パークハウス用賀三条通り
| No.2 |
by ビギナー 2007-03-09 00:34:00
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三菱地所が５月販売予定の「パークハウス用賀三条通り」ってどうなんでしょう。
用賀は最近人気だけど。。。８０Ｍ３以上からですが、このミニバブルで＊＊じみた 価格を出してくるのでしょうか。ご意見お待ちしています。 |
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| No.3 |
坪380万〜みたいなことを聞きましたよ。ありえません・・。
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| No.4 |
説明会初日、、、行ってまいりました。
ならすと平均で坪420-430万円程度ですか？（ちゃんと計算してませんが）総戸数の約1/4は地下の物件にもかかわらず。 は？ 、、、、、、（えーっと） という感じですね。内外装ともに特にプレミアム感もないですし。 いわゆる城南のファミリー向けレベルです。 三井や住友と比べて地価が弱い時期にマンション用地の取得に及び腰だったということが 先週の日経にもでてましたが、そういうこともあって、こういった数少ない土地の売買差益をとれそうな物件で思いっきりマージンとろうということですかね。 初日に行ったというのは、勿論期待を込めてだったのですが、、、もうコンタクトしないと思います。 この間用賀で売り出したマスターフォートもまだ複数の売れ残り住戸を複数抱えているのに、三菱さんは、 用賀の（少なくとも短期的には）新築マンションの供給過多状態と 三菱ブランドの剥落にお気づきではないのかなと。 振り出しに戻る、、、か。 |
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| No.5 |
前物件に売れ残り住居がある場合
一、反省して、新物件の価格を抑え目に出す 二、新物件では前物件での収益も含めて取り戻すために、更に無謀な値付けをする の二種類の対策法があるとすると、今回は、どうも二のようですね。 |
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| No.6 |
がっかり・・・
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| No.7 |
トワイシア用賀が正常な価格だったとすれば、上用賀5丁目ではこの値段でしょうね。街並みがきれいだし、住宅地としてはとてもいいですね。個人的には地下住戸はいただけませんが。
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| No.8 |
昨日行ってきましたが、びっくりしました。
なにあの値段！ 坪500万に近いんじゃないでしょうか？ 現地にも足を運びましたが、南向きは目の前に汚いアパート、東西も資材置き場と、この敷地の前オーナー宅で、双方とも前建て不安が・・・。唯一いらか道側はいい雰囲気ですが、北側ですしね。 あの値段で買わなければならないほど、魅力的な物件とは思えませんでした。 |
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| No.9 |
迷ったけど、行かないで良かった。駅近の低層だからそれなりの値段はつけてくると思ってたけど、予想以上ですね。迷った理由は値づけよりも、場所です。一見良さそうですが、環八・東名（２４６も近い）にすぐ隣接している場所ですから、呼吸器系に難のある方は用心なさった方がいい。以前このすぐ近くに住んでいましたが、喘息になっていたお子さんが結構いました。うちはまったく問題ありませんでしたので人によるとは思いますが、それなりの値段を出して長年住むのにはやや不安ありですね。
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| No.10 |
しかし、本当に三菱はこの近辺に出し過ぎですね。
売りたい人からすると本当に迷惑な話。 |
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| No.11 |
現地を見て来ました。確かに北側の散歩道みたいな雰囲気は良いですね。でも南の高速橋脚、東の建設資材置き場など環境面がちょっと？ですかね。東側の坂上にグランフォート用賀が見えますがあちらの方と立地を比較するとやや見劣りするかな。でもトワイシアよりはずっと良いです。
問題は価格、ちょっと高い高すぎです。 |
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| No.12 |
連休中に、会員様限定の「正式価格発表会へのお誘い」がきていました（苦笑い）
価格を知るためだけにまた出かけなきゃならいのかい？ またもったいぶって会員限定とか。 売主は自分をナニサマだと思っているのでしょうか？ 買い手置き去りの三菱傲慢商法どうにかなりませんかねぇ？ |
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| No.13 |
そもそも、この土地に三菱が低層マンション建てて、利益出そうと思った瞬間から
割高な物件になってしまうのは見えていた気がする。 一階と呼んでいるのは完全な地下。二階も、厳密には0.8階くらい（グランドレベルより、 ややもぐった感じ）これであの価格じゃ、買った瞬間に含み損30%って感じでは？ 売れ行きが楽しみです。 |
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| No.14 |
>>12
三菱だけじゃないですよぉ。マンション業者はみんなそういう売り方をします。 まずは先行案内会と称して反応をさぐってから最終的な値付けをして、 会員様限定と称して見込み客リストをゲットし、 「初回売り出し分即日完売！！」とか言ってあおり（売れた住戸＝初回売り出し住戸、なんですけど）、 あとはモデルルームに座って客が来るのをひたすら待つ。 いい加減、違う売り方を考えた方がいいと思うんですけど・・・。 |
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| No.15 |
金曜日、仕事帰り夜10時頃現地を視察。街路樹で、めちゃくちゃ暗い。
一方、首都高までさえぎるものがなく、音がかなり聞こえる。 ホワイトノイズっぽい程度のものかと思ったが、 かなりナマな音が聞こえる。環八の音も相当聞こえる。 これは昼間はここまで気づかなかった。窓を開けると、かなりウルサそう。 三方をアパートで囲まれていた。 改めて、南側のアパートをよく見たが、今時階段のカンカンなりそうな トラディショナルなものだった。 瓦通りからむかって左側は、資材置き場で、環境としてはかなり しょぼい。 ポイントは唯一、北側前面道路が甍道ということだけだろう。 |
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| No.16 |
「甍道」って何て読むんですか？
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| No.17 |
売りたい人とか関係ないから。
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| No.18 |
いらかみちでしょ
