パークハウス用賀三条通り

[ビギナー]

最近人気の用賀。駅からちょっと遠めだけど、三菱地所がパークハウス用賀三条通りを販売開始します。どーなんでしょう。

所在地：東京都世田谷区上用賀5丁目140-7（地番）
交通：東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩8分

[22: 購入検討中さん]

>>19

私は、ここの値付けを見て、新築を諦めて中古マンション（100平米超）
買っちゃいましたから、今更値下げされても買いません。買えません。

賃貸に回したって、いいとこ坪1.2万とかでしょ。分譲価格坪500万じゃ
表面利回りでも3%割ってんじゃない！アリエナーイデース！

実質、建物の寿命内に回収不可能です。というか、ずーっと赤。節税にしか
使えない&売ったら多大なるキャピタル・ロスでまた大節税？！

そんなに課税所得ないよ（笑）

[23: 匿名さん]

で、誰か買いましたか？
三菱さん、売れましたか？

[24: 周辺住民さん]

明日発売の東洋経済の
今年後半で地価上昇が期待できる益で
用賀がどうどうランクインしています。

もしかして、ここの販売価格も底上げに寄与してるんですかね（笑）
それなら、ここの販売状況、周辺住民としても応援しなきゃ。

[25: 匿名さん]

でも、来年には坪６００万ぐらいが相場になるだろうから、後から見れば、買っても良かったとおもうんじゃない。

[26: 買い換え検討中]

不動産価格が穏やかに上がっていくのは健全だし歓迎，
ココが，この価格で売れてくれると嬉しいことは嬉しいけど少し複雑な気持ちになる．
　更に，１年ちょっとで用賀辺りが今の倍になるようだと，
中古価格も上昇しているから買い替えじゃなくて，一旦売却して借家住まいにするかな．

　近頃の福井日銀総裁の態度を見ると急激な金利引き上げがありそう．
バブル時より厳しい総量規制かつ金利10パーセントになってしまうかも．

[27: 物件比較中さん]

しかし、財閥系のデべロッパーは土地を安い時期に仕入れているはずなのにこの根付けは釈然としないよなぁ。。

仕様を価格とともに上げてくれれば考えなくもないんだけどね〜。

[28: 購入検討中さん]

>>24　25

まじですか？
先週の債券と株の相場ご覧になりましたか？
金利が世界中で上がりました。日本の長期金利も大きく跳ねました。
あおりで、不動産株が急落。
REIT指数も（バブってたから当然ですが）すとっーんと下がりました。

既に潮目は変わっていると思います。
下期に不動産があがるんなんて信じてる人はデベにももうあまり
いないと思います。

この物件は完全にしこったと思います。
3月に売っとけば先高感で売れたものを。

[29: 購入検討中さん]

私は個人的には2月に強いシグナルが出てたと思います。
日銀の二回目の利上げに続いて、それまで上昇していた
不動産株がピークを打った。
3月下旬発表の公示地価も、期待されたほど強い数字でなかった
こともあって、不動産株の戻りはなかった。
基本ここで、更に強気になる材料はなくなりました。

決定的だったのは、5月に出た東京カンテイの4月の中古マンション
データで、首都圏で10%近い下落を記録したとき。
月次データでぶれやすく、単なる足踏みではとの声もありますが、
せいぜい上昇率の鈍化くらいと見ていた私は二桁近い下げで
一瞬目が点でした。

人口減、高齢化、マンション・ストックの増大などの
需給が緩んでいく構造的事実に目を向ければ、団塊ジュニアの
住宅ニーズと超低金利という特殊事情で上がっていた、この1年
くらいがむしろ特別であったように感じます。

私も、価格が更に上がっていくシナリオはもう後ろ盾を
失ってしまったように思います。

まだまだ金利が上がるから買え、とはよく聞く言葉ですが、
一旦上がり始めてしまえば、実はどちらかと言うと、苦しむのは
今実際に売り物を手にしていて資金負担増を恐れる売り手ですし。

[30: 契約済みさん]

>29さん

そんな新興国の株でも急なトレンドは変更になりませんよ。
不動産会社の株と不動産価格が必ずしも連動するわけでは
ありませんよ。

また、３０パーならトレンドが変わったという考え方は
理解できますが、１０パーの下落は急騰した前月比ですよね。

問題ないでしょう。

都心でデベの仕入れができなければ、郊外でやるだけで
それ自体が価格の下落要因にはならないでしょう。

ただ、当物件の価格は私もやりすぎと思います。
販売には相当苦労するでしょう。。。

[31: 購入検討中さん]

