ザ・晴海レジデンス その４

[スレ主]

まだまだ販売中。
引き続き情報交換しましょう！

□過去スレ　
　その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43939/

　その2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43848/

　その3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43685/

所在地：東京都中央区晴海5-1(地番)
交通：山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
管理委託：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア　新日鉄都市開発
販売提携（代理）：コスモスイニシア
施工（建設、請負）：長谷工コーポレーション

[255: 匿名さん]

ん？単に逃げるの定義が人によりブレてただけか？

[256: 匿名さん]

自己資金がパーになるまで、のんびり住んでいるケースは、負けのケース。

転売価格がローンの残債割れしているのは、ローン破綻予備軍。

[257: 匿名さん]

住み替えするのに、手元資金がなかったらジリ貧だもんね。
繰上げ返済で残債減らすか、自己資金たっぷりつっこまないと
下落懸念のある状況ではやばいんじゃないの。
ただ、売って逃げて文無しじゃダメだろ。

下落だ・・・と思ったら、売るんだよ。下落なら賃貸も安くなっているはず
だから。５年くらい賃貸に住んで元の物件よりよい条件のマンション買える
時期を待つのさ。

[258: 物件比較中さん]

ここは、最後まで抽選で煽って値崩れ防止作戦のようですね

[259: 匿名さん]

>>255
実際の話は５０００万の物件で
自己資金７００万で、３５年ローンの長期固定
３％で４３００万のローン組んで。
元利金等で１０万２３００円／月
１０年目の残債は３０００万
１０年目あたりで２割下落なら
売却価格は４０００万。
売っても（ローン減税分加味して）手元に
１０００万残るんだけどね。
５年で２割さがると、残債は３７００万あって
売ったら３００万しか手元に残らない。
３年で２割下がったら残債割れぎりぎり。

バブル崩壊の余波のあった９０年代後半とちがって
いまさらそんな急な下落はないだろうけどね。

[260: 匿名さん]

このスレにおける不動産転売は、中高生のセ○クスに似ている。
何故ならば。。。

* みんな、そればっかり考えている
* みんな、その話ばかりしている
* みんな、他の人もやっていると考えている
* 実際にやっている奴はあまりいない
* やっている少数の人々は:
* * * 下手
* * * 次はもうちょっと上手になってるだろう
* * * 安全にやってるわけじゃない
* 成功体験を言いふらしてるけど、実際にやったことがある奴は少ない

[261: 匿名さん]

>>259
4300万を3％で35年固定の元利均等だと月々16万超えると思うんだが…。

[262: 匿名さん]

260
偉そうに例えるあなたは男優さんレベルですか？
皆さんハルレジに興味深くて素敵です

[263: 匿名さん]

おまえのほうが偉そう。調子のらないほうがいいよ。

[264: 匿名さん]

>>261
ごめん。元金均等返済で計算していた。普通は元利金等なんだね。

元利金等だと
残債は１４年で３０００万
１２年で３３００万
１０年で３４９０万
８年で３８８０万
５年で３９２５万
３年で４０８１万

だから５０００万の物件が２割下がるのが
３年だと　自己資金が消える
１２年で２割の下落なら自己資金は戻ってくる。
ただし１６万５千円のローンの支払い。

[265: 匿名さん]

２６３
はい 調子にのりません
掲示板のなかだけじゃなく実生活でも常に普通にしてます

[266: 匿名さん]

700弱の世帯年収で4300のローン組みました。変動一本で。
金利が低く、子供の学費がかからない当初10年くらいは贅沢しないで繰上返済を頑張れば大丈夫だろうと考えて。
10年以内に変動金利が1.5％以上上がるときつくなるかもしれませんが…

[267: 匿名さん]

日本でもそのうちローン破綻者が続出しそうですね。

[268: 匿名さん]

