パークハウス用賀三条通り

[ビギナー]

最近人気の用賀。駅からちょっと遠めだけど、三菱地所がパークハウス用賀三条通りを販売開始します。どーなんでしょう。

所在地：東京都世田谷区上用賀5丁目140-7（地番）
交通：東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩8分

[93: 匿名さん]

中古で悪いけど、5年落ちの、大手デベのまぁまぁ駅近の物件が、
坪250万割れで住宅情報タウンズにまで出てる状況なんですけど。

同じ駅で、坪単価倍って、ありうるかなぁ？

[94: 匿名さん]

こちら買われた方はいらっしゃいますか？？

[96: 匿名さん]

なんだかんだ言われつつ、先着順対象の物件は減ってきてますね。

[99: 購入検討中さん]

どんくらい残ってるの？
いや、どんくらい売れたの？
って聞いたほうが早いかな？

[101: いつか買いたいさん]

週末、また電話ありましたよ。
相当ご苦労のご様子で、、、、、

[104: 物件比較中さん]

この辺は永く住む土地じゃあないね。
空気も悪いし土地柄も良くない。

[107: 申込予定さん]

上用賀は駅からちょっと遠いけどいいところですよ。
でも、ここは低地なので、今ひとつですね。
水はけ悪いです。
首都高が直に見えるしなぁ。

[108: 匿名さん]

上用賀は馬事公苑寄りの方が格が上だね。

[109: 匿名さん]

どの程度売れてるのでしょうか？値引きも期待できますか？？情報お願いします

[110: 匿名さん]

とりあえず、薄型テレビとかはつけているらしいよ。
あとは実践してみては？
報告よろしくね。

[111: 匿名さん]

一割くらいいけるのでは？
・・と言っても一億超だからねえ。焼け石に水かな。

[112: ご近所さん]

この物件の売れ行きは進んでいるのでしょうか？なんだかんだで、桜新町や等々力で同じような価格のマンションがでるみたいですが、本当にさばけるのでしょうか？

[113: 匿名さん]

１割じゃ全然だめでしょ。

低地だし、首都高が直に見えるし。

坪単価が、マーケットが最も過熱してたときの
さらに先回り強気価格設定（MR来訪客へのアンケート結果無視）
だったから、まぁ、ざっくり40%引きくらいはしないと。
（坪５００万円台から３００万円台への調整イメージ）

でも一度けちついた物件だし、周りはシャビーなアパートに
囲まれてるし、それでも億ション買う人の審美眼には適わないと
思うよ。仕様がちゃちいもの。

[114: 匿名さん]

4割引はないだろー？
スーパーの見切り品じゃないんだから。
でも、竣工してしまえば2割くらいいけるんでないの？

[115: 匿名さん]

別に先に割引率ありきでなく、あくまでも、売れるマーケット価格と、
もともとの販売価格を比較した結果の割引率だから、もとの売り出し価格が
トンデモ価格なら、40%引きもありえるでしょうね。

ここって450万ー550万くらいの坪単価で売り出したんじゃないっけ？
1/4は地下の家だけどね！すごいよね。いまとなってはありえない。

[116: 匿名さん]

でも、300万円台は難しいんじゃないの？
400万前半が精一杯じゃない？
まあ、そうだね。売れないと仕方ないからね。
ちょっとずつお客の顔を見ながら、徐々に下げていくんでないの？
ある意味、競売？もしかして。

[117: 匿名さん]

私のイメージだと、低地で、郊外ファミリー仕様の内装だと、
（半）地下は坪200万円台の後半、最上階で300万円台半ばという感じです。

相場がめちゃくちゃ強いときに、絶妙のタイミングで売り出さない限り、
用賀で坪400万円はつかないと思います。

[118: 匿名さん]

>私のイメージだと、低地で、郊外ファミリー仕様の内装だと、
>（半）地下は坪200万円台の後半、最上階で300万円台半ばという感じです。

バブル期を除くと、ここ30年の平均値という意味ではもう少し下だと思います。
数年後はその辺で落ち着くと思います。余程いい物件でも坪32-330万円程度。

[119: 匿名さん]