金利上昇-->物件マージン悪化
-->業績不振-->株価下落

これが株式市場参加者が2分でたどり着く結論。


金利上昇-->よしよし買い手が焦って買い出すかも
-->あれ？物件動かない。もう少し待とう--->
あら、自分の金利コスト上がってた-->なんと、A社が抜け駆けして
値下げした--->やや、B社も値下げした、やばいか？
--->もうどう考えても不良在庫だ--->物件投売り・減益決算
-->役員平謝り

これが一流デベロッパー社内のスピード感。


市場は、トレンドが大きく変わる前に、4月の中古物件の
値下がりのように、見過ごしてしまいそうなサインをいくつか
出すんです。
それを、単なるボラと見落とすか、ややっ？とキャッチできるかが、
後追いで負ける人間と、すばやく立ち回って益をもって
去れる人間を分けるのです。

ちなみに当然前月比じゃなくて、前年同月比で下げたのですよ。
そんな大事なことが分かってないのはまずいですよ。
データは丹念に読み込まないと。データ自体は誰でも見られる。
それを読めるかが鍵。

[32: 購入検討中さん]

やはり、午前中の前場、前日（先週金曜）の米市場堅調を受けて
東京の株も全体としては戻したけど、金曜日に下落率一位の不動産
株は、今日も戻らないね。重い重い。

終わりの始まりがはっきりしだした。

[33: 購入検討中さん]

湾岸のタワマンの板と比べて、寂しすぎますね。ここは。
多分、経験の浅い一次取得者層相手のタワマンと、ここでは
購買層のおつむの出来いや、情報力の差があるということ
なんでしょうね。
或いはやっぱり世田谷と都心では人気の開きが拡大してると
いうことか、、、、、

岡本レジデンスの人気はどうだろう？
僕はあそこまで「枯れる」気はないけど。

[34: 匿名さん]

岡本レジデンスは全然ダメ。
あれくらい田舎なら戸建て買うからね。
マーケティングのミスだろうなあ。
みんな知識が増えてきて、ある程度金持ってる人は都心地区に買うようになってるよ。

[35: 匿名さん]

世田谷でマンションを買おうとは思わないよ、
世田谷なら戸建てでしょう！！

[36: マンコミュファンさん]

世田谷で戸建を買うと１億円

[37: 購入検討中さん]

だめだこのスレ、、、、、

[38: 購入検討中さん]

買った方います？
一戸でも売れたの？

[39: 購入検討中さん]

どうも何戸かは売れた（ということになってる）らしい

でも売れ残りも多いらしい。

完売までは何年かかかるだろう。

完売しないかもしれないが。

[40: 賃貸住まいさん]

用賀三条って聞くと、
なんとなく用賀参上かと思っちゃう。

暴走族とかいるしね。

いらか道を暴走されたらたまんないだろうね。

[41: 物件比較中さん]

暴走族？！
じゃあ周辺の学校のレベルも低いんでしょうね・・

[42: 物件比較中さん]

暴走族って用賀喧嘩会の事？
5年以上前の話ですよね．今は，あの周辺で見たこと無いけどね．
同じ内容の書き込み，トワイシア用賀に見たことあるよ．

　ところで売れ行きはどうなんでしょうか．誰かご存知の方いたら教えてください．

[44: ご近所さん]

間違いないですね。

１期で販売していた住戸がまだ残っているようなので、
値下げは避けられないでしょうね。

私はしばらく静観します。

[45: 購入経験者さん]

>逆に、高値つかみリスクが高まった感じ。

「感じ」というレベルはすでに超えてますよね。
私としては、「ほぼ確定的」です。

だって、家賃上がってないもの。利回りから言っても、全く正当化できませんよ。

地価だって、もう完全に上げの足を止めちゃって、売れ残ってる売り地、戸建の価格変更が目立つこのごろですもの。

やっぱり丸の内にAクラスオフィスビルたくさん持ってて、家賃上がられてる会社だと、つい同じ感じで用賀のレジも考えちゃったんだろうけど、、、、

きみ子供ですか？（こどもの人、ごめんなさい）っていうのが正直な印象。

焦んなくて本当によかった。

周りアパートだらけだし。

[46: 物件比較中さん]

売れ行きの現状を教えていただき有難うございます．
ここだと1期の最低価格近辺の物件しか手が出ないので，
様子を見ていても遅くないと思いました．

[47: 匿名さん]

私は1.3億くらいで、家族で住めるものがあれば、と思いましたが、、、、、駄目でした。残念。

[48: 物件比較中さん]

HPでは残り4戸みたいだけど本当はもっと残ってるのかな？

[49: 匿名さん]

残ってると思いますよ。

近場の岡本にあるマンションと同様、
購入者はかなり限定的でしょうね。

[50: 社宅住まいさん]

