東京ブルー（アクアテラ)ってどうですか？ Part2

[サラリーマンさん]

アクアテラ(東京ブルー)ってどうですか。



物件データ：
所在地：東京都足立区新田3丁目19番2他（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩16分 （A・B街区）・徒歩18分（C街区）（3番出口）
　　　京浜東北線 「王子」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分
　　　都電荒川線 「王子駅前」駅 バス14分 バス停から 徒歩1分
価格：3100万円台-7300万円台
間取：3LDK-5LDK
面積：80.92平米-131.47平米

【一部テキストを削除しました。09/05/12 管理人】

管理委託：三菱地所藤和コミュニティ
売主・販売提携（代理）：藤和不動産
売主・販売提携（代理）：近鉄不動産
売主：大和ハウス工業
設計・監理：A・B街区／日建ハウジングシステム　C街区／類設計室
施工：A・B街区／鴻池組　C街区／フジタ

[119: 匿名さん]

買い替え考えてれば、駅から遠いのは致命的でしょう。

中古で駅遠は安いしそもそも買い手がなかなかつきません。

[120: 購入経験者さん]

そうでもないよ、言えないけど色々要素があるから
別に損もしないし間違いなく売れるから。
もうこの話しはしないけどね。
今は満足してるしね別にどうでもいい。

[121: 匿名さん]

>>120

「損せずに間違いなく売れる」て。根拠レスもいいところ

[122: 物件比較中さん]

>>120
デベ必死すぎるｗ

[123: 匿名さん]

ざっくり計算すると、25年後に物件購入価格より－3000万で売却できたとすると、
月々10万で住んでいた事になるけど、広さを考えると賃貸より安いのでは？
税金とか他の諸経費も含めないと正確な数値はでないけど、そこまで損をするという言い方もどうかな。
ただ、買い手がつかないということは確かにありますね。

[124: 匿名さん]

買い替え予定が２５年後なら、それはほとんど永住。
その間に大規模修繕も経験するでしょうし、あまり今から考えてもしかたないですよ。

定年や夫婦二人での生活が視野に入ってくるころの買い替えだと、
物件に求める要素がかなり違ってきますしね。
高齢者二人気のあるのは、駅や病院、生活関連施設が徒歩圏内、バリアフリー、
セキュリティー重視、居室の広さは求めない傾向なので、
ここはほとんど当てはまらないでしょう。

[125: 購入検討中さん]

榊淳司がいっている
広告デビューで大失敗・・・
というのはどういうことなのでしょう？
誰かご存知の方は教えてください。

[126: 匿名さん]

＞別に損もしないし間違いなく売れるから。

なるほど、わかった！
今、中古で、2,890万円、117万円/坪で売られていますので、
きっと既購入者はアクアテラを新築でこの価格より安く買ったんでしょう。

既に1,000万円以上の値引きで売られていたということですね。

とても参考になりました。

[127: 匿名さん]

デベは一部購入者と損失補填契約でも結んでいるのかね。
アリエネー。

[128: 匿名さん]

>25年後に物件購入価格より－3000万で売却できたとすると

つまり25年で3000万円使ったってことだよね。
その3000万の中から「金利＋固定資産税＋修繕費などの総額」を差し引くと、まあ

「物件購入価格-1000万」くらいが25年後の物件の売値だよね。

築25年の中古が「新築-1000万」で売るという計算になるね。
つか、すでに1000万くらいは落ちてるだろ。

[129: 匿名さん]

あるいは、

>25年後に物件購入価格より－3000万で売却できたとすると

この3000万というのは、金利や税金などを含まない純粋な資産価値減少分だとすると、

このほかに2000万分くらい
「金利＋固定資産税＋修繕費などの総額」がかかるから（25年ローンの場合）、
25年で計5000万円ということで、

家賃１７万になっちゃうね。賃貸にしてもけっこう割高だね。

どう計算しても、資産価値の話をしたとたんにここの物件はアウトなんですよ。

[130: 匿名さん]

だから、営業に値下げしてくださいって懇願しろってば、笑えるー 笑

[131: 匿名さん]

>>130

既購入者、必死だな

[132: 匿名さん]

５割引でもイラネ

[133: 匿名さん]

あれか、ローン審査落ちちゃったくちか、可哀相に。
まぁがんばりなさい。

[134: 匿名さん]

さすが既購入者。自分の知的レベル相応の反応しかできない

[135: 匿名さん]

