南千住リバーフェイスはどうでしょうⅡ

[物件比較中さん]

南千住隅田川近くに建つ大規模マンションの情報交換をしましょう。


所在地 東京都荒川区南千住3丁目189-1他（地番）
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩14分
構造・規模　鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階1棟・鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階 地下1階 1棟
総戸数 303戸（Ⅰ敷地151戸・Ⅱ敷地152戸）（他に管理事務室等6戸）
竣工予定時期 平成21年2月末
入居予定時期 平成21年3月末

管理会社：長谷工コミュニティ
売主：東武鉄道
売主・設計：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工：長谷工コーポレーション　日本国土開発

[81: 匿名さん]

>>79,80
株ネタ、山谷ネタで、この近辺のスレあらしをやってるおとうさん、笑体が見えてる。やめな。

[82: 匿名はん]

なにが笑体だ。小学校出てんのかおめ〜。

[83: 匿名さん]

東側のクレーン、下ろしてますね。
購入者は完成が近づくにつれてワクワクしてくるんじゃないでしょうか？

私の契約した近くの物件はもう少しかかりそうです。

[84: 物件比較中さん]

ホームページ更新されましたね！

[85: 購入検討中さん]

更新されていますが、もう少し更新頻度をアップしてもらいたいものですね。トップページのみの更新で、何も変わっていない気がします。

[86: 購入検討中さん]

確かに更新頻度は少ないですね。
ところで、なぜか長谷工のHPから移動したリバーフェイスのHPには
イベント予定があるのですよね。
謎です(^^;
↓公式HP
http://www.face303.com/

↓長谷工HPから移動
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/face303/bukken.htm

HPトップの右上部分がちょっと違っていて、後者はSCHEDULE(販売日程)という項目があります。
今後のイベントが分かって便利なのですが、なんで公式HPにはないんでしょうね。

[87: 匿名はん]

リバーフェイスっていまだにチラシ配りやってますけど、売れ行き悪いんですか？

[88: 匿名さん]

竣工まで5ヶ月を残し、2〜3割は残っているようです。
まだ販促期間、売り出し中ですよ。

[89: 物件比較中さん]

「マンション格付け.jp」ってサイトにリバーフェイスが
第９位にランクインされてましたよ！
『不動産市場を透明なマーケットに』 をモットーとし、
誰もが安心して新築マンションを購入できるように、そのマンションの魅力的なことも、
そうでないことも中立な立場の建築専門家（一級建築士等）がマンション別に
きちんと解説するサイトです。
って書いてありますね・・・・。
どうなんでしょうか？

[90: 匿名さん]

今回は「大規模マンションならではのメリット」と「居住快適さ」という観点から
セレクトしたベスト20らしいですね。
近隣ではベリスタ都立汐入公園が19位のようです。
物件自体がこのサイトに登録している、していないもありますから、包括的かつ客観的
かどうかは意見が分かれるところかと思いますが、利便性快適性に関連しそうな
項目を挙げて整理した資料としては参考になるのではないでしょうか。
確かにリバーフェイスは魅力的な物件ですよね。

客観的な評価もさることながら、住むために購入するマンションの場合、最終的に
格付けするのは「現地を見てここに住みたい度」を決める購入者ですから。

[92: 購入検討中さん]

ここの物件検討中のものですが、もしローン減税が住民税まで控除対象になるなら別のワンランク上の地域かワンランク上の物件にしようと思っています。

この物件は微妙に中途半端なんですよね。物件は良くも悪くも長谷工。オール電化も最低限レベル。床暖とSKなし。駅からの距離もバス便じゃないけど歩くには近くない。重説の内容で気になる点がいくつか。値段も棟平均で200万と過去の新価格を引きずってる。

悪くは無いのですが、隣ご近所さんとなる購買層のイメージが湧かない。ベリスタ都立汐入だとファミリー層、ブランズタワーだともう少し資産性を重視した人たち。その間に挟まれてとても中途半端な立ち位置になっていると思うのは私だけ？

住宅ローン減税の内容によっては、この土地にこだわるなら駅前のブランズタワー。こだわらないならもう少し地ぐらいの高い地域で買おうかと。

[93: 購入検討中さん]

ここ値引きしているんでしょうか？
チラシで見たのですが、H-408は、以前モデルルームで入手した価格表をより安かった気がしたのですが。

[94: 購入検討中]

