パークハウス用賀三条通り

[ビギナー]

最近人気の用賀。駅からちょっと遠めだけど、三菱地所がパークハウス用賀三条通りを販売開始します。どーなんでしょう。

所在地：東京都世田谷区上用賀5丁目140-7（地番）
交通：東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩8分

[2: ビギナー]

三菱地所が５月販売予定の「パークハウス用賀三条通り」ってどうなんでしょう。
用賀は最近人気だけど。。。８０Ｍ３以上からですが、このミニバブルで＊＊じみた
価格を出してくるのでしょうか。ご意見お待ちしています。

[3: 匿名さん]

坪380万〜みたいなことを聞きましたよ。ありえません・・。

[4: 購入検討中さん]

説明会初日、、、行ってまいりました。
ならすと平均で坪420-430万円程度ですか？（ちゃんと計算してませんが）総戸数の約1/4は地下の物件にもかかわらず。

は？

、、、、、、（えーっと）

という感じですね。内外装ともに特にプレミアム感もないですし。
いわゆる城南のファミリー向けレベルです。

三井や住友と比べて地価が弱い時期にマンション用地の取得に及び腰だったということが
先週の日経にもでてましたが、そういうこともあって、こういった数少ない土地の売買差益をとれそうな物件で思いっきりマージンとろうということですかね。

初日に行ったというのは、勿論期待を込めてだったのですが、、、もうコンタクトしないと思います。
この間用賀で売り出したマスターフォートもまだ複数の売れ残り住戸を複数抱えているのに、三菱さんは、

用賀の（少なくとも短期的には）新築マンションの供給過多状態と
三菱ブランドの剥落にお気づきではないのかなと。

振り出しに戻る、、、か。

[5: 購入検討中さん]

前物件に売れ残り住居がある場合

一、反省して、新物件の価格を抑え目に出す
二、新物件では前物件での収益も含めて取り戻すために、更に無謀な値付けをする

の二種類の対策法があるとすると、今回は、どうも二のようですね。

[6: 匿名さん]

がっかり・・・

[7: 匿名さん]

トワイシア用賀が正常な価格だったとすれば、上用賀5丁目ではこの値段でしょうね。街並みがきれいだし、住宅地としてはとてもいいですね。個人的には地下住戸はいただけませんが。

[8: 物件比較中さん]

昨日行ってきましたが、びっくりしました。
なにあの値段！
坪500万に近いんじゃないでしょうか？

現地にも足を運びましたが、南向きは目の前に汚いアパート、東西も資材置き場と、この敷地の前オーナー宅で、双方とも前建て不安が・・・。唯一いらか道側はいい雰囲気ですが、北側ですしね。
あの値段で買わなければならないほど、魅力的な物件とは思えませんでした。

[9: 匿名はん]

迷ったけど、行かないで良かった。駅近の低層だからそれなりの値段はつけてくると思ってたけど、予想以上ですね。迷った理由は値づけよりも、場所です。一見良さそうですが、環八・東名（２４６も近い）にすぐ隣接している場所ですから、呼吸器系に難のある方は用心なさった方がいい。以前このすぐ近くに住んでいましたが、喘息になっていたお子さんが結構いました。うちはまったく問題ありませんでしたので人によるとは思いますが、それなりの値段を出して長年住むのにはやや不安ありですね。

[10: 周辺住民さん]

しかし、本当に三菱はこの近辺に出し過ぎですね。
売りたい人からすると本当に迷惑な話。

[11: 匿名]

現地を見て来ました。確かに北側の散歩道みたいな雰囲気は良いですね。でも南の高速橋脚、東の建設資材置き場など環境面がちょっと？ですかね。東側の坂上にグランフォート用賀が見えますがあちらの方と立地を比較するとやや見劣りするかな。でもトワイシアよりはずっと良いです。
問題は価格、ちょっと高い高すぎです。

[12: 購入検討中さん]

連休中に、会員様限定の「正式価格発表会へのお誘い」がきていました（苦笑い）
価格を知るためだけにまた出かけなきゃならいのかい？
またもったいぶって会員限定とか。
売主は自分をナニサマだと思っているのでしょうか？

買い手置き去りの三菱傲慢商法どうにかなりませんかねぇ？

[13: 物件比較中さん]

