ジオ阪急洛西口 ノースレジデンス

[物件比較中さん]

ジオ阪急洛西口ノースレジデンスについての情報を希望しています。
近くにイオンモールもできるし、便利になるとうれしいですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：京都府向日市寺戸町七ノ坪100番（地番）
交通：阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩5分 、東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：60.95平米～100.87平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo392.com/
施工会社：株式会社竹中工務店　京都支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[121: 購入検討中さん]

先日見学に行ってきました
その時に仮価格見せてもらいましたが、結構希望者が多くて正式価格が上がりそう
予算超えてくることになりそうで非常に悩んでおります。

[122: 検討中の奥さま]

大山崎インターまで、車で近道ないですか？朝7時頃、171で行ってみたのですが、けっこう混んでたので、あれば教えてもらえませんか？

[123: 匿名さん]

121さん
希望者が多いと正式価格って上がるんですか！

[124: 匿名さん]

確かに、
このあたりのマンション買ってしまうと
中古で売る時が心配ですよね。
1000世帯以上がいちどきに新築マンションに入居するんですよ。
数年もしたら、中古マンションの出物が常時いくつかあるようになるのでは。
当然値崩れも起こしますよね。
20年後には、世間の桂川・洛西口に対する認識が
「安いマンションが立ち並ぶ一帯」
となってしまう可能性無きにしも非ず。

[125: 匿名さん]

123さん、
パンフレット送られてきたときに予定価格表同封されていました。
客にああやって渡すからには、もう値上げすることはないのではないでしょうか。
値上げしたら、虚偽の広告で集客したことになってしまいますし。
あの予定表に価格があった住戸はあれで決定だと思いますよ。

[126: 購入検討中さん]

121さんではないですが
もちろん人気で価格は上がります。
桂川さん他、近くが高く売れれば、安くで売れる条件でも並べて高くなります、それがマンション…
逆に出来上がって売れなければ値引…リセールの条件悪くなるし、高くても売れるマンションが資産性は良いのですが。
如何せん、こちらの地域はまだまだマンション立ちすぎる。
時間を急がない方なら、後だしマンションが好条件のパターンかな…？
マンション買い替えてきましたが、今回は見送りかな？残念ですが
この場所でこの価格はちょっと将来性が厳しい
これはの別の物件の営業さんの話ですが、次は高いとか、早い方が良いとせかす物件は向こうも値段高すぎよなあ…と、実は思ってたりします。営業さんが値段決めるわけでないので。
このマンションプロジェクトで、いくら利益を出すか、の世界です。慈善事業じゃないし、マンション建設用地確保も大変だし。

[127: 購入検討中さん]

123さん
126です。
すみません、125さんのレスみず書き込みましたが、予定価格から高くなる事はありません。
要望書〆切ギリギリまで人気と本気度の兼ね合いで、要望書が多ければ高め、という感じです、多分。

[128: 匿名さん]

事前優先案内会に行ったときに口頭で聞いた予定価格を数部屋分メモしておいたのですが、
（その時点ではまだ予定価格表は渡してくれない）
パンフレットに同封されていた予定価格表を見ると、
どの部屋も数十万円から百数十万円高くなっています。

人気があったから高くなったのか、
最初口頭で言った価格より高く値付けするのがマンション販売業界の慣例なのか、
その辺は知りません。

いずれにせよ、
ジオはもう、販売側が全体的な価格を検討する時期は終わっています。
あとは、予定価格表で空欄だった3F以上の奇数階の予定価格を決めるだけです。
最上階は要望が多かったら強気な価格で来るかもしれません。

[129: 購入検討中さん]

>>128
予定価格は4000万円台や、4100万円台…などと記載だったので数十万の値上げは範囲内ではないですか？

[130: 匿名さん]

123です。
皆様いろいろお教えくださり、ありがとうございました。
何年か前、別の物件を検討していたことがあり、
その時はＭＡＸの場合の予定価格を教えてもらい、
それより上がることはないとのことだったので（他社・結局買いませんでしたが）、
今のトレンドは人気によって価格を変更するものなのか…と思った次第。