>93さん

価格表を入手してるなら、わざわざ掲示板で聞くまでもなく手元で確認なさってみては？あるいはＭＲに電話するとか。

結果には私も興味ありますので、単純に価格表では幾ら、チラシでは幾らと教えて頂けると幸いです。

Hタイプは4LDKですよね。眺望的に不利な下層階なら、あるいは価格調整があったのかも…

[95: 物件比較中さん]

こことベリスタとは価格帯も同程度（目の前に巨大小学校のあるベリスタの東棟は別として）ですし、
同様に比較してまわるファミリー層が多いらしいですよ。
購入層が重なっているのはベリスタ・リバフェの両営業も認めてましたし。
まあ両方とも高額物件ではないので設備的に限界があるのは皆さん承知だと思うのですが、
ここの設備仕様選定はベリスタより個人的には魅力的に感じています。

減税は歓迎ですがここを検討している私（やここを検討中の方）にブランズの価格は結構ハードルが
高いように感じます。その点そこまで手が伸ばせる余裕のある92さんがうらやましいですね。
価格は以前（５年前くらい）に較べると安くはないですよね。
私も「まだ下がる」という噂に乗せられて、今思えば買い時を逃した感があります。
買い時は「安いとき」というのも一つの要素ですが、結局は人それぞれなのですけど。

[96: 購入検討中さん]

92です。

ベリスタと比べると仕様は私もこっちのほうが良いと思います。
南千住初のオール電化が売りということでもそれは納得。（仕様は最も低いグレードですが）。

再開発地区に住むということで割り切ってしまうのであればベリスタのほうが
メリットは多いかも。ご主人は分かりませんが、奥様とお子様にとっては。

私の予想では、住民税範囲まで控除が適用されるのかなと。その場合、
私の検討価格の上限が5000万台に上がりますので、城東ではなく別の
地域でも良いですし、ブランズもその範疇に入ってきます。

ベリスタの25坪やリバーフェイスの22坪で4500万出すなら、西向きでも
駅1分の20坪5000万のほうがマシかなあというぐらいの消去法ですが。。

とはいえ、おそらく五千万台で検討するなら南千住は対象外になるかなあ。
住宅ローン控除が住民税まで対象になるなら脱南千住というのが正直なところです。

[97: 購入検討中さん]

93です。
価格表は、5258で、チラシは確か4800代だったと思います。誤ってチラシを捨ててしまったので、見間違えかもと思い、掲示板で聞いてみました。
もし、私の記憶違いであれば申し訳ありません。

[98: 物件比較中さん]

>93さん、

最新のチラシは、モデルルーム価格のもので、実際に以前に比べると安くなっています。
今のＭＲを２月だか３月で撤去するので、現地販売をするために実際の部屋をＭＲ化（Ｈ４０８とＬ４１２）し、その部屋限定で値引きしています。今のところ他の部屋は値引きしていない模様です。

ここは実際の値引きは完成してから（２-３月）になりそうです。ベリスタは既に値引きオファー出ていますが・・

建物が完成するとゼネコンに対し支払いが発生します。同じ長谷工物件でも、ここは売主にも長谷工が名を連ねてますので資金繰り的には有利でしょうね。その点ベリスタ（藤和）は早期回収が必須ですので早めに動いているってとこでしょう。

なんだかんだ言っても人気のある汐入地区の最後の新築分譲物件ですので、その点で未だ強気の売り手とこの地区狙いで値引き待ちの買い手との凌ぎ合いがしばらくは続きそうです。
根負け(買えなかったら元も子もないからと買ってしまう)する買い手がどれだけ出るかが勝負の分かれ道ですね。

かく言う私もこの地区狙いなので両物件の販売状況をこまめにチェックしたりなんかしています。
ちなみにリバーフェイスはイースト残り１割、ウエストは５割程度です。

[99: 契約済みさん]

98さんのお話が本当だとすると、事実上の価格改定では？
堂々とチラシに載せるなんて・・・
まだモデルルームが無くなるのは随分先ですしね。
営業の方は、絶対値引きしないと仰っていましたが、他の契約者の皆さんはどう思いますか？

[100: 購入検討中さん]

ブランズも残りわずかみたいだよ。

長い目で考えて、時間と将来つらいであろう駅からの距離を考えると
ブランズも検討中。

結局、駅から遠いと、色々と経費もかかる。（若いうちはいいけど・・。）

[101: 物件比較中さん]

