南千住リバーフェイスはどうでしょうⅡ

[物件比較中さん]

南千住隅田川近くに建つ大規模マンションの情報交換をしましょう。


所在地 東京都荒川区南千住3丁目189-1他（地番）
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩14分
構造・規模　鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階1棟・鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階 地下1階 1棟
総戸数 303戸（Ⅰ敷地151戸・Ⅱ敷地152戸）（他に管理事務室等6戸）
竣工予定時期 平成21年2月末
入居予定時期 平成21年3月末

管理会社：長谷工コミュニティ
売主：東武鉄道
売主・設計：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工：長谷工コーポレーション　日本国土開発

[51: 匿名さん]

そんなこと人には教えないんでは？

[52: 匿名さん]

っていうか、
値切り、ほんとうにしてるの？

[53: 匿名さん]

＞No.49さん
近くのコンビニって便利なだけじゃなくて、出かけた帰り、夜なんかでもいつも人がいて明るい感じがするのがほっとしますよね。

そうそう、ララテラスにユニクロができるらしいですよ！

[54: 匿名さん]

ユニクロがその狭いテナントに入るってことは、
セメントサイロ跡地開発によって商業施設が入ることは
あんまり期待できなさそうですね。

[55: 匿名はん]

???　なぜ?
あの面積・立地でマンションじゃないとなると商業が入ることはまず堅いと思うよ。
そりゃユニクロじゃないかもしれないけどさ。

[56: 匿名さん]

他のお店とかは？

[57: 物件比較中さん]

残念ながらセメントサイロ跡地開発に関してはそれ以上の情報は無いようです。
現在事業プロポーザル中とか。
何にせよ、そう遠くはない将来の話みたいですけどね。

[58: 匿名はん]

セメントサイロ跡地に商業施設が来るって話は微妙だと思います。
ララテラスとウェルシップだけでも潰れる店が出ているのに。
その程度の市場規模なんですよ。
少なくとも一部はまたマンションができるような気がしてならないです。

[59: 匿名さん]

どうせユニクロ程度のテナントしか来ません
魅力は無いわ失敗がミエミエだわ、そんな施設は来ないでもらいたい。

[60: 匿名はん]

別に今のままでも充分です。

[61: 周辺住民さん]

>58〜　さん
撤退する店があるからといって、そこから即市場規模を問うのは短絡的でしょう。
ネガレスも行き当たりばったりでは駄目ですよ。

尚、セメンとサイロ跡地に関しては以下の記述があります。

都市計画課長：セメントサイロについては本会議でも答弁したが、JR貨物が土地を所有しており、
マンション建設も選択に入っていたと聞いていたが、区からマンション建設を思い留まるように説得し、
了承を得た。
http://www.geocities.jp/kosakaeiji/180712koutuutaikei.htm

あの場所にはマンションよりも商業施設などができる方が、街としてのバランスは良さそうに感じています。
ホームセンターなんかがくれば流行ると思うんだけどなあ。（面積足りないか）

[62: 新南千住]

セメントサイロの跡地にはららテラスの本体、ららぽーとが参戦とかって噂。
きっと豊洲並の発展を目指してるんだと思います。
また台場のパレットタウンは2011年?位に取り壊しのため現在入っている企業が新たな地に南千住も視野に入れているとのことだそう。
すべて叶えば凄いことになりそうですが果たして。。。
乞うご期待ですね。

[63: 匿名はん]

＞６２
あなた何者？
どうしてそんなこと知ってんの？

[64: 匿名はん]

三井不動産の関係者？

[65: 匿名さん]

三井が大きく手を伸ばせば更ににぎやかになるでしょうね！

私は62の話は聞いたことがなかったけど、噂ってのは近い業界にいればいろいろ入る
ものでは？（正しいかどうかは別にしてですが）
汐留や品川の再開発に見られるように都内の操車場や貨物の跡地を狙っている
人たちはたくさんいるんだろうから、南千住の貨物駅がいつどうなるかはわからない
けど一応再開発エリアな訳だし、セメントサイロ跡地はまずはその手始めなのかな。
どこのデベロッパーもセメントサイロだけを考えて戦略を立てているわけじゃ
ないでしょう、きっと。

[66: 入居予定さん]

南千住汐入地区は、10年後すごいことになっていると思いますよ。
その地区整備の先ことを考えて私は購入決意しました。
今、23区内でこの地区はホントに注目される地域です。
先行投資の意味でも汐入地区は魅力だと考えています。

[68: 匿名さん]

すごいこと ね〜(笑)
なにがどう凄いことになるのか是非聞きたいですね。その根拠も。

[69: 匿名さん]

＞＞６６さん
１０年後何が、すごいことになっているのでしょう。具体的に教えてください。

[70: 匿名さん]

そんなに寄って集って追い込まなくても、66さんの私見なんだからいいんじゃない？
そう思う理由が無いわけでもないんだし。
実際に10年前からすれば、今の風景ですら想像できないような開発がされた場所なんだしさ。

昔に較べたら、ほんと汐入地区はすごいことになったなと思うよ。

[71: 匿名はん]