実際、266さん程度かもう少しきついくらいの条件で組んでいる人は現状かなり多いのではないですか？
今が絶好の買い時というメディアの声に推され、なかなか売れずに大量の在庫を抱えて売りたい売主に「大丈夫」と推され。
そういう人達はおおよそ変動一本で組んでいるように思えます。
売主が資金計画を出すときに、何も言わなければ変動金利の一番安いパターンで出してきますから、そのせいかもしれません。

[269: 匿名さん]

いまの時代に、そんな危険なローンの組み方をしているなんて信じられません。
ローンを払えなくなる前に、管理費や修繕積立金を滞納しそうで、
そっちの方が問題になりそうな気がしますね。

[270: 匿名さん]

遮音性能はどうなんでしょ？

[271: 匿名さん]

>>268
じゃ、2000万の物件にすんでりゃいいじゃん？
一生の生活を金で買うんだよ。
人生の最大の頑張りって住宅ローンの返済だろ。

[272: 匿名さん]

都の補助で都営化すればどうでしょう。きっと安くなる

[273: 匿名さん]

変動やばいですよ。今最低の金利なの知ってますよね？
１０年間で１．５％以内の確立のほうが低い。
今からでも固定に変えたほうがいいと思います。
これから金利は上昇しますよ。どう考えたって。。。

[274: 匿名さん]

あまりに知識のない方の書き込みが多いので1回限り投稿させていただきます。
今後金利が上がるのは長期金利＝固定金利
変動金利は短期金利＝政策金利（無担保コール翌日物誘導目標）に連動しています。

日本の財政赤字は800兆円以上

何が言いたいかわかりますか？

変動金利を選択してる方のほうが賢いと思いますよ。
むしろ固定金利から変動金利に変更してもよろしいかと思います。

最後は自己責任でお願いしますね。

[275: 周辺住民さん]

このマンションを買う気は毛頭ない、隣のタワーの賃貸に住む者ですが、
変動金利について一言。

この１０年、デフレやらＩＴバブルやら、日本の景気は乱高下しました。
で、その間の三井住友銀行の変動金利です。

０１年４月　2.375％
０２年４月　2.375％
０３年４月　2.375％
０４年４月　2.375％
０５年４月　2.375％
０６年４月　2.375％
０７年４月　2.625％
０８年４月　2.875％
０９年４月　2.475％

金利はどの銀行も護送船団なので横並びです。
今なら各行、1.5～1.7％程度の金利優遇があります。

この事実を見た上で伺います。

今の金利が最低だとおっしゃるなら（私は０６年以前の方が低い思いますが…）
どのような根拠で、１０年以内に金利が1.5％上がると主張されるのでしょうか。
日本の景気がものすごく良くなり、インフレ率が上がり、金利の大幅上昇局面になる、
そんな裏情報でもお持ちなのでしょうか。
ＧＤＰも戦後初のマイナス成長だという、この時代に。

[276: 周辺住民さん]

275です。
この板のあまりの酷さに、思わず書き込んでしまいましたが、
まったく同じ時間に274のような書き込みがあって驚きました。
こういう、まともな人もいるのが分かっただけで、少し安心しました。

[277: 匿名さん]

276さん＝275さん
何か混乱してませんか？
274さんは275さんと同じことを言ってますよ...
あなたの言うひどい書き込みとは273のことでは...

[278: 匿名さん]

変動の優遇金利だって、ずっと続くわけじゃないでしょ。将来今の固定の金利より上がったらどうするの？
金利が上がったら、固定に借りかえればいいって考えかもしれないけど、
そのときは固定の金利も今よりもっと上がるから、その負担に耐えられるとは思えない。

[279: 匿名さん]

景気が悪いからこそ、

インフレターゲット
政府紙幣の発行

などによってインフレにしようと言う話が出てくる。
しかも、次の選挙で民主党が政権を取る可能性が高い。
過去を振り返っても100年に一度の危機の行く末は分からない。

[280: 匿名さん]

色々なことをちゃんと理解していて、有利だからと変動で組むのは賛成。
ただ、今が低い、営業が勧める、そんな理由で変動にしてるのは危険。

それよか、700弱で4500程度のローンは今時全然普通でしょ。
頭金をほとんど貯めずに買う人が増えているし。

[281: 匿名さん]

