ザ・晴海レジデンス その４

[スレ主]

まだまだ販売中。
引き続き情報交換しましょう！

□過去スレ　
　その1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43939/

　その2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43848/

　その3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43685/

所在地：東京都中央区晴海5-1(地番)
交通：山手線「東京」駅 都営バス「晴海埠頭」行き約24分、「ほっとプラザはるみ入口」バス停徒歩5分
　　　都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分(※通行に際しての規制がある徒歩10分のルートもあり)
管理委託：コスモスライフ
売主：コスモスイニシア　新日鉄都市開発
販売提携（代理）：コスモスイニシア
施工（建設、請負）：長谷工コーポレーション

[221: 匿名さん]

苦しめ苦しめ！ウヒヒヒ

[222: 匿名さん]

お前がな

[223: 匿名さん]

彼(221)は、現実の世界で相当に苦しんでいると思う！！(-人-)哀

[224: 匿名さん]

ローンに関しては固定の良いところ変動の良いところ
どちらも長所短所ありますからどれが正解とはいえないと思います
その辺はローン板でなさってください

それよりも頭金2割なくても貸してくれるのですね
4900なら1000ほど用意しなくては貸してくれないのかと思っていました
銀行がとりはぐれない物件だと(価値の高い物件)と思ってるってことですかね？

[225: 匿名さん]

頭金はゼロでも貸してくれるよ。
収入がきちんとあって、返済率が妥当であれば。

旦那さんの収入が600強でも、奥さんの収入があれば世帯収入は1000くらいでしょ？
なら余裕だよね、返済は。変動で金利上がっても、繰上げでカバーできるし。

[226: 匿名さん]

NTTにお勤めとかだと一発オッケー。

[227: 匿名さん]

ローン審査クリアより、そのあとの返済の方が大事でしょ。
600超えるくらいの世帯収入で4000超えるローンはきつくない？

[228: 匿名さん]

世帯収入は、もっとあるんでは？＜６００超えるぐらい

うちは、とりあえず、年収800ちょいのエンジン一つで考えてます。
できれば、さっさと繰り上げしたい所ですが、景気次第ですかね。。（苦笑

[229: 匿名さん]

世帯年収650万円、ローン元金4,000万円、35年返済で考えた場合、
変動一本で組んだら当初は金利0.875％だと仮定して、返済率は約20％くらいだから余裕だけど、
将来の金利上昇を見込んで仮に金利3％で考えると、返済率は約29％だから相当きつい。
金利が低い状態がなるべく長く続いてくれて、且つその間にどんどん繰り上げ返済しておかないと、
場合によっては相当な返済負担になるかもしれないね。

[230: 匿名さん]

うちは700ちょいで、4500の元金からスタート！変動一本！
気合で返していくよ！

[231: 匿名さん]

まだ値引きは無理？

[232: 匿名さん]

この物件に関しては値引きはないと考えたほうがいいと思う。あってもテラスと同じ感じでしょう。

[233: 匿名さん]

第一期の売れ残りで、先着順で出してるけど売れない分は第二期にまわすのかな？

[234: 匿名さん]

そうなんじゃない？「好評につき物件追加！」とか言って。

[235: 匿名さん]

1LDKがかなり売れ残ってる気がする。隣のテラスと合わせるとこの間取りが多すぎる。
もっと3LDKの部屋を増やした方が売れただろうにね。

[236: 匿名さん]

倒産寸前のイニシアは売れ残りなんて抱えてる場合じゃなくない？
結構早いタイミングで売れ残りは値引きしてくるでしょ。

[237: 住まいに詳しい人]

年収６００万そこそこで４０００万のローンなんてありえないよ。
ローンの返済に追われてなにもできないじゃないか。
海外旅行も行けないし、車も持てない、外食もなかなかできない。
そんな会社と家を往復して、ただひたすらローンを返す生活のどこが楽しいんだ？

[238: 匿名さん]

>>237
いやいや、全然余裕だろ。
たかが4000万ごとき。
現状600万だったら、将来性も考えて25年前後で返せるはずだぜ。

[239: 匿名さん]

