プレシス参宮橋ってどうですか？

[ビギナーさん]

もうすぐモデルルームオープンするのかな。
プレシス参宮橋についての情報を希望しています。
様々なこと情報交換したいです。

所在地：東京都渋谷区代々木4丁目22番3（地番）
交通：小田急小田原線 「参宮橋」駅 徒歩6分 、京王線 「初台」駅 徒歩7分 （南口）
山手線 「代々木」駅 徒歩14分 、総武線 「代々木」駅 徒歩14分
間取：1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：45.36平米～76.16平米
売主：一建設
販売代理：シーエス・クリエイト

物件URL：http://www.presis.com/tokyo/sangubashi/index.html
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2015.1.22　管理担当】

[21: 匿名さん]

管理費って建物の維持管理するお金を持分に応じて均等に出しましょうって仕組みだから
無理なんじゃないかな。
ゴミをいっぱい出す人、人よりたくさん自動ドアや階段を使う人、水を多く使って配管に負担をかける人
そんな感じの人に多めに管理費を負担してくださいって言うのと同じことですからね
エレベーターの使用有無に関わらず、管理費は変わらないと思います。

[22: 物件比較中]

今週末から案内会ですね。
広さや価格が等詳しい事分かったら誰か教えて下さい。よろしくお願いします。

[23: 匿名さん]

このマンションじゃないですが、別のマンションは、購入額別に管理費に差がありました。
管理費もよく見ると○～○円という表記になっているので。
一律ではないですよね。
修繕費も。
駐車場の面ももしかしたら、利用してない人は支払いを免除されるのかも。

[24: 匿名さん]

ご近所の一建設の物件アイディコートが激安だったのでここも期待したいとこですね
同じく参宮橋圏の物件プレシス代々木公園で@330くらいだった気がします
ただ昨今は一建設やオープンも激安と呼べる物件はないのであまり期待はできないかなとも思います。

低地で後ろの物件の擁壁はかなりの高さになるので現地をよく確認されることをオススメします。
MRは甲州街道ぞいの現地から数分のとこにできてますので見には行きやすいと思います。

[25: 匿名さん]

アイディコートの時と今は市況も違うので何とも言えませんね。
悪くはないですが4丁目のあのあたりは、なんというか高速のすぐ横なので何となくですが、暗い雰囲気があるんですよね。
有名人の自宅などもあり高級立地なのは否定しませんが。

坂の上の4丁目物件は8000万〜？
確かに良い立地ですが1LDK 40平米くらいであれば4000万円台からあるのではないかと思いますが。

[26: 匿名さん]

管理費って専有面積で変わるんだと思ってましたが、違うのでしょうか？
エレベーターや駐車場の分を払いたくないとなると、エレベーターや駐車場が無い物件を探すしかないですよね。

[27: 匿名さん]

No.26さん
ほとんどの物件はNo.26さんの言われる通り、管理費等は専有面積に応じて決まりますね。
エレベーターの例でいきますと、低層階の方が高層階に比べやすくなるケース、聞いたこと無いです。

駐車場について、管理費で駐車場維持費を捻出というケースの逆もあります。駐車場維持費＋アルファを利用者から徴収して、修繕維持積立に当てる事もあります。

　１階だからエレベータ維持分を値引きしてほしいとか、駐車場を使用しないから敷地路面維持費を払いたくない、こういったご意見がある場合、そういった施設の無い物件を探す方がはやいかもしれませんね。

[28: 周辺住民さん]

先週末の集中豪雨でこの辺は浸水被害が多発して大騒ぎでした。建物の配管に問題があるわけではなく、渋谷区の管理している配管に問題があるそうです。国が相手になると施工会社も立場が弱いから改善される見込みは皆無だし、ここの一階は陽も差さないし更に排水も悪いから住めないのでは…

[29: 匿名さん]

管理費の議論を拝見していると考えさせられますね

ここからオーケーストアって結構距離ありますよね
さすがに歩きじゃむりかな
って思うとここだと自転車があった方が便利なのかも
マルマンはまだ歩いて行けるんじゃないかと予想しております
皆さんは自転車持たれますか？

[30: 匿名さん]

ここの物件は坂の下で、周りに大きなマンションが立ってますので、日当たりはよく確認した方が良いと思います。
見た感じ、4階、5階部分は問題無さそう。

ここの場所の割りには割安なんだと思います。周りの中古物件と比較すると、築10年より少し高いくらいの値段設定です。
(中古が高いって事？)

[31: 匿名さん]

どんな被害があったんですか？
よければ、詳しく教えてください。

[32: 購入検討中さん]