いずれにせよ多少の変動は
覚悟した方がいいということですね。

[131: 購入検討中さん]

強気価格でしょうね。
事前案内の印象より予定価格高く感じました。
アンケートに高いって書いても、気に入っている雰囲気はわかりますもんね。
冷静に考えると線路ホーム前で、高級感ある立地ではないし、街並に街路樹があるとか素敵ではないし？
でも売れると見ています。
第一期は慎重に見送り、なんならノースは見送り…でも、まだどこかしら買えるくらいマンションだらけになります。
焦らずいきたいです。

[132: 匿名さん]

129さん、
128です。
そうですね。
5700万円ではなく5700万円台という言い方でしたね。
値上げとは言えないものが多いですね。
失礼しました。

値上げしたと確実に言えるのは
4700万台と言っていて予定価格4860万になっていた部屋ぐらいかな？
ひとつしかないタイプの部屋なので
人気があって値上げしたのかもしれませんね。

[133: 検討中の奥さま]

>>128
高くなってるって、ほんとですか？本当なら、ひどい話ですね

[134: 買い換え検討中]

みなさん正式価格はまだ決定でないですよ。
要望書締切の前日までに決まると聞いています。来場も人気なので高くなるのはしょうがないですけど、要望書はいらなければ少し下げてくる事もほかではあるようです。
ぎりぎりまで決めないのはできるだけ高く売りたいけど売れなくても困る・・・思惑ですかね？
ここのサイトも参考になってたりして笑

[135: 物件比較中さん]

ここまで駅近ですと、なかなか値下がりはしないのではないかと考えています。

かつて、長岡京市のほうで、かなり強気な価格設定をしたマンション（最後は値下げ、売れ残りあり）は、リセール時にかなり値崩れしたと聞きました。
そのマンションも駅から10分程度でしたし、近隣道路も狭く、子育て環境にそれほどよいと感じられませんでした。
値崩れするマンションって、売り出し当初からあまり魅力を感じないマンションのように思います。

太秦天神川駅ができる直前に売り出された駅近マンション数軒も、値崩れはしていないと思います。

[136: 物件比較中さん]

132さん、
N-Lrの部屋ですか？予定価格は未定になっていましたよ。
予定価格では、その上階の部屋が4700万円台と書いてありました。
その部屋は今回4780万となっていました。
ですので、予定価格よりも値上がりした部屋はないと思いますよ。

[137: 購入検討中さん]

設備仕様はいいですが、どの部屋もアルコーブがかなり狭いですね。

あとは、キッチンのシンク下の整理棚ですが、高いものも入るように、と扉式になっているのがジオ流らしいですが、使いにくくありませんか？
いまどき扉式って珍しいですよね。腰をかがめるのつらいです。
モデルルームでは引き出し式になっていたので、お金出せば引き出し式にも変更できるんでしょうが・・・・

[138: 購入検討中さん]

つむぎの街とこっちで悩んでます。本当に一長一短で悩ましい。

[139: 購入検討中さん]

137さん

モデルルームのシンクはロングタイプ？のようで、それに伴って引き戸らしいです。
これはオプションで可能だそうですが、内容量が少なくなるとのことでした。

[140: 購入検討中さん]

>>139
ありがとうございます。
確かにモデルルームの100平米超の部屋のみ引き出し式でしたね。
シンク長2700こえると引き出し式になるのかもしれないですね。
また営業さんに確認してみます。

[141: 物件比較中さん]

>>135さん
これだけ同じエリアに一気に供給があると、売り時によってはかなり値崩れすると思います。大規模修繕とか同じ時期に重なると売り物が多く出るからリセールは苦労する。10年以上経ったら4～5割減くらい？

駅近は否定しませんが、烏丸御池以北のようなファミリーがこぞって住みたがる場所でもないから、永住覚悟で買った方が良いと思います。

[142: 購入検討中さん]

4000万の物件が、10年後に2000万とかどんな大不況ですか？ありえませんよ（笑）
大規模修繕は30年以上先。
10年後に大規模修繕とか、いつのアパートですか？