確かに。
将来性を考えれば、現状600万だったら余裕でイケるね。

[240: 匿名さん]

そうだね！
これ以上の不況にならなければ余裕だよ。

[241: 匿名さん]

4000万のローンって、管理費入れても月々14万くらいでしょ。
600万の収入って、月30万くらいもらってるんじゃない？ボーナスもあるし。
普通に生活できると思うけどな。

[242: 匿名さん]

それじゃ、カツカツじゃない？

[243: 匿名さん]

どこがカツカツだよ。
ローン払って１５万以上フリーがあれば、余裕だろ。
光熱費を２万で考えても余裕じゃん。

[244: 匿名さん]

それは今の変動金利での支払いケースだよね？
今より1％上がると16万は下らないし

[245: 匿名さん]

まー考え方は人それぞれじゃない？？
奥さんがどんだけ稼いでるのかにもよると思うし。

[246: 匿名さん]

１％あがるころには、その人の年収だってあがってるでしょ。
それなりの優秀な企業ならね。

[247: 匿名さん]

まー考えるのは結構だが、
現実は厳しいからね。頭で考えた計画通り、上手くいくとは限らない。

[248: 匿名さん]

そうそう。
ボーナスは考えないほうが良いよ。

[249: 匿名さん]

私も４４００万のローンで年収５８０万です。
もちろんボーナス無しでりそなでローン組めました。

贅沢さえしなければ、変動でも問題無い範囲だと銀行に勤めている兄にいわれました。

みなさん、将来にビビってるといつまで立ってもローン組めないし家も買えないですよ。

[250: 匿名さん]

まぁ、頭金は2割くらい用意ってのはあたってるかもね。
売るときに2割値下がりしてても、なんとか逃げられるし。

[251: 匿名さん]

３０代前半とかで、頭金２割も用意できる人っているのかな？？
今まで実家暮らしでしたって人じゃないと無理じゃない？？

[252: 匿名さん]

>>25　0
それをいうなら、ローン破綻したときでも、自己資金の範囲で責任とれる
というべき。
４割くらいを借り入れににして、ローン支払い分くらいがちょうど下落した
額と同じになるあたりで売れば、自己資金はまるまるもどってくるんだよ。
逃げるとはそういうことを言うんだよ。

[253: 匿名さん]

252が明らかに間違い。
勘違いが知識になっちゃってる。
自己資金の範囲で責任が取れるって言ってるくせに、自己資金を損しないケースの説明になってるのに気付いてないよ。

[254: 匿名さん]

>>256
ですから、「逃げる」とはどういうことを言うか説明しています。
日本語わかります？
自己資金毀損したら逃げたことにならんでしょ？

[255: 匿名さん]

ん？単に逃げるの定義が人によりブレてただけか？

[256: 匿名さん]

自己資金がパーになるまで、のんびり住んでいるケースは、負けのケース。

転売価格がローンの残債割れしているのは、ローン破綻予備軍。

[257: 匿名さん]

住み替えするのに、手元資金がなかったらジリ貧だもんね。
繰上げ返済で残債減らすか、自己資金たっぷりつっこまないと
下落懸念のある状況ではやばいんじゃないの。
ただ、売って逃げて文無しじゃダメだろ。

下落だ・・・と思ったら、売るんだよ。下落なら賃貸も安くなっているはず
だから。５年くらい賃貸に住んで元の物件よりよい条件のマンション買える
時期を待つのさ。

[258: 物件比較中さん]

ここは、最後まで抽選で煽って値崩れ防止作戦のようですね

[259: 匿名さん]

>>255
実際の話は５０００万の物件で
自己資金７００万で、３５年ローンの長期固定
３％で４３００万のローン組んで。
元利金等で１０万２３００円／月
１０年目の残債は３０００万
１０年目あたりで２割下落なら
売却価格は４０００万。
売っても（ローン減税分加味して）手元に
１０００万残るんだけどね。
５年で２割さがると、残債は３７００万あって
売ったら３００万しか手元に残らない。
３年で２割下がったら残債割れぎりぎり。

