プレシス参宮橋ってどうですか？

[ビギナーさん]

もうすぐモデルルームオープンするのかな。
プレシス参宮橋についての情報を希望しています。
様々なこと情報交換したいです。

所在地：東京都渋谷区代々木4丁目22番3（地番）
交通：小田急小田原線 「参宮橋」駅 徒歩6分 、京王線 「初台」駅 徒歩7分 （南口）
山手線 「代々木」駅 徒歩14分 、総武線 「代々木」駅 徒歩14分
間取：1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：45.36平米～76.16平米
売主：一建設
販売代理：シーエス・クリエイト

物件URL：http://www.presis.com/tokyo/sangubashi/index.html
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2015.1.22　管理担当】

[1: 匿名さん]

物件サイトがほとんどまだ分からない状態なので環境だけ見ると
小田急小田原線「参宮橋」駅徒歩6分
京王新線「初台」駅（南口）徒歩7分
JR「代々木」駅徒歩14分と目的地にあわせて3路線利用できるのは
アクセスが良さそうです。
あとは、中高層住宅の良好な住環境を守る
地域第二種中高層住居専用地域に指定されているので
将来的にも閉静な環境が維持できるのもメリットではと思います。

[2: 匿名さん]

26住戸に対してエレベーターが2基はプライバシー重視のマンションかと思いました。
複路線利用できるのは都会に住みたい場合は必須条件になってきます。
都心部などは路線がたくさんあり便利ですが、住む場所から利用できる環境でないと意味がないですから。
駐車場などはあるのでしょうかね。

[3: 匿名さん]

代々木公園もそこそこ近いみたいで、

そういえば今月タイフェス(タイフェスティバル)があるんじゃないですか？。
動線的には大多数の人は原宿方面からだからここはいつもと変わらず閑静な感じでしょうかね。
といってもまだできてないマンションですけどね。

将来的にこの立地がいいかどうかは、年間を通しての周辺のイベントや交通状況などからある程度推測してみることも大事だと思います。

[4: 匿名さん]

地図で見る限り建物に囲まれてるけど、それでも日当たりは望めそうですか？

[5: 匿名さん]

絶望的だと思います。

[6: 匿名さん]

耐震等級２取得はとても希少です。ただ梁が目立ったり開放されてる間口が狭くなったりと弊害はあると思います。
この規模でエレベーター２期設置したら、老朽化したとき大変だと思うけどね
参宮橋界隈ですと@330くらいが妥当かと思いますが市況もありますしどうなるでしょうか

[7: 匿名さん]

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10097

現実的な競合物件

[8: 匿名さん]

>>2さん
1基あたり13人が使用する計算になりますが、贅沢ですねぇ。
1棟のマンションにおけるエレベーターの設置台数でバランスがよいとされている数は50～80世帯に1基程度だそうで、台数が過剰となればメンテナンスや維持費のアップにつながり、大規模修繕での交換ともなれば大きな負担となりそうです。
交換費用は1基あたり700万～1000万円と聞いているので13人で負担する事を考えるとちょっと怖いですよ。

[9: 匿名さん]

しかも1,2階の人はエレベーター使わないですよね。
（管理費は負担しますが）
そうするとなおさら費用対効果が疑問です。
何か特別な理由があるのかも。

[10: 匿名さん]

駐車場が３台しか止められませんが、お客さんが車で来た場合は、停めて置ける場所ってあるんでしょうか。
やはり近くのパーキングにでも停めて来てもらうしか無いですかね。

ところで、こちらの物件情報は価格等が未定のままですが、分かりますか？

[11: 匿名さん]

6月にモデルルームが、とか言っているような段階なのでまだ値段は出ていないのではないでしょうか。安くはないのかな。場所も場所なので。それにしてもEV、かなり贅沢な造りに！！プライバシー重視という感じなんでしょうね。
将来的なコストが…とは思いますけれど。仮に１基故障するなどして使えなくなったとき、もう片方使えるというのはいいんじゃないかと思われます。

[12: 匿名さん]

エレベーターの交換費用って、交換しなきゃならない状況なんてあるの？
30年も昔のエレベーターがまだ現役で頑張ってるビルもあるのに。

[13: 買い換え検討中]

現地見てきましたがいわゆる坂下の低地という感じですね

[14: 匿名さん]

26世帯で、しかも4階建てマンションにエレベーター2基は多いなと思います。エレベーターの修繕費も、エレベーターの交換は早々あるとは思えないですけど、メンテナンスは必要になるでしょうからね、その費用は発生するのではないかなって思います。26世帯で2基分の費用となると負担額は大きくなりそうですよね。

[15: 匿名さん]

26世帯の4階建てマンションにエレベーター2基は、多いかもしれませんね。
特にマンション施設の維持・管理・修繕で費用が多くかかるのはエレベーターや
あとは機械式駐車場です。ただでさえ維持費がかかるのに2基あるのなら
将来的に管理費、修繕費の額、長期修繕の際の一時金が高くなると
考えたほうが良さそうです。