>99さん、

先ずは客寄せ目的でしょう。
南東角部屋で８６㎡が５０００万きるというところをアピールポイントに、ＭＲに来てもらうという作戦かと思われます。見込み客を増やして成約の数を上げたいというところでしょう。
この地区(再開発で数年前とは様変わりしていること)を知らずにＭＲに来る人の成約率が高いのは販売側もよく承知してますので、そこで成約を上げて周辺(特に汐入地区の賃貸)に住む様子見を決め込んでいる見込み客を刺激する目的かと思われます。

５１３８万が４８３８万ですので、実質３００万の値下げです。ただし、ＭＲ利用後の引渡しが条件ですので、しばらく入居は出来ないかもしれませんね。。

これでしばらく様子を見て、見込み客が増えたにもかかわらず成約に至らないようだったら本当の値引きになるでしょうね。

完成前に大々的に値引きを宣伝するようであれば、既購入者も恩恵にあずかれるでしょうけど、このやり方の場合は値引きがあったとしても個別オファーでしょうね。

様子見層としては困ったんもんです・・・

[102: 購入検討中さん]

>101さん
完成前に大々的に値引きを宣伝するようであれば、既購入者も恩恵にあずかれるでしょうけど
って具体的にどんな恩恵ですか？
マンション購入初心者なので、もしおわかりなら教えていただけますか？

[103: 購入検討中さん]

101じゃないけど書くと、個別の値引きではなく価格改定だと既契約者の販売額も改定されるので・・・ということだと思います。ただし、残念ながらそういうケースは少ないです。よっぽど売れ行きが悪い場合だけで、最近だと北千住のオリックスの物件がそれに該当します。

冷かし程度の客に値引きをチラつかせることは有り得ないでしょう。この物件に限らずの話ですが。

[104: 匿名はん]

私はここの間取りは好きではありません。
なぜなら、８０ｍ２以上になると、４LDKになっているため、部屋やLDが狭くなっている。
８０ｍ２台は３LDKが妥当ですよ。４LDKは１００ｍ２以上。

[105: 物件比較中さん]

＞No.104
？
それなら好きな間取りのあるところを選べば良いじゃないですか？
選択肢としてそれを望む人もいますから、白いフローリングが好きか茶色いフローリングが好きかと
ほとんど同じ話ですよ。
そんな自分の好みや考えを「妥当」と言われても。。。

「匿名はん」は南千住の物件を頻繁に巡回されているようですね。
南千住が好きじゃないなら、他に選択肢もありますよ！

[106: 匿名はん]

＞１０５
それじゃなんですか？自分の主観をこの場で述べてはいけないというわけ？
そんな堅苦しい掲示板なんですか、ここは？
じゃあ、純粋に客観的な意見だけを主観をまじえず述べてください、どうぞ。

[107: 匿名さん]

>>106さん
105さんではありませんが、あなたが「８０ｍ２台は３LDKが妥当」と書いていらっしゃるのが、あまり意味のない発言とお考えになったのではないでしょうか。ご自身の都合や好みに「合う」「合わない」ということはあるでしょうが、「妥当」という客観的な評価を想わせる言葉の使い方は、この場合適当ではないように思いますね。
主観を述べてはいけないわけではないので、単に表現だけのことだと思いますけどね。

[108: 匿名さん]

別に誰がどんな意見述べようが、物件に関することならば良いのでは？

[109: 匿名はん]

ここって内閣府発表の荒川ハザードマップ最大浸水５Ｍエリア免れてますかね？

[110: 購入検討中さん]

>>109さん
大丈夫です。200年に一度の水害でも2〜3メートルしか浸水しません！
重要説明事項に書かれていました。ところで35年間すむ場合、200年に一度の災害に遭う可能性は35/200で17.5%ってことでしょうか？

[111: 匿名はん]

まさか。０.１７５％ですよ。

[112: 匿名さん]

111さんへつっこんで良いですか？

35 ÷　200　＝　0.175

0.175　×　100 ＝　17.5%

[113: 匿名さん]

さらに、110さんへもつっこんで良いですか？

35 / 200 ⇒　２００年に３５回も水害があると大変ですね。

[114: 匿名さん]

２００年に１回なので、３５年住もうが２００年住もうが
０．５％の確率で水害はやってくるという意味だと思うの
ですが。

仮に３５年間の確率としては、0.0875％と思われます。

[115: 購入検討中さん]

失礼しました。調べたら出てきました。

http://www.yodogawa.kkr.mlit.go.jp/activity/comit/develop/kisoan/gloss...