瓦も甍も「いらか」でしょ まぁ、ここは相当販売苦しむと思うよ。 せめて建物のグレードが高ければ、金の余ってる連中が 買うかもしれないけど。 この価格とグレードのバランスだと実需はなさそう。 施工会社もいまいちだし。 ああ、今日明日第一期の販売じゃなかったかな。 南無〜 |
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| No.19 |
なんか、ズルズル発売日が延びてませんか？
この相場上昇局面より更に過熱して しまった売主の身勝手な値付けが、早くも 破綻をきたしております。 さーどーするんでしょうね？ 会員さま限定の内緒の価格変更電話でも 待ちますか！？ |
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| No.20 |
ほんとどーなってんですかね〜
立地も仕様もあんまりなのに価格だけが先行してしまってる感じですね。 この価格帯ならもう少し都心に行ったほうが良さそうですな。。 |
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| No.21 |
売れた部屋あるんでしょうか？
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| No.22 |
>>19
私は、ここの値付けを見て、新築を諦めて中古マンション（100平米超） 買っちゃいましたから、今更値下げされても買いません。買えません。 賃貸に回したって、いいとこ坪1.2万とかでしょ。分譲価格坪500万じゃ 表面利回りでも3%割ってんじゃない！アリエナーイデース！ 実質、建物の寿命内に回収不可能です。というか、ずーっと赤。節税にしか 使えない&売ったら多大なるキャピタル・ロスでまた大節税？！ そんなに課税所得ないよ（笑） |
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| No.23 |
で、誰か買いましたか？
三菱さん、売れましたか？ |
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| No.24 |
明日発売の東洋経済の
今年後半で地価上昇が期待できる益で 用賀がどうどうランクインしています。 もしかして、ここの販売価格も底上げに寄与してるんですかね（笑） それなら、ここの販売状況、周辺住民としても応援しなきゃ。 |
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| No.25 |
でも、来年には坪６００万ぐらいが相場になるだろうから、後から見れば、買っても良かったとおもうんじゃない。
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| No.26 |
不動産価格が穏やかに上がっていくのは健全だし歓迎，
ココが，この価格で売れてくれると嬉しいことは嬉しいけど少し複雑な気持ちになる． 更に，１年ちょっとで用賀辺りが今の倍になるようだと， 中古価格も上昇しているから買い替えじゃなくて，一旦売却して借家住まいにするかな． 近頃の福井日銀総裁の態度を見ると急激な金利引き上げがありそう． バブル時より厳しい総量規制かつ金利10パーセントになってしまうかも． |
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| No.27 |
しかし、財閥系のデべロッパーは土地を安い時期に仕入れているはずなのにこの根付けは釈然としないよなぁ。。
仕様を価格とともに上げてくれれば考えなくもないんだけどね〜。 |
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| No.28 |
>>24 25
まじですか？ 先週の債券と株の相場ご覧になりましたか？ 金利が世界中で上がりました。日本の長期金利も大きく跳ねました。 あおりで、不動産株が急落。 REIT指数も（バブってたから当然ですが）すとっーんと下がりました。 既に潮目は変わっていると思います。 下期に不動産があがるんなんて信じてる人はデベにももうあまり いないと思います。 この物件は完全にしこったと思います。 3月に売っとけば先高感で売れたものを。 |
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| No.29 |
私は個人的には2月に強いシグナルが出てたと思います。
日銀の二回目の利上げに続いて、それまで上昇していた 不動産株がピークを打った。 3月下旬発表の公示地価も、期待されたほど強い数字でなかった こともあって、不動産株の戻りはなかった。 基本ここで、更に強気になる材料はなくなりました。 決定的だったのは、5月に出た東京カンテイの4月の中古マンション データで、首都圏で10%近い下落を記録したとき。 月次データでぶれやすく、単なる足踏みではとの声もありますが、 せいぜい上昇率の鈍化くらいと見ていた私は二桁近い下げで 一瞬目が点でした。 人口減、高齢化、マンション・ストックの増大などの 需給が緩んでいく構造的事実に目を向ければ、団塊ジュニアの 住宅ニーズと超低金利という特殊事情で上がっていた、この1年 くらいがむしろ特別であったように感じます。 私も、価格が更に上がっていくシナリオはもう後ろ盾を 失ってしまったように思います。 まだまだ金利が上がるから買え、とはよく聞く言葉ですが、 一旦上がり始めてしまえば、実はどちらかと言うと、苦しむのは 今実際に売り物を手にしていて資金負担増を恐れる売り手ですし。 |
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| No.30 |
>29さん
そんな新興国の株でも急なトレンドは変更になりませんよ。 不動産会社の株と不動産価格が必ずしも連動するわけでは ありませんよ。 また、３０パーならトレンドが変わったという考え方は 理解できますが、１０パーの下落は急騰した前月比ですよね。 問題ないでしょう。 都心でデベの仕入れができなければ、郊外でやるだけで それ自体が価格の下落要因にはならないでしょう。 ただ、当物件の価格は私もやりすぎと思います。 販売には相当苦労するでしょう。。。 |
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| No.31 |
金利上昇-->物件マージン悪化
-->業績不振-->株価下落 これが株式市場参加者が2分でたどり着く結論。 金利上昇-->よしよし買い手が焦って買い出すかも -->あれ？物件動かない。もう少し待とう---> あら、自分の金利コスト上がってた-->なんと、A社が抜け駆けして 値下げした--->やや、B社も値下げした、やばいか？ --->もうどう考えても不良在庫だ--->物件投売り・減益決算 -->役員平謝り これが一流デベロッパー社内のスピード感。 市場は、トレンドが大きく変わる前に、4月の中古物件の 値下がりのように、見過ごしてしまいそうなサインをいくつか 出すんです。 それを、単なるボラと見落とすか、ややっ？とキャッチできるかが、 後追いで負ける人間と、すばやく立ち回って益をもって 去れる人間を分けるのです。 ちなみに当然前月比じゃなくて、前年同月比で下げたのですよ。 そんな大事なことが分かってないのはまずいですよ。 データは丹念に読み込まないと。データ自体は誰でも見られる。 それを読めるかが鍵。 |
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| No.32 |
やはり、午前中の前場、前日（先週金曜）の米市場堅調を受けて
東京の株も全体としては戻したけど、金曜日に下落率一位の不動産 株は、今日も戻らないね。重い重い。 終わりの始まりがはっきりしだした。 |