バブル崩壊の余波のあった９０年代後半とちがって
いまさらそんな急な下落はないだろうけどね。

[260: 匿名さん]

このスレにおける不動産転売は、中高生のセ○クスに似ている。
何故ならば。。。

* みんな、そればっかり考えている
* みんな、その話ばかりしている
* みんな、他の人もやっていると考えている
* 実際にやっている奴はあまりいない
* やっている少数の人々は:
* * * 下手
* * * 次はもうちょっと上手になってるだろう
* * * 安全にやってるわけじゃない
* 成功体験を言いふらしてるけど、実際にやったことがある奴は少ない

[261: 匿名さん]

>>259
4300万を3％で35年固定の元利均等だと月々16万超えると思うんだが…。

[262: 匿名さん]

260
偉そうに例えるあなたは男優さんレベルですか？
皆さんハルレジに興味深くて素敵です

[263: 匿名さん]

おまえのほうが偉そう。調子のらないほうがいいよ。

[264: 匿名さん]

>>261
ごめん。元金均等返済で計算していた。普通は元利金等なんだね。

元利金等だと
残債は１４年で３０００万
１２年で３３００万
１０年で３４９０万
８年で３８８０万
５年で３９２５万
３年で４０８１万

だから５０００万の物件が２割下がるのが
３年だと　自己資金が消える
１２年で２割の下落なら自己資金は戻ってくる。
ただし１６万５千円のローンの支払い。

[265: 匿名さん]

２６３
はい 調子にのりません
掲示板のなかだけじゃなく実生活でも常に普通にしてます

[266: 匿名さん]

700弱の世帯年収で4300のローン組みました。変動一本で。
金利が低く、子供の学費がかからない当初10年くらいは贅沢しないで繰上返済を頑張れば大丈夫だろうと考えて。
10年以内に変動金利が1.5％以上上がるときつくなるかもしれませんが…

[267: 匿名さん]

日本でもそのうちローン破綻者が続出しそうですね。

[268: 匿名さん]

実際、266さん程度かもう少しきついくらいの条件で組んでいる人は現状かなり多いのではないですか？
今が絶好の買い時というメディアの声に推され、なかなか売れずに大量の在庫を抱えて売りたい売主に「大丈夫」と推され。
そういう人達はおおよそ変動一本で組んでいるように思えます。
売主が資金計画を出すときに、何も言わなければ変動金利の一番安いパターンで出してきますから、そのせいかもしれません。

[269: 匿名さん]

いまの時代に、そんな危険なローンの組み方をしているなんて信じられません。
ローンを払えなくなる前に、管理費や修繕積立金を滞納しそうで、
そっちの方が問題になりそうな気がしますね。

[270: 匿名さん]

遮音性能はどうなんでしょ？

[271: 匿名さん]

>>268
じゃ、2000万の物件にすんでりゃいいじゃん？
一生の生活を金で買うんだよ。
人生の最大の頑張りって住宅ローンの返済だろ。

[272: 匿名さん]

都の補助で都営化すればどうでしょう。きっと安くなる

[273: 匿名さん]

変動やばいですよ。今最低の金利なの知ってますよね？
１０年間で１．５％以内の確立のほうが低い。
今からでも固定に変えたほうがいいと思います。
これから金利は上昇しますよ。どう考えたって。。。

[274: 匿名さん]

あまりに知識のない方の書き込みが多いので1回限り投稿させていただきます。
今後金利が上がるのは長期金利＝固定金利
変動金利は短期金利＝政策金利（無担保コール翌日物誘導目標）に連動しています。

日本の財政赤字は800兆円以上

何が言いたいかわかりますか？

変動金利を選択してる方のほうが賢いと思いますよ。
むしろ固定金利から変動金利に変更してもよろしいかと思います。

最後は自己責任でお願いしますね。

[275: 周辺住民さん]