今なら、半額なら売れるでしょ。
今のうちに半額にして売った方がいいのでは？

金利上がって、企業業績ダメでボーナスも下がり、
二子玉川に1000戸のマンションが出来て、坪300万以下で
売り出したら、ここも相当あおりを食うでしょ。

[120: 匿名さん]

どのくらい売れているんでしょうか？
桜新町や等々力の物件に顧客もさらに流れてしまうんですかね？

[121: 購入検討中さん]

キャンセルも結構でてるみたいですね。
まぁ、そうでしょう。この価格では。
物件自体も魅力が薄いですね。

用賀の今回の上昇相場の高値は@330くらいだったということでしょうか、、、、
ちなみにここは@450万超。（笑）

そりゃ無茶だ！っていう。

[122: 匿名さん]

今更、煽って何の意味があるのかしら？

現に坪４５０万で２３戸中１９戸は売れてるわけですから。

[123: サラリーマンさん]

事実を伝えること自体に意味があると思います。

例え4/19でも2割近く残ってる訳です。あと2ヶ月ほどで竣工ですが。
それから、今売り出しの4戸以外も売れているわけではないそうです。

[124: 匿名さん]

結局坪450でこれだけ売れたんですね。全然相場が下がった感じじゃないか。
ここは全然売れないだろうと思ってましたが。

[125: 近所をよく知る人]

じっさいどんだけ売れたか聞いたの？
2-3戸を三菱不動産系の賃貸会社が買ったのと、
三菱グループの重役がしぶしぶ1-2戸買っただけでしょ。
大半はまだ売れてないと聞いてるよ。

[126: 匿名さん]

>>125

誰から聞いたの？その情報。

[127: 匿名さん]

それいい話じゃない！一回ケチが付いてしまった物件なんだから、責任もって三菱グループ内で全て買い取って頂くというのが…。アホみたいな価格まで値下げ（例えば半額３割・４割当たり前とか）して用賀の相場を乱すより、遥かに近隣の地所物件を買ってしまったものには誠意を感じさせる方法だよ。

[128: 匿名さん]

前、三菱の人がここは高いけど儲けもすくないといってました。どうしてそんな値段で仕入れるんですかね？それで、相場を破裂させてるんですから、何なんでしょうかね?

[129: 匿名さん]

まぁまぁ、地所も23戸だからコケても高が知れてると思ったんでしょ。
（実際、そうでしょ。）

この会社はいつまでたってもレジを本気でやろうなんてことにはならないですよ。

[130: 匿名さん]

ここは　振動とか揺れは部屋内で感じたりするだろうか？
大通りから
割と近いけど。

[131: 匿名さん]

金曜日の地所の見開き2ページ使った世田谷・杉並の
（在庫晒し）新聞広告は結構鬼気迫るものがありましたね、、、、、

発売当時、ロングセラー確定と喝破した人はさすがです、、、、

[132: 匿名さん]

どのくらい残ってるんだろうか？

[133: 匿名さん]

ちょっと、商品設定に無理がありすぎたね。
用地買収を、相当な高値でしてしまったのかな？
いろんな意味でセンスが悪かったね。

セールスも、若いくせ（多分２０代）に気取ってエラソーな兄ちゃんだったなぁ。

[134: 匿名さん]

勘違いスリーダイヤだからしょうがない。

>セールスも、若いくせ（多分２０代）に気取ってエラソーな兄ちゃんだったなぁ。

[135: 匿名さん]

ここどうなっちゃんでしょうか？千歳台のようなことがあれば考えたいです。

[136: 匿名さん]

もし仮に1億5千万の部屋が9000万以内で売られるようなことがあれば、
他物件を買ってしまった身としては非常に悔しい。

[137: 購入検討中さん]

ついに竣工してしまった。

完成後の継続販売きっついなぁ。
小規模物件だからなお更。

1年は続きそう。

[138: 匿名さん]