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| No.33 |
湾岸のタワマンの板と比べて、寂しすぎますね。ここは。
多分、経験の浅い一次取得者層相手のタワマンと、ここでは 購買層のおつむの出来いや、情報力の差があるということ なんでしょうね。 或いはやっぱり世田谷と都心では人気の開きが拡大してると いうことか、、、、、 岡本レジデンスの人気はどうだろう？ 僕はあそこまで「枯れる」気はないけど。 |
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| No.34 |
岡本レジデンスは全然ダメ。
あれくらい田舎なら戸建て買うからね。 マーケティングのミスだろうなあ。 みんな知識が増えてきて、ある程度金持ってる人は都心地区に買うようになってるよ。 |
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| No.35 |
世田谷でマンションを買おうとは思わないよ、
世田谷なら戸建てでしょう！！ |
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| No.36 |
世田谷で戸建を買うと１億円
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| No.37 |
だめだこのスレ、、、、、
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| No.38 |
買った方います？
一戸でも売れたの？ |
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| No.39 |
どうも何戸かは売れた（ということになってる）らしい
でも売れ残りも多いらしい。 完売までは何年かかかるだろう。 完売しないかもしれないが。 |
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| No.40 |
用賀三条って聞くと、
なんとなく用賀参上かと思っちゃう。 暴走族とかいるしね。 いらか道を暴走されたらたまんないだろうね。 |
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| No.41 |
暴走族？！
じゃあ周辺の学校のレベルも低いんでしょうね・・ |
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| No.42 |
暴走族って用賀喧嘩会の事？
5年以上前の話ですよね．今は，あの周辺で見たこと無いけどね． 同じ内容の書き込み，トワイシア用賀に見たことあるよ． ところで売れ行きはどうなんでしょうか．誰かご存知の方いたら教えてください． |
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| No.44 |
間違いないですね。
１期で販売していた住戸がまだ残っているようなので、 値下げは避けられないでしょうね。 私はしばらく静観します。 |
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| No.45 |
>逆に、高値つかみリスクが高まった感じ。
「感じ」というレベルはすでに超えてますよね。 私としては、「ほぼ確定的」です。 だって、家賃上がってないもの。利回りから言っても、全く正当化できませんよ。 地価だって、もう完全に上げの足を止めちゃって、売れ残ってる売り地、戸建の価格変更が目立つこのごろですもの。 やっぱり丸の内にAクラスオフィスビルたくさん持ってて、家賃上がられてる会社だと、つい同じ感じで用賀のレジも考えちゃったんだろうけど、、、、 きみ子供ですか？（こどもの人、ごめんなさい）っていうのが正直な印象。 焦んなくて本当によかった。 周りアパートだらけだし。 |
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| No.46 |
売れ行きの現状を教えていただき有難うございます．
ここだと1期の最低価格近辺の物件しか手が出ないので， 様子を見ていても遅くないと思いました． |
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| No.47 |
私は1.3億くらいで、家族で住めるものがあれば、と思いましたが、、、、、駄目でした。残念。
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| No.48 |
HPでは残り4戸みたいだけど本当はもっと残ってるのかな？
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| No.49 |
残ってると思いますよ。
近場の岡本にあるマンションと同様、 購入者はかなり限定的でしょうね。 |
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| No.50 |
49
岡本とは、かなり違う点もあると思いますが。 駅からの距離、近隣の利便性はこちらの方がかなり上ですよね。 そういう意味では、潜在的には、このマンションは売れる 可能性を持ってたと思うのです。 （岡本は、エリア自体が人を選びますから） でも全然売れない。 まず、使用がちゃちすぎた。デフレ時代を引きずった 超シンプルお座なりな仕様。 しかし、その一方で、価格が新新心身新進身伸宙返りくらいの 「新価格」だった。 このギャップに気付かず買うお○鹿さんは、そうはいないです。 加えて、売りは前のいらか道だけ。周りはアパートや資材置き場 空き地。首都高の音はダイレクトに聞こえてくる。環八も至近。 （車の遠出には便利だが、近くの移動は混雑から却っておっくうになりそう） 地下も買いたくないし、かと言って、この仕様、ロケーションで 坪450万からというのは、あまりにデベの独りよがり。 こうやって城南の物件の動きを止めちゃうと、都心でも相場が 冷えてきて、結局自分の首を絞めることになっちゃうよ。 多分、麻布あたりからの住み替え層とかも狙ったのかもしれないが、 だったら、この仕様じゃないでしょ。オプションつけったって、 元の仕様が悪すぎて、結局割高になっちゃう。 |
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| No.51 |
う〜ん。結局立地がウリでの販売と思います。
仕様が低いとのご意見もありますが、少し違うかな？ ここまで高値物件の購入者は、自分に合った「新築リフォーム」するでしょうから。。。 あえて、仕様は控えめにしていると自分は考えます。 |
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| No.52 |
５１
だとしたら利益取りすぎじゃない？ 仕様を落とすならそれに見合う価格にすべき。 高値物件購入者は小うるさい立地はそもそも選ばないし、 基本プランのクオリティにもこだわるはず。 さらには間取りにも工夫が見られない。 間違いなく売れ残るでしょう。 |
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| No.53 |
でも売れる。
購入者は個人ばかりではない。 法人名義で購入するパターンが多いかと思われます。 用賀周辺、芸能関係者多数在住。 ほとんどプロダクション名義での登記。 あの立地と規模はその関係の人好み。 税金対策的に価格もオーケー。 |
