BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part4

[日本代表になろう。]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://www.tokyo-wonderful.com/
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/431261/

[874: 物件比較中さん]

金利が上がっったらすぐ返済する？
まったく必要ありません。せいぜい３００万円ぐらい予備で持っていればＯＫです。
もし月々の返済額が５万円上がっても、３００万円用意してあれば５年間は、まったくそれまでもと変わらない生活ができます。５年経てばまた潮目も変わります。
もう少し合理的に考えましょう。

[875: 匿名さん]

金利が上がるということはインフレですよ。
ローン以外の出費額も大きくなります。
300万程度の蓄えでは直ぐに無くなります。
もっと視野を広げて考えましょう。

[876: 匿名さん]

一番額が大きいローンが固定されるわけだから、インフレ歓迎。
昔の人は３０万円くらいで一戸建てを世田谷に買い、今は２億円で売却している。

[877: 匿名さん]

872さんの書かれていることはまさにその通りです。
でも今BAYZを検討しているということ自体がフォロワーの行動そのものですし、資産としての考え方やオーバーローンのリスクを説いても届かない相手なのだと思います。

872さんとは関係ない方でしょうから、もう助言は不要なのでは。

[878: 匿名さん]

つーか、ネガだか倍率下げたい輩だかが、固定資産税が高いだの10年後は維持費が10万超えるとか
書いて、正しい情報書かれたら、今度は866みたいな書き込みをして知ったかしてるだけでしょ。
固定資産税の減免の延長が決まったのは今年の4月になってからだし、検索しても今は引っかかるのは
2014年度の申請の話がほとんどですよ。
掲示板で情報やり取りして益のある情報交換だと思います。

しかも、今の制度に近くなったのは、平成21年度からで、平成20年度までは都内に関しては、
最初の3年が建物に関しては全額減免、追加でマンションは3年目から5年目までは50%減免。
こんなの、１次取得者だったら知らなくてもしょうがないでしね。

あと、ここよりもっと坪単価が高い物件を買っているような人は、年間２０万か４０万かを
気にして買ってたりしないでしょう。
ちょうど、3000～4000万クラスな人こそ、固定資産税とかをシビアに計算しないとまずい
人が多そうな気がします。
ここやSKYZを買うクラスの人だと、ギリギリな人でシビアに計算しないとまずい人(自分も含む)
が半数、気にしないで買って問題ない人(そもそも気にしていない人)が半数ってとこだと
思いますよ。(で、後者の人は、こんな掲示板見に来てないかと思います。)

[879: 匿名さん]

固定資産税は、有明で６万円。豊洲で８万円くらいですよ。

中古物件で比較してみてごらん。

[880: 匿名]

固定資産税が豊洲で8万円とか、豊洲のワンルームですか？

[881: 匿名さん]

そんなもんだよ。調べてご覧。

[883: 匿名さん]

ここ見て、計算してごらん、
http://www.lotus-asset-and-property.com/faq/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B...

マンションの場合、土地分の固定資産税は相対的に少ないので、
都内だったらどこでもほぼ平米数で決まります。(共用部分の持ち分もかかるけど、
ここぐらい世帯が多くなると、それも無視できるぐらいかと。)
戸建の場合は、土地分の割合が高いので物件価格が高い＝土地が高い＝固定資産税が高い
という図式が成り立ちますが、マンションの場合、安いマンション買っても固定資産税は
あまり変わりません。
そういう意味で、都内で3000万クラスのマンションをギリギリで買う層は注意した方が
いいです。ここを買えるような人は、それほど気にしなくても大丈夫だと思います。

[884: 匿名]

調べてご覧。

[885: 匿名さん]

＞タワマンは固定資産税高いです。うちは豊洲ですが、年間40万くらいです。

軽減措置が終わっての固定資産税ですよね？
軽減措置の無い場合、まずは月額３万以上はかかるってことですね。

[886: 匿名さん]

かかるわけないやろ（笑）

[887: 物件比較中さん]

インフレ？
だったらマンションも高く売れるだろうしかえって儲かってしまうわな（笑）どうやって破綻するの？
そもそも、住宅ローンはさておいても、少々のインフレで生活がアップアップする人が数千万借りられるの？
家計出費のなかで固定的にもっとも大きな部分を占めるのが住宅ローンなんだから、それを５年間程度やり過ごすことができれば、他はやりくりすれば何とでもなるでしょうが。５万円の食費がいきなり１０万円になりますか？節約はしないの？心配だったらあと３００万円ぐらい残しておいては？
要は、多額の借金があろうが、長期に渡り返済すればいい住宅ローンに関しては、金利が上がったら全額返済する必要などさらさらないわけで、今の時点でローンを支払える人なら、金利が上がろうが対応方法はいくらでもあるってことです。
心配性なら止めたほうがいいですね。

[888: 匿名さん]