竣工しましたね。
久しぶりに昨日家の周りを散歩していたら完成していました。

個人的には建物的にもなかなかのクオリティ、いから道も雰囲気良かったです。
高級物件なのに若干周りの建物が庶民派なのが残念なんですけどね。
私は結構好きです。お金さえあれば引っ越したいと思っちゃいました。

お金のある方は実物もチェックできる訳ですから、良く確認したうえで、
ゆっくり価格交渉されたらと思いますけど。

[139: 匿名さん]

＠400って

中目黒、五反田と並ぶ用賀の立地なら
いけるんでしょう

しかしいつも思うんだけどデベの人って世間とずれている人多いよね

[140: 匿名さん]

用賀が中目黒と五反田に並ぶことは永遠にないと思うが
もし並んだらとても高価な投資になる

[141: 匿名さん]

これさー
今のうちに＠250にして捌いたほうがいいんじゃないの？
余計なお世話かもしれないけど。

だってこれからマンション下がりまくるよ

目黒だって今＠300切ったところ出始めたし、
1年後には＠200でも売れなくなるよ

ましてや二子玉が＠300切ってきたら、、、

幽霊ハウスがまた一丁できあがりってことか、、、

[142: 匿名さん]

二子玉が３００切るわけないじゃん。。。

[143: 匿名さん]

現時点はね。
1年後状況が一変していると思うよ。

[144: 匿名さん]

↑何？４００万超に戻ってるってこと？

[145: 匿名さん]

＞１４４

ははは

そんなことはニートかデベしか言えないよ

一般的な常識があれば恥ずかしくって普通はいえないからなｗ


あ、でも共通点が１つあった。
どちらも1年後は無職ってことだね。

羨ましいなー。
自由な時間がいっぱいあってｗ

[146: 匿名さん]

>>145

つーか、ゲンダイとかＡＥＲＡとか見れば誰でも分かることを、
さも自慢げに言うあなたも相当な暇人だねぇ。

メディアに踊らされるだけの、ただの大衆だねぇ。

[147: 匿名さん]

二子玉300切るってどっかに書いてあったんだ。
知らなかったよ

それとも俺営業妨害してるから出てけって遠まわしに言っているの？？？

俺が自慢げに書き込んでるとしたらあなたは人にけちつけるだけで
中身のない情報を書き込んでいるってことですかｗ

一般庶民とかけ離れた生活されている方にしては
人間が小さすぎますなーｗ

[148: 匿名さん]

中途半端に煽るから逆ギレするはめになるんじゃん。
なんかさ“ｗ”ってネットマニアの人なら知ってるんですか？
色んなところに多用されてますが。
これぞニートの証なんでしょうかね？

別に出て行って欲しいとは言ってないけど、そんなに有意義なコメントなら
ちゃんと根拠を示してから言ってよってことだよ。
ニコタマ300万以下で買えるっていう素晴らしい情報がホントだったら
来年まで待つからさぁ。しかもその他200万以下も続出するんでしょ？

「来年になったら状況が一変してる“かも”よ」なんてコメント、
夕刊紙のエロ記事読みながらついでに読んだ知識じゃない。
まぁ、そうなる“かも”しれないけどね・笑

[149: 匿名さん]

そうなる確証はないですよ。
不動産でも株でも原油でもそうですが、
普通は帰納的に考えます。

あなたのように演繹的に考えるから全てがおかしくなる。

黄金比とか知っていますか。
相場をやる人は根拠なく黄金比に根拠を求めます。
なぜ求めるか。理由はありません。
でも求める人が多くなるほど根拠のある数字になります。

不動産相場も同じです。
人口が減っている。資材価格が天井を打ちそう。その他周辺環境。
これらの状況を帰納的に考えて歴史に照らし合わせて
トレンドを見るのです。

多くの人がそうするからそれが正になります。

それ以上の何を求めているんですか。

これが理解できないならこちらもやり取りするつもりはないので、
返事も返すつもりはありません。

[150: 購入検討中さん]