>それよか、700弱で4500程度のローンは今時全然普通でしょ。
>頭金をほとんど貯めずに買う人が増えているし。

なんで、そんなことわかるの？
700弱で4500なんて、ローン審査通るかどうかわからない。
頭金ほとんどないなんて自殺行為に等しいだろ。

このマンションの行く末を考えると、買わないほうがよさそうだ。

[282: 匿名さん]

>281
一般的には、281さんの意見が正しいけど
実際、700弱で4500程度のローンを組む人
結構いるよ。

[283: 匿名さん]

それくらい強気いかないと、いつまでたっても良い物件にはすめないよ。
それに今が買いというタイミングは金利も一里あるけど、
住宅ローン減税も大きいね。
個人にもよるけど、MAX500万戻ってくるのはデカイ。

[284: 匿名さん]

>>281
700くらいで4500くらいを組むのが多いってのは、メディアの記事見ても、営業や銀行の担当者の話を聞いても、それっぽい話がよく出てくるよ。
一昔前の常識だと考えられなかっただろうが、超低金利で手厚い減税のある今は結構普通になりつつあるんじゃないかな。

[285: 匿名さん]

>>283
強気とか言ってるけど、それが後々自分の首を絞めても知らないよ。
ローン破たんに陥って、数年後に晴海が空き室だらけにならなきゃいいけど。

>>284
メディアとかデべ営業、銀行の言うことを鵜呑みにしているところが怖いよ。
いくら低金利で減税だからって総返済額考えたことある？
まさか月々の返済額だけで判断していないよね？

[286: 匿名さん]

>>285
じゃ、一緒ローン組まなければいいじゃん。
おせっかいおせっかい。

[287: 匿名さん]

ってか、今以上に条件は良くならないだろ。
マンション価格が3000万均一にならないと、
今より条件が良くなる事はなさそうだから、
駅から歩いて30分のマンションしか買えないね。

[288: 匿名さん]

好きにすりゃい～じゃん

物件の話がとんでるねぇ

[289: 匿名さん]

ほんまやね。物件の話しよーや。

[290: 購入検討中さん]

>>278
変動の優遇金利は、契約時のものが３５年間ずっと続きますが何か？

[291: 購入検討中さん]

>>279
難しい言葉を使いたいのかもしれないが、
政府がインフレターゲット？
所得も増えない、仕事もないこの時代に、
物価が上がろうものなら、実質賃下げ。
ありえない、ありえない。

[292: 匿名さん]

オイオイ
自分が理解できないと、ありえないありえないと
見て見ない振りしてしまうのかい。

物価が上がることで企業が儲り賃金が上がる。
物価が上がる前に買い物しようとして物が売れる。
仕事が増え、インフレによる好循環が始まる。

[293: 匿名さん]

292さん、それはありえないですよ。
それはスタグフレーションで悪循環スパイラルを招くもの。
インフレは衣食住、雇用、人口、車、などバランスがととのわないと厳しいのでは？
あとは国債どうするかかな？

[294: 匿名さん]

293さん
同意です。ただ心を広く持って292さんのおっしゃるとおりだとすれば晴海レジデンスの資産価値も上がりますから結局一緒だと思いますヨ
どちらのシナリオ通りになったとしても今買って良さそうじゃないですか！？

[295: 匿名さん]

北西側は安く売りすぎたと思います。
高く転売する人が出てくるんじゃないでしょうか。

南東はなんとも微妙ですが。

[296: 匿名さん]

南東の窓から外を見たことあります？モデルルームより下の階。

[297: 匿名さん]

というわけで、
アホな292は無視して話を次に進めましょう。

[298: 匿名さん]

投機物件だと上下左右の隣人が短いスパンで変わる可能性高いですよね。 その時どういう問題がでるか？小さい大きいに関わらず、解らないのが不安

[299: 匿名さん]

いずれにしても、知識の無い人は金利について語るな、と。

[300: 周辺住民さん]