そもそも、この土地に三菱が低層マンション建てて、利益出そうと思った瞬間から
割高な物件になってしまうのは見えていた気がする。
一階と呼んでいるのは完全な地下。二階も、厳密には0.8階くらい（グランドレベルより、
ややもぐった感じ）これであの価格じゃ、買った瞬間に含み損30%って感じでは？
売れ行きが楽しみです。

[14: 匿名さん]

>>12
三菱だけじゃないですよぉ。マンション業者はみんなそういう売り方をします。
まずは先行案内会と称して反応をさぐってから最終的な値付けをして、
会員様限定と称して見込み客リストをゲットし、
「初回売り出し分即日完売！！」とか言ってあおり（売れた住戸＝初回売り出し住戸、なんですけど）、
あとはモデルルームに座って客が来るのをひたすら待つ。

いい加減、違う売り方を考えた方がいいと思うんですけど・・・。

[15: 物件比較中さん]

金曜日、仕事帰り夜10時頃現地を視察。街路樹で、めちゃくちゃ暗い。
一方、首都高までさえぎるものがなく、音がかなり聞こえる。
ホワイトノイズっぽい程度のものかと思ったが、
かなりナマな音が聞こえる。環八の音も相当聞こえる。
これは昼間はここまで気づかなかった。窓を開けると、かなりウルサそう。

三方をアパートで囲まれていた。
改めて、南側のアパートをよく見たが、今時階段のカンカンなりそうな
トラディショナルなものだった。
瓦通りからむかって左側は、資材置き場で、環境としてはかなり
しょぼい。

ポイントは唯一、北側前面道路が甍道ということだけだろう。

[16: 匿名さん]

「甍道」って何て読むんですか？

[17: 近所をよく知る人]

売りたい人とか関係ないから。

[18: 契約済みさん]

いらかみちでしょ

瓦も甍も「いらか」でしょ

まぁ、ここは相当販売苦しむと思うよ。
せめて建物のグレードが高ければ、金の余ってる連中が
買うかもしれないけど。
この価格とグレードのバランスだと実需はなさそう。
施工会社もいまいちだし。

ああ、今日明日第一期の販売じゃなかったかな。

南無〜

[19: 購入検討中さん]

なんか、ズルズル発売日が延びてませんか？
この相場上昇局面より更に過熱して
しまった売主の身勝手な値付けが、早くも
破綻をきたしております。

さーどーするんでしょうね？
会員さま限定の内緒の価格変更電話でも
待ちますか！？

[20: 物件比較中さん]

ほんとどーなってんですかね〜

立地も仕様もあんまりなのに価格だけが先行してしまってる感じですね。

この価格帯ならもう少し都心に行ったほうが良さそうですな。。

[21: 物件比較中さん]

売れた部屋あるんでしょうか？

[22: 購入検討中さん]

>>19

私は、ここの値付けを見て、新築を諦めて中古マンション（100平米超）
買っちゃいましたから、今更値下げされても買いません。買えません。

賃貸に回したって、いいとこ坪1.2万とかでしょ。分譲価格坪500万じゃ
表面利回りでも3%割ってんじゃない！アリエナーイデース！

実質、建物の寿命内に回収不可能です。というか、ずーっと赤。節税にしか
使えない&売ったら多大なるキャピタル・ロスでまた大節税？！

そんなに課税所得ないよ（笑）

[23: 匿名さん]

で、誰か買いましたか？
三菱さん、売れましたか？

[24: 周辺住民さん]

明日発売の東洋経済の
今年後半で地価上昇が期待できる益で
用賀がどうどうランクインしています。

もしかして、ここの販売価格も底上げに寄与してるんですかね（笑）
それなら、ここの販売状況、周辺住民としても応援しなきゃ。

[25: 匿名さん]

でも、来年には坪６００万ぐらいが相場になるだろうから、後から見れば、買っても良かったとおもうんじゃない。

[26: 買い換え検討中]

不動産価格が穏やかに上がっていくのは健全だし歓迎，
ココが，この価格で売れてくれると嬉しいことは嬉しいけど少し複雑な気持ちになる．
　更に，１年ちょっとで用賀辺りが今の倍になるようだと，
中古価格も上昇しているから買い替えじゃなくて，一旦売却して借家住まいにするかな．

　近頃の福井日銀総裁の態度を見ると急激な金利引き上げがありそう．
バブル時より厳しい総量規制かつ金利10パーセントになってしまうかも．

[27: 物件比較中さん]