[143: 購入検討中さん]

つむぎの街のとなりにある築35年くらいの桂ガーデンハイツ3LDK中古物件が2200万。
どんだけ強気なんだと。でもまあ、そこですらこの価格ですよ。

[144: 購入検討中さん]

そうですよね。供給が多い分、需要も多い。
駅近で10年落ち40〜50%の値下がり物件が本当にあるなら教えてほしいくらいです。

[145: ご近所さん]

101さんがリンクされている道路計画は何十年も前に立てられた計画ですが、寺戸中学北側道路との交点より南は具体的な見通しは全く立っていません。
もしその先が出来るとしても、早くても十年以上は掛かるでしょう。

桂駅方面からイオンへ行く車は、洛西口北東の交差点から東に入って、
そのままイオンモールB街区棟に左折して入るコースになります。
ジオ西側の道路は向日市方面へ行く車が中心で、交通量も多くはならないと思います。

ただ、もうじきイオンモールが出来てそれだけでも交通量が増えるのに、
さらに周辺にできる新築マンションが全部で2000戸と言われていて、その住人分の交通量も増えるわけで、幹線道路の久世北茶屋線（洛西口と桂川駅を結んでいる道路）は年末年始やお盆シーズンやGWなどは特に大渋滞しそうです。

一方通行の側道を出入り口にしているつむぎの街の駐車場は、ちょっとあり得ないぐらい利便性の悪い設計だとおもいます。

[146: 購入検討中さん]

つむぎの街グランスクエアの出入り口はなあ…
イオンモール北の道路は阪急の高架化が再来年までには完全完了すると思われるので
渋滞は思ってる以上にはならないだろうと考えておりますが、どうなることやら。

[147: 匿名さん]

人気があるのではなく、市内から交通の便が良くてまとまった土地があるのはここだけだからでしょ。
京都ではダントツ人気の阪急沿線であるにも関わらず、今まで何も建たなかったことの方を疑うべきでは？

[148: 匿名さん]

>京都ではダントツ人気の阪急沿線
?????????????????????????????!

[152: 購入検討中さん]

グランスクエアかジオどっちが良い？でも他にもこの周辺に複数新しいマンションが出来る計画ありますよね？とりあえず様子見。中心部みたいに高いし。

[153: 匿名]

山科駅前と比較して高ければアウト。
中心部よりも高いなんておかしい

[154: 購入検討中さん]

何で京阪やJR沿線の山科と比べないといけないわけ？

阪急神戸線や宝塚線の駅ならわかるけど

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[155: 購入検討中さん]

山科のようなあんな山手よりはこっちのほうがいいかなあ
ジオの洛西口近辺はまだ更地が多いのでイメージ湧きにくいし悩みますね

[156: 購入検討中さん]

中心部より高いわけないし。
中心部はさらにどんどん値上がりしてますよ。
ここの1.5倍以上でしょ。

[157: 物件比較中さん]

中心部とか1億越え普通にあるしまだ安い方だと思うよ。人気が高まれば値崩れも起きないかもしれないし。

[158: ご近所さん]

今までなにも建ってなかったのは、ここが農地で市街化調整区域だったからですね。
キリンビール工場跡地だったつむぎの街の再開発が始まったので、隣接するこの地域でも便乗して再開発されました。
洛西口駅も桂川駅も、この再開発による需要と洛西ニュータウンからのアクセスを見込んで作られた駅です。

[159: 匿名さん]

この辺のマンションって、
洛西ニュータウンや桂坂あたりに住んでる年配の人が
「年取ったので買い物が便利なところに」
と購入するケースも結構多いような気がする。

[160: 購入検討中さん]

>>159
確かに。
モデルルームに行っても、シニア世代の方が多くいらっしゃっていると思います。
電車やバスに乗らなくても大体のことは徒歩（しかもフラット）ですむというのは魅力的ですね。
電車に乗るとなってもこの近さですし。