>>845さん
もちろん固定資産税は年末調整で戻って来る訳ありません。
なんとか固定資産税を軽視させたいだけのようなメチャクチャな投稿が目立ちますね。

[889: 匿名]

固定資産税を軽視させたい業者さんかな？
豊洲8万円なバスないのに。1LＤKでも12万円するよ。

[890: 匿名さん]

するわけねーだろ（笑）

[892: 匿名さん]

固定資産税が返ってくるんではなくて、ローン減税での還付金でペイできるって話でしょう？

[893: 匿名]

するよ。

[894: 匿名さん]

SKYZのスレではこのように書かれていますね。

>75m2の家、管理費プラス修繕積立金約3.5万／月。20年後積立金は約4倍になって6.5万／月になります。固定資産税は最初7年間25ー30万／年、8年目から40-60万／年と試算します。減税期間完了後は負担になりませんか？

[895: 匿名さん]

1LDKでも、総戸数が20戸とかの小さいマンションだと、土地の持ち分が増えるから
固定資産税が高くなります。
タワマンで戸数が多ければ、固定資産税のほとんどは建物分。
建物分は構造と平米数で決まるので、タワマンかどうかはあまり影響しないです。

[896: 匿名さん]

有明が６万、豊洲が８万ですから、だいたいその間だと思いますよ。
必死に高い事にしたいんだろうけど、すぐバレるでしょうに。

[897: 匿名さん]

＞6000万円のマンションは固定資産税は年30万円ぐらいするでしょう。20万円程度なハズはない。

総務省が建築資材の価格や工事費の上昇を踏まえ税額の基準になる住宅家屋の資産価値をより高く見積もる方針を固めたので、住宅の固定資産税と都市計画税の負担が2015年度から重くなります。
今後検討の大きな材料となってゆくでしょうね。

[898: 匿名さん]

そんなにしないよ。有明で６万、豊洲で８万が現状なんだから。

[900: 匿名さん]

土地代が安ければ20万代も有りだと思いますよ。マンションの価格とは必ずしもリンクしないです。マンション価格はデベが利益等を考慮して決めた価格。固定資産税は評価額を基に算出された価格。
豊洲は土地の評価がそんなに高くはないと思いますが、どうなんでしょう？

[901: 購入検討中さん]

固定資産税でネガとか斬新すぎる。
ただし、今回はポジの人も適当すぎる。

固定資産税と修繕積み立てを合算して語る人もいれば、
月額で語るひと、年額で語る人もいる。

何度も何度も「有明が６万、豊洲が８万」と言っている人は、
どの費用なのかも明言しないし、部屋の大きさも明言しないし、
年額か、月額かも明言しない。わざと混乱させているとしか思えない。

私は豊洲3丁目に住んでいます。
築5年、80m2で、固定資産税は、年額約12万円です。
※固定資産税は、部屋の大きさにより、設定されています。
優遇処置をうけて、年額12万円です。

固定資産税は、一括で納付もできますが、私は3ヶ月に1度、3万円を納付しています。
初年度は、約15万円でした。
住友の営業からは、初年度固定資産税、年額20万円と聞いていました。
不動産営業は、余裕をみて、多めに伝えるようです。

スカイズでは、75m2で、固定資産税は、年額20万円と営業から聞きました。
ベイズの営業とはまだお会いしていないので、固定資産税は、聞いていませんが、
75m2で年間20万円と見積もられ、実際には15万円程度、と見るのが妥当でしょう。

[902: 匿名さん]

優遇を受けて１２万ということは、２年後には２４万になるということですかね？

[903: 購入検討中さん]

>902
なりません。

優遇されているのは、家屋部分の税金が半額になっているだけであって、
土地部分の税金は、満額支払っています。

また、固定資産税というものは、年とともに減額されていくものです。
減額期間が終ったからといって、急に税金が2倍になるなんて現実的ではありませんし、
政治家も、税務署も、そういうことを望んでいません。

[904: 匿名さん]

土地の割合確認してもらえませんか？
タワマンではない豊洲のマンションですが、うちの明細だと、土地の割合は固定資産の
1/10ぐらいです。
なので、2倍までにはならなくても、1.7～1.8倍ぐらいにはなるのではないかと想像します。

> また、固定資産税というものは、年とともに減額されていくものです。
についても、優遇がなくなる8年後の経年減価補正率は、鉄骨鉄筋の場合　0.7832
なので、こちらも2割ちょっとしか下がりません。20年でやっと半分ぐらいです。

当初15万で、現在13万ということですが、あと3年しても12万ぐらいだと思います。
土地分が2万円だとして、優遇がなくなると22万円ぐらいにはなると予測します。

ちなみに、タワマンではない我家は、優遇中の最後の年が10万ぐらいで、優遇が切れた
次の年は17万ぐらいでした。(平米数は同じぐらいです。)
物件によるとは思いますが、タワマンの方がやっぱり2～3割高くなる印象ですね。

