BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part4

[日本代表になろう。]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://www.tokyo-wonderful.com/
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/431261/

[901: 購入検討中さん]

固定資産税でネガとか斬新すぎる。
ただし、今回はポジの人も適当すぎる。

固定資産税と修繕積み立てを合算して語る人もいれば、
月額で語るひと、年額で語る人もいる。

何度も何度も「有明が６万、豊洲が８万」と言っている人は、
どの費用なのかも明言しないし、部屋の大きさも明言しないし、
年額か、月額かも明言しない。わざと混乱させているとしか思えない。

私は豊洲3丁目に住んでいます。
築5年、80m2で、固定資産税は、年額約12万円です。
※固定資産税は、部屋の大きさにより、設定されています。
優遇処置をうけて、年額12万円です。

固定資産税は、一括で納付もできますが、私は3ヶ月に1度、3万円を納付しています。
初年度は、約15万円でした。
住友の営業からは、初年度固定資産税、年額20万円と聞いていました。
不動産営業は、余裕をみて、多めに伝えるようです。

スカイズでは、75m2で、固定資産税は、年額20万円と営業から聞きました。
ベイズの営業とはまだお会いしていないので、固定資産税は、聞いていませんが、
75m2で年間20万円と見積もられ、実際には15万円程度、と見るのが妥当でしょう。

[902: 匿名さん]

優遇を受けて１２万ということは、２年後には２４万になるということですかね？

[903: 購入検討中さん]

>902
なりません。

優遇されているのは、家屋部分の税金が半額になっているだけであって、
土地部分の税金は、満額支払っています。

また、固定資産税というものは、年とともに減額されていくものです。
減額期間が終ったからといって、急に税金が2倍になるなんて現実的ではありませんし、
政治家も、税務署も、そういうことを望んでいません。

[904: 匿名さん]

土地の割合確認してもらえませんか？
タワマンではない豊洲のマンションですが、うちの明細だと、土地の割合は固定資産の
1/10ぐらいです。
なので、2倍までにはならなくても、1.7～1.8倍ぐらいにはなるのではないかと想像します。

> また、固定資産税というものは、年とともに減額されていくものです。
についても、優遇がなくなる8年後の経年減価補正率は、鉄骨鉄筋の場合　0.7832
なので、こちらも2割ちょっとしか下がりません。20年でやっと半分ぐらいです。

当初15万で、現在13万ということですが、あと3年しても12万ぐらいだと思います。
土地分が2万円だとして、優遇がなくなると22万円ぐらいにはなると予測します。

ちなみに、タワマンではない我家は、優遇中の最後の年が10万ぐらいで、優遇が切れた
次の年は17万ぐらいでした。(平米数は同じぐらいです。)
物件によるとは思いますが、タワマンの方がやっぱり2～3割高くなる印象ですね。

とても参考になりました。ありがとうございます。

[905: 購入検討中さん]

>904

ほぼ、からかって書いているのか・・・

あなたの部屋の広さが書いていないので、なんとも言えません。

タワマンではないということは3丁目ではないところでしょうから、
同じ豊洲でも土地の評価額は異なります。
土地の評価額が低いところと比較されても・・・

あなたの固定資産税が年額10万円だったことと、
私の固定資産税が年額12万円だったことを比較して、
「タワマンの方がやっぱり2～3割高くなる」というのは考察が甘すぎるし、
論理的ではありません。

[906: 匿名さん]

修繕積立金がゲキ上がりしていくことは止められないものなんですか

[907: 匿名さん]

889
＞固定資産税を軽視させたい業者さんかな？

業者さんかどうかは分かりませんが、不自然な書き込みが多すぎますよね。

[908: 匿名さん]

止められます。
オリゾンマーレやブリリアマーレが良い例となるでしょう。

[909: 匿名さん]

現状、人口ゼロの新豊洲6丁目の土地評価額がそんなに高い訳がないでしょう。

[910: 匿名さん]

>>906

逆に修繕積立金の当初月額が著しく低く設定されているのです。

理由は特に説明しなくてもお分かりですよね？

国土交通省も「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で下記のとおり指摘しています。

＞一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額をマンション購入者に提示していますが、マンション購入者は、修繕積立金等に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます。その結果、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足すると いった問題が生じているとの指摘もあります。

[911: 匿名さん]