統計上200年に一度に起こりうる規模の降雨のことで、淀川ではこの200年に一度の降雨は解析の結果302mm（流域平均2日雨量）としています。
　「○○年に一度の降雨」とは、現在までに得られた降雨記録に基づいて統計処理をして計算したもので、将来も同様な降雨分布が期待されるという前提があります。
　 ですから、200年に一度の降雨量は、200年に1回の割合でそれを超えるような降雨量が発生することを意味し、200年のうちどの年も1/200（0.5%)の確率でその降雨量が生じることを意味します。超過確率が1/200年の降雨量は、一度発生すれば200年間は決して起こらないということではありません。計算すると、3分の1の人が一生の内に、200年に一度の洪水に遭遇することになります。

最後の文章が奮ってますね。

「計算すると、3分の1の人が一生の内に、200年に一度の洪水に遭遇することになります。」

[116: 115]

確率の計算が出来ない人多いなあ（笑）

毎回当たり判定するから住む年数が仮に100年間だったら50%ですよ、理論上。200年ならば100%。

その前に関東は地震の可能性のほうが高いからここに限らずそっちを心配すべきですが。

ここは硬い地盤に当たるまで何メートル杭を打ってるんでしたか？

[117: 匿名はん]

約５２ｍです。

[118: 匿名さん]

52メートル… これはお世辞にも良い地盤とは言えないけど、湾岸エリアの物件は70メートルとかざらにあるから、あの辺りよりはややマシかな。

[119: 購入検討中さん]

115(110)です。
52メートルは浅くはないですね。でも確かに118さんの通り。あとは杭とか躯体が湾岸の物件と比較してどうなのか？ってところでしょうか。

[120: 購入検討中さん]

水害の影響を受けるのはこの物件だけじゃないよ。隅田川・荒川沿いはスーパー堤防を築いているだけマシ。多摩川のほうがひどい。大田区の川沿いなんてみんな5m級の水没なんだから。2mの被害なんて１階部分の共有スペースが浸水するだけでしょう。とはいえ川沿いの物件で低層階が安いのはセキュリティだけの問題ではないかもしれませんね。水害も広い意味ではセキュリティ問題なのかな？

[121: 物件比較中さん]

価格設定は物件販売の戦略的要素もかなり強いようですね。
水害に対して同じような環境のベリスタは低層〜高層まで（１階でさえも）あまり価格差を設けていないようですし。
反対にここが価格差を比較的大きくとっている理由は単純に眺望（上層階が有利）を売りにしている物件だから
ということもあるのではないでしょうか。

[122: 匿名さん]

10階以上は、川向こうを通る高速道路からの騒音がひどいよ。

[123: ビギナーさん]

↑その根拠はなんですか？

[124: ご近所さん]

隣のマンションの者ですが、高速道路からの騒音なんてほとんど聞こえてこないですがね。

[125: 近所]

同じく聞こえません

[126: 周辺住民さん]

私も8丁目のかなり首都高に近いところだけど、あまり気になりませんよ。
No.48にもパーク＆パークスの方が、、、って私が文を書いている間に、たくさん同様のレスが付きましたね。
まあ、気になる気にならないは人それぞれだと思いますけど、少なくとも私にはネガ要因とは感じられないです。

[127: 購入検討中さん]

この辺は辺鄙とまではいかないにしろ、都内の交通量の多いところに比べれば全然マシ。少なくともここのデメリットではないでしょう。この物件には他のデメリットが幾つかあるけど、南北の抜けの良さはこの地域で一番。高層階からの景色・開放感は最高だと思います。まあ見えても大した風景ではないのですが(涙）

[128: 購入検討中さん]

南千住で マンションを探しています。
リバーフェイス トキアス ベリスタ 10年 20年後は どの物件が一番資産価値が高いと 思いますか?
宜しく お願い致します

[129: 物件比較中さん]

128さん

あくまでも全ての物件が同程度の管理レベルを保っていて、かつ周辺環境に変動が無い
という前提ですが、このなかでは駅から最も近いトキアスが資産価値という点では
有利と考えます。
トキアスの売り出し価格は非常にリーズナブルでしたから、リバーフェイスと比較した場合の
価格競争力にも軍配があがると思います。

