BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)ってどうですか？part4

[日本代表になろう。]

BAYZ TOWER＆GARDEN（東京ワンダフルプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番3他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩14分 ※2015年4月頃護岸工事完了後歩道整備により徒歩11分となる予定
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.88平米～97.69平米
売主：東京建物
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

物件URL：http://www.tokyo-wonderful.com/
施工会社：清水建設
管理会社：東京建物

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/431261/

[811: 匿名さん]

では、減額措置が無くなった後の物件、BAYZの場合、
少なくとも月額３万円以上の固定資産税がかかるイメージですかね。

住宅の固定資産税と都市計画税の負担が2015年度から重くなると考えると、
修繕積み立てや管理費などとあわせて、結構な額ですね。

[812: 匿名さん]

違う違う。半額位。
そんな高いわけないでしょ。
マンションは固定資産税安いよ。

[813: 匿名さん]

償却期間も25年だから、25年度から殆どゼロ。

[814: 匿名さん]

SKYZで考えると修繕積立金と管理費で、例えば21年目、
75平米で 月額６３０００円超え（修繕積立基金はまた別）位ですよね。

で、固定資産税と都市計画税の負担も重くなる…。

築21年で
毎月の負担が１０万円超える中古マンションって、
需要あるものなんでしょうかね？

修繕積立金をはじめは低く設定しているマジックで、
若いマンションは売れるけど、
毎月の維持費が１０万円超えちゃうと
価格に関わらず販売はかなり難しくなる気がしませんか？

[815: 匿名さん]

そんなにならないよ。実際はその半額です。

[816: 匿名さん]

25年目からは税金もゼロだし、何とかなるのでは？

[817: 匿名さん]

813
某不動産屋さんのサイトに以下のように説明がありましたが…。

＞建物は木造一戸建ての減価償却は約２４年間であり、この期間で評価額がなくなるのに対し、マンションの減価償却は約４８年間と長い間評価額が残ります。結果、固定資産税も減りにくいという構造です。（土地は償却されません。評価額が見なおされない限り税額も変わりません。３年ごとの見直しで評価額が変更により税額も変わります。土地は評価額に基づいて永続的に払う必要があります。）

[818: 匿名さん]

ちやみに、スカイズは長期優良住宅なので、固定資産税が七年間半額になるらしい。

[819: 匿名さん]

タワマンはほんとビックリするほど固定資産税高いよ。

あとここ場合完成が2年年以上先なので、金利上昇リスクが高すぎです。なるべく現金でかったほうがいい。
来年度末のはインフレが目標の2%に達するという見方も出ています。超低金利時代も長くはないでしょう。

[820: 匿名さん]

>>815

「修繕計画通りの修繕積立金と管理費だけでも、例えば21年目、 75平米で月額６３０００円超える」
に対してでなく、固定資産税のみについてのレスですね？

半額の減額措置が無くなった後のマンションになってしまう
「BAYZ」の固定資産税評価額が具体的にいくらだと
どんな情報源から認識しているのですか？

[821: 匿名さん]

もーこれで最後にします、きりないです
大手デベ5社のＪＶです、正確にいうと、不動産が系列になりますかね。
それは単に属性が悪くないということ、同期、知人のレベルでの違法なものではない
けれど、売り主側の身内の雑感やアドバイスは聞ける、リアルな情報に近いという話をしたかっただけです。
でも、それって非常に貴重でしょ？あまりにも、事実と掛け離れた議論が交わされていたので、口惜しくて投稿しました。
その上で不公平ではないかという話があったので、そういった類のものではないと説明しました。実際そうなので
それに対して、ではなぜそもそも、系列会社と書くのか？と吊るし上げられても。。。
本当に、重箱の隅をつつくような稚拙なやりとりはやめたいので、もうご返信はしませんが、
この物件を真剣に検討している様子ではなく、ただ、揚げ足をとり、ベイズの印象を悪くするだけの為にいらっしゃるように感じます。

販売が始まれば全て解ることです。
私はベイズを買います。
、

[822: 匿名さん]

BAYZの場合、減額中は固定資産税年10万くらいなのでは。

[823: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

固定資産税減税が7年として
住宅ローン減税は10年として
ローン返済期間は人それぞれだけど、
10年後の支出イメージがえがいたか？
また、駐車場使用料や管理費・修繕積立金の上昇も考えないいけないね。

[824: 購入検討中さん]

まぁ８万円くらいだと思いますけどねぇ。

[825: 匿名さん]

有明のタワーマンションが減税後で６万円ちょっと。
豊洲アドレスを考えると８万円くらいになってもおかしくないけど、１０万はいかないと思う。

[826: 匿名さん]