>>129 さん
「金利＋固定資産税＋修繕費などの総額」で２０００万になりますか？
根拠となる数値を教えてください。
そこまでの計算をしていなかったので、賃貸と比較したいと思います。
１７万とのことですが、１００平米の賃貸ですと割安ではないでしょうか？
都内でこの価格の賃貸はみたことないですね。あるのであれば情報をお願いします。
そこと比較して選びたいと思います。

[136: 匿名さん]

>>135

3000万借り入れ、25年ローン、金利2.9％、２５年分の固定資産税＋修繕積み立て費
で計算してごらん。

[137: 匿名さん]

>>136　さん
ありがとうございます。
金利2.9％は高いですね。優遇が今はつくのでもう少し低いかと思います。
ただ、それぐらいの覚悟で購入はした方がいいかもしれませんね。
逆を考えると、資金力があれば損はしないという感じですね。

[138: 匿名さん]

ほとんど金利分だけでしょ
修繕 固定資産税なんてせいぜい合わせて五百程度かな
住宅ローン控除額も引き上がったから二千はいかないよ。

[139: 匿名さん]

>逆を考えると、資金力があれば損はしないという

上の例は、築25年の中古が「新築-1000万」で売るという話になっていることに注意。
２５年後にそれだけで価値で売れればそりゃ賃貸に比べて損はしないよ。

[140: 匿名さん]

>金利2.9％は高いですね。優遇が今はつくのでもう少し低いかと思います。

25年間、最近の低金利が続くとしたら「高い」といえるけど。
本来は２５年間を均一金利でシミューレションするとなると普通は固定金利で考えるでしょ。
じゃないと銀行が計算してる「固定金利」の3.6％とかの数値はなんだってことになるよね。

それをあえて変動金利で２５年間計算しているんだから「低い」と見るのが妥当だけどね。

[141: 匿名さん]

過去のデーターをみても
金利優遇があればフラットで組んで計画立てるのもありでしょうね。今だと２％でいけるでしょ。

[142: 匿名さん]

しかし、ここを定価で買った既購入者って、今どんな気持ちなんだろうね。

①デベさん、俺にも損失補てんしてください。
②デベさん、うまく購入検討者を騙して定価で売りつけてください。
③個人破産するしかないかな。

さぁどれ？

[143: 匿名さん]

何がいいたいかさっぱりわからんよ、僕ちゃん。

[144: １]

買いたくない方たちは買わなくでも結構です。
そんなのを気にするなら、よそのところに行ってください。

[145: 匿名さん]

そうそう、同感です。

[146: 匿名さん]

あまり買う気のない人にも売らないと、在庫さばけないんですけど。

お客様選んでるような状況じゃないでしょう。

[147: 匿名さん]

マイホームなんか買う気のない人にどうやったって売れませんよ。
そんな事するぐらいなら、業販するでしょ。

[148: 匿名さん]

レコは大幅値引きしたことで在庫処分しました。
アクアテラもGSと同等程度に下げれば在庫処分できるでしょう。

値下げを決定した際に、既購入者ともめるでしょうが、既購入者のことなど
かまっている場合ではありませんね。

[149: 周辺住民さん]

ＧＷにこの周辺を散歩してみたんだが、どのバルコニーにも洗濯物が色とりどりに
はためいていてほとんど入居してるように見えた。
実際何室くらい売れ残ってるの？　
まあ、確かに西側１階は空いているみたいだね。

[150: 匿名さん]

148 だからそんな遠回しに値引きして欲しいと言わずに直接言いなよ。買う気はないと言うなら他へどうぞ。

149 夜に外から見るとよくわかりますよー 電気だけで判断するとＣの南側は三分の二はまだ入居してないようです。
上と下、80平米タイプは結構一列埋まってるようですが、現在契約済みかどうかはわかりませんね。

[151: 匿名さん]

148です。
半額くらいになれば買ってあげてもいいかなってレベルです。
それより、定価で買っちゃった既購入者の反応が面白すぎて眺めてます。

[152: 匿名さん]

そか、それなら半額には永遠にならないから諦めなさい。
定価がどうこう言ってるけど
書き込みの意味ないから、他でやれば？
値下げしてもらえないとローンも組めないなら相談に乗るから 属性書いてみろよ。

[153: 匿名さん]

ここで、アクアテラを定価で買って含み損を抱えている既購入者をウォッチしている人は、
ここを買うくらいの現金は持ってるが、アクアテラには
そのお金を出すだけの資産価値がないとみている人たちだよ。
だから、半額くらいになれば、相応の価格ということで買ってあげてもいいと考えてるの。
いくらお金持っていても、わざわざドブに捨てるようなまねはしたくないからね。
ここは、定価で買った瞬間に1,000万円以上の含み損になっちゃうからね。
既購入者さんは、ホントご愁傷様です。