あらら、珍しくこの板が荒れてますね。
枯れ行くのみと思ってたら、

隅に置けないなぁ、惨状通り。

[151: 購入検討中さん]

音沙汰ないがどうでしょうか？

[152: 購入検討中さん]

ここは見事にコケましたね。
でも20数個だからマァ問題なかった。

これからの見ものは二子玉川でしょうねぇ。

[153: 購入検討中さん]

ここそんなに苦しんだんですか？
詳細きぼんぬ。

[154: 匿名さん]

用賀でピークを打った時の物件だからね。
駅徒歩4分のトワイシア用賀が坪330万で高すぎると批判を浴びた直後だから、
さすがにバブってると思いましたよ。坪400万以下は地下しかなかったような…。

昨晩チャリで物件の前通ったよ。
まぁ、物件的にはいい感じだった。
エントランス等も高級感があると思うし。
高速道路や幹線道路が多い用賀の中では、比較的静かで落ち着いた環境だし。

驚いたのは当然真っ暗の部屋もあるのだが、幾つかの住居はちゃんと売れてて
住んでる方もいるところ。これだけの高価格帯の物件、買える人がいるんだよね。
某○○○テラス目白のスレで、デベが偽って部屋の照明を付けて売れている物件を
偽造しているって話があったけど、ここはちゃんとお住まいでした。
チャリもあったし。

[155: 匿名さん]

最近マンション探し初めましたが…地所物件は、久我山を初め90〜100ヘーベーだと一律１億１千万〜から何ですね（泣）なんか場所は、余り関係ない気が…超都心は、別として（泣）強気過ぎます…

[156: 匿名さん]

物件は良いのでは？
価格が高いだけで

[157: 購入検討中さん]

いや、ものは悪いですよ。
川向こうのファミリー向けレベルです。
少なくとも各部屋の内装は。

多分前の瓦道は暗渠化した川だし、
周りは木造アパートと資材置き場で、
環境もはっきりいって悪いです。

夜は樹木のせいもあって真っ暗だし。

[158: 匿名さん]

ファミリー向け（泣）そんなレベルですか？

[159: 匿名さん]

ここまだ売ってますね。

[160: 匿名さん]

結構値引きあるんですかね？

[161: 匿名さん]

販売住戸が増えている感じですが、実際はどの程度あるのでしょうか？

[162: 匿名さん]

ここ、最初に建設計画聞いてから随分たつし、
実際竣工してからも相当たってるみたいだけど、
まだ販売してるのですか？

全戸で20戸あまりなのに、すごいですね。

何がいけないのでしょうか？
教えてください。

[163: 匿名さん]

値段ではないでしょうか？

[164: 購入検討中さん]

用賀の将来性とか資産性は？？

[165: 匿名さん]

建物はいい感じですよね、
値下げされてるなら検討したい

[166: 匿名さん]

ここ、少しずつ売れているみたいですね。
値下げ交渉、通じるのでは？

[167: 匿名さん]

勝負の決算月。
交渉は3月が吉でしょう。
3月末までに締結するには、そろそろ活動しないとね。

[168: 匿名さん]

この物件の前の瓦道は字を変えれば分かるとおり、河原道です。
今は遊水プロムナードですが、基本は暗渠化された川です。

水はけ悪いです。
付近のアスファルトは、雨が上がった後も長い間濃い色を
しています。

内装レベルは低いし、首都高の騒音も意外に五月蝿い。

利便性はいいので、割り切れればいいか。
あと、価格は4割引くらいしてもらわないと。

[169: 匿名さん]

141です

半年前に書いたことを見直してみたけどそんなに外れてなかったなーと
思っています。ここ半年は財閥以外の会社が損切って投げ打った期間でしたね。
この後の半年は財閥等の比較的しっかりした企業が投げ打つ期間だと思っています。
この惨状通りも大きく投げ打ってくる可能性がありますね。
適宜監視していくつもりです。