822
BAYZは平成28年10月下旬予定だから
「固定資産税の減免措置が終わった後の物件」ですよ。

ですから少なくともその２倍ということになりますね。

それにしても固定資産税評価額をどんな情報源から
どうやって計算したのですか？

[827: 匿名さん]

823～825はおそらく周辺タワーマンション住民の実例から書かれてますね。というわけで、多めに見て年間八万で間違いないでしょう。

[828: 匿名さん]

824、825
固定資産税だけで月額８万円なんですか？
管理費と修繕あわせたらかなりの額ですよね？

[830: 匿名さん]

ベイスは最下位脱出、勝負はこれから！

[831: 匿名さん]

822です。
税額は自分のマンションの固定資産税額からの推定です。で、減税がない場合だと年間13～14万と推定します。(822で書いた減税後年間10万は高すぎました）

タワマンに限ったことではないですが、建物の固定資産税評価額は非常に安いことが多いです。

信じられないなら周辺中古マンションを見に行って、固定資産税評価額を聞いてみることをお勧めします。

[832: 匿名さん]

＞タワマンはほんとビックリするほど固定資産税高いよ。

Brillia Mare 有明の入居者限定スレでは過去に以下のようなやり取りがありました。
BAYZは最初から減免期間が無いのはキツいですね。

＞固定資産税は、減免期間５年を過ぎたら、その後何十年も大きな金額（一説では７０平米で年約４０万円）を支払い続ける事になるんではないかと心配して投稿したんじゃないかな？
↓
＞固定資産税は高いのでそろそろ受け入れてください。

[833: 購入検討中さん]

タワマンは固定資産税高いです。
うちは豊洲ですが、年間40万くらいです。

http://yutaka-1115.jugem.jp/?eid=763

[834: 匿名さん]

そんなに高くないですよー。
中古仲介さんに、近隣マンションの固定資産税を教えてもらったら？
有明でも年間６万ちょっと。豊洲でも年間８万円ほどです。

ちなみに２５年後からは固定資産税はゼロ近くになります。

[835: 匿名さん]

>>829
マンションについては住宅情報サイトなどにも以下のように書かれていますよ。
＞４８年間も償却期間があるのに５年後には軽減措置がなくなってしまいます。

BAYZの頃にはこの軽減措置さえ無くなり、
住宅の固定資産税と都市計画税の負担が2015年度から重くする方針であることを考えると、
修繕積立金の上昇や管理費などとあわせて、大きな負担ですね。毎月１０万円超える維持費はそれほど遠くない将来…。

[836: 匿名さん]

どうせ年末調整で戻ってくるんだから、どっちでもいいんじゃない？

[837: 匿名さん]

833さん
ちなみに土地と建物の評価額はいくらですか？

[838: 匿名さん]

＞評価額5000万と仮定すると、減税無しなら年間1.7%で年間85万円？月7万円？実際は評価額がもっと下がるのかな？いずれにしても減税措置解除後は結構厳しい・・。

豊洲の人気マンションのスレからですが…豊洲の固定資産税評価額は高そうですね。

[840: 匿名さん]

のらえもんさんはTwitterではBAYZは270万円では厳しいだろうと呟いていました。ご本人が言われている通りブログでは客観情報、Twitterではダークサイドという様に使い分けをしているので、のらえもんファンは両方をチェックしておくと良いです。

[841: 匿名さん]

公式見解としては「予想通り」みたいですけどね。（笑）

この項でも述べたんですが、パークタワー東雲とSKYZは震災以降の湾岸「底値」なんで、BAYZの価格上昇はわかっていたことです。SKYZ販売時に比べると、オリンピックが決定したこと・豊洲新市場の全貌がほぼはっきりしたこと・豊洲の開発が進みつつあることを考えれば、予想の範囲内ではないでしょうか。

[842: 匿名さん]

>841
値上げは想定内だけど、
順調に売り抜けるか？って言われたら厳しいってことでしょう

メインの売主が東建に変わって、有明との絡みもあるだろうし、
景気が緩やかに右肩上がりになることを期待して引渡しまでに売り抜ければいいと思ってんじゃない？
晴海ティアロが280～290、有明BACが240～250、新豊洲が260～270、
妥当っちゃー妥当かもだけど、売れ行きも似たような感じになると思う

再開発エリアの中古のほうがマシじゃね？ってこともあるだろうけど、
中古も値上がり＆枯渇じゃあどうしようもないね

[843: 匿名さん]

いやいや、想定内って事ですからSkyzと同じく瞬間蒸発だって事だと思いますよ。
私も妥当な感じだと思いますよ。
そもそも、この価格で買えない人は有明に行くしか無いんじゃない？

[844: 匿名さん]

お台場に新しい店がオープンするそうです。
雑貨好きには嬉しいですね。

http://www.flyingtiger.jp/

[845: 購入検討中さん]