対してベリスタについては駅からの距離と周辺環境(学校が隣接)という点で
不利になるのではないかと分析しています。

リバーフェイスについては駅からの距離がやはりネックになりますが、
ロケーションは他に類を見ない特徴的なものですので、この環境を維持できれば
資産価値はかなりの程度維持できると踏んでいます。
オール電化ということもありますし南千住エリアで差別化を図れている物件という
意味ではブランズタワーと並んで評価できるというのが私の分析です。

長くなりましたが、資産価値というのを「転売した時のお得度」とすれば、
10〜20年後は　トキアス　＞　リバーフェイス　＞　ベリスタ　になるかなと思います。
まぁ、だからトキアスに住みたいかと言われると、これだけでは決められないですが。

[130: hirosi]

129さん
とても、解りやすい分析していますね、ここにダイナシティが加わるとどういった感じでしょうか？

[131: 匿名さん]

ダイナシティ・・・って・・・。

[132: 匿名さん]

近くにダイナシティなんかあったっけ？

[133: 匿名さん]

＞131、132さん
“ダイナシティ東京リバーゲート”ではないですか？

[134: 物件比較中さん]

１２９です。

ありますね、ダイナシティ。
南千住駅の西口から出て線路に沿って北上し、隅田川沿いに位地するようです。
ダイナシティといえば単身者・DIKS向けが中心という思い込みで比較対象に
入れていませんでしたので、ちょっと調べてみました。

この物件は駅から徒歩8分なので、その点ではリバーフェイスよりも有利です。
70平米台のプランもあるようですので、ファミリー層でも大丈夫。
また、隅田川沿いのリベラタワーの方はロケーションとしてはプラス要素でしょう。
施工・管理が長谷工ですので、構造やアフターサービスのレベルは他とさほど変わらないと
考えられます。
不安要素は、管理組合がどの程度機能していくか(ダイナシティと言えば投資用のイメージが
ありますので、この物件もある程度賃貸に回っている可能性があると踏んでいます)と、
デベロッパーの民事再生法適用の件でしょう。
これらを踏まえると、こうなるでしょうか。。

トキアス　＞　リバーフェイス　＞　ダイナシティ　≧　ベリスタ

２０年経てばダイナシティの破産も忘れ去られて、徒歩８分の優位性が出てくる事と、
現状の売り出し価格は他物件に比べ安めになるでしょうからベリスタよりも上位としました。
また駐車場も屋内型がメインのようなので、そこも評価に入れました。

リバーフェイスを上位にしたのは、駅からの距離は譲るものの、駅からの道のりは
再開発エリアの方が整備されている事、駐車場が全て屋内でかつ周囲との景観が保たれている事を
評価しました。
また、全て長谷工施工ですが、リバーフェイスについてはプレミアムアフターサービスが
適用される事も資産価値の維持に寄与すると思われます。

[135: 購入検討中さん]

南千住の再開発は終わったし、不動産相場も終わったので最後の売出しであるこの物件が天井でしょう、普通に考えて。

資産性云々でいうとどれも五十歩百歩。実需の層が売ろうとしても似たようなタマがこれだけあって、再開発も中途半端で地ぐらいの低いこの土地の物件が高く売れるはずも無い。三年後には分かると思うけどね。

[136: 匿名さん]

トキアスの頃から「所詮は南千住」「今が天井」と言われてたけど、今思えば買っておけば良かったな。トキアス。
でも実需で住める街というのは、街の今後を考えると良いことですよね。

[137: 購入検討中さん]

トキアスのときは開発が終わってないですから。南千住の再開発は景気がこうなったこともあるしこれで終了ですよ。

[138: 購入未検討]

風が吹くと→桶屋が儲かる。
少子化が進むと→人口は首都に集う。

135さん
資産価値を気にして購入を検討されているのであれば、もっと都心にしなさい。
ただし南千住に似た様な物件がいくらあっても買う人はいくらでもいます。東京への人口流入は今後も止まりません。むしろ近い将来の移民も含めて更に加速します。
江戸っ子は南千住なんかにマンション買いませんよ。それでもこの不況下で七割売れてるのが現実です。地方の人が東京でサラリーマンして買うからです。地方なら半額でも全く売れません。
135さん
江戸っ子と資金のある人はこんなマンション買いませんよ。それでも売れるんです。固定観念やメディアに踊らされないで。マンション選び頑張って！