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| No.54 |
>あの立地と規模はその関係の人好み。
一緒になった医者や弁護士はたまったもんじゃないなー。 ゲーノージンと同じマンションじゃな。23戸しかないというのに。 生活時間ハチャメチャで頭の悪いゲーノー関係と一緒はつらい。 やっぱパス。 |
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| No.55 |
51さん、
50さんのかきこみ読みました？ 元の仕様が低すぎて、あれじゃ、リフォームにも金が余計にかかりますよ。 何しろ、パークハウスだもの（笑） パンピー向け仕様丸出し。 金持ち相手の物件は、たとえ、リフォーム（オプション）いれると しても、グレードが高いのが当たり前。 ここは論外。大いなる企画ミス。 担当者は猛省すべき。 52さん、 間取りに工夫がない、というか、間取りはかなりお粗末な感じがします。はっきり言って、下手です。 |
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| No.56 |
51です。ご指名のようなので登場しました。
私は今後のマンションは、スケルトンで販売してくれないかな〜。なんて思うのです。 もちろん買い手でないので、構造図など知りませんけれど。 あの仕様は、明らかにリフォームを意識してますね。壁壊すの簡単そうだし。 とにかく低層マンションのニーズはあるのですよ。 私は買えませんけどね。トホホ。。。 |
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| No.58 |
用賀で坪４５０万はやり過ぎですよねぇ。
でも購入者はいると。 |
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| No.59 |
用賀のマンション、芸能人も確かに買うけど長居しないで転売して出てく芸能人も多いと、不動産仲介屋の営業が言ってた。
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| No.60 |
芸能関係者＝芸能人のみならず、マネージャーやプロダクション関係者。
用賀は便利なんですよ。車移動が主だしね、都内でインタ近くて住環境もまあまあって事で。 都内（キー局撮影）が込んでる昼間は、電車も使えるし。。。 砧スタジオ（主にフジ系）近いし。緑山スタジオ（主にTBS系）へは東名、青葉台インタですぐ。 京都・大阪など、関西での仕事へは新横浜へ第三京浜で新幹線。 地方の仕事は、環八混むから環七で羽田空港へ。。。 |
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| No.61 |
芸能関係の方は非常に少数派でしょう。
しかし低層マンションでこの価格ならもう少しグレードを上げるべきなんじゃないかな。スケルトンとか壁式構造にするとかさ。 さらに仕様や設備関連に特段評価すべきところがない。 非常に今の市場に見合わない物件だと思いますが。 |
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| No.62 |
でも超都心部がこの秋から坪1000万円を超えてくる今日この頃ですから、今は多少高いと感じる価格設定も竣工する頃には、そこそこの水準ってことになるんじゃないの。
確かに２年前と比較すると３−４割高い水準だからインフレを知らない人からすると、なんじゃそれって感じなんだろうけど、超都心部の物件の動きをみてると、年間４割、２年で倍って感じだから、それもありかなと思いますよ。 |
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| No.64 |
他の1年前のスレを見ていても、高い、売れないのワードばかり。
だけど、結局竣工前に完売してるし。。。 このままあがり続けるのか？それともピークで下がるのか？ 買うか、買うまいか悩んでいます。 |
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| No.65 |
確かに１年前といえば、用賀のトワイシアや新浦安のプラウドが新価格物件の典型として、その価格設定に関して、相当な話題を呼んだのを記憶しています。
ここからの１年は、これまでのプロや富裕層のみが市場プレイヤーとして活躍した局面からプチ富裕層へ裾野が拡がるかどうかの転換点に差し掛かっているのではないでしょうか。 もう一段の不動産価格上昇がはっきりしてくれば、判断しやすいのですが、前回のバブルと異なり、今回は都心部だけで郊外には波及しないとの根拠のない考えが支配的なので、みんな迷っているのではないでしょうか。プロが買う収益不動産は郊外では成り立たないにしても、一般人が買う居住用マンションは収益性とは異なる世界であり、結局、予算5000万前後でどこを買うかだけが論点になるので、価格が上がれば、段々と郊外へシフトしていくのは自然な流れで、今年後半は用賀からたまぷら、そして青葉台へとボリューム層の対象がシフトしていくといった感じになるんじゃないでしょうか。 そして来年には、久しぶりに港北ニュータウンにも久しぶりの日が差すことになるとも。 |
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| No.67 |
確かに、この価格帯になっては大手企業に勤めていても
厳しいでしょう。 いくら地価上昇が世間で言われていても、 市場原理を無視した価格設定をしているデベに未来はない。 で、結局売れ残ってきたら値引きするんだから。 近くの２４６沿いのマンションも、この前行ったら値引きするって言われたからね。 |
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| No.68 |
そらあ、竣工して１年以上たてば、値引きの話もでてくるでしょうし、そもそも車通りの激しい246沿いのファミリーマンションとの比較はちょっと微妙ですよね。
ただ、地価上昇により、用賀近辺の30坪クラスの戸建てでも、１億前後の価格で売れるわけですから、子供が独立し、お年寄りだけで、セキュリティに不安のある一戸建てに住むより、駅近の安全で快適なマンションに住みたいと思う購買層は意外と多いと思いますよ。 評価の高い土地を売却し、預金をプラスして２億のマンションにしておけば、相続税対策にもなりますしね。 いずれにしても、１億超えてくる価格ゾーンだと、ローン組んでちまちま返済するといった買い方じゃない買い方の方が中心でしょうから、高いから買えるはずがない理論は、ちょっと下から目線すぎる見方だと思います |
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| No.69 |
会社が全額家賃もってくれて、外国の方が住んでるマンション。
そんなカンジの典型的な物件のようもします。 彼らは、すごい内装の変更しますし。特に中東系の方々。 SUN関係の社宅と思えばわずかな個数。売れれしまうのでしょうね。。。 その後の住環境は解りませんけどね。 多物件ですが、強引にパラボラアンテナ建てて（インドの国際放送のため）、揉めた例を最近聞きました。 |
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| No.70 |
いや、実際用賀のサンにいる連中はそんな奴は少ないよ。