> あなたの部屋の広さが書いていないので、なんとも言えません。
平米数はほぼ同じって書いてるし。ちゃんと読んでね。

> 同じ豊洲でも土地の評価額は異なります。
土地分は地域によって大きく異なりますが、建物分は構造と共用部の広さで
決まって、都内ならどこも大きくは変わらないはずです。
で、土地分は大規模マンションだったら、固定資産税の1/10ぐらいしか
占めていませんよ。
ご自分の明細を確認してみてください。来月の初めには26年度分が届くでしょうし。


> あなたの固定資産税が年額10万円だったことと、
> 私の固定資産税が年額12万円だったことを比較して、
> 「タワマンの方がやっぱり2～3割高くなる」というのは考察が甘すぎるし、
> 論理的ではありません。

3丁目と、6丁目、敷地面積、共用部の広さも異なるので、あなただって、まったく
論理的ではないですよ。

3丁目のあなたのマンションと、MRで聞いたSKZの額がほぼ同等ということは、
土地の価値ではなく、構造で固定資産税が変わるといのはかなり論理的な推測だと
思うけどな。

あと、額の過多はともかく、優遇が切れるとマンションの場合は1.7～1.8倍になるのは
事実です。

[912: 匿名さん]

東京電力の土地でしたか?東京電力の病院も東京建物が100億円以上で買ってましたね、東京電力と東京建物はつながっているんですかね?

[913: 匿名さん]

> 修繕積立金がゲキ上がりしていくことは止められないものなんですか

理事会次第で、可能だと思います。
だんだん上がるのを、早めに増額して、20年後に高くなりすぎないようにするか、
一時金を徴収するようにするか。
少なくともSKYZは、だんだん上がる + 一時金を徴収するという想定ではなさそう
なので、検討の余地は大きいと思います。
だんだん上がる上に、大きな一時金を徴収する前提で当初の計画が立てられていると
どうしようもなくなります・・・。

[914: 匿名さん]

そうですね。１期、２期あたりで防止する必要がありそうです。
ＢＭＡも見直しをするみたいですし。まねすれば良いと思います。

[915: 匿名さん]

修繕積み立ては貯金みたいなもんだから、積み立ては削減必要ないんだけどね。。。
削減すべきは管理費なわけで。。。。

素人さんは分からないんだろうなぁ。。。

[916: 匿名さん]

倍率優遇というのは遠方だとイベントに行けない事が多くて辛い

[917: 匿名さん]

貯金は計画的にっていう話をしているだけですよ。
２０年後に毎月４倍も貯金できる前提になっているのがおかしい。

管理の低減ができて、修繕積立てに回せれば上げ幅を抑制できるとは思いますが、さすがに今の金額のままってのは無理でしょう。

[919: 匿名さん]

管理費の低減、で管理の中身レベルを落とされるのもイタイですよ。

[920: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

管理費は全然安くないよ。
skyz並みだよ。

[921: 匿名さん]

ふ〜ん、もう管理費出てるんだぁ〜
週末、行ってみるかな。

[922: 購入検討中さん]

901さん
不動産取得税はいくらだったか教えてもらえないでしょうか。営業からは、実際の金額は請求きてからじゃないとわからないし、忘れたころに請求がくるとのことでした。
豊洲3丁目のマンションでいくらぐらいか参考にしたいです。

[923: 匿名さん]

豊洲3丁目で22万3400円でしたよ〜

[924: 購入検討中さん]

901、923さん、ありがとうございます！

[925: 匿名さん]

ランニングコストが月額１０万円超える築２０年マンションが大量に出回る時代が来たとき、物件自体の価値はほとんどゼロになってしまわないだろうか。

売ることも、捨てることも、逃げることもできず、毎月１０万円以上支払い続ける老後は確定してしまうことになるよね。

ランニングコストは、どこまで高騰するかも、誰もわからない。

だってタワーマンション自体が、
まだ経験のない未来に向かってるから。

売れない
捨てられない
逃げられない

負の資産。

あなたは、本当に自信を持って所有できますか？

[926: 購入検討中さん]

はい

[927: タワマン村の長老]

926
伝説の勇者よ

そなたは、もしも戦いに敗れたとき、残された家族が毎月１０万円以上払い続ける魔法の資産は持っておるのじゃな？

[928: 匿名さん]