[139: 他物件契約者]

すいません。
今名前の出ている物権ではありませんが、他物件購入してしました。
三代以上の江戸っ子で実家は人形町なんですけどね。

[140: 購入検討]

135=139
購入検討したり契約済だったりで、批判に必死ですね。
参考までにそこまで必死な理由を教えてもらえませんか？
他物件契約した人や、購入検討してる人が、そこまで批判する理由を。

[141: 139]

？？？
なんで135と同じにされてるの？
自分のレスのどこが批判に当たるのかなぁ？
事実を書いただけだし、此処は近所だし
以前は検討したこともある物件だから、見たり書き込んだりしてますがいけませんか？

上で「江戸っ子は買わない。」って書き込みがあったから
江戸っ子だけど「ここではないけど近くの物を買ったよ。」ってことなんだけど、
批判になっちゃうの？

[142: ビギナーさん]

こんな物件を買わない『江戸っ子』さんはどんな物件を買うんでしょうか？
教えてくださいな

[143: 匿名さん]

買わないで、長屋に住みます。

[144: ご近所]

139さんのは明らかに批判じゃないでしょう。
むしろ江戸っ子でも南千住に住むよって言ってくれてるじゃない。
もう少し話を聞いて発言しましょう。
仲良く②

[145: 匿名さん]

どんなマンションを買うかは、資金力次第。　　
江戸っ子だろうがなんだろうが、関係ないよ。

[146: 購入検討中さん]

ここパッタリ売れ行き止まってしまったようですが、原因はなんでしょうか？
イニシア等は、この市況でも売れているようですが。

[147: 匿名さん]

やはり南千住汐入地区の物件というのは再開発物件ということが売りになるんですよ。
ここは再開発地域から外れているので、なにかと二の足を踏む人が多いんではないでしょうか。

[148: 匿名さん]

>>147さん
再開発地域内の物件と地域外の物件では具体的に何が違ってくるんでしょうか。
この汐入地区でいう、ベリスタとリバーフェイスの比較中でして、教えて頂けるとうれしいです。

[149: 匿名さん]

１４８さん
スーパーが遠い、バス便が悪い、景観が悪い、その他なんとなく・・・再開発地域でもないし・・・
やめとこうか・・・って感じ。

[150: 匿名さん]

何より値段が高いし・・・。

[151: 申込予定さん]

149さん
どういったところがですか？？

ＲＩＶＥＲＦＡＣＥのほうが立地がなにより最高☆
四方に囲まれる建物がなくて景色が気持ちいいし、
公園とくっついているから、子供が遊ぶが安心。
買い物は駅前もララテラスもあって便利ですよ。
再開発エリアとくっついてますし、小学校も目の前、バス停はすぐ前にあって上野にでるもの便利ですよ。
オール電化もついてるし、楽しみです

[152: 匿名さん]

バス便物件でこれは高いだろうね。

[153: 匿名さん]

再開発エリアから外れると、山谷に近いというイメージがあるのも、敬遠される理由じゃないでしょうか。

[154: 匿名さん]

駅徒歩14分をバス便物件とするかは微妙なところだが、但しこの物件に関して言うと駅からの道程は、それこそ再開発地域内の広々とした歩道を歩いてくるからあまり遠く感じないような遠いような…個人の感覚ですけど。

>再開発エリアから外れると、山谷に近いというイメージ
ってのもどうかと。再開発云々は関係無く南千住って響きに対して想像するかしないかでしょ。この近辺なら50歩100歩かと。

んで、景観はそんなに悪くないと思うけどな。ベリスタと比べたらだけど、一部低層を除いた南北の抜けは抜群だし、東も川沿いだし。ベリスタの南も東でもかなり上階ならまぁまぁなのかな。

スーパーと病院はベリスタの方が近いのは確か。駅まで遠いけど。どっちもほんの数分の差なれどいかに。

値段は同程度の部屋（間取り・広さ・階数）でどのくらい違うの？坪15くらいなのかな？

[155: 匿名さん]