基本、赤坂にいるんだよ。 ますは誰かが買って賃貸に出さないと、借り上げ社宅にならないしな。 まず売れなきゃな。でも、ここは家賃とれる物件じゃないから、逆に 坪一万がやっとだろう。 23戸だとすぐ管理組合の役員が回ってきちゃうしな。それもネックだ。 第一、ここはexpatには狭すぎるよ。 用賀、桜新町には、120平米超の（バブル期ものがおおいけど） 超ど級物件が以外に多いから、そっちだろうな。 あるいは戸建の賃貸もあるよ。空き室目立つし。 ＞68 ？？？？ 資産家ほどローン組むでしょ。もちろん組まなくても買えるけど。 低利・定率でローン組んで、ほかの資産の運用にまわす。（或いは人によっては、事業に回す） これより安くは長期で借りれないもの。 |
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| No.72 |
車通りの激しい246沿いのファミリーマンション=シティハウス桜新町
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| No.74 |
モデルルームへの集客にさえ困っているらしい。
タイミング悪すぎたね。 初めの価格出しで、見込み客が本気で引いてるのを見ても、 強気の値付けの「無理っぽさ」を理性的に見直せなかった価格決定担当者（などというのがいるとすれば）は反省すべきだね。 もう全然遅そうだけど。 用賀レジデンスを大幅に超える、「ロングセラー」になりそうだ。 23戸でロングセラーってのも泣かせるね。販売費が上ぶれたら、よけいに値引きできなさそうだ。 |
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| No.75 |
高い、高いといわれているのでマンション情報を見てみたらなるほど、これは驚愕の価格設定だ
そして価格に対して驚愕の低仕様だ この価格だと現在の水準でも都心物件が買えてしまうのだが、何を好き好んでわざわざここを買う人がいると思ったのだろうか この物件は市場テスト用なのか？ ここを買う人がいればまだまだ他の物件価格を吊り上げても大丈夫、みたいな |
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| No.77 |
＞76
首都高と環八はわかりますけど、246には囲まれてませんよ・・？ 住環境はそんなに悪くはないと思います。 駅に近いし、砧公園に近いし、甍道に面してるし。 確かに夜は暗いけど。 半端じゃなく高いのには同意です。 高級仕様ならともかく、これでは・・。 しかも地下住戸つきってかなりビミョー。 竣工間近のトワイシア用賀も地下住戸ついてますけど、ほんと地下！！って感じですよね。 最近よく作ってるけど住み心地どうなんでしょ？ 暗い場所で地下室ってなんか怖い。。 |
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| No.78 |
通りがかりのものですが、このスレほど最初から最後まで「高い」「駄目」とけなされているマンションはないですな。。
社員ガンガレ！ |
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| No.79 |
ここ、この値段で玄関入ってすぐに外廊下と極小中庭なんですよね。雨風が強かったら玄関ホールまでびしょ濡れになるのでしょうか。風が自然に抜けていく構造なんです！っていわれても。。。。営業さんもこの値段がいかに高すぎるかは十分知っていて、はっきりとアンケートに希望価格書いてくださいと言ってました。でも、その後の発表では価格変更なしでしたけど。。。
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| No.80 |
駅８分だから、遠くないが、近いというほどでもないよ。
砧公園に近いと言えばよく聞こえるが、 それは環八・首都高・ごみ焼却場に近いというのと同義だよね。 これ全部セットだから。お忘れなく。 ここの唯一の美点は、北側の瓦道だと思うよ。 西は地主の遊休地・肝心の南隣は、ぼろアパート。東は、資材置き場にアパート。 南西の首都高が夜は結構耳障り。 |
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| No.82 |
まぁ、高い高いと言われてもいつの間にか完売しちゃうのが最近のマンションですよ。
買えない人間が集まって、ごちゃごちゃ言ってもねぇ。。 結局みなさん手の届かないお値段にむかついちゃって、ほえてるだけでしょ？ 仕様がどうの環境がどうのって物件価格に見合った経済力を持ってる人の言うことでしょ。 |
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| No.83 |
>82
つられないぞ！！ |
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| No.84 |
>82
ここまで高いとむかつきすらしない。ただどのくらい売れるのか純粋に興味がある。 |
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| No.87 |
ほとんど売れてないということは
経済力があっても買わないマンション ということだ罠。 |
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| No.88 |
桜新町なら場所によっては売れたかもしれん。
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| No.89 |
価格設定もさることながら、
ちょうど、この1億超え2億までくらいの顧客の 動きがピタって止まってるからね。最近。 売主にとってみたら、不運な面もあったとは思う。 上げ相場マジックの怖いとこだね。ついつい強気、ついつい売り惜しみ。 で、ドつぼにはまる！ はまったのが、エンドじゃなくて、デベ側だったから、まだ救われるけど。 |
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| No.91 |
たったの23戸なんだから強引に持ってけないもんですかね。
ド素人なのでわかりませんが、内輪とか抱えてる上客とかで。 |
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| No.92 |
安いとか、物がいいとかなら何とかなりそうですが、
高いし、物もはっきり言ってひどいもんだし。 どうするんでしょうねー。 |
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| No.93 |
中古で悪いけど、5年落ちの、大手デベのまぁまぁ駅近の物件が、
坪250万割れで住宅情報タウンズにまで出てる状況なんですけど。 同じ駅で、坪単価倍って、ありうるかなぁ？ |
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| No.94 |
こちら買われた方はいらっしゃいますか？？
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| No.96 |
なんだかんだ言われつつ、先着順対象の物件は減ってきてますね。
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| No.99 |
どんくらい残ってるの？
いや、どんくらい売れたの？ って聞いたほうが早いかな？ |
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| No.101 |
週末、また電話ありましたよ。