[170: 匿名さん]

ＭＲに行ったら結構賑わってたよ
値段の折り合いがつけば買いたいと思ってる人は多いのかも

[171: 匿名さん]

170よかったね。
全販売戸数23戸だから、
一日でもMRが盛況なら、一年前にとっくに
完売してたのにね。

幻想だったんだろうね。
あるいはサクラさんか。

郊外仕様で、半地下で、
すぐ管理組合の役員回ってくる小規模物件。
物件の周りは侘しい感じだし。

別にほっといていい物件。

[172: 匿名さん]

ほっといていい物件といいながら、執拗に書き込んでるのは何故ですか？

[173: 購入検討中さん]

駅までは何分ですか？

[174: 匿名さん]

駅までは、8分みたいですね。
一応10分以内で、間取りとか、外観とか、なかなか良い物件だと思います。
(勿論、好みが分かれるところでしょうが)

問題は価格ですね。。。

[175: 購入検討中さん]

先週モデルルーム行ってきました。
20～25％は値引きいけそうな感じでした。
そろそろ竣工1年で売り切りたいようでした。
坪320～350ならよしでしょうか？地下なら280くらいかな。
もともと高すぎましたよね。

[176: 匿名さん]

お～っ、それぐらい値引きいけそうですか。
その水準なら、検討の価値ありですよね。
好みでしょうが、下手な郊外で割高なタワーマンションより
資産価値あると思います。

[177: 匿名さん]

いちいちageんなよ、地所。

[178: 匿名さん]

まだ売れ残ってます？

[179: 匿名さん]

二子のマンション買うなら、こっち買うな。

[180: 物件比較中さん]

用賀のこの辺は、土地が低いからやめたほうがいい。
（半地下は特に避けるべし）
上用賀か、瀬田まで行くか、桜新町のほうに行くかしないと。
水害リスクマップ一度見たほうがいいと思います。

[181: サラリーマンさん]

昨年、このマンションを購入しました。以前、夙川に住んでいたのですが、環境が良く似ていたので決めました。
住んでみると、とても静かで、近くに首都高や環八、246等の幹線が通っている気配は全く感じません。窓から見える隣家も地元の農家で、実に風情があります。日当たりも良く、設備面も不満は特にありませんよ。管理人さんはとても親切で、家内が急病の折には、いろいろとお世話になりました。小世帯数のなせる技かもしれませんね。学区も良いと思います。瓦道はその昔は疏水だったとは知りませんでしたが、仮にそうだったとしても、現在は普通以上に味わいのある小経になっています。水捌け云々も、日本の土木技術はそんなに脆弱ではない気がいたします。支障は全くありません。価格は安くはないと思いますが、担当の方にもよるのかもしれませんが、交渉次第でかなり頑張ってくれます。我が家の場合は、52型のLED液晶TVとホームシアター装置などを、結構付けてもらいました。複数の不動産に詳しい人にも聞いてみましたが、この立地・設備仕様・管理面・環境で坪300程度であれば「まずまず」との事。住み始めて1年経ちましたが、個人的には大満足です。

[182: 匿名さん]

ついに我慢できずに営業の方が書き込みしてしまいましたね。
書きたくなるのはわかるんですが、商道徳上ネットでの誘導はいかがなものか。
三井さんではなく地所さんでしょ。誇りとプライドを。

[183: 匿名さん]

>141
今から読み返してみたらネガによるひどい発言ばかりだったな。
ここを当時買っていた人は大成功だろう。

[184: 匿名さん]

>183

2009年にタイムマシンで戻れたらここ買いますか？
他に買うべき物件がいくらでもあるんじゃないですかねえ。
2009年に買って、今売ったら３割くらいは値上がりしている物件はいくらでもありそうですが
ここはどうなんですか？

[185: 匿名さん]

地下1階のお部屋が中古で売りにでています。
地下1階の住み心地や災害リスクはいかがでしょうか？

[186: マンション検討中さん]

住み心地、災害リスク以前に価格が高すぎます。