しかし、財閥系のデべロッパーは土地を安い時期に仕入れているはずなのにこの根付けは釈然としないよなぁ。。

仕様を価格とともに上げてくれれば考えなくもないんだけどね〜。

[28: 購入検討中さん]

>>24　25

まじですか？
先週の債券と株の相場ご覧になりましたか？
金利が世界中で上がりました。日本の長期金利も大きく跳ねました。
あおりで、不動産株が急落。
REIT指数も（バブってたから当然ですが）すとっーんと下がりました。

既に潮目は変わっていると思います。
下期に不動産があがるんなんて信じてる人はデベにももうあまり
いないと思います。

この物件は完全にしこったと思います。
3月に売っとけば先高感で売れたものを。

[29: 購入検討中さん]

私は個人的には2月に強いシグナルが出てたと思います。
日銀の二回目の利上げに続いて、それまで上昇していた
不動産株がピークを打った。
3月下旬発表の公示地価も、期待されたほど強い数字でなかった
こともあって、不動産株の戻りはなかった。
基本ここで、更に強気になる材料はなくなりました。

決定的だったのは、5月に出た東京カンテイの4月の中古マンション
データで、首都圏で10%近い下落を記録したとき。
月次データでぶれやすく、単なる足踏みではとの声もありますが、
せいぜい上昇率の鈍化くらいと見ていた私は二桁近い下げで
一瞬目が点でした。

人口減、高齢化、マンション・ストックの増大などの
需給が緩んでいく構造的事実に目を向ければ、団塊ジュニアの
住宅ニーズと超低金利という特殊事情で上がっていた、この1年
くらいがむしろ特別であったように感じます。

私も、価格が更に上がっていくシナリオはもう後ろ盾を
失ってしまったように思います。

まだまだ金利が上がるから買え、とはよく聞く言葉ですが、
一旦上がり始めてしまえば、実はどちらかと言うと、苦しむのは
今実際に売り物を手にしていて資金負担増を恐れる売り手ですし。

[30: 契約済みさん]

>29さん

そんな新興国の株でも急なトレンドは変更になりませんよ。
不動産会社の株と不動産価格が必ずしも連動するわけでは
ありませんよ。

また、３０パーならトレンドが変わったという考え方は
理解できますが、１０パーの下落は急騰した前月比ですよね。

問題ないでしょう。

都心でデベの仕入れができなければ、郊外でやるだけで
それ自体が価格の下落要因にはならないでしょう。

ただ、当物件の価格は私もやりすぎと思います。
販売には相当苦労するでしょう。。。

[31: 購入検討中さん]

金利上昇-->物件マージン悪化
-->業績不振-->株価下落

これが株式市場参加者が2分でたどり着く結論。


金利上昇-->よしよし買い手が焦って買い出すかも
-->あれ？物件動かない。もう少し待とう--->
あら、自分の金利コスト上がってた-->なんと、A社が抜け駆けして
値下げした--->やや、B社も値下げした、やばいか？
--->もうどう考えても不良在庫だ--->物件投売り・減益決算
-->役員平謝り

これが一流デベロッパー社内のスピード感。


市場は、トレンドが大きく変わる前に、4月の中古物件の
値下がりのように、見過ごしてしまいそうなサインをいくつか
出すんです。
それを、単なるボラと見落とすか、ややっ？とキャッチできるかが、
後追いで負ける人間と、すばやく立ち回って益をもって
去れる人間を分けるのです。

ちなみに当然前月比じゃなくて、前年同月比で下げたのですよ。
そんな大事なことが分かってないのはまずいですよ。
データは丹念に読み込まないと。データ自体は誰でも見られる。
それを読めるかが鍵。

[32: 購入検討中さん]

やはり、午前中の前場、前日（先週金曜）の米市場堅調を受けて
東京の株も全体としては戻したけど、金曜日に下落率一位の不動産
株は、今日も戻らないね。重い重い。

終わりの始まりがはっきりしだした。

[33: 購入検討中さん]

湾岸のタワマンの板と比べて、寂しすぎますね。ここは。
多分、経験の浅い一次取得者層相手のタワマンと、ここでは
購買層のおつむの出来いや、情報力の差があるということ
なんでしょうね。
或いはやっぱり世田谷と都心では人気の開きが拡大してると
いうことか、、、、、

岡本レジデンスの人気はどうだろう？
僕はあそこまで「枯れる」気はないけど。

[34: 匿名さん]