相当ご苦労のご様子で、、、、、 |
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| No.104 |
この辺は永く住む土地じゃあないね。
空気も悪いし土地柄も良くない。 |
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| No.107 |
上用賀は駅からちょっと遠いけどいいところですよ。
でも、ここは低地なので、今ひとつですね。 水はけ悪いです。 首都高が直に見えるしなぁ。 |
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| No.108 |
上用賀は馬事公苑寄りの方が格が上だね。
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| No.109 |
どの程度売れてるのでしょうか？値引きも期待できますか？？情報お願いします
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| No.110 |
とりあえず、薄型テレビとかはつけているらしいよ。
あとは実践してみては？ 報告よろしくね。 |
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| No.111 |
一割くらいいけるのでは？
・・と言っても一億超だからねえ。焼け石に水かな。 |
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| No.112 |
この物件の売れ行きは進んでいるのでしょうか？なんだかんだで、桜新町や等々力で同じような価格のマンションがでるみたいですが、本当にさばけるのでしょうか？
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| No.113 |
１割じゃ全然だめでしょ。
低地だし、首都高が直に見えるし。 坪単価が、マーケットが最も過熱してたときの さらに先回り強気価格設定（MR来訪客へのアンケート結果無視） だったから、まぁ、ざっくり40%引きくらいはしないと。 （坪５００万円台から３００万円台への調整イメージ） でも一度けちついた物件だし、周りはシャビーなアパートに 囲まれてるし、それでも億ション買う人の審美眼には適わないと 思うよ。仕様がちゃちいもの。 |
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| No.114 |
4割引はないだろー？
スーパーの見切り品じゃないんだから。 でも、竣工してしまえば2割くらいいけるんでないの？ |
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| No.115 |
別に先に割引率ありきでなく、あくまでも、売れるマーケット価格と、
もともとの販売価格を比較した結果の割引率だから、もとの売り出し価格が トンデモ価格なら、40%引きもありえるでしょうね。 ここって450万ー550万くらいの坪単価で売り出したんじゃないっけ？ 1/4は地下の家だけどね！すごいよね。いまとなってはありえない。 |
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| No.116 |
でも、300万円台は難しいんじゃないの？
400万前半が精一杯じゃない？ まあ、そうだね。売れないと仕方ないからね。 ちょっとずつお客の顔を見ながら、徐々に下げていくんでないの？ ある意味、競売？もしかして。 |
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| No.117 |
私のイメージだと、低地で、郊外ファミリー仕様の内装だと、
（半）地下は坪200万円台の後半、最上階で300万円台半ばという感じです。 相場がめちゃくちゃ強いときに、絶妙のタイミングで売り出さない限り、 用賀で坪400万円はつかないと思います。 |
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| No.118 |
>私のイメージだと、低地で、郊外ファミリー仕様の内装だと、
>（半）地下は坪200万円台の後半、最上階で300万円台半ばという感じです。 バブル期を除くと、ここ30年の平均値という意味ではもう少し下だと思います。 数年後はその辺で落ち着くと思います。余程いい物件でも坪32-330万円程度。 |
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| No.119 |
今なら、半額なら売れるでしょ。
今のうちに半額にして売った方がいいのでは？ 金利上がって、企業業績ダメでボーナスも下がり、 二子玉川に1000戸のマンションが出来て、坪300万以下で 売り出したら、ここも相当あおりを食うでしょ。 |
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| No.120 |
どのくらい売れているんでしょうか？
桜新町や等々力の物件に顧客もさらに流れてしまうんですかね？ |
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| No.121 |
キャンセルも結構でてるみたいですね。
まぁ、そうでしょう。この価格では。 物件自体も魅力が薄いですね。 用賀の今回の上昇相場の高値は@330くらいだったということでしょうか、、、、 ちなみにここは@450万超。（笑） そりゃ無茶だ！っていう。 |
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| No.122 |
今更、煽って何の意味があるのかしら？
現に坪４５０万で２３戸中１９戸は売れてるわけですから。 |
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| No.123 |
事実を伝えること自体に意味があると思います。
例え4/19でも2割近く残ってる訳です。あと2ヶ月ほどで竣工ですが。 それから、今売り出しの4戸以外も売れているわけではないそうです。 |
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| No.124 |
結局坪450でこれだけ売れたんですね。全然相場が下がった感じじゃないか。
ここは全然売れないだろうと思ってましたが。 |
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| No.125 |
じっさいどんだけ売れたか聞いたの？
2-3戸を三菱不動産系の賃貸会社が買ったのと、 三菱グループの重役がしぶしぶ1-2戸買っただけでしょ。 大半はまだ売れてないと聞いてるよ。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
それいい話じゃない！一回ケチが付いてしまった物件なんだから、責任もって三菱グループ内で全て買い取って頂くというのが…。アホみたいな価格まで値下げ（例えば半額３割・４割当たり前とか）して用賀の相場を乱すより、遥かに近隣の地所物件を買ってしまったものには誠意を感じさせる方法だよ。
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| No.128 |
前、三菱の人がここは高いけど儲けもすくないといってました。どうしてそんな値段で仕入れるんですかね？それで、相場を破裂させてるんですから、何なんでしょうかね?