タワマンの将来に否定的な考え持ちながら、この掲示板をチェックしているのはなんで？

[929: 匿名さん]

マンションは、ある程度住んだら別な新築に買い替えするのが良いよ。
ってかなり前からアチラコチラに書いているんだが。
いまだに20年住みたいのか。

[930: タワマン村の娘]

みんなが築２０年になる前に売りたいと思ったら需要と供給の関係が崩れちゃわないかしら？

[931: 匿名さん]

タワマンの将来的な価値を云々するのはそもそもスレ違いだろうに

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[932: 購入検討中さん]

925はBACのスレでも同じようなこと書いてた人だね。
相手しなくていいと思うよ。

[934: 匿名さん]

まあ勝ち組は戸建でしょうね。
将来売却できるマンションはごく一部。
そのときに他物件と差別化できるポイントがあればいいですが。
となると、都心で駅徒歩5分以内ということになるのでは？

[935: 匿名さん]

戸建て、はマンションよりも転売が面倒臭いのを知らないの？
更地で売るならあまり面倒臭くはないけどね。

[936: 匿名さん]

そろそろ築20年のタワマンが出始めてます。維持費がどうなってるか調べてみたらどうでしょう？

西早稲田パークタワーとか築20年ですが、維持費はそれ程でもありませんね。

[937: タワマン村の子供たち]

コーヒー屋さんみたいな名前のマンションも
第一期、売れ残ったんだってさ！

ねえねえ勇者のお兄ちゃん！

戸建てマンとマンションマンは
どっちがつおい？

[938: 匿名さん]

936
昔は管理費が安かったんだよ。
最近の三井タワマンは管理費が最初から高い。

[939: 匿名さん]

戸建とマンションが同じ立地で、同じ金額ならそりゃ戸建がいいけどねー。
実際そうではないし。
話題の固定資産税も大変な額になりますよ。
土地は減価償却しないし。

[940: タワマン村の商人]

ベイズは初年度から毎月６万円を超えるコストってのは考えさせられるよなあ。

月額１０万円を超えるなんてスグ…。

隠されてきた闇が遂にひろがってきたみたいだね。
もうタワマンマジックも崩壊寸前なのか。

[941: 匿名さん]

西早稲田パークタワー、管理費は湾岸タワマンと同じくらいです。20年たって修繕積立はかなり上がってきてますが、70平方メートルで月二万くらいのようですね。

[942: 匿名さん]

管理費高いところは、大概余るよ。

[943: 匿名さん]

私は３年毎に住み替えを考えてるのでとくに管理費等の高騰や、売却長期化は心配してません。
ただ、ある程度長期間居住を考えてる方は真剣にこれらの声に耳を傾けるべきだと思いますよ。
もろもろの意見はネガでしょうが、事実ですからね。
臭いものには蓋をすることなく向き合うべき。

[944: 匿名さん]

管理費って余っても管理会社の利益になるだけじゃないの？

[945: 匿名さん]

944は、管理費と管理報酬の区別ができてないのね。

[946: 匿名さん]

>945
偉そうに上から書き込むなよ
そう思うんだったら余剰管理費はどうなるか教えてやればいいだろ

[947: 匿名さん]

普通の社会人なら誰にでも容易にわかることでしょ。
ある意味944のような発想がでてくるところがスゴい。

[948: 匿名さん]

実際、管理組合がちゃんと管理費の内訳と内容の妥当性を確認しないで
そのままにしてたら、差益は管理会社の懐でしょうね。
最近、厳しい管理組合は、最初に管理費の妥当性の確認と低減の検討は
やるので、最初の金額は多少盛ってある気がします。

頑張って検討した結果、こんだけ削減しましたーとなると、管理組合も
満足しますしね。
あとは、デベの固定資産税の見積もりと同じで、後からもっとかかりますー
というのは許されないので、高めにはなっているのはしょうがないかと。
実際の管理が始まってから、メリハリをつけたり、不要なところ削減、
後から必要と分かった費用を追加して、トータル減らす感じでしょうか。
(当然、最初は管理のレベルは下げないのが大前提です。)

[949: 匿名さん]

947は普通の社会人は皆マンション暮らしで管理費取られて生活してると思ってるのかね。
それを常識のように語れる発想がある意味スゴい。

[950: 匿名さん]

マンション暮らしではなくても当然にわかる世界でしょう。常識。知らないちみが非常識。