このマンションを買う気は毛頭ない、隣のタワーの賃貸に住む者ですが、
変動金利について一言。

この１０年、デフレやらＩＴバブルやら、日本の景気は乱高下しました。
で、その間の三井住友銀行の変動金利です。

０１年４月　2.375％
０２年４月　2.375％
０３年４月　2.375％
０４年４月　2.375％
０５年４月　2.375％
０６年４月　2.375％
０７年４月　2.625％
０８年４月　2.875％
０９年４月　2.475％

金利はどの銀行も護送船団なので横並びです。
今なら各行、1.5～1.7％程度の金利優遇があります。

この事実を見た上で伺います。

今の金利が最低だとおっしゃるなら（私は０６年以前の方が低い思いますが…）
どのような根拠で、１０年以内に金利が1.5％上がると主張されるのでしょうか。
日本の景気がものすごく良くなり、インフレ率が上がり、金利の大幅上昇局面になる、
そんな裏情報でもお持ちなのでしょうか。
ＧＤＰも戦後初のマイナス成長だという、この時代に。

[276: 周辺住民さん]

275です。
この板のあまりの酷さに、思わず書き込んでしまいましたが、
まったく同じ時間に274のような書き込みがあって驚きました。
こういう、まともな人もいるのが分かっただけで、少し安心しました。

[277: 匿名さん]

276さん＝275さん
何か混乱してませんか？
274さんは275さんと同じことを言ってますよ...
あなたの言うひどい書き込みとは273のことでは...

[278: 匿名さん]

変動の優遇金利だって、ずっと続くわけじゃないでしょ。将来今の固定の金利より上がったらどうするの？
金利が上がったら、固定に借りかえればいいって考えかもしれないけど、
そのときは固定の金利も今よりもっと上がるから、その負担に耐えられるとは思えない。

[279: 匿名さん]

景気が悪いからこそ、

インフレターゲット
政府紙幣の発行

などによってインフレにしようと言う話が出てくる。
しかも、次の選挙で民主党が政権を取る可能性が高い。
過去を振り返っても100年に一度の危機の行く末は分からない。

[280: 匿名さん]

色々なことをちゃんと理解していて、有利だからと変動で組むのは賛成。
ただ、今が低い、営業が勧める、そんな理由で変動にしてるのは危険。

それよか、700弱で4500程度のローンは今時全然普通でしょ。
頭金をほとんど貯めずに買う人が増えているし。

[281: 匿名さん]

>それよか、700弱で4500程度のローンは今時全然普通でしょ。
>頭金をほとんど貯めずに買う人が増えているし。

なんで、そんなことわかるの？
700弱で4500なんて、ローン審査通るかどうかわからない。
頭金ほとんどないなんて自殺行為に等しいだろ。

このマンションの行く末を考えると、買わないほうがよさそうだ。

[282: 匿名さん]

>281
一般的には、281さんの意見が正しいけど
実際、700弱で4500程度のローンを組む人
結構いるよ。

[283: 匿名さん]

それくらい強気いかないと、いつまでたっても良い物件にはすめないよ。
それに今が買いというタイミングは金利も一里あるけど、
住宅ローン減税も大きいね。
個人にもよるけど、MAX500万戻ってくるのはデカイ。

[284: 匿名さん]

>>281
700くらいで4500くらいを組むのが多いってのは、メディアの記事見ても、営業や銀行の担当者の話を聞いても、それっぽい話がよく出てくるよ。
一昔前の常識だと考えられなかっただろうが、超低金利で手厚い減税のある今は結構普通になりつつあるんじゃないかな。

[285: 匿名さん]

>>283
強気とか言ってるけど、それが後々自分の首を絞めても知らないよ。
ローン破たんに陥って、数年後に晴海が空き室だらけにならなきゃいいけど。

>>284
メディアとかデべ営業、銀行の言うことを鵜呑みにしているところが怖いよ。
いくら低金利で減税だからって総返済額考えたことある？
まさか月々の返済額だけで判断していないよね？

[286: 匿名さん]

>>285
じゃ、一緒ローン組まなければいいじゃん。
おせっかいおせっかい。

[287: 匿名さん]