>>277の意味が分からないのは私だけですか？

[301: 匿名さん]

一年後振り返ると、ここが都心三区最後の安値物件ということになりそうですね。

[302: 匿名さん]

ここを都心三区と呼んでよいのかどうか議論は分かれるところだと思うが。
中央区で駅から１０分以上の物件が出たのは7年ぶり。

[303: 匿名さん]

>>294
↑
この人は何でこんなに必死なのですか？
本当に美味しい話なら、人に勧めず自分だけのものにしますよね…。

[304: 匿名さん]

北西はもうあまり良い部屋は残ってないよね。
南東の中層以下は考えられないし。
南東高層と南西が値引きに応じてくれるまで残ってくれると嬉しいんだけど、無理かなぁ

[305: 匿名さん]

あるかもね～
でもジワリジワリと下げるだろうから
どこで踏ん切りをつけるか。
どのみち2割引きとか狙ってる人間には手が出ませんわな。

[306: 匿名さん]

ここは当初価格が既にプチバブル崩壊以降の価格で設定されていた感があるから、他のイニシア物件みたいな２割引とかまではいかないだろうね。

[308: 匿名さん]

イニシアが破産したら投げ売りする？

[309: 匿名さん]

当初価格がプチバブル崩壊以降の価格か。
確かにそれは間違いではないが、割安だったわけではない。
プチバブルに関係なく清掃工場隣りの事情があるから。

[310: 匿名さん]

清掃工場って環２挟んだだけで住不のタワーは好き勝手な値付けみたいでいいねぇ
ねぇ♪
運河挟んだだけでtokyoﾀﾜｰｽﾞもご立派で
隣だのいろいろ言われても晴海レジデンスは単価200万程度で安くていいね

[311: 匿名さん]

あーだこーだいっても結局安いってことよ

[322: 匿名さん]

価格改定はまだまだ先よ。
10月に残ったティンカス部屋だけうーんと安くなりそう。
で結局モーター音と消防サイレンに耐えられなくって年明け早々に中古投げ売り。

[329: 物件比較中さん]

24時間モーター音はよくないみたいです。

95WB1以外
全部タイプの部屋の中に聞こえます、

＞＞耐えられなくって年明け早々に中古投げ売り。
可能性が高いです。

[331: 匿名さん]

WA申し込み済みですが、前に出てた700で4300くらいのローン組んでます。
営業の人はこのくらいの人が多く、普通の組み方ですと言ってましたが、ここを見てるとそれでは厳しいとの意見が多く、不安になってきますが、どうなんでしょうか？

[332: 匿名さん]

正直、仕事(勤務先)次第じゃないのかな？
金利より、先行きが見えない職もあるでしょ。
転職したって、年収キープできる自信があるなら、大丈夫じゃない？
子供増えたら大変とは思うけど。

[333: 匿名さん]

子供は二人です。
年収は今より下がることはないと考えています。現職で下がるようなら転職を考えますが、転職しても年収ダウンは考えてません。
二人目の子供が産まれたばかりですので、妻はしばらく働けません。
ちなみに、変動一本で組む予定です。

[334: 匿名さん]

年収が下がる心配がないなら　ローンに関しては何も問題ないと思うが…

[335: 匿名さん]

て、言うか今から心配してもしょうがないじゃん。
もう契約済みなんでしょ？
変動一本ってのが気になるけど、
金利UPした時のシミュレーションも終わってるんでしょ？

最悪駄目なりゃ手放せばいいじゃん。
売る時は安くなると思うけど、価値がゼロになるわけじゃなし、
数千万の借金で終わるよ。

年収もダウンすることを考えていないのなら、
なーんにも心配する必要も無いないわけで。
頑張って返済してください。

つっこんだ質問、心配事は「ローン、保険版」でどうぞ。

[336: 匿名さん]

はっきり言って無茶です。
子供が産まれたばかりの幸せ無敵気分のまま、
無茶なローン組んで家計破綻で後悔する典型です。
かわいい女の子が産まれたのでしょうか。

[337: 匿名さん]

