パークコート麻布十番 ザ タワー

[匿名さん]

港区麻布十番に隣接し、六本木、東京タワーも徒歩圏。地上３６階建の超高層タワーマンション。
邸宅感を感じるアースカラーを基調とした外観、水や緑を感じられるランドスケープ。
南北線、大江戸線「麻布十番」駅が最寄り駅。港区三田に三井不動産レジデンシャルの新築タワーマンション。

三井か住友か。

あなたならどちらを選択しますか？

所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分

【タイトルを変更しました　（仮称）麻布十番タワープロジェクト　→　パークコート麻布十番　ザ　タワー（2008.6.19 副管理人）】

売主：三井不動産レジデンシャル　新日鉄都市開発　藤和不動産
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
販売会社：三井不動産レジデンシャル

[681: 購入検討中さん]

あのー、多分値引きとかないと思います。ちょっと甘いんじゃないかな。
確かにせちがらいご時世だけど、都心の稀少物件は値崩れしていないし、
中古で売りに出してもちゃんと売れてる。
ここも１期は抽選になったし、下層階の小さな部屋ならともかく、
今の段階で指値するのは意味ないかと。
今の根付けで馬鹿高いとも思いませんしね。
部屋が選べるうちに要望書をだしたほうがいいと思いますけど。
要望書の数そのもので値段が激しく上下することは今更ないでしょう。

[682: 冷やかしですみません]

681さん、営業っぽい？？そうか、条件の悪い部屋はもう値引きしているのか。

同じエリアで1年以内に１０００戸近くの供給があると思うと、買い手は
あんまりキショウブッケンって感じないよね。
でも三井の営業の人、いい人が多いから好きですよ。

麻布十番って東京、大手町、銀座、渋谷、どこに行くのにも
乗り換えなくちゃいけないのがつらい。時間はそれほどかかりませんが。
高速に挟まれていて空気もよくないし。というわけで通りすがりの者ですが、
竣工はこちらの方が遅いのに、住友より板がにぎわっていたのできてみました。
住友ってそんなにだめなんでしょうか。

[683: 匿名さん]

＞679さん　実質1割引きというのは、たとえば値段では８％しか引けないけど、オプションををつけてもらって1割引いてもらうということでしょうか。

　それでこのＭＳを賃貸にした場合、固定資産税・管理費・不動産屋への手数料などすべてを考慮して実質６％で回りますか（所得税が２０％とか仮定するなら、５％で回ったことになる）。
　新築ＭＳを最初から賃貸にする場合、スタートは何％くらいなら「そこそこの利回り」でリスクが少ないと言えるんでしょうか。

[684: 購入検討中さん]

値引きないでしょ。ここの完成は来年の６月。ということは決算年度で２期後。まあこの数売れていれば決算年度（つまり来年の４月になってから）になってからでしょうね。
まあ、市況次第でしょうけど今が底、もしくは−１０％としてもそれほど損の無い物件では（転売目的でなければ）？

[685: 匿名さん]

すんません。ちょっと説明不足だったみたいで、１割引の意味をとりちがえている方が多いので訂正しときますね。新築なんで売値を１割引といった交渉をするといった意味ではなく、住宅ローン控除分で5000万の残高に対して毎年１％を12年で600万分の税額控除のメリットという意味です。
仮に今の変動金利の水準が続けば、1.4%優遇で、年1.05%で住宅ローンを組めることになり、上記のメリットを活用すれば、金利が上がるまでは実質金利ほぼゼロで全額ローン調達も可能ってとこでしょう。大企業勤めでリストラされない自身がある方や公務員の方々にとっては、千載一遇のチャンス局面になりつつあると思いますが。あと変動金利が上がるころには景気も回復してきて含み益が発生してるとったイメージですが・・・。まっ、それは５年ぐらい先になるかもしれませんがね。

[686: 匿名さん]

なぜかわかりませんがここはお気楽な方が多いですね。

http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

＞都心の稀少物件は値崩れしていないし、中古で売りに出してもちゃんと売れてる。

稀少物件ってまさかここ含んでないですよね。となりと含めて900ぐらい部屋があって、反対隣の賃貸も含めて大量供給されるとこで、新築がたくさん売れてない物件をまさか”稀少”って言わないですよね？。