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| No.129 |
まぁまぁ、地所も23戸だからコケても高が知れてると思ったんでしょ。
（実際、そうでしょ。） この会社はいつまでたってもレジを本気でやろうなんてことにはならないですよ。 |
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| No.130 |
ここは 振動とか揺れは部屋内で感じたりするだろうか？
大通りから 割と近いけど。 |
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| No.131 |
金曜日の地所の見開き2ページ使った世田谷・杉並の
（在庫晒し）新聞広告は結構鬼気迫るものがありましたね、、、、、 発売当時、ロングセラー確定と喝破した人はさすがです、、、、 |
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| No.132 |
どのくらい残ってるんだろうか？
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| No.133 |
ちょっと、商品設定に無理がありすぎたね。
用地買収を、相当な高値でしてしまったのかな？ いろんな意味でセンスが悪かったね。 セールスも、若いくせ（多分２０代）に気取ってエラソーな兄ちゃんだったなぁ。 |
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| No.134 |
勘違いスリーダイヤだからしょうがない。
>セールスも、若いくせ（多分２０代）に気取ってエラソーな兄ちゃんだったなぁ。 |
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| No.135 |
ここどうなっちゃんでしょうか？千歳台のようなことがあれば考えたいです。
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| No.136 |
もし仮に1億5千万の部屋が9000万以内で売られるようなことがあれば、
他物件を買ってしまった身としては非常に悔しい。 |
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| No.137 |
ついに竣工してしまった。
完成後の継続販売きっついなぁ。 小規模物件だからなお更。 1年は続きそう。 |
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| No.138 |
竣工しましたね。
久しぶりに昨日家の周りを散歩していたら完成していました。 個人的には建物的にもなかなかのクオリティ、いから道も雰囲気良かったです。 高級物件なのに若干周りの建物が庶民派なのが残念なんですけどね。 私は結構好きです。お金さえあれば引っ越したいと思っちゃいました。 お金のある方は実物もチェックできる訳ですから、良く確認したうえで、 ゆっくり価格交渉されたらと思いますけど。 |
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| No.139 |
＠400って
中目黒、五反田と並ぶ用賀の立地なら いけるんでしょう しかしいつも思うんだけどデベの人って世間とずれている人多いよね |
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| No.140 |
用賀が中目黒と五反田に並ぶことは永遠にないと思うが
もし並んだらとても高価な投資になる |
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| No.141 |
これさー
今のうちに＠250にして捌いたほうがいいんじゃないの？ 余計なお世話かもしれないけど。 だってこれからマンション下がりまくるよ 目黒だって今＠300切ったところ出始めたし、 1年後には＠200でも売れなくなるよ ましてや二子玉が＠300切ってきたら、、、 幽霊ハウスがまた一丁できあがりってことか、、、 |
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| No.142 |
二子玉が３００切るわけないじゃん。。。
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| No.143 |
現時点はね。
1年後状況が一変していると思うよ。 |
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| No.144 |
↑何？４００万超に戻ってるってこと？
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| No.145 |
＞１４４
ははは そんなことはニートかデベしか言えないよ 一般的な常識があれば恥ずかしくって普通はいえないからなｗ あ、でも共通点が１つあった。 どちらも1年後は無職ってことだね。 羨ましいなー。 自由な時間がいっぱいあってｗ |
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| No.146 |
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| No.147 |
二子玉300切るってどっかに書いてあったんだ。
知らなかったよ それとも俺営業妨害してるから出てけって遠まわしに言っているの？？？ 俺が自慢げに書き込んでるとしたらあなたは人にけちつけるだけで 中身のない情報を書き込んでいるってことですかｗ 一般庶民とかけ離れた生活されている方にしては 人間が小さすぎますなーｗ |
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| No.148 |
中途半端に煽るから逆ギレするはめになるんじゃん。
なんかさ“ｗ”ってネットマニアの人なら知ってるんですか？ 色んなところに多用されてますが。 これぞニートの証なんでしょうかね？ 別に出て行って欲しいとは言ってないけど、そんなに有意義なコメントなら ちゃんと根拠を示してから言ってよってことだよ。 ニコタマ300万以下で買えるっていう素晴らしい情報がホントだったら 来年まで待つからさぁ。しかもその他200万以下も続出するんでしょ？ 「来年になったら状況が一変してる“かも”よ」なんてコメント、 夕刊紙のエロ記事読みながらついでに読んだ知識じゃない。 まぁ、そうなる“かも”しれないけどね・笑 |
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| No.149 |
そうなる確証はないですよ。
不動産でも株でも原油でもそうですが、 普通は帰納的に考えます。 あなたのように演繹的に考えるから全てがおかしくなる。 黄金比とか知っていますか。 相場をやる人は根拠なく黄金比に根拠を求めます。 なぜ求めるか。理由はありません。 でも求める人が多くなるほど根拠のある数字になります。 不動産相場も同じです。 人口が減っている。資材価格が天井を打ちそう。その他周辺環境。 これらの状況を帰納的に考えて歴史に照らし合わせて トレンドを見るのです。 多くの人がそうするからそれが正になります。 それ以上の何を求めているんですか。 これが理解できないならこちらもやり取りするつもりはないので、 返事も返すつもりはありません。 |
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| No.150 |
あらら、珍しくこの板が荒れてますね。
枯れ行くのみと思ってたら、 隅に置けないなぁ、惨状通り。 |
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| No.151 |
音沙汰ないがどうでしょうか？
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| No.152 |
ここは見事にコケましたね。
でも20数個だからマァ問題なかった。 これからの見ものは二子玉川でしょうねぇ。 |
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| No.153 |
ここそんなに苦しんだんですか？
詳細きぼんぬ。 |
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| No.154 |
用賀でピークを打った時の物件だからね。
駅徒歩4分のトワイシア用賀が坪330万で高すぎると批判を浴びた直後だから、 さすがにバブってると思いましたよ。坪400万以下は地下しかなかったような…。 昨晩チャリで物件の前通ったよ。 まぁ、物件的にはいい感じだった。 エントランス等も高級感があると思うし。 高速道路や幹線道路が多い用賀の中では、比較的静かで落ち着いた環境だし。 驚いたのは当然真っ暗の部屋もあるのだが、幾つかの住居はちゃんと売れてて 住んでる方もいるところ。これだけの高価格帯の物件、買える人がいるんだよね。 某○○○テラス目白のスレで、デベが偽って部屋の照明を付けて売れている物件を 偽造しているって話があったけど、ここはちゃんとお住まいでした。 チャリもあったし。 |
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| No.155 |
最近マンション探し初めましたが…地所物件は、久我山を初め90〜100ヘーベーだと一律１億１千万〜から何ですね（泣）なんか場所は、余り関係ない気が…超都心は、別として（泣）強気過ぎます…