49

岡本とは、かなり違う点もあると思いますが。
駅からの距離、近隣の利便性はこちらの方がかなり上ですよね。
そういう意味では、潜在的には、このマンションは売れる
可能性を持ってたと思うのです。
（岡本は、エリア自体が人を選びますから）

でも全然売れない。

まず、使用がちゃちすぎた。デフレ時代を引きずった
超シンプルお座なりな仕様。

しかし、その一方で、価格が新新心身新進身伸宙返りくらいの
「新価格」だった。

このギャップに気付かず買うお○鹿さんは、そうはいないです。

加えて、売りは前のいらか道だけ。周りはアパートや資材置き場
空き地。首都高の音はダイレクトに聞こえてくる。環八も至近。
（車の遠出には便利だが、近くの移動は混雑から却っておっくうになりそう）

地下も買いたくないし、かと言って、この仕様、ロケーションで
坪450万からというのは、あまりにデベの独りよがり。

こうやって城南の物件の動きを止めちゃうと、都心でも相場が
冷えてきて、結局自分の首を絞めることになっちゃうよ。

多分、麻布あたりからの住み替え層とかも狙ったのかもしれないが、
だったら、この仕様じゃないでしょ。オプションつけったって、
元の仕様が悪すぎて、結局割高になっちゃう。

[51: 周辺住民さん]

う〜ん。結局立地がウリでの販売と思います。
仕様が低いとのご意見もありますが、少し違うかな？
ここまで高値物件の購入者は、自分に合った「新築リフォーム」するでしょうから。。。
あえて、仕様は控えめにしていると自分は考えます。

[52: 匿名さん]

５１

だとしたら利益取りすぎじゃない？
仕様を落とすならそれに見合う価格にすべき。
高値物件購入者は小うるさい立地はそもそも選ばないし、
基本プランのクオリティにもこだわるはず。

さらには間取りにも工夫が見られない。

間違いなく売れ残るでしょう。

[53: 周辺住民さん]

でも売れる。
購入者は個人ばかりではない。
法人名義で購入するパターンが多いかと思われます。

用賀周辺、芸能関係者多数在住。
ほとんどプロダクション名義での登記。
あの立地と規模はその関係の人好み。
税金対策的に価格もオーケー。

[54: 大手企業サラリーマンさん]

>あの立地と規模はその関係の人好み。

一緒になった医者や弁護士はたまったもんじゃないなー。
ゲーノージンと同じマンションじゃな。23戸しかないというのに。
生活時間ハチャメチャで頭の悪いゲーノー関係と一緒はつらい。

やっぱパス。

[55: 買い換え検討中]

51さん、

50さんのかきこみ読みました？
元の仕様が低すぎて、あれじゃ、リフォームにも金が余計にかかりますよ。
何しろ、パークハウスだもの（笑）
パンピー向け仕様丸出し。

金持ち相手の物件は、たとえ、リフォーム（オプション）いれると
しても、グレードが高いのが当たり前。

ここは論外。大いなる企画ミス。
担当者は猛省すべき。

52さん、

間取りに工夫がない、というか、間取りはかなりお粗末な感じがします。はっきり言って、下手です。

[56: 周辺住民さん]

51です。ご指名のようなので登場しました。

私は今後のマンションは、スケルトンで販売してくれないかな〜。なんて思うのです。
もちろん買い手でないので、構造図など知りませんけれど。

あの仕様は、明らかにリフォームを意識してますね。壁壊すの簡単そうだし。
とにかく低層マンションのニーズはあるのですよ。

私は買えませんけどね。トホホ。。。

[58: 購入経験者さん]

用賀で坪４５０万はやり過ぎですよねぇ。
でも購入者はいると。

[59: 匿名さん]

用賀のマンション、芸能人も確かに買うけど長居しないで転売して出てく芸能人も多いと、不動産仲介屋の営業が言ってた。

[60: 近所をよく知る人]

芸能関係者＝芸能人のみならず、マネージャーやプロダクション関係者。
用賀は便利なんですよ。車移動が主だしね、都内でインタ近くて住環境もまあまあって事で。

都内（キー局撮影）が込んでる昼間は、電車も使えるし。。。
砧スタジオ（主にフジ系）近いし。緑山スタジオ（主にTBS系）へは東名、青葉台インタですぐ。

京都・大阪など、関西での仕事へは新横浜へ第三京浜で新幹線。
地方の仕事は、環八混むから環七で羽田空港へ。。。

[61: 匿名さん]