＞変動金利が上がるころには景気も回復してきて含み益が発生してる


変動金利が上がってきて、ローンが厳しくなったらマンション売れって意味？、ローン控除が使えて今の住宅ローンの低金利ということは、そこに住む人のことを前提としてるんでしょ？、大変失礼ですが、見識が低いというか、業界人の癖のように見えますよ。その上、あなたの前提だと12年たっても5000万のローンが残っているようなローン組んでる人の話ですよね。マンション売ったらローン控除してもらえないんですけど。12年たっても5000万のローンが残ってる（ローン控除が満額使える人ってことね）って7000万35年ぐらい借りるんですよね。7000万を35年で借りれる公務員とか大企業のサラリーマンって35歳で年収1700万ぐらいですか？、そんな人いるか？。せめて医者とか弁護士とかをたとえに出そうよ。なにしろあなたのたとえ説得力ないですよ。

[687: 購入検討中さん]

現在三井のマンションに住んでいて、パークコート麻布十番を購入検討中です。
気になる点として、購入後の三井不動産住宅サービスの対応の悪さ。。。
例えば、犬の無駄吠えに対する苦情に対し、”ご本人同士で解決してください。”と何も対応して頂けず。また洗濯機周りの修理に対する問い合わせに対し、いきなり輸入家電を扱う商社を紹介されたりと。。。
他の不動産会社のメンテナンスサービスはいかがなんでしょうか。

[688: 匿名さん]

三井の殿様病はそんなもんです。物腰は丁寧で紳士的だけどね。

[689: 住まいに詳しい人]

バブル物件を抱えたデベは値引きやローン減税などあの手この手で被害者をだましにかかっている。
今買うのは最悪です。３年は待って下さい。バブルは崩壊したんです。

[690: 購入検討中さん]

↑いろんなところでネガティブ書き込み

[691: 購入検討中さん]

↑デベの使いっぱ

[692: 匿名さん]

＞687さん　本当？。東コミュの方が管理はいいのかね。まっ、家でお世話なったのは小さいＭＳで住人同士のトラブルというほどのものもなかったが。規模が大きいと基本ルール以外は住人まかせなんですかね。全戸に向って、飼い犬の鳴き声にお互い注意しましょうとかいう文書も出してくれなかったの？何度頼んでもだめでしたか？

[693: 匿名さん]

ローン控除は10年間ですよ。
12年と書いてる人がいますけど。

[694: 匿名さん]

貸しても住宅ローン控除って受けられるのですか？

[695: マンコミュファンさん]

パークコート売れ残り三兄弟しててもしょうがないでしょう・・・
一番高値掴みは愛宕　愛宕♪
二番目高値は赤坂、赤坂
三番目は売れない　麻布　麻布
売れ残り３兄弟

神宮前は論外論外♪

[696: 匿名さん]

＞695さん　おもしろすぎっぃ〜〜（買えないなりに全部検討した我が家って。。。）。でも若い人はもと歌しらなくないですか？
　大手ゼネコンてこれだけ在庫を抱えても持ちこたえていられるって、いまままで　どんだけー　ため込んでいるんでしょうか。ある意味えらいっす。

[697: 匿名さん]

ゼネコンは、契約通りに、建物が出来たら引き渡してお金もらえますからね＜デベから。
たとえ、デベロッパーが売り苦しんでも・・・。

それで、払えなくて破綻したのが日本綜合地所とかじゃないのかな。

[698: 匿名さん]

>>696
レスアンカーの付けかたしらないのあなただけですよ
いろんなスレ登場がバレバレです。

[699: 匿名さん]

698さん　そうなんです。最近デビューしたてで。どうしたらいいんですか。
すごく勉強になります。あわてて買うつもりはなかったけれど、買わなくてよかったし、
ＭＲ全部見に行っていたら電話が大変だったと思うけど、皆さんのおかげで、行くべきＭＲが
前もってわかって感謝してま〜す。今後ともよろしく。

[700: 匿名さん]

設計と三井に詳しい方いたら教えてください。

広尾ガーデンヒルズの友人の家を何度か訪ねただけなんですが、
変形の間取りは住みにくそうだと思いました。
タワーで、できるだけ変形でない部屋が出るのを待っています。
東五反田のプラウドとか、浜松町のゴールドクレストには長方形に近い間取りがあったので
タワーでもできるんだと思うのですが。
三井はいつまでも待っていても長方形タイプの部屋は作らないのですか。
変な形の方にするメリットってなにかあります？よろしくお願いします。

[701: 匿名さん]

変形って言うのは各部屋の形ではなくて住戸のことですか？

寝室が五角形とか言うのは論外だけど、住戸は長方形じゃない方が、開口部が多く取れていいのでは？

ガーデンヒルズは雁行型っていうんでしたっけ？開口部を多く取るためにあえてそうしているはず。それこそ高級マンションの証ですよ。だって長方形に作る方が建築費が安いんだから