154さんの感覚には私も同意です。
ただ、ベリスタの東棟には最上層階でも眺望は期待できないと思いますが。

話変わって、ベリスタは上階下階でほとんど価格差をつけていないですね。
反面リバーフェイスの上層階は眺望が売りなだけにベリスタのそれよりも高価に設定され、低層階はその分（？）安価に設定されており、上下階の価格差は大き目です。
これは購入者が開放感と眺望にどれだけ価値を見出せるかで決断が分かれるところですね。
あまり話題には出ませんが、上下階の価格差の存在ってこの２物件の大きな違いだと思います。
また、リバーフェイスは低層階（例えば２階）と言ってもベリスタの小学校側のような絶望的な日照条件の部屋は殆ど無いのに対し、ベリスタは日当たり環境の悪い部屋が占める割合が比較的高いです。←これは平均価格にも現れます。
地域は同じでも、売り方や条件は両物件結構違いますからね。
これだけ大きな両物件を単に全体平均価格を論じても意味が無いと思いますよ。
買うのは普通１戸なんですから。
逆に同じ価格の部屋同士で設備や環境がどれだけ違うかという観点から見るとわかりやすくなるのではないでしょうか。

[156: 匿名]

再開発地域に隣接しているけど、再開発地域でない。残念な気もするけどイメージの違いの気もします。実質あまり差がないのでは。スーパーが遠い？パークスと余り違わないのでは。景観、ベリスタより良いのでは。と私は思いますが。

[157: 匿名さん]

景観って、一番目につくのは、３つのガスタンクだし
リバービューっていっても、左側のほう見ないと・・・
でも、メインエントランスが、電信柱と電線があって、4ｍ未満の道路だし
・・・最寄りのコンビニよりもちかくに893の事務所がるのに、環境いいの？

[158: 匿名さん]

そう言えば「リバーフェイスは再開発地域ではないことから、、、」と仰っていましたね。
モデルルームを訪れたとき、ベリスタの営業さんが、しつこく。
その割に実際の生活面で具体的に何が違うのかは、あまり答えては頂けませんでしたが。

実際に南千住に住んでいますが私も実生活面での違いは感じられないので、それも仕方ないとは思いますけどね。

[159: 匿名さん]

＞157さん
ここはとても良い環境にあると思いますよ。

ちなみに貴方の投稿は単にベリスタと比較した観点での、この物件を蔑むことが目的のあら探し嫌がらせ
投稿に見えてしまいますよ。そうでなければ、良いのですけど。

[160: 周辺住民さん]

上野行きのバスにはあまり期待しない方がいいです。
特に山谷地域を抜けていくので、乗車するとニオイとかきついです。
（私は頻繁に利用しているのですが、カミさんは嫌がります）
私も購入検討している周辺住民として、参考情報まで。

[161: 周辺住民さん]

＞157さん
住んでいて893の事務所は特に気にはなりません。たまに酔っ払って叫んでいる人がいるくらい。
（ちなみに事務所ではなく本部らしいけど）

私は目の前にURに住んでいるけど、汐入と比べて環境は特に変わるものではないです。
でも裏側の近隣は下町が残っていて、確かに汐入地区の方が見た目はいいかも。。
住んでみれば、特に悲観するほどではないと思うけど。

[162: 匿名さん]

バス通り道の臭いは気にならない(感じたことがない)けど、電車と違ってバスは時間が読めないのがちょっと辛いです。
それでも便利で何度か利用していますけど。
当然だけど、無いよりはあった方が便利。天気が悪い日なんかは特にね。

[163: 匿名さん]

皆様の意見はどうであれ、売れ行きがばったり止まっているという事実だけが残るわけです。
駐車場が１００％でないのも大きいですよね。

[164: 匿名さん]

まあ、何であれ、普通はマンションの正面を
パンフレット等に載せるとおもいますが
ここは、ほとんど裏側の画像ばっかりですね。
メインエントランス側になにかあるの？とかんぐってしまいます。
あと、再登録販売って、なに？値引き販売の言い訳？
花火のときに、大勢の見物人を見下ろす満足感を１日だけ楽しむ物件ですね。

[165: 匿名さん]

>No.164 花火のときに、大勢の見物人を見下ろす満足感を１日だけ楽しむ物件ですね。

あなたのように、マイナス思考、見栄のお持ちであれば、
どうしようもないですね。

[167: 匿名さん]

>163さん
売れ行きパッタリなんですか？定点観測してらっしゃるようですので伺いたいのですが、今の成約率はどのくらいなんでしょうか。どうあれここに限らず昨今では竣工前の完売は難しいのでしょうかね。