JR貨物駅が開発されれば、それはすごいことになりますが、以前荒川区を通じてJR貨物に聞いてもらったことがあるんですが、「それはあり得ない。」という返事でしたよ。

[72: 匿名さん]

そりゃあJR貨物は「あり得ない」って言うでしょう。

[73: 匿名さん]

でも、実際JR貨物は都内にある操車場や貨物集積場を、次々と放出していて、大規模なのはこれだけになってしまいましたよね。
ここを再開発に出してしまうと、都内での大型貨物の引き受けが非常に難しくなるので、さすがに出せないんじゃないでしょうか。逆に言うと、ここを維持するために、他を切り売りしてきたようなものだと思います。

[74: 匿名はん]

そおそお、そのとおり。

[75: 匿名さん]

最近の情勢を。

南千住駅西口再開発について

再開発課長　商業床が1500㎡あるが、従前のテナント等が入居予定であリ、現状保留床はない。道路幅が９ｍから１６ｍに拡幅される。駅前広場が1300㎡から2200㎡に拡大される。その中で、都バスの１路線の乗り入れを都交通局と調整している。

セメントサイロ跡地（15000㎡）利用について

都市計画課長　南千住の活性化についてＪＲ貨物と検討している。課題はサイロの撤去がある。１基１億円かかり、全体で４〜５億円の解体費が必要である。ガソリンの高騰等により貨物輸送が見直されており、再起ということもあり、再編成を考えている。但し，ＪＲ貨物としては荒川区の意向を無視するようなことはしないと合意を得ている。１２月頃までに結論を出したい。

決算委員会(10/2)より
未だ具体的且つワクワクするような企画にはなってないようで少々残念ですが…12月頃の結論を待ちましょう。

[76: 匿名はん]

とっくにわかっていた話で、わくわくする人なんかいないでしょう。

[77: 匿名さん]

12月には一応の結論がでるんですね。
思ってたより早いなあ。
楽しみです。
わくわく。

[78: 匿名さん]

今更なにもかわりませんはカンベンだな。。。

[79: 匿名はん]

セメントサイロ跡地の用途については、来年度までは公表されないでしょう。

[80: 匿名はん]

ニチモの株価10円だけど、大丈夫？

[81: 匿名さん]

>>79,80
株ネタ、山谷ネタで、この近辺のスレあらしをやってるおとうさん、笑体が見えてる。やめな。

[82: 匿名はん]

なにが笑体だ。小学校出てんのかおめ〜。

[83: 匿名さん]

東側のクレーン、下ろしてますね。
購入者は完成が近づくにつれてワクワクしてくるんじゃないでしょうか？

私の契約した近くの物件はもう少しかかりそうです。

[84: 物件比較中さん]

ホームページ更新されましたね！

[85: 購入検討中さん]

更新されていますが、もう少し更新頻度をアップしてもらいたいものですね。トップページのみの更新で、何も変わっていない気がします。

[86: 購入検討中さん]

確かに更新頻度は少ないですね。
ところで、なぜか長谷工のHPから移動したリバーフェイスのHPには
イベント予定があるのですよね。
謎です(^^;
↓公式HP
http://www.face303.com/

↓長谷工HPから移動
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/face303/bukken.htm

HPトップの右上部分がちょっと違っていて、後者はSCHEDULE(販売日程)という項目があります。
今後のイベントが分かって便利なのですが、なんで公式HPにはないんでしょうね。

[87: 匿名はん]

リバーフェイスっていまだにチラシ配りやってますけど、売れ行き悪いんですか？

[88: 匿名さん]

竣工まで5ヶ月を残し、2〜3割は残っているようです。
まだ販促期間、売り出し中ですよ。

[89: 物件比較中さん]

「マンション格付け.jp」ってサイトにリバーフェイスが
第９位にランクインされてましたよ！
『不動産市場を透明なマーケットに』 をモットーとし、
誰もが安心して新築マンションを購入できるように、そのマンションの魅力的なことも、
そうでないことも中立な立場の建築専門家（一級建築士等）がマンション別に
きちんと解説するサイトです。
って書いてありますね・・・・。
どうなんでしょうか？

[90: 匿名さん]

今回は「大規模マンションならではのメリット」と「居住快適さ」という観点から
セレクトしたベスト20らしいですね。
近隣ではベリスタ都立汐入公園が19位のようです。
物件自体がこのサイトに登録している、していないもありますから、包括的かつ客観的
かどうかは意見が分かれるところかと思いますが、利便性快適性に関連しそうな
項目を挙げて整理した資料としては参考になるのではないでしょうか。
確かにリバーフェイスは魅力的な物件ですよね。

客観的な評価もさることながら、住むために購入するマンションの場合、最終的に
格付けするのは「現地を見てここに住みたい度」を決める購入者ですから。

[92: 購入検討中さん]

ここの物件検討中のものですが、もしローン減税が住民税まで控除対象になるなら別のワンランク上の地域かワンランク上の物件にしようと思っています。

この物件は微妙に中途半端なんですよね。物件は良くも悪くも長谷工。オール電化も最低限レベル。床暖とSKなし。駅からの距離もバス便じゃないけど歩くには近くない。重説の内容で気になる点がいくつか。値段も棟平均で200万と過去の新価格を引きずってる。