[16: 物件比較中さん]

来月中旬から説明会あるみたいですね。簡単な間取りと金額が告げられるそうです。どれ位集まるのかなー？

[17: 匿名さん]

参宮橋は、あまり安い時期に新築の発売が無いんだよなあ。
まとまった土地が殆ど無いからだろうけど。
こことは違う場所で計画があったんだけど４月着工予定で結局まだ施工業者が決まらずそのまんま。
場所的には見晴らしも良くてすごい良いとこだから、ここよりも更に高いだろうけど。

[18: 物件比較中]

そこのマンションは大体8千万〜と不動産関係の方から噂を聞きましたよ。参宮橋も価格が上がってきてるから強気な値段で出る感じなのでしょうか。

[20: 匿名さん]

管理費、修繕費って階数によって金額が多少違いがあるんじゃなかったでしたっけ？
下の階でエレベーターを使わない世帯などは不公平感ありますよね。
駐車場も使用しない世帯も維持費を支払うのは納得いかない気がする。
ここの駐車場は3台だけのようだけど、その分の維持費はどうなるんだろうね。
使用料だけで足りるんだろうか。

[21: 匿名さん]

管理費って建物の維持管理するお金を持分に応じて均等に出しましょうって仕組みだから
無理なんじゃないかな。
ゴミをいっぱい出す人、人よりたくさん自動ドアや階段を使う人、水を多く使って配管に負担をかける人
そんな感じの人に多めに管理費を負担してくださいって言うのと同じことですからね
エレベーターの使用有無に関わらず、管理費は変わらないと思います。

[22: 物件比較中]

今週末から案内会ですね。
広さや価格が等詳しい事分かったら誰か教えて下さい。よろしくお願いします。

[23: 匿名さん]

このマンションじゃないですが、別のマンションは、購入額別に管理費に差がありました。
管理費もよく見ると○～○円という表記になっているので。
一律ではないですよね。
修繕費も。
駐車場の面ももしかしたら、利用してない人は支払いを免除されるのかも。

[24: 匿名さん]

ご近所の一建設の物件アイディコートが激安だったのでここも期待したいとこですね
同じく参宮橋圏の物件プレシス代々木公園で@330くらいだった気がします
ただ昨今は一建設やオープンも激安と呼べる物件はないのであまり期待はできないかなとも思います。

低地で後ろの物件の擁壁はかなりの高さになるので現地をよく確認されることをオススメします。
MRは甲州街道ぞいの現地から数分のとこにできてますので見には行きやすいと思います。

[25: 匿名さん]

アイディコートの時と今は市況も違うので何とも言えませんね。
悪くはないですが4丁目のあのあたりは、なんというか高速のすぐ横なので何となくですが、暗い雰囲気があるんですよね。
有名人の自宅などもあり高級立地なのは否定しませんが。

坂の上の4丁目物件は8000万〜？
確かに良い立地ですが1LDK 40平米くらいであれば4000万円台からあるのではないかと思いますが。

[26: 匿名さん]

管理費って専有面積で変わるんだと思ってましたが、違うのでしょうか？
エレベーターや駐車場の分を払いたくないとなると、エレベーターや駐車場が無い物件を探すしかないですよね。

[27: 匿名さん]

No.26さん
ほとんどの物件はNo.26さんの言われる通り、管理費等は専有面積に応じて決まりますね。
エレベーターの例でいきますと、低層階の方が高層階に比べやすくなるケース、聞いたこと無いです。

駐車場について、管理費で駐車場維持費を捻出というケースの逆もあります。駐車場維持費＋アルファを利用者から徴収して、修繕維持積立に当てる事もあります。

　１階だからエレベータ維持分を値引きしてほしいとか、駐車場を使用しないから敷地路面維持費を払いたくない、こういったご意見がある場合、そういった施設の無い物件を探す方がはやいかもしれませんね。

[28: 周辺住民さん]

先週末の集中豪雨でこの辺は浸水被害が多発して大騒ぎでした。建物の配管に問題があるわけではなく、渋谷区の管理している配管に問題があるそうです。国が相手になると施工会社も立場が弱いから改善される見込みは皆無だし、ここの一階は陽も差さないし更に排水も悪いから住めないのでは…

[29: 匿名さん]

管理費の議論を拝見していると考えさせられますね

ここからオーケーストアって結構距離ありますよね
さすがに歩きじゃむりかな
って思うとここだと自転車があった方が便利なのかも
マルマンはまだ歩いて行けるんじゃないかと予想しております
皆さんは自転車持たれますか？

[30: 匿名さん]

ここの物件は坂の下で、周りに大きなマンションが立ってますので、日当たりはよく確認した方が良いと思います。
見た感じ、4階、5階部分は問題無さそう。

ここの場所の割りには割安なんだと思います。周りの中古物件と比較すると、築10年より少し高いくらいの値段設定です。
(中古が高いって事？)

[31: 匿名さん]

どんな被害があったんですか？
よければ、詳しく教えてください。

[32: 購入検討中さん]