子育て世代ばかりが多いと、いやでもロビーが子どもの遊び場になったり、と問題が起きますが、
そうでない方もいらっしゃれば、そういうことにもならなさそう。

私は子育て世代ですが、マンションのロビーで固まってDSに興じている子供たちが大嫌いです。
今すんでいるマンションは子育て世代がとても多いので、注意する人や気にする人もあまりいないみたいです。

[161: 購入検討中さん]

中心部はスーパーもあまりないし、買い物も便利とは思えない。
高いお金を出して中心部を買うメリットがあまりわからない。子どもの学区くらい？
あとは京都中心部に住むというステータス？

[162: 物件比較中さん]

高島屋とかいろいろあるじゃん。東急ハンズも6月中にオープンする予定。

[163: 購入検討中さん]

161です。
高島屋。。。そうですね。
デパートとは縁遠い庶民なんで＾＾；
デパートで日常的にお買い物なさるような方だからこそ中心部を選ばれるんですね・・・
すむ世界が違いました。。。。失礼しました。

あ、あと緑がいっぱい、公園いっぱいというのも郊外のよさですよね！
って負け惜しみみたい・・・

東急ハンズ、うれしいですね！！
阪急に乗って出かけようと思います。

[164: 匿名さん]

中心部とは、四条烏丸、烏丸御池、四条河原町、御所南あたりのことでよろしいしょうか。
デパートだけでなく、24時間営業のスーパー、「フレスコ」は至るところにあります。
地下鉄が使え、錦市場、商店街、個人商店でも買い物はできるし、金融機関や開業医、
も多いので住むには便利だと思います。

山科駅前は、JR、地下鉄、京阪の３銭が使え、大丸デパート、スーパー、金融機関などが
コンパクトにまとまっており、学区も良いので、昨年、ファインフラッツは抽選になり
すごい速さで完売しました。10年以上前に建ったRACTOも価値が下がっていないようです。
山科駅の周辺だったら、本当に便利で住みやすいと思います。新幹線に乗るのも便利なので
出張の多い人には人気です。

ここは、子育て世代だけでなく、159さんが書かれているように、便利なので定年退職された方や
年配の方も多いと思います。さまざまな年代の子供たち、新婚さん、DINKS、年配の方がが
バランスよく住まわれるのではないでしょうか。231戸もあるので。

それぞれの立地にメリット、デメリットがあるので、購入者のニーズにあうマンションを
選べばよいと思っています。

ただ、154さんの書かれている阪急神戸線や宝塚線の駅周辺のマンションと比べる人は、
あまりいないのではないかと思います。

[165: 購入検討中さん]

ひとつ質問をさせていただいてもよろしいでしょうか。

諸費用概算書に
「販売価格ならびに諸費用には、所定税率８％を含んでおります。なお、消費税率が引き上げられた場合は、その差額分をご負担いただきます。」
とありました。

このマンションの竣工は2016年3月
消費税10%への値上げタイミングは、2015年10月

ということは、今発表されている物件価格より２％上乗せして考えないといけないということですか？
4000万の物件であれば、80万の差額支払い分が発生するこいうことですか？

[166: 物件比較中さん]

ザ.京都レジデンス四条河原町とか入居ほぼ1年前で全部屋5000万円以上なのに200戸完売してるらしい。

[167: 物件比較中さん]

>>165さん
引き上げのタイミングが2015年10月なら諸費用とか家具家電とかは10％ですね。

http://suumo.jp/journal/2012/08/10/26943/

前回と同じ経過措置であれば、2015年3月までの契約で8％ですが、上がる時期等も未定なので、何とも言えません。

消費税は土地にはかかりませんので、建物価格に2％上乗せだと思います。

[168: 購入検討中さん]

>>167
ありがとうございます。
今回もおそらく経過措置はあるでしょうね。
安心しました。

諸経費のうち消費税のかかるものは、ローン手数料くらいかと思います。
もちろんオプションの家具等は１０％になるでしょうが、こればかりはしょうがないですね。

[169: 申込予定さん]

引退して夫婦で住むつもりですが、倍率高くて今は祈るような気持ちです。

[170: 購入検討中さん]

ジオとグランスクエアの両方に要望書を出してる方っていらっしゃいますか？