悪くは無いのですが、隣ご近所さんとなる購買層のイメージが湧かない。ベリスタ都立汐入だとファミリー層、ブランズタワーだともう少し資産性を重視した人たち。その間に挟まれてとても中途半端な立ち位置になっていると思うのは私だけ？

住宅ローン減税の内容によっては、この土地にこだわるなら駅前のブランズタワー。こだわらないならもう少し地ぐらいの高い地域で買おうかと。

[93: 購入検討中さん]

ここ値引きしているんでしょうか？
チラシで見たのですが、H-408は、以前モデルルームで入手した価格表をより安かった気がしたのですが。

[94: 購入検討中]

>93さん

価格表を入手してるなら、わざわざ掲示板で聞くまでもなく手元で確認なさってみては？あるいはＭＲに電話するとか。

結果には私も興味ありますので、単純に価格表では幾ら、チラシでは幾らと教えて頂けると幸いです。

Hタイプは4LDKですよね。眺望的に不利な下層階なら、あるいは価格調整があったのかも…

[95: 物件比較中さん]

こことベリスタとは価格帯も同程度（目の前に巨大小学校のあるベリスタの東棟は別として）ですし、
同様に比較してまわるファミリー層が多いらしいですよ。
購入層が重なっているのはベリスタ・リバフェの両営業も認めてましたし。
まあ両方とも高額物件ではないので設備的に限界があるのは皆さん承知だと思うのですが、
ここの設備仕様選定はベリスタより個人的には魅力的に感じています。

減税は歓迎ですがここを検討している私（やここを検討中の方）にブランズの価格は結構ハードルが
高いように感じます。その点そこまで手が伸ばせる余裕のある92さんがうらやましいですね。
価格は以前（５年前くらい）に較べると安くはないですよね。
私も「まだ下がる」という噂に乗せられて、今思えば買い時を逃した感があります。
買い時は「安いとき」というのも一つの要素ですが、結局は人それぞれなのですけど。

[96: 購入検討中さん]

92です。

ベリスタと比べると仕様は私もこっちのほうが良いと思います。
南千住初のオール電化が売りということでもそれは納得。（仕様は最も低いグレードですが）。

再開発地区に住むということで割り切ってしまうのであればベリスタのほうが
メリットは多いかも。ご主人は分かりませんが、奥様とお子様にとっては。

私の予想では、住民税範囲まで控除が適用されるのかなと。その場合、
私の検討価格の上限が5000万台に上がりますので、城東ではなく別の
地域でも良いですし、ブランズもその範疇に入ってきます。

ベリスタの25坪やリバーフェイスの22坪で4500万出すなら、西向きでも
駅1分の20坪5000万のほうがマシかなあというぐらいの消去法ですが。。

とはいえ、おそらく五千万台で検討するなら南千住は対象外になるかなあ。
住宅ローン控除が住民税まで対象になるなら脱南千住というのが正直なところです。

[97: 購入検討中さん]

93です。
価格表は、5258で、チラシは確か4800代だったと思います。誤ってチラシを捨ててしまったので、見間違えかもと思い、掲示板で聞いてみました。
もし、私の記憶違いであれば申し訳ありません。

[98: 物件比較中さん]

>93さん、

最新のチラシは、モデルルーム価格のもので、実際に以前に比べると安くなっています。
今のＭＲを２月だか３月で撤去するので、現地販売をするために実際の部屋をＭＲ化（Ｈ４０８とＬ４１２）し、その部屋限定で値引きしています。今のところ他の部屋は値引きしていない模様です。

ここは実際の値引きは完成してから（２-３月）になりそうです。ベリスタは既に値引きオファー出ていますが・・

建物が完成するとゼネコンに対し支払いが発生します。同じ長谷工物件でも、ここは売主にも長谷工が名を連ねてますので資金繰り的には有利でしょうね。その点ベリスタ（藤和）は早期回収が必須ですので早めに動いているってとこでしょう。

なんだかんだ言っても人気のある汐入地区の最後の新築分譲物件ですので、その点で未だ強気の売り手とこの地区狙いで値引き待ちの買い手との凌ぎ合いがしばらくは続きそうです。
根負け(買えなかったら元も子もないからと買ってしまう)する買い手がどれだけ出るかが勝負の分かれ道ですね。

かく言う私もこの地区狙いなので両物件の販売状況をこまめにチェックしたりなんかしています。
ちなみにリバーフェイスはイースト残り１割、ウエストは５割程度です。

[99: 契約済みさん]

98さんのお話が本当だとすると、事実上の価格改定では？
堂々とチラシに載せるなんて・・・
まだモデルルームが無くなるのは随分先ですしね。
営業の方は、絶対値引きしないと仰っていましたが、他の契約者の皆さんはどう思いますか？

[100: 購入検討中さん]

ブランズも残りわずかみたいだよ。

長い目で考えて、時間と将来つらいであろう駅からの距離を考えると
ブランズも検討中。

結局、駅から遠いと、色々と経費もかかる。（若いうちはいいけど・・。）