岡本レジデンスは全然ダメ。
あれくらい田舎なら戸建て買うからね。
マーケティングのミスだろうなあ。
みんな知識が増えてきて、ある程度金持ってる人は都心地区に買うようになってるよ。

[35: 匿名さん]

世田谷でマンションを買おうとは思わないよ、
世田谷なら戸建てでしょう！！

[36: マンコミュファンさん]

世田谷で戸建を買うと１億円

[37: 購入検討中さん]

だめだこのスレ、、、、、

[38: 購入検討中さん]

買った方います？
一戸でも売れたの？

[39: 購入検討中さん]

どうも何戸かは売れた（ということになってる）らしい

でも売れ残りも多いらしい。

完売までは何年かかかるだろう。

完売しないかもしれないが。

[40: 賃貸住まいさん]

用賀三条って聞くと、
なんとなく用賀参上かと思っちゃう。

暴走族とかいるしね。

いらか道を暴走されたらたまんないだろうね。

[41: 物件比較中さん]

暴走族？！
じゃあ周辺の学校のレベルも低いんでしょうね・・

[42: 物件比較中さん]

暴走族って用賀喧嘩会の事？
5年以上前の話ですよね．今は，あの周辺で見たこと無いけどね．
同じ内容の書き込み，トワイシア用賀に見たことあるよ．

　ところで売れ行きはどうなんでしょうか．誰かご存知の方いたら教えてください．

[44: ご近所さん]

間違いないですね。

１期で販売していた住戸がまだ残っているようなので、
値下げは避けられないでしょうね。

私はしばらく静観します。

[45: 購入経験者さん]

>逆に、高値つかみリスクが高まった感じ。

「感じ」というレベルはすでに超えてますよね。
私としては、「ほぼ確定的」です。

だって、家賃上がってないもの。利回りから言っても、全く正当化できませんよ。

地価だって、もう完全に上げの足を止めちゃって、売れ残ってる売り地、戸建の価格変更が目立つこのごろですもの。

やっぱり丸の内にAクラスオフィスビルたくさん持ってて、家賃上がられてる会社だと、つい同じ感じで用賀のレジも考えちゃったんだろうけど、、、、

きみ子供ですか？（こどもの人、ごめんなさい）っていうのが正直な印象。

焦んなくて本当によかった。

周りアパートだらけだし。

[46: 物件比較中さん]

売れ行きの現状を教えていただき有難うございます．
ここだと1期の最低価格近辺の物件しか手が出ないので，
様子を見ていても遅くないと思いました．

[47: 匿名さん]

私は1.3億くらいで、家族で住めるものがあれば、と思いましたが、、、、、駄目でした。残念。

[48: 物件比較中さん]

HPでは残り4戸みたいだけど本当はもっと残ってるのかな？

[49: 匿名さん]

残ってると思いますよ。

近場の岡本にあるマンションと同様、
購入者はかなり限定的でしょうね。

[50: 社宅住まいさん]

49

岡本とは、かなり違う点もあると思いますが。
駅からの距離、近隣の利便性はこちらの方がかなり上ですよね。
そういう意味では、潜在的には、このマンションは売れる
可能性を持ってたと思うのです。
（岡本は、エリア自体が人を選びますから）

でも全然売れない。

まず、使用がちゃちすぎた。デフレ時代を引きずった
超シンプルお座なりな仕様。

しかし、その一方で、価格が新新心身新進身伸宙返りくらいの
「新価格」だった。

このギャップに気付かず買うお○鹿さんは、そうはいないです。

加えて、売りは前のいらか道だけ。周りはアパートや資材置き場
空き地。首都高の音はダイレクトに聞こえてくる。環八も至近。
（車の遠出には便利だが、近くの移動は混雑から却っておっくうになりそう）

地下も買いたくないし、かと言って、この仕様、ロケーションで
坪450万からというのは、あまりにデベの独りよがり。

こうやって城南の物件の動きを止めちゃうと、都心でも相場が
冷えてきて、結局自分の首を絞めることになっちゃうよ。

多分、麻布あたりからの住み替え層とかも狙ったのかもしれないが、
だったら、この仕様じゃないでしょ。オプションつけったって、
元の仕様が悪すぎて、結局割高になっちゃう。

[51: 周辺住民さん]

う〜ん。結局立地がウリでの販売と思います。
仕様が低いとのご意見もありますが、少し違うかな？
ここまで高値物件の購入者は、自分に合った「新築リフォーム」するでしょうから。。。
あえて、仕様は控えめにしていると自分は考えます。