南千住リバーフェイスはどうでしょうⅡ

[物件比較中さん]

南千住隅田川近くに建つ大規模マンションの情報交換をしましょう。


所在地 東京都荒川区南千住3丁目189-1他（地番）
交通 東京メトロ日比谷線・JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩14分
構造・規模　鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階1棟・鉄骨鉄筋コンクリート造、地上20階 地下1階 1棟
総戸数 303戸（Ⅰ敷地151戸・Ⅱ敷地152戸）（他に管理事務室等6戸）
竣工予定時期 平成21年2月末
入居予定時期 平成21年3月末

管理会社：長谷工コミュニティ
売主：東武鉄道
売主・設計：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工：長谷工コーポレーション　日本国土開発

[110: 購入検討中さん]

>>109さん
大丈夫です。200年に一度の水害でも2〜3メートルしか浸水しません！
重要説明事項に書かれていました。ところで35年間すむ場合、200年に一度の災害に遭う可能性は35/200で17.5%ってことでしょうか？

[111: 匿名はん]

まさか。０.１７５％ですよ。

[112: 匿名さん]

111さんへつっこんで良いですか？

35 ÷　200　＝　0.175

0.175　×　100 ＝　17.5%

[113: 匿名さん]

さらに、110さんへもつっこんで良いですか？

35 / 200 ⇒　２００年に３５回も水害があると大変ですね。

[114: 匿名さん]

２００年に１回なので、３５年住もうが２００年住もうが
０．５％の確率で水害はやってくるという意味だと思うの
ですが。

仮に３５年間の確率としては、0.0875％と思われます。

[115: 購入検討中さん]

失礼しました。調べたら出てきました。

http://www.yodogawa.kkr.mlit.go.jp/activity/comit/develop/kisoan/gloss...

統計上200年に一度に起こりうる規模の降雨のことで、淀川ではこの200年に一度の降雨は解析の結果302mm（流域平均2日雨量）としています。
　「○○年に一度の降雨」とは、現在までに得られた降雨記録に基づいて統計処理をして計算したもので、将来も同様な降雨分布が期待されるという前提があります。
　 ですから、200年に一度の降雨量は、200年に1回の割合でそれを超えるような降雨量が発生することを意味し、200年のうちどの年も1/200（0.5%)の確率でその降雨量が生じることを意味します。超過確率が1/200年の降雨量は、一度発生すれば200年間は決して起こらないということではありません。計算すると、3分の1の人が一生の内に、200年に一度の洪水に遭遇することになります。

最後の文章が奮ってますね。

「計算すると、3分の1の人が一生の内に、200年に一度の洪水に遭遇することになります。」

[116: 115]

確率の計算が出来ない人多いなあ（笑）

毎回当たり判定するから住む年数が仮に100年間だったら50%ですよ、理論上。200年ならば100%。

その前に関東は地震の可能性のほうが高いからここに限らずそっちを心配すべきですが。

ここは硬い地盤に当たるまで何メートル杭を打ってるんでしたか？

[117: 匿名はん]

約５２ｍです。

[118: 匿名さん]

52メートル… これはお世辞にも良い地盤とは言えないけど、湾岸エリアの物件は70メートルとかざらにあるから、あの辺りよりはややマシかな。

[119: 購入検討中さん]

115(110)です。
52メートルは浅くはないですね。でも確かに118さんの通り。あとは杭とか躯体が湾岸の物件と比較してどうなのか？ってところでしょうか。

[120: 購入検討中さん]

水害の影響を受けるのはこの物件だけじゃないよ。隅田川・荒川沿いはスーパー堤防を築いているだけマシ。多摩川のほうがひどい。大田区の川沿いなんてみんな5m級の水没なんだから。2mの被害なんて１階部分の共有スペースが浸水するだけでしょう。とはいえ川沿いの物件で低層階が安いのはセキュリティだけの問題ではないかもしれませんね。水害も広い意味ではセキュリティ問題なのかな？

[121: 物件比較中さん]

価格設定は物件販売の戦略的要素もかなり強いようですね。
水害に対して同じような環境のベリスタは低層〜高層まで（１階でさえも）あまり価格差を設けていないようですし。
反対にここが価格差を比較的大きくとっている理由は単純に眺望（上層階が有利）を売りにしている物件だから
ということもあるのではないでしょうか。

[122: 匿名さん]

10階以上は、川向こうを通る高速道路からの騒音がひどいよ。

[123: ビギナーさん]

↑その根拠はなんですか？

[124: ご近所さん]

隣のマンションの者ですが、高速道路からの騒音なんてほとんど聞こえてこないですがね。

[125: 近所]

同じく聞こえません

[126: 周辺住民さん]

私も8丁目のかなり首都高に近いところだけど、あまり気になりませんよ。
No.48にもパーク＆パークスの方が、、、って私が文を書いている間に、たくさん同様のレスが付きましたね。
まあ、気になる気にならないは人それぞれだと思いますけど、少なくとも私にはネガ要因とは感じられないです。

[127: 購入検討中さん]

この辺は辺鄙とまではいかないにしろ、都内の交通量の多いところに比べれば全然マシ。少なくともここのデメリットではないでしょう。この物件には他のデメリットが幾つかあるけど、南北の抜けの良さはこの地域で一番。高層階からの景色・開放感は最高だと思います。まあ見えても大した風景ではないのですが(涙）

[128: 購入検討中さん]

南千住で マンションを探しています。
リバーフェイス トキアス ベリスタ 10年 20年後は どの物件が一番資産価値が高いと 思いますか?
宜しく お願い致します

[129: 物件比較中さん]

128さん

あくまでも全ての物件が同程度の管理レベルを保っていて、かつ周辺環境に変動が無い
という前提ですが、このなかでは駅から最も近いトキアスが資産価値という点では
有利と考えます。
トキアスの売り出し価格は非常にリーズナブルでしたから、リバーフェイスと比較した場合の
価格競争力にも軍配があがると思います。

対してベリスタについては駅からの距離と周辺環境(学校が隣接)という点で
不利になるのではないかと分析しています。

リバーフェイスについては駅からの距離がやはりネックになりますが、
ロケーションは他に類を見ない特徴的なものですので、この環境を維持できれば
資産価値はかなりの程度維持できると踏んでいます。
オール電化ということもありますし南千住エリアで差別化を図れている物件という
意味ではブランズタワーと並んで評価できるというのが私の分析です。

長くなりましたが、資産価値というのを「転売した時のお得度」とすれば、
10〜20年後は　トキアス　＞　リバーフェイス　＞　ベリスタ　になるかなと思います。
まぁ、だからトキアスに住みたいかと言われると、これだけでは決められないですが。