[154: 匿名さん]

>>148
レコシティの事ですかね？
ここの検討していましたが、そこまで安くしていませんよ。
嘘情報で検討者の邪魔はしないで頂けないでしょうか。

リライズについての新価格で1割も安くなっていませんね。
リライズも安くなるのかな。

アクアテラの場合は、以前にデベは１割引きは覚悟しているとの書き込みが
あったので、そこからスタートできれば希望通りになるかもしれませんね。

[155: 匿名さん]

153 ウオッチしてるならウオッチしてなさいよ、下らない書き込みなんかしないでさ。
仮に他人が含み損だろうが破産しようが関係ないでしょ。

[156: 匿名さん]

ところで、今ババをかかえているのはどのプレーヤーですか？

[157: 匿名さん]

こちら、現場からお伝えします。

現在ババをにぎっているプレーヤーは、既購入者のようです。

購入検討者は既に、定価での販売価格が現状と乖離していることを理解していますので、
定価のまま騙されて買うことはありません。
デベもこのことには気がついていますので、水面下で既に値引き販売を行っている模様です。
一方、既購入者は資産価値の下落を食い止めるべく、必死に「ここは住みよいですよ」
「幸せです」「資産価値の下落などありません」などと言い、
購入検討者を騙しババをひかせようとしていますが、もはや焼け石に水のようです。

このババぬきは、どうやらこのまま既購入者がババをつかんだまま終了する模様です。

それではスタジオにおかえしします。

[158: 匿名さん]

あのさ、歳いくつ？
しかし随分と買う気ないはずなのに、ここにこだわりますね

[159: 匿名さん]

>>150
そこまでは空いていないと思います。
私もMRの時の昼間した確認していないけど、149さんと同様の感覚です。
今は、集合住宅の賃貸に住んでいるのですが、そこの空きは2件なのですが、
夜の光を見ると、150さんのいわれる通りの感覚にはなります。
上の方は遮光カーテンですと、わかりにくいですよ。
たぶん、そこまでは空いていないかと思われます。

私自身は、南向きで一割＋諸経費ぐらいはがんばってみたいです。

[160: 匿名さん]

購入後、万が一ここを売りに出さなければならなくなったときに、果たして希望通りの金額で売却できるのかとても不安です。
おそらく定価で購入された人は、1,000万円以上損をするかたちになるみたいですね。
お金に余裕がある人はそれでも良いでしょうが、ローンを組んだ場合、売却しても借り入れの全額返済ができない場合がありそうです。最悪住む場所がなくなり、借金だけ残ってしまうというケースです。
売却時のリスクを考えると、坪１３０万円くらいが妥当なんでしょうね。
それ以上出購入する場合は、自分自身がリスクテイカーになるという覚悟が必要ということですね。

[161: 匿名さん]

マンション選びって重要だなぁ。
失敗すると、こうやって皆のなぐさめものにされてしまうからなぁ。

[162: 匿名さん]

160さん、そこまで考えている状況なら買うのはまだ先のほうが いいのでは？
今はリスクがないマンション購入はありませんよ。

[163: 不動産診断士]

160さん
マンションを見る『眼』が必要です。
そのマンションの価値（①最寄駅への徒歩所要時間　②最寄駅の路線数・都心までの所要時間　③最寄駅周辺商業施設の充実度　④物件周辺の商業施設充実度　⑤マンションの設備その他）とそのマンションの価格　を比較して
妥当な価格まで値引き交渉してから購入すべきでしょう。
よほど割安で販売されている以外はマンションを定価で購入してはいけません。
この物件だと、①駅まで遠い　②最寄駅のパフォーマンスが悪い　③最寄駅周辺の商業施設も貧弱　④物件周辺の
商業施設も貧弱　であることから現在大量に売れ残っている訳です。マンションも戸建ても『立地がすべて』です。
将来の売却を考えれば、おっしゃるとおり130万円/坪程度をめどに価格交渉すべきと考えます。

[164: 匿名さん]

いくらを目安にするかは、個人の自由ですからね。

[165: 匿名さん]

いくらを目安にするかは、確かに個人の自由だ。
既購入者は、その目安に失敗して含み損を抱えてしまったということだ。
すべて自己責任だな。

[166: 匿名さん]

いいんじゃない、みんな満足してるわけだから。
まぁガンバレヨ

[167: 匿名さん]

んだんだ

[168: 匿名さん]

と、自分を慰めてみました。

[169: 匿名さん]