とても参考になりました。ありがとうございます。

[905: 購入検討中さん]

>904

ほぼ、からかって書いているのか・・・

あなたの部屋の広さが書いていないので、なんとも言えません。

タワマンではないということは3丁目ではないところでしょうから、
同じ豊洲でも土地の評価額は異なります。
土地の評価額が低いところと比較されても・・・

あなたの固定資産税が年額10万円だったことと、
私の固定資産税が年額12万円だったことを比較して、
「タワマンの方がやっぱり2～3割高くなる」というのは考察が甘すぎるし、
論理的ではありません。

[906: 匿名さん]

修繕積立金がゲキ上がりしていくことは止められないものなんですか

[907: 匿名さん]

889
＞固定資産税を軽視させたい業者さんかな？

業者さんかどうかは分かりませんが、不自然な書き込みが多すぎますよね。

[908: 匿名さん]

止められます。
オリゾンマーレやブリリアマーレが良い例となるでしょう。

[909: 匿名さん]

現状、人口ゼロの新豊洲6丁目の土地評価額がそんなに高い訳がないでしょう。

[910: 匿名さん]

>>906

逆に修繕積立金の当初月額が著しく低く設定されているのです。

理由は特に説明しなくてもお分かりですよね？

国土交通省も「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で下記のとおり指摘しています。

＞一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額をマンション購入者に提示していますが、マンション購入者は、修繕積立金等に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます。その結果、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足すると いった問題が生じているとの指摘もあります。

[911: 匿名さん]

> あなたの部屋の広さが書いていないので、なんとも言えません。
平米数はほぼ同じって書いてるし。ちゃんと読んでね。

> 同じ豊洲でも土地の評価額は異なります。
土地分は地域によって大きく異なりますが、建物分は構造と共用部の広さで
決まって、都内ならどこも大きくは変わらないはずです。
で、土地分は大規模マンションだったら、固定資産税の1/10ぐらいしか
占めていませんよ。
ご自分の明細を確認してみてください。来月の初めには26年度分が届くでしょうし。


> あなたの固定資産税が年額10万円だったことと、
> 私の固定資産税が年額12万円だったことを比較して、
> 「タワマンの方がやっぱり2～3割高くなる」というのは考察が甘すぎるし、
> 論理的ではありません。

3丁目と、6丁目、敷地面積、共用部の広さも異なるので、あなただって、まったく
論理的ではないですよ。

3丁目のあなたのマンションと、MRで聞いたSKZの額がほぼ同等ということは、
土地の価値ではなく、構造で固定資産税が変わるといのはかなり論理的な推測だと
思うけどな。

あと、額の過多はともかく、優遇が切れるとマンションの場合は1.7～1.8倍になるのは
事実です。

[912: 匿名さん]

東京電力の土地でしたか?東京電力の病院も東京建物が100億円以上で買ってましたね、東京電力と東京建物はつながっているんですかね?

[913: 匿名さん]

> 修繕積立金がゲキ上がりしていくことは止められないものなんですか

理事会次第で、可能だと思います。
だんだん上がるのを、早めに増額して、20年後に高くなりすぎないようにするか、
一時金を徴収するようにするか。
少なくともSKYZは、だんだん上がる + 一時金を徴収するという想定ではなさそう
なので、検討の余地は大きいと思います。
だんだん上がる上に、大きな一時金を徴収する前提で当初の計画が立てられていると
どうしようもなくなります・・・。

[914: 匿名さん]

そうですね。１期、２期あたりで防止する必要がありそうです。
ＢＭＡも見直しをするみたいですし。まねすれば良いと思います。

[915: 匿名さん]

修繕積み立ては貯金みたいなもんだから、積み立ては削減必要ないんだけどね。。。
削減すべきは管理費なわけで。。。。

素人さんは分からないんだろうなぁ。。。

[916: 匿名さん]

倍率優遇というのは遠方だとイベントに行けない事が多くて辛い

[917: 匿名さん]

貯金は計画的にっていう話をしているだけですよ。
２０年後に毎月４倍も貯金できる前提になっているのがおかしい。

管理の低減ができて、修繕積立てに回せれば上げ幅を抑制できるとは思いますが、さすがに今の金額のままってのは無理でしょう。

[919: 匿名さん]

管理費の低減、で管理の中身レベルを落とされるのもイタイですよ。

[920: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

管理費は全然安くないよ。
skyz並みだよ。

[921: 匿名さん]

ふ〜ん、もう管理費出てるんだぁ〜
週末、行ってみるかな。

[922: 購入検討中さん]

901さん
不動産取得税はいくらだったか教えてもらえないでしょうか。営業からは、実際の金額は請求きてからじゃないとわからないし、忘れたころに請求がくるとのことでした。
豊洲3丁目のマンションでいくらぐらいか参考にしたいです。

[923: 匿名さん]

豊洲3丁目で22万3400円でしたよ〜