ってか、今以上に条件は良くならないだろ。
マンション価格が3000万均一にならないと、
今より条件が良くなる事はなさそうだから、
駅から歩いて30分のマンションしか買えないね。

[288: 匿名さん]

好きにすりゃい～じゃん

物件の話がとんでるねぇ

[289: 匿名さん]

ほんまやね。物件の話しよーや。

[290: 購入検討中さん]

>>278
変動の優遇金利は、契約時のものが３５年間ずっと続きますが何か？

[291: 購入検討中さん]

>>279
難しい言葉を使いたいのかもしれないが、
政府がインフレターゲット？
所得も増えない、仕事もないこの時代に、
物価が上がろうものなら、実質賃下げ。
ありえない、ありえない。

[292: 匿名さん]

オイオイ
自分が理解できないと、ありえないありえないと
見て見ない振りしてしまうのかい。

物価が上がることで企業が儲り賃金が上がる。
物価が上がる前に買い物しようとして物が売れる。
仕事が増え、インフレによる好循環が始まる。

[293: 匿名さん]

292さん、それはありえないですよ。
それはスタグフレーションで悪循環スパイラルを招くもの。
インフレは衣食住、雇用、人口、車、などバランスがととのわないと厳しいのでは？
あとは国債どうするかかな？

[294: 匿名さん]

293さん
同意です。ただ心を広く持って292さんのおっしゃるとおりだとすれば晴海レジデンスの資産価値も上がりますから結局一緒だと思いますヨ
どちらのシナリオ通りになったとしても今買って良さそうじゃないですか！？

[295: 匿名さん]

北西側は安く売りすぎたと思います。
高く転売する人が出てくるんじゃないでしょうか。

南東はなんとも微妙ですが。

[296: 匿名さん]

南東の窓から外を見たことあります？モデルルームより下の階。

[297: 匿名さん]

というわけで、
アホな292は無視して話を次に進めましょう。

[298: 匿名さん]

投機物件だと上下左右の隣人が短いスパンで変わる可能性高いですよね。 その時どういう問題がでるか？小さい大きいに関わらず、解らないのが不安

[299: 匿名さん]

いずれにしても、知識の無い人は金利について語るな、と。

[300: 周辺住民さん]

>>277の意味が分からないのは私だけですか？

[301: 匿名さん]

一年後振り返ると、ここが都心三区最後の安値物件ということになりそうですね。

[302: 匿名さん]

ここを都心三区と呼んでよいのかどうか議論は分かれるところだと思うが。
中央区で駅から１０分以上の物件が出たのは7年ぶり。

[303: 匿名さん]

>>294
↑
この人は何でこんなに必死なのですか？
本当に美味しい話なら、人に勧めず自分だけのものにしますよね…。

[304: 匿名さん]

北西はもうあまり良い部屋は残ってないよね。
南東の中層以下は考えられないし。
南東高層と南西が値引きに応じてくれるまで残ってくれると嬉しいんだけど、無理かなぁ

[305: 匿名さん]

あるかもね～
でもジワリジワリと下げるだろうから
どこで踏ん切りをつけるか。
どのみち2割引きとか狙ってる人間には手が出ませんわな。

[306: 匿名さん]

ここは当初価格が既にプチバブル崩壊以降の価格で設定されていた感があるから、他のイニシア物件みたいな２割引とかまではいかないだろうね。

[308: 匿名さん]

イニシアが破産したら投げ売りする？

[309: 匿名さん]

当初価格がプチバブル崩壊以降の価格か。
確かにそれは間違いではないが、割安だったわけではない。
プチバブルに関係なく清掃工場隣りの事情があるから。

[310: 匿名さん]

清掃工場って環２挟んだだけで住不のタワーは好き勝手な値付けみたいでいいねぇ
ねぇ♪
運河挟んだだけでtokyoﾀﾜｰｽﾞもご立派で
隣だのいろいろ言われても晴海レジデンスは単価200万程度で安くていいね

[311: 匿名さん]

あーだこーだいっても結局安いってことよ