ＮＹの五番街のトランプタワーを見たことありますか？最高級タワーマンションですが、やはり雁行型になってます

そもそも長方形がいいと思う理由こそ私にはよく分からないのですが、何故でしょう。

[702: 購入検討中さん]

地震のときの安定は長方形がベスト？

[703: 匿名さん]

ベストは長方形ですね。これは前にテレビでやっていたから間違いありません。

最近の超高層の場合には、制震構造という、真ん中にコア部分を設けて、そこで揺れを吸収する形になっている事が多いので、三角形だから危険とは言えないでしょう。

ただ私は以前真四角のタワーマンションに住んでいて、東京よりも遠くで地震があった際の長周期揺れに結構悩まされましたが、長方形のタワーマンションに移ってからは、４ヶ月間全く揺れを感じた事がないので、やはり長方形は最強なのかな？と思います。

[704: 購入検討中さん]

震度どのくらいだと揺れって感じるものだろうか？

[705: 匿名さん]

なるほど、長方形ですか。

[706: 購入検討中さん]

確かに、変形だとバランス悪そう。

[707: 匿名はん]

純粋に幾何的な話なら
正方形の方が安定にきまっとる

[708: 匿名さん]

テレビで模型作ってやってみせましたよ。
地震に一番強いのは長方形。
体感的にも確かに違います。或いはこの４ヶ月、東京で全く地震がないのかしら。

[709: 匿名さん]

どっち方向に揺れるかでも変わってくる
当然短辺方向は弱くなる、
均等に加重されたほうが強度的には有利だ。

TVなど鵜呑みにせず
少しは自分の頭で考えろ

[710: 匿名さん]

ケーキの紙箱じゃあるまいし、単純に幾何学的な見地から建築を語られてもね。

[711: 地権者]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[712: 購入検討中さん]

なるほど地権者さんもいろいろ大変なかんじですね。
でも、逆に安心しました。そういうマインドは管理組合では
大切なことだと思います。
前向きに購入考えようと思います。

[713: 地権者]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[714: 購入検討中さん]

ＰＣ赤坂の板に「ＰＣ赤坂の本当の契約者なんですが、この不動産市況もあってキャンセルしようか悩んでいると書いたら見事に削除されました。削除依頼出しているの三井Ｒの方ですよね・・・ほんと信用できないです。」という書き込みがありました。やっぱりこの会社の社風に問題があるのかなと地権者さんの書き込みを見てあらためて感じました。ちょっと三井さんの物件には腰が引けてきました。

[715: 地権者]

【管理担当です。ご本人様からの依頼で投稿を削除しました。】

[716: 匿名さん]

地権者さんがはっきり地権者と名乗って掲示板に書き込むのは珍しいですね。
頑張ってください！本心からそう思います。

[717: 地権者]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[718: 匿名さん]

上の者はあまり賢くないね

[719: 購入検討中さん]

本当の地権者の人が、自分が所有するはずの物件のことを
そんな風に書き込みするか？と疑ってしまうのは私だけでしょうか。
実際にここに書き込みしても、内容は秘密！だけじゃ何の得にもならないですしね。

管理会社への不満と売主への不満は別だと思うのですが。

住友のマンションを売りたい方の書き込みですか？
そうじゃなかったら具体的に書いてもらわないと少々気に障ってしまうのですが。

[720: 匿名さん]

三井の高級物件のスレには、よく匿名を使わないサイコキャラが登場するよね。

[721: 乳巨予定]

呼びましたか

[722: サラリーマン⊃さん]

o.721 by 乳巨予定ｗ　↑

[723: 地権者]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[724: サラリーマン⊃さん]

三井麻布十番の地権者の方って、大半が安いほうの地権者塔に追い出されているじゃないですか
それで納得しているのですか・・・・？

他PC赤坂等では、地権者も本館に入れてもらっているだけでなく、本館でありながら管理費、駐車場が優遇されています。

[725: 地権者]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[726: 匿名さん]

地権者は設計前に、階数や間取りの希望を出せるし、
図面ができた後、気が変わっても、
販売前の好きな部屋と交換できるのかと思ってた。
725さんのおっしゃることが本当なら、
売りやすい部屋を残そうとしたわけね。

[727: 地権者]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[728: 匿名さん]

削除多いなぁ(笑)

[729: 地権者]

すいませんね！

[730: 匿名さん]

余計に揉めたのですね。お疲れ様です。
中層棟も分譲区画があれば言い分付いたんでしょうけどね。
あれでは完全に地権者専用ですからね。