OKストアまでは自転車ですよね。
マルマンは参宮橋駅からの行き帰りだと遠回り感ありますが徒歩で大丈夫ですし、
代々木のマルマンですと自転車かなーの距離感ですよね。

何れにしても、自転車はあったほうが良いと思っています。
坂道多いので電動を。

１世帯に1台分しか割当てがないのが難点ですが。
うちは既に電動1台あるので、それを持っていく予定です。

日当たりが気になります。
とはいえ上の階は価格的に無理なので下階検討です。
新築でこの価格と諦めて、割り切ってます。

[33: 匿名さん]

45平米 2LDKなんて出来るんだと思って間取り見たら、
まあうまい具合にまとめてますね（笑

引き戸で１５畳　１ＬＤＫにもなるようで。

２ＬＤＫは特徴的な間取りが多いですね。

[34: 購入検討中さん]

この辺りは幼稚園は比較的待ちなく入れるんでしょうか？

湿気がたまりやすいと思いますので、今後の維持費や修繕費がきになります。

[35: 匿名さん]

安いなープレシス、供給少ないからもっと高いと思った、タワー待とうと思ったが小規模もありだな
エレベーター２機は意味不明だったけど。
設備は標準以上に感じたけど電気式床暖でコスト削ってるのかな
耐震等級２取得してるだけあって開口部が狭い、この辺は安全をとるか好みが分かれそう。
あと最近の豪雨を考えると１階だけはどんなに安くてもないな。

[36: 匿名さん]

確かに総戸数26戸でエレベーター２機はかなりの贅沢ですよね。物件を探して色々研究する
まではエレベーターの数は多ければ多いほど待つ時間も短縮になるしいいのではなんて
安易な考えだったのですが、結局の所、自分達の管理費、修繕費に影響してきてしまうのですよね。
大体マンションのエレベーターの適正数は５０世帯～８０世帯に１基がバランスがいいと
言われているそうですね。それを考えるとこのエレベーター数はゆくゆく不安になる数かも。
その分、駐輪場がほしかったですね。

[37: 購入検討中さん]

エレベーター２基に関しては、決して広いとは言えない敷地を最大限有効活用するための手段だったと聞いています。
要するに、内廊下を作らずその分を住戸スペースに充てる事により、部屋の広さを確保する決断の結果だったようです。
エレベーターを１基にすることにより管理費を若干安くするか、または部屋の広さを取るのか、難しい所ですよね。
私は部屋が広くなったほうが嬉しいので納得していますが。

[38: 物件比較中さん]

このマンションは場所を考えると割安感ありますが、ブランドですかね？

[39: 購入検討中さん]

ブランドと両サイドがマンションという立地条件でしょうか。

[40: 購入検討中さん]

マルマン横の高台のとこのマンション、ついにホームページ
開設されましたね。

ここより高くなると思いますが、高台で日当たりはいいです。
スーパーも目の前で駅からも3分。

でも、路線価はここのが高いんですよね。
固定資産税が高いってことですよね。

比較検討したいけど、あちらの販売時期がまだ先だから
難しいところです。

[41: 購入検討中さん]

ラフィーネは立地からするとプレシスの１割～２割増しの価格と推測しています。

初台も利用する方はプレシスでも十分検討価値アリだと思います。

ちなみに価格発表は早くても秋口のようですよ。

[42: 購入検討中さん]

No.41さん

No.40です。
ありがとうございます！
そうですね、確かに初台との相互利用を考えると悪くはないですね。

[43: 購入検討中さん]

ちなみに先日、建設予定地から初台まで歩いてみましたが、
意外と近く感じられて使い勝手は良さそうでした。

奥の坂道は傾斜がきついのですが、手前をすぐ曲がって
緑道に抜けるといい感じでしたよ。

[44: 匿名さん]

レフィール参宮橋ヒルズか、ようやく見つけられた。
マンションの名付けからして高そうな予感がする。

この辺で新築で１００平米超えるの珍しいな。
この１戸とあと２つくらいだろうけど。

[45: 匿名さん]

住戸数が少ないのがいいです。
他には、複路線利用できるのとほぼ南向きの間取り、室内設備もいい感じ。
耐震等級2というのは、売りなんですね。

一番、ここに魅力を感じているのは、この住戸数でエレベーターが2基ある事。
なかなか、ないですよ。

[46: 購入検討中さん]

ここの３ＬＤＫは部屋が振り分けになっていて使いやすそうなところが気に入っています。

しかも奇跡的に全ての部屋に窓が付いている！？

参宮橋は手が出ないと思っていましたが、ここはギリギリ予算内なので前向き検討です。

[47: 購入検討中さん]