芸能関係の方は非常に少数派でしょう。

しかし低層マンションでこの価格ならもう少しグレードを上げるべきなんじゃないかな。スケルトンとか壁式構造にするとかさ。

さらに仕様や設備関連に特段評価すべきところがない。

非常に今の市場に見合わない物件だと思いますが。

[62: 匿名さん]

でも超都心部がこの秋から坪1000万円を超えてくる今日この頃ですから、今は多少高いと感じる価格設定も竣工する頃には、そこそこの水準ってことになるんじゃないの。
確かに２年前と比較すると３−４割高い水準だからインフレを知らない人からすると、なんじゃそれって感じなんだろうけど、超都心部の物件の動きをみてると、年間４割、２年で倍って感じだから、それもありかなと思いますよ。

[64: 匿名さん]

他の1年前のスレを見ていても、高い、売れないのワードばかり。
だけど、結局竣工前に完売してるし。。。
このままあがり続けるのか？それともピークで下がるのか？
買うか、買うまいか悩んでいます。

[65: 匿名さん]

確かに１年前といえば、用賀のトワイシアや新浦安のプラウドが新価格物件の典型として、その価格設定に関して、相当な話題を呼んだのを記憶しています。
ここからの１年は、これまでのプロや富裕層のみが市場プレイヤーとして活躍した局面からプチ富裕層へ裾野が拡がるかどうかの転換点に差し掛かっているのではないでしょうか。
もう一段の不動産価格上昇がはっきりしてくれば、判断しやすいのですが、前回のバブルと異なり、今回は都心部だけで郊外には波及しないとの根拠のない考えが支配的なので、みんな迷っているのではないでしょうか。プロが買う収益不動産は郊外では成り立たないにしても、一般人が買う居住用マンションは収益性とは異なる世界であり、結局、予算5000万前後でどこを買うかだけが論点になるので、価格が上がれば、段々と郊外へシフトしていくのは自然な流れで、今年後半は用賀からたまぷら、そして青葉台へとボリューム層の対象がシフトしていくといった感じになるんじゃないでしょうか。
そして来年には、久しぶりに港北ニュータウンにも久しぶりの日が差すことになるとも。

[67: 物件比較中さん]

確かに、この価格帯になっては大手企業に勤めていても
厳しいでしょう。

いくら地価上昇が世間で言われていても、
市場原理を無視した価格設定をしているデベに未来はない。

で、結局売れ残ってきたら値引きするんだから。
近くの２４６沿いのマンションも、この前行ったら値引きするって言われたからね。

[68: 匿名さん]

そらあ、竣工して１年以上たてば、値引きの話もでてくるでしょうし、そもそも車通りの激しい246沿いのファミリーマンションとの比較はちょっと微妙ですよね。
ただ、地価上昇により、用賀近辺の30坪クラスの戸建てでも、１億前後の価格で売れるわけですから、子供が独立し、お年寄りだけで、セキュリティに不安のある一戸建てに住むより、駅近の安全で快適なマンションに住みたいと思う購買層は意外と多いと思いますよ。
評価の高い土地を売却し、預金をプラスして２億のマンションにしておけば、相続税対策にもなりますしね。
いずれにしても、１億超えてくる価格ゾーンだと、ローン組んでちまちま返済するといった買い方じゃない買い方の方が中心でしょうから、高いから買えるはずがない理論は、ちょっと下から目線すぎる見方だと思います

[69: 匿名さん]

会社が全額家賃もってくれて、外国の方が住んでるマンション。
そんなカンジの典型的な物件のようもします。

彼らは、すごい内装の変更しますし。特に中東系の方々。
SUN関係の社宅と思えばわずかな個数。売れれしまうのでしょうね。。。
その後の住環境は解りませんけどね。

多物件ですが、強引にパラボラアンテナ建てて（インドの国際放送のため）、揉めた例を最近聞きました。

[70: 近所をよく知る人]

いや、実際用賀のサンにいる連中はそんな奴は少ないよ。
基本、赤坂にいるんだよ。

ますは誰かが買って賃貸に出さないと、借り上げ社宅にならないしな。
まず売れなきゃな。でも、ここは家賃とれる物件じゃないから、逆に
坪一万がやっとだろう。

23戸だとすぐ管理組合の役員が回ってきちゃうしな。それもネックだ。

第一、ここはexpatには狭すぎるよ。
用賀、桜新町には、120平米超の（バブル期ものがおおいけど）
超ど級物件が以外に多いから、そっちだろうな。
あるいは戸建の賃貸もあるよ。空き室目立つし。

＞68
？？？？

資産家ほどローン組むでしょ。もちろん組まなくても買えるけど。
低利・定率でローン組んで、ほかの資産の運用にまわす。（或いは人によっては、事業に回す）
これより安くは長期で借りれないもの。