>836
年末調整の関係は、住宅ローン控除では？
居住用なら、固定資産税や管理費等は戻ってこないのでは？？

[846: 匿名さん]

物件が少ない江東区エリアの新築マンションは、椅子取りゲームですね。

[848: 匿名さん]

煽るつもりは毛頭ないけどベイズは売れちゃうよ。
あっという間じゃなくても竣工までには無くなっちゃうからどうせ買うならお好みの部屋をお早めにどうぞ。って気がするけどな。

[849: 匿名さん]

年収1000万程度だと厳しい
プライシングですよね。

[850: 匿名さん]

売れちゃうよ、とか、お早めにどうぞって
買う側検討者の意見じゃなくて売る側のポジショントークですね。

[851: 物件比較中さん]

スミフのドトールは特別かもしれないけど、かなり売れ残ったみたい。しかも絞りに絞った一次一期で。これをターニングポイントに湾岸マンションの売れ行きに陰りがでるのかも。スミフは本当迷惑な事する。

[852: 匿名さん]

周辺住民

[853: 匿名さん]

BAYZは第一期一次でどれだけ売り出し、完売になるか注目ですね。

一期で40%は売り出さないと販売に自信のない不人気物件と思われるため、230戸程度は売り出して、すぐに完売できないといけないですね。東・南側の低層階は完売できるでしょうが、他の方角と高層階も完売できるかがポイントですね。一期で売れ残る部屋が出るようなら、二期以降は入居までに完売できるかも怪しくなります。

有明のBACは2期（入居1年前）までに85%ぐらい売れてますが、それでもSKYZに比べて遅いと言われるぐらいですから。

[854: 匿名さん]

BAYZは1期1次は普通に数でて好調に売れると思うよ。

問題は中盤～後半かな。
6000万越えで条件や間取りあまりよくない部屋とか、眺望死んでる部屋が売り切れるかどうか。
BACはオリンピックドーピングはいってるし、あのくらいのペースで売れたら成功かと。

[855: 匿名さん]

都内の建物の標準課税額の求め方が下記にありました。
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/static/ninnteikijyunnhyou.pdf
平米数 x 154,000 x 1.3%で計算できます。
経年減価に関しては、20年でやっと半額になる感じですね。

平米数にもよりますが、減免終了後も20万円は超えないんじゃないかと思います。
土地の分は、マンションだと年間1～2万円ぐらいかと。

あと、固定資産税の減免はこれまで2年ごとに多少の制度や額が変わりつつも
継続されているので、BAYZの時にも何らかの軽減はあると思いますよ。
消費税の10%もありますし、住宅需要を冷え込ませるような策は取れないかと
思います。

[856: SKYZ契約者]

SKYZの長期修繕計画案は、12年、24年、30年に一時金を徴収するA案と4～5年毎に金額が上がるB案が
提示されています。
どちらも、最初の3年は同じ金額で、どちらを選択するかは入居後の理事会に委ねられています。
A案、B案、どちらも極端(一時金が高すぎる or 30年後の月額が高すぎる)なので、理事会で
折衷案(早めに少し徴収金額を上げて、一時金を減らす)を検討することになるのかなーと思っています。

参考までに、75平米の場合、
A案だとずっと月額9500円程度、一時金として、12年後に75万、24年後に200万、30年後に375万の負担があります。
B案だと、最初は月額9500円程度、8年後は2万円、12年後に2万8千円、16年後は3万6千円になります。

早めに、月額2万ぐらいにして、一時金は多くても50万～100万円ぐらいに抑えないと厳しいかなーと
感じていますが、理事会での議論がどうなるか次第ですね。
ちなみに、管理費は75平米で2万円ぐらいです。なので、B案でも20年後は月額6万ぐらいです。
ご参考になれば。
SKYZとBAYZは運命共同体ですので、くれぐれも無理な購入計画は立てないようにお願いします。(^^)

[857: 匿名さん]

固定資産税等は資金計画 諸費用概算書には35万円とあります。75タイプで。

月約3万になるので、管理費、修繕合わせたランニングコストが約6万4千円スタート。
管理費、修繕は予定金額だが。
外廊下だし管理費がもスカイズより安くなると思ったがそんな事は無かったな。
修繕費も気になるところ。10年後、15年後の修繕費増加はどれ位になるんだろう。

[858: 匿名さん]

>850
買う側検討者は、ここは売れないから熟考を重ねてってこと？そんなはずない

[859: 匿名さん]

初めて買う人は分からないだろうけど、 諸費用概算書には35万円と書いてあっても実際には半額くらいになるよ。
中古物件の税金を調べてみたら分かるけど、有明で６万、豊洲でも８万程度。

心配なら営業さんに聞いてみたら？

[860: 匿名さん]

なるほど、そうですか。次回確認してみます。
減免措置が適用されないタイミングなのでそれくらいになるのかと思いました。