ちなみに今時、坪130のマンションなんか都内にあるのか？
それを主張する人間はよほど金がないか、偽不動産診断士ぐらいだろうな。
ここで値下げの主張してもしょうがないのになぁ。
藤和さんではすでに相手にされてないのかね。

[170: 匿名さん]

藤和さんも市場に相手にされてないわな。

[171: 匿名さん]

>ちなみに今時、坪130のマンションなんか都内にあるのか？

ここの近くのレーベンリヴァーレ　グラセスをみればその数字は妥当性あるかな
まじめに検討している人の邪魔しないように

[172: 匿名さん]

ここであーだこーだ言ってる人は真面目に購入しようとしてんの？だったらここで坪単価を主張してないで、営業に直接言えばいかが？

[173: 匿名さん]

ちなみにグラセスと比べるのは
ナンセンスだよ、場所も違うし
構造もちがう。駐車場やその他の設備も違うしね
それなら、タカラレーベンの新田一丁目のマンションがいいのでは？あっちのほうが安いでしょ。

[174: 匿名]

人の批判ばかり言ってて検討中の人にとっては、イイ迷惑だよね。既購入者にも自己責任とかババ引こうが関係なくない？
マンションに対しての情報が知りたいのに、マンション購入者に対しての情報なんていりません。
購入する気がなくて書き込むのは構わないけど、下らない書き込みやめて下さい。邪魔です。

[175: 匿名さん]

だめだめ、ここでまともなこというと高値掴みだなんだって言われるよ。

[176: 1]

この物件はそれなりの価値で、それなりの値段設定なので、買う気が無い人はどうぞーー

[177: 匿名さん]

一人批判的な人がいないだけで 平穏な掲示板になるんですね。
アクアテラは諦めて、他にいったかな。
このマンションは良いと思いますよ、広さを考えたら、他では絶対、ないですよね。

[178: 匿名さん]

>広さを考えたら、他では絶対、ない

？？？

麻布とか都心でも100平米超の良い広い部屋はいくらでもありますが。
価値の下落を考えるとアクアの方が損になると思うけど。

[179: 匿名さん]

あのさ、麻布の百平米なんて
普通の人じゃ買えないでしょ
アクアテラと倍以上変わって来るよ、いちいち揚げ足とるなよ。

[180: 匿名さん]

ほとんど埼玉の足立区で100㎡ってのがそもそもの失敗。
それがわかっているから、デベは「東京100㎡」ってのやめて「東京ブルー」に変更したんだよ。
ほとんど埼玉の場所で坪１８０万円近くじゃ、買っても大損するだけでしょ。
それだけお金出せば一戸建てが買えちゃうしね。
この値段じゃ、どうしてもマンションがいいって人だけが買えばいいんじゃない。
賢い検討者はしっかり値引き交渉してますから。

[181: 匿名]

180
要らない情報とか挙げ足とったり迷惑です。
みんな分かっていることをわざわざ書き込んでさぁ。相当暇な人(笑)

[182: 匿名さん]

値引き値引きとでていますが、そこまで値引きに拘るのであればやめた方が良いかと思います。
現在の価格で購入しても自分の価値観で購入に値すると思えてから、値引き交渉をした方が良い結果になると思いますよ。

値引きありきの人は、資産価値を考えている人が多いと思いますので駅近が良いかと思われます。
余計なことを書き込みして申し訳ないです。

[183: 匿名さん]

定価で買った既購入者さんには申し訳ありませんが、
デベさんと値引きのいい交渉させてもらってます。

今どき定価でしか販売できないなんて、デベさんの営業妨害になるからおやめくださいね。

[184: 匿名さん]

あいかわらず、定価でボリたいデベと既購入者が必死だな。

[185: 匿名さん]

値引き大好き！

[186: 匿名さん]

俺も！値引き万歳！

[187: 匿名さん]

http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
値引き率がわかるかも。意外とアクアテラは健闘していたことに驚き。

[188: 匿名さん]

アクアテラ。
やはり水面下では大幅値引き販売してる模様。
既購入者、残念。

[189: 匿名さん]

しかし、この値引き厨達は何を求めてるんだろ、よほどお金に困窮してるんだろうか

[190: 匿名さん]

ババつかみの既購入者を面白く眺めるんでしょ。
人の振り見てってね。
既購入者と同じ失敗を繰り返さないようにしてるんですよ。

[191: 匿名さん]

>>189 さん
相手にしない方がいいです。どんな相手にしろ相手にされる人がいる事がうれしい人達です。
理由はいわないでもわかると思います。

[192: 匿名さん]