子供がちっちゃいうちに貯蓄か繰り上げ返済。ちっちゃいうちは医療費補助も児童手当もあるし。やりくりでぜんぜんいけるでしょ。

[338: 匿名さん]

ヒューザーオーナーの行く末をもう忘れたのですか？
マンションを買うということはリスクの宝くじを買ったということです。
一等は半端無いですよ。

[339: 匿名さん]

固定金利は上昇局面だけど、変動が上がる理由が無い。
仮に１０年後に金利が逆転すれば、そのときに固定に替えればよいだけ。
今、固定を選ぶのはよくないです。

【一部テキストを編集しました。管理人】

[340: 匿名さん]

児童手当はもらえるかどうか微妙な年収。。。

[341: 匿名さん]

>>338
不動産バブル時に９０平米３０００万で買えること自体がおかしい。
それに気づかず「安い安い」だけ言って踊らされた人間にも責任の一端はあった。
相場から大幅に安ければ、それなりの理由があると普通は考えるだろうに。

[342: 匿名さん]

■中央区の児童手当　所得制限

国民年金加入者・年金未加入者、　 厚生年金・共済年金加入者

0人 　4,600,000円　　　　　　 　　5,320,000円
1人 　4,980,000円　　　　　　　 　5,700,000円
2人　 5,360,000円 　　　　　　　　6,080,000円
3人 　5,740,000円　　　　　　　　 6,460,000円
4人　 6,120,000円　　　　　　　　 6,840,000円
5人～ 1人増えるごとに38万円加算

これにぎりぎり？
そんな程度の年収でもマンションって買えるんだ。

[344: 物件比較中さん]

>>342
所得金額だからね。

[346: 匿名さん]

そんなに贅沢しなければ、十分いける水準だと思うけどなあ。金利低いうちにしっかり元金減らすの必須だけど。

[347: 匿名さん]

>342
中央区って書いてあるけど、これって区ごとに違うのかな？
新宿区でギリセーフだったんですが、中央区に移ってNGとかある？

[349: 匿名さん]

周辺環境によるんじゃない？
例えば奥さんの実家が近所にあるとかなら子供は両親に預けて奥さんも働きに出る。
奥さんの実家なら心苦しさもないでしょうから。
とにかく5年以内に1000万。これを目標に返済すればなんとかなりますよ。
きついかもしれませんが年間１００万の繰り上げ返済を5年間やりましょう。
住宅ローン減税がありますから5年間贅沢しなければなんとかなりますよ。

[350: 匿名さん]

331です。
厳しいというご意見、なんとかなるというご意見、色々ありがとうございます。
349さんがおっしゃるように、金利が低く、減税がある当初５年くらいの間にしっかり繰上返済すれば大丈夫かなと考えておりました。
減税を加味すれば、年間100万円の繰上返済はなんとかなりそうです。
今の年齢は32、他に大きなローンなし。
ただ、妻は向こう３年くらいは働けない見込みです。２馬力ならもっと余裕あるんでしょうけど。

[351: 匿名さん]

頭金もろくに貯められなかった無計画な人間が、
いきなり計画的な繰上返済はできないから破綻するんだけどね。

[352: 匿名さん]

情報足らずですみません。
頭金は、2割とまではいきませんでしたが約15%は用意しました。
348さんがおっしゃるように、場合によっては余裕のない生活になるかもしれないという危惧はありましたが、この場所にこの価格で買える物件はそうそう出てこないと判断し、思い切って申し込みました。
WAは日当たりは望めませんが、都心の夜景はすばらしいと思いましたし、買い物にしても銀座とららぽーと豊洲を使い分ければ、近場で便利にできそうと思いました。私にとっては色々見てきた中で非常に魅力的な物件でした。

[353: 匿名さん]

WAですか～。WA9かWA1ですか？
正直、うらやましいですよ！譲ってほしいくらいだｗ

[354: 匿名さん]

俺もWA欲しかったよ。。。。
あ～あ～～、もう手に入らないかなぁ。