OKストアまでは自転車ですよね。
マルマンは参宮橋駅からの行き帰りだと遠回り感ありますが徒歩で大丈夫ですし、
代々木のマルマンですと自転車かなーの距離感ですよね。

何れにしても、自転車はあったほうが良いと思っています。
坂道多いので電動を。

１世帯に1台分しか割当てがないのが難点ですが。
うちは既に電動1台あるので、それを持っていく予定です。

日当たりが気になります。
とはいえ上の階は価格的に無理なので下階検討です。
新築でこの価格と諦めて、割り切ってます。

[33: 匿名さん]

45平米 2LDKなんて出来るんだと思って間取り見たら、
まあうまい具合にまとめてますね（笑

引き戸で１５畳　１ＬＤＫにもなるようで。

２ＬＤＫは特徴的な間取りが多いですね。

[34: 購入検討中さん]

この辺りは幼稚園は比較的待ちなく入れるんでしょうか？

湿気がたまりやすいと思いますので、今後の維持費や修繕費がきになります。

[35: 匿名さん]

安いなープレシス、供給少ないからもっと高いと思った、タワー待とうと思ったが小規模もありだな
エレベーター２機は意味不明だったけど。
設備は標準以上に感じたけど電気式床暖でコスト削ってるのかな
耐震等級２取得してるだけあって開口部が狭い、この辺は安全をとるか好みが分かれそう。
あと最近の豪雨を考えると１階だけはどんなに安くてもないな。

[36: 匿名さん]

確かに総戸数26戸でエレベーター２機はかなりの贅沢ですよね。物件を探して色々研究する
まではエレベーターの数は多ければ多いほど待つ時間も短縮になるしいいのではなんて
安易な考えだったのですが、結局の所、自分達の管理費、修繕費に影響してきてしまうのですよね。
大体マンションのエレベーターの適正数は５０世帯～８０世帯に１基がバランスがいいと
言われているそうですね。それを考えるとこのエレベーター数はゆくゆく不安になる数かも。
その分、駐輪場がほしかったですね。

[37: 購入検討中さん]

エレベーター２基に関しては、決して広いとは言えない敷地を最大限有効活用するための手段だったと聞いています。
要するに、内廊下を作らずその分を住戸スペースに充てる事により、部屋の広さを確保する決断の結果だったようです。
エレベーターを１基にすることにより管理費を若干安くするか、または部屋の広さを取るのか、難しい所ですよね。
私は部屋が広くなったほうが嬉しいので納得していますが。

[38: 物件比較中さん]

このマンションは場所を考えると割安感ありますが、ブランドですかね？

[39: 購入検討中さん]

ブランドと両サイドがマンションという立地条件でしょうか。

[40: 購入検討中さん]

マルマン横の高台のとこのマンション、ついにホームページ
開設されましたね。

ここより高くなると思いますが、高台で日当たりはいいです。
スーパーも目の前で駅からも3分。

でも、路線価はここのが高いんですよね。
固定資産税が高いってことですよね。

比較検討したいけど、あちらの販売時期がまだ先だから
難しいところです。

[41: 購入検討中さん]

ラフィーネは立地からするとプレシスの１割～２割増しの価格と推測しています。

初台も利用する方はプレシスでも十分検討価値アリだと思います。

ちなみに価格発表は早くても秋口のようですよ。

[42: 購入検討中さん]

No.41さん

No.40です。
ありがとうございます！
そうですね、確かに初台との相互利用を考えると悪くはないですね。

[43: 購入検討中さん]

ちなみに先日、建設予定地から初台まで歩いてみましたが、
意外と近く感じられて使い勝手は良さそうでした。

奥の坂道は傾斜がきついのですが、手前をすぐ曲がって
緑道に抜けるといい感じでしたよ。

[44: 匿名さん]

レフィール参宮橋ヒルズか、ようやく見つけられた。
マンションの名付けからして高そうな予感がする。

この辺で新築で１００平米超えるの珍しいな。
この１戸とあと２つくらいだろうけど。

[45: 匿名さん]

住戸数が少ないのがいいです。
他には、複路線利用できるのとほぼ南向きの間取り、室内設備もいい感じ。
耐震等級2というのは、売りなんですね。

一番、ここに魅力を感じているのは、この住戸数でエレベーターが2基ある事。
なかなか、ないですよ。

[46: 購入検討中さん]

ここの３ＬＤＫは部屋が振り分けになっていて使いやすそうなところが気に入っています。

しかも奇跡的に全ての部屋に窓が付いている！？

参宮橋は手が出ないと思っていましたが、ここはギリギリ予算内なので前向き検討です。

[47: 購入検討中さん]

プレシス参宮橋、申し込みしてきました！
先着順だけに、午前中の盛況ぶりにはビックリしました。
あの感じだと第一期の７戸は即日登録になるかも。

[48: 検討中の奥さま]

そうかなぁ。
そんなに待ちが多い感じでもなさそうでしたが、七戸はすぐに完売でしょうかね。