わかりました、放置します。
きっとお金足りなくて、ローンも組めないんでしょうね。

[193: 匿名さん]

わずか１年ちょいで1,000万円以上の含み損を抱えたのって、どんな心境なんだろう。
こうはなりたくないなぁ。

[194: 匿名さん]

週末に現地確認しました。
紙カーテンの売れ残り物件が多数ありました。
みんさんも、モデルルームに行ったら、隅田川の対岸から
よく確認してみると良いです。

[195: 匿名さん]

>あのさ、麻布の百平米なんて普通の人じゃ買えないでしょ。アクアテラと倍以上変わって来るよ、いちいち揚げ足とるなよ。

あのさ、新田の100㎡なんて普通の人は買わないでしょ。坪180万円じゃ、お金をドブに捨てるようなもんだよ。

[196: 匿名さん]

いや欲しいね100平米。新田で十分。

[197: 匿名さん]

新田で100平米。みんななら坪いくらで買う？

[198: 匿名さん]

別に麻布じゃなくても100平米はいくらでもあるのに、なんで

>>広さを考えたら、他では絶対、ない

って思うわけ？　もっと駅近の戸建でもいいじゃん。

[199: 匿名さん]

＞198　この値段のマンションで100平米はあまりないよ。
一戸建ては最初から眼中にないしね。ここは100平米でも選べるぐらいあるしね
そう思わせるマンションだと思うよ。
ここで80平米あたりの部屋ならいくらでも他にも検討出来る物件はあるとおもうけどね

[200: 匿名さん]

坪１９０万までは買い
今後上がる可能性大。

[201: １９０でも高いよ…]

安いにこしたことはない。

[202: 匿名さん]

187さん
へ～、8期1次に販売した22部屋が即日完売したってことだよね。意外というか、倍率9倍ってどのタイプの部屋だったんだろう。

[203: 匿名さん]

きっと倍率の高い部屋は１番やすいとこでしょうね

[204: 匿名さん]

先日ダイレクトメールがきました。

アクアテラ110㎡が1,000万円以上値引きされていました。

90㎡の部屋もかなり値引きされていました。

デベは、水面下ではかなり値引き攻勢をかけている様子です。

既購入者、含み損拡大。ガッカリ。

[205: 周辺住民さん]

日曜の夜、川の向かいから見たところ、A,Bはほぼうまってますね。
電気がついていました。

Cの南はまだ半分ですね。
Cの東、西は７割くらいはいますね。

できたら今度、写真アップしてみます。

[206: 匿名さん]

猛烈な値引きが始まったのかな。

[207: 匿名さん]

デベもここまで売れ残りが激しいと、在庫処分の為には既購入者などかまってられないということです。
大幅値引きでバナナの叩き売りというとことでしょう。

[208: 匿名さん]

なるほど、叩き売りですか。
で実際、どのぐらい引いてるの？

[209: 匿名さん]

DMでの値引きだから、濃度の濃い客が対象かもね。

既にDMで1000万円以上値引きされてるわけだから
2割は公然と値引きしてるということだね。

ということは、買う側としては、目指せ3割引ってとこだね。

既購入者、やっぱり残念。

[210: 匿名さん]

なるほど三割が目安なんですね。でも良い部屋は埋まってるよな

[211: 匿名さん]

>>210
そりゃ、そーじゃないと、かわいそーでしょｗ
最初に買った人たち。

[212: 匿名さん]

そか、でも三割ならいいね
少しは我慢出来るよ

[213: 匿名さん]

定価で買って含み損抱えた人は、自分で好きな部屋が選び放題だったと考えてあきらめるべし。
これから買う人は、売れ残り物件で好きな間取りなど選び放題とはいかない、その代償として3割引なのだ。
まぁ俺も、間取りは限られても、3割引なら我慢できるかな。
でも、1階部分はお断りです。

[214: 物件比較中さん]

１０００マン円引きのところはすでにお申込み中とのこと。
（審査中かな？）

ほかに５０００マンくらいのところが４０００マンくらいになりそうな物件があるみたいですが、
そういうのは、Ｂ街区の低層の裏になってるところが主だったりして。

[215: 匿名さん]

戸別に限定されてるのか
それじゃあ選べないね

[216: 匿名さん]

最終的には、売れ残り物件全てが大幅値引き対象になるよ。
値引きを限定してる場合じゃないからね。

[217: 匿名さん]

商売である以上、そりゃそうだよね。
事業者としては、長く持って販売・資金調達コストがダラダラかかるよりは、叩き売りした方がいいもんね。

[218: 匿名さん]

三割引きなのか、考えよ