駐車場設置率は60%ぐらいだったと思いますが、どうやら希望率もその程度だとか。ほぼ抽選無く、空きも無くちょうど行き渡ってると聞きましたから、結果的には100%設置で剰るよりは良いかと思います。駐車場代設定も高からず安からずだから、維持管理費の面も心配なさそうかな。

>164さん
私の感想ですけど、正面側のファサードは良くも悪くも、可もなく不可もなく的な外観デザインですからね。他と似たようなパースを沢山並べてもインパクトないからでは？ココの売りの一つはやはり公園との一体化からなる開放感かと思うので、裏側のパースがメインになるのは必然だし的確じゃないかと。とはいえホームページやパンフレットには表側からのパースも幾つかあるので見てみて下さいね。何かあると勘ぐっても・・だいたいマンションのイメージパースなんて、ここに限らずどこでも邪魔な周辺は消しちゃってますし（^^;

ちなみに再登録販売って私も？？？でしたが、棟内モデルルームの部屋だそうです。ならば安くするのも当然かなと。全体的に値下げした訳じゃないみたいですね。

[168: ご近所さん]

山谷ネタはもうそろそろよいのでは・・・
再開発地域ではないですが歩いて4〜5分の違いで違いがあるのでしょうか？
いろいろ意見はあると思いますが、個人的にはあまり違いがないと思います。
また、コンビニより云々とありますが、コンビニの方が近いですよ。

[169: 契約済みさん]

残りは商談中や次期販売も含んで東西合わせ70戸超えるくらい
じゃなかったかな。
数ヶ月前（販売再開直後）は広告を切っていたこともあるのかかなり厳
しそうでしたけど、
マンションズ広告も復活してしばらく経った最近は多少販売が進んだ気
がします。
とは言っても住宅市場全体の調子と同じくして、販売好調とは言えない
感じですが。
今は「様子見」層も多いみたいなので、住宅ローン減税が確定して金利
が下がる来月以降
何かしら状況が動くかもしれないですね。
あと４ヶ月。がんばれー。

[170: 匿名さん]

まだ７０戸も残ってるんですか！
２割以上じゃないですか！
大丈夫ですか！

[171: 匿名さん]

大丈夫じゃないので、再登録販売・・・っていまＨＰみたら、
先着順販売価格になってる！！73ｍ2で3800万台か・・

値引きはじまりました。　なーむ

[172: 匿名さん]

でも、これだけの規模で、残り20%だったら、まだいいほうなんじゃないでしょうか。
ここが対象としてる層は、真っ先に家計引き締めに走るでしょうから。
同じ価格レンジの他物件は、もっと苦戦してると思います。

[173: 物件比較中さん]

西側はだいぶ苦戦しているようですね。５-６割くらい。
東側は９割以上埋まっていましたよ。
まぁ、このご時勢で値引きなしで完成前に７割以上売れているんだから善戦しているほうじゃないの？完成後の値引き待ちも多いだろうし。
北千住や西新井の物件はもっと苦戦してるよ。

ベリスタの中部屋は梁が部屋のほうに出ていてアルコーブなしの廊下直結タイプなのに比べるとこっちのほうがよっぽど質感は高いですね。

再開発地域じゃないって言ったって、生活圏は完全に再開発地域だし、このマンションと一体化されている公園は再開発地域ですよね？この点でパスする人なんているんですかね？

[174: 匿名さん]

893の件は、いいの？

[175: 匿名さん]

いいんじゃないの。
個人が納得できればさ。

>174
しつこく何度も書き続けているようだけど、ここは荒れないよ。

[176: 匿名さん]

＞171さん
残念ながら全体値引きではないのでは？
元々73平米で3848万のプランはありましたし。
オフィシャルな値引きは消費者ならみんな大歓迎ですよ。
「なーむ」だなんて仰るのは、171さんくらいじゃないですかね。

[177: 匿名さん]

>>176
全体値下げなら、喜ばしいが、
個別値引きが、始まってるってことでは・・・

[178: 物件比較中さん]

値引きはモデルルーム限定（４０８号室と４１２号室）とのことでした

[179: 匿名さん]

＞＞178
信じたの？　ぷぷっ

[180: 周辺住民さん]

これだけ近くに先住民がいながら何で20階が認可されたのか
理解できません。
想像を絶する圧迫感です。