プレシス参宮橋、申し込みしてきました！
先着順だけに、午前中の盛況ぶりにはビックリしました。
あの感じだと第一期の７戸は即日登録になるかも。

[48: 検討中の奥さま]

そうかなぁ。
そんなに待ちが多い感じでもなさそうでしたが、七戸はすぐに完売でしょうかね。

[51: 契約済みさん]

ゲリラ的な雨になるとつい代々木付近が心配になってしまいますよね。
プレシスは一番低いところではないのでそこまでの心配はないのかも知れませんが。

[52: 匿名さん]

徒歩数分に住んでますが、参宮橋駅付近には童謡の春の小川のモデルの川が流れていました。今は暗渠になっています。地盤はよくないでしょうからその、ための耐震2級でしょうか。暗渠となった道路付近で浸水が多発しました。ただ浸水したのは半地下の入り口を持つ一軒家のみのようです。そういう家はいろいろ干してました。

[53: 匿名さん]

この辺りは土地が低いのでしょうか？
ここ数年でゲリラ豪雨が増えていると思うので
あまり土地が低かったりすると心配かなと思います。

[54: 匿名さん]

耐震等級2については、より安全な建物であること、品質の良さ、希少性をアピールするものであると考えておりましたが、地盤の弱さをカバーする為だとすると一寸考えてしまいますね。
でもまあ、避難場所に指定されている学校や病院と同じレベルの耐震等級という事は、このエリアの他のマンションに比べて安全性は高いという事なんでしょうね。

[55: 購入検討中さん]

この辺で一番低いのは山手通り沿いの八幡の近くだと思います。
ゲリラ豪雨が来たとき冠水していた場所なので。

土地の高低もそうですが、排水の問題もあるのでしょうね。

[56: 匿名さん]

代々木は土地的に低い場所になるんですね。
今も豪雨だと雨水が溜まり易いのでしょうか。ちょっと不安ですね。
冠水なんてしたら外に出られなくなってしまいますが、上の階に住んでいれば
被害は逃れることが出来ますね。

[57: ご近所さん]

代々木は坂の多いエリアですからね。
起伏が激しい。
小田急線のガード下(南新宿と参宮橋の間)は、冠水注意看板があるし、冠水時はテレビでも報道されますね。

このプレシスは坂の下側ではありますが、まだ先に少し下ってますよね。

上の方も書かれてますが、排水が悪いみたいですよ。
近隣に木の多い建物がありますが、豪雨の時はそこの葉っぱが詰まるのではと聞いたことがあります。

[58: 購入検討中さん]

私は湾岸地区に住んでいますが、坂など一つもありません。
そのせいもあってなのか、坂のある場所にはそれだけで趣を感じます。

坂があるということは、山手の所以であると思います。
プレシスは一番下ではないのでまだセーフではないでしょうか。

[59: 匿名さん]

最近は近隣のレフィールが話題を呼んでいますが、こちらの売れ行きはどうなのでしょうか？

[60: 匿名さん]

相場が高くなっているとはいえ、この場所にしては割高だと思います。

[61: 匿名さん]

今の時期@350であれば安い方だと思いますが。

[62: 匿名さん]

排水が詰まって浸水すると分かっているなら排水口の清掃や整備をするなりして対策するべきと考えますが、自治体はどのような姿勢なのでしょう？

>56さん
マンションの高層に住むので浸水被害を免れると考えたとしても、共用施設は被害に遭うのでライフラインに影響が出ますし、修繕コストで大きな負担があると予想します。

[63: 匿名さん]

以前、この近くに住んでましたが、ここは立地が良いですねえ。
この一帯は代々木4丁目のなかでも閑静なところですよ。
代々木は坂の多いところですが、ここは坂の中腹。
地形的には高台と言ってよいのではないかと。
初台は都営新宿線直通で便利でしたよ。
OKスーパーは物価が安いことで有名ですし。

[64: 匿名さん]

>>63
派手さは無いですが、私も閑静な住宅地だと思います。
参宮橋と初台まで6〜7分という立地もまぁまぁですよね。

[65: 匿名さん]

周りのマンションからの囲まれ感が気になりました。
坂上のマンションからは見下ろされる感じ？

[66: 匿名さん]

>>65

坂上はプレシスの裏手になると思います。
価格が安いのでその辺の条件はしょうがないでしょうね。

[67: 匿名さん]

すごい細かいことなんですが、レンジフードにリモコンが付いているんですね。
これの使い方が今一つ見えてこないのですが、どう使うものなのでしょうか？

[68: 匿名さん]

ダイニングに置いておくとか

[69: 匿名さん]

タイマーで十分ですよね。

リモコンだと紛失しそう。

[70: 匿名さん]

リモコンはおまけ的なものでしょうね。