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| No.156 |
物件は良いのでは？
価格が高いだけで |
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| No.157 |
いや、ものは悪いですよ。
川向こうのファミリー向けレベルです。 少なくとも各部屋の内装は。 多分前の瓦道は暗渠化した川だし、 周りは木造アパートと資材置き場で、 環境もはっきりいって悪いです。 夜は樹木のせいもあって真っ暗だし。 |
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| No.158 |
ファミリー向け（泣）そんなレベルですか？
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| No.159 |
ここまだ売ってますね。
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| No.160 |
結構値引きあるんですかね？
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| No.161 |
販売住戸が増えている感じですが、実際はどの程度あるのでしょうか？
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| No.162 |
ここ、最初に建設計画聞いてから随分たつし、
実際竣工してからも相当たってるみたいだけど、 まだ販売してるのですか？ 全戸で20戸あまりなのに、すごいですね。 何がいけないのでしょうか？ 教えてください。 |
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| No.163 |
値段ではないでしょうか？
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| No.164 |
用賀の将来性とか資産性は？？
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| No.165 |
建物はいい感じですよね、
値下げされてるなら検討したい |
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| No.166 |
ここ、少しずつ売れているみたいですね。
値下げ交渉、通じるのでは？ |
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| No.167 |
勝負の決算月。
交渉は3月が吉でしょう。 3月末までに締結するには、そろそろ活動しないとね。 |
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| No.168 |
この物件の前の瓦道は字を変えれば分かるとおり、河原道です。
今は遊水プロムナードですが、基本は暗渠化された川です。 水はけ悪いです。 付近のアスファルトは、雨が上がった後も長い間濃い色を しています。 内装レベルは低いし、首都高の騒音も意外に五月蝿い。 利便性はいいので、割り切れればいいか。 あと、価格は4割引くらいしてもらわないと。 |
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| No.169 |
141です
半年前に書いたことを見直してみたけどそんなに外れてなかったなーと 思っています。ここ半年は財閥以外の会社が損切って投げ打った期間でしたね。 この後の半年は財閥等の比較的しっかりした企業が投げ打つ期間だと思っています。 この惨状通りも大きく投げ打ってくる可能性がありますね。 適宜監視していくつもりです。 |
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| No.170 |
ＭＲに行ったら結構賑わってたよ
値段の折り合いがつけば買いたいと思ってる人は多いのかも |
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| No.171 |
170よかったね。
全販売戸数23戸だから、 一日でもMRが盛況なら、一年前にとっくに 完売してたのにね。 幻想だったんだろうね。 あるいはサクラさんか。 郊外仕様で、半地下で、 すぐ管理組合の役員回ってくる小規模物件。 物件の周りは侘しい感じだし。 別にほっといていい物件。 |
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| No.172 |
ほっといていい物件といいながら、執拗に書き込んでるのは何故ですか？
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| No.173 |
駅までは何分ですか？
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| No.174 |
駅までは、8分みたいですね。
一応10分以内で、間取りとか、外観とか、なかなか良い物件だと思います。 (勿論、好みが分かれるところでしょうが) 問題は価格ですね。。。 |
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| No.175 |
先週モデルルーム行ってきました。
20～25％は値引きいけそうな感じでした。 そろそろ竣工1年で売り切りたいようでした。 坪320～350ならよしでしょうか？地下なら280くらいかな。 もともと高すぎましたよね。 |
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| No.176 |
お～っ、それぐらい値引きいけそうですか。
その水準なら、検討の価値ありですよね。 好みでしょうが、下手な郊外で割高なタワーマンションより 資産価値あると思います。 |
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| No.177 |
いちいちageんなよ、地所。
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| No.178 |
まだ売れ残ってます？
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| No.179 |
二子のマンション買うなら、こっち買うな。
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| No.180 |
用賀のこの辺は、土地が低いからやめたほうがいい。
（半地下は特に避けるべし） 上用賀か、瀬田まで行くか、桜新町のほうに行くかしないと。 水害リスクマップ一度見たほうがいいと思います。 |
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| No.181 |
昨年、このマンションを購入しました。以前、夙川に住んでいたのですが、環境が良く似ていたので決めました。
住んでみると、とても静かで、近くに首都高や環八、246等の幹線が通っている気配は全く感じません。窓から見える隣家も地元の農家で、実に風情があります。日当たりも良く、設備面も不満は特にありませんよ。管理人さんはとても親切で、家内が急病の折には、いろいろとお世話になりました。小世帯数のなせる技かもしれませんね。学区も良いと思います。瓦道はその昔は疏水だったとは知りませんでしたが、仮にそうだったとしても、現在は普通以上に味わいのある小経になっています。水捌け云々も、日本の土木技術はそんなに脆弱ではない気がいたします。支障は全くありません。価格は安くはないと思いますが、担当の方にもよるのかもしれませんが、交渉次第でかなり頑張ってくれます。我が家の場合は、52型のLED液晶TVとホームシアター装置などを、結構付けてもらいました。複数の不動産に詳しい人にも聞いてみましたが、この立地・設備仕様・管理面・環境で坪300程度であれば「まずまず」との事。住み始めて1年経ちましたが、個人的には大満足です。 |
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| No.182 |
ついに我慢できずに営業の方が書き込みしてしまいましたね。
書きたくなるのはわかるんですが、商道徳上ネットでの誘導はいかがなものか。 三井さんではなく地所さんでしょ。誇りとプライドを。 |
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| No.183 |
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| No.184 |
>183
2009年にタイムマシンで戻れたらここ買いますか？ 他に買うべき物件がいくらでもあるんじゃないですかねえ。 2009年に買って、今売ったら３割くらいは値上がりしている物件はいくらでもありそうですが ここはどうなんですか？ |
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| No.185 |
地下1階のお部屋が中古で売りにでています。
地下1階の住み心地や災害リスクはいかがでしょうか？ |
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| No.186 |
住み心地、災害リスク以前に価格が高すぎます。
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