シティハウス志村三丁目～緑彩の邸～ってどうですか？

[ご近所さん]

（仮称）志村三丁目計画についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都板橋区坂下1丁目32番3（地番）
交通：都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩5分
　　　都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩13分
間取：2LDK-4LDK
面積：56.01平米-85.45平米

[23: ご近所さん]

グラマシーの最初の発表価格は「ええっ！！」という物だったよ。
直床に変更とか、間取りを変更したわけでは無く、周辺の退職金を持っている
リタイア夫婦がターゲットだったのに、反応が無いから、価格を下げて一時取得者
へ変更して一気に売り切ったということだと思うよ。

年収３００万円は、構造改革論の話だろうけど、アメリカと同じように、
すごい金持ち、すごい貧乏人の差が開いて、一昔前の一億総中流階級
というのは崩壊したということ。
地方との格差って聞いたことあると思うけど、東京は世界最大の巨大都市で、
地方からどんどん人が流入してくる以上、土地価格が底なしに下落することは無いよ。
むしろ、郊外とは格差が広がるだろうけど、まあ板橋区のスレに書いている人だからね。

[24: 匿名さん]

グラマシーは価格下げて、あわせて見えない部分の仕様も下げたんでしょうね・・・。この物件はファミリー向けでしょうか？

[25: ご近所A]

23さん→2015年に東京都の世帯数が減少に転じるという統計予測がありましたが、もう少し後ろにずれ込んだのでしょうか？
リタイア後に、年金だけの生活だと、管理費と修繕積立金、固定資産税を払うのは厳しいですよね。。。

[26: 匿名さん]

ここは志村三丁目の駅からみて環八を超えている時点で、検討外でしょ。
あのあたりはグラマシーもそうだが工場・倉庫エリアよ。

[27: 購入検討中さん]

確かにまわりの環境がよくないですね。

[28: ご近所A]

工業地域になっているのは、このあたりが浸水区域なのと関係あるんでしょうか？引越してきてから、まだ浸水は経験してませんが、どれくらいつかっちゃうのでしょうか？

[29: 匿名さん]

100年に１度の「みぞゆう」の洪水の時。
まあ、その時は、東京の機能が停止する訳だが・・、

[30: 匿名さん]

>>28
今、用途が工業地域になっているところは坂下の低地が多いかと思いますが、ここは荒川の氾濫原で、昔は人の住まない湿地帯だったんです。広い湿地を荒川が蛇行して流れてました。
浮間公園はその蛇行した荒川の旧河道です。
その、人の住まない湿地は干拓されて水田になりました。高島平は昔は徳丸田んぼと言われた23区最大の水田地帯だったんです。
その後、高島平は公団に買収されて団地になり、その他のところは徐々に公営住宅や工場になったわけです。
だから浸水するから工業地帯だと言うのもはずれではないですね。浸水するから人が住まなくて工場になったわけですから。
でも今は治水技術が発達したので、滅多なことでは川は氾濫しませんけど。その危険性はもちろんあります。
私は工場の多いところはイヤなので（なんか足立区や江東区みたいだから）、台地にあるマンションにしました。
板橋でも台地のほうにはなかなか新築物件は出ませんが、時々ありますよ。

[31: 匿名さん]

台地にあるマンションって、崖の上のプラウド！？

[32: 匿名さん]

いくらくらいのもの？

[33: 匿名さん]

4000万後半～6000万ぐらいだったような。。。

[34: ご近所A]

30さんありがとうございます。
浸水地域であることはわかりました。でも、そうやって後からできてきた地域なだけに、古い土地よりも利便性は高いですよね。
地域の賃貸相場は3LDKで14から16万円とききましたが、最近はさらに下がっているのでしょうか？

[35: ご近所A]

今日現地を見てきました。ベランダ側たぶん南側だと思いますが、桜並木が綺麗ですね！志村公園の桜も綺麗ですが、昔ながらの緑フェンスが違うデザインならなお良しです。。。。
ベランダにシンクがあって、子どもの靴を洗うのに便利そうです。しかし、そんなに空気が悪いなら、グラマシーハウスみたいに、室内にユーティリティコーナーを作ってくれればと思いますが、室外にシンクがあるということは、きっと室内ユーティリティコーナーはないのでしょう。残念です。

[36: ご近所A]

大分出来上がってきましたね。
外壁の色はあれで決定なのでしょうか？隣のマイキャッスルと、保育園の色に合わせた色のほうがいい気がしますが。。。
今の色だと、何か暗くみえそう。。。

[37: 物件比較中さん]

販売は,いつごろになるんでしょうね?

[38: 物件比較中さん]

いつから発売になりますか?

[39: 匿名さん]

6月中旬販売開始予定らしいですね。

トピ先頭の物件URL、変わったみたい。
http://www.ch-shimura3.com/index.html

個数の割にエントランスは豪華になりそう。

[40: ご近所A]

エントランスってあのガラスばりのとこですか？

マンションの駐車場に車入れるとき、難しそうなつくりですよね。保育園の前通るから、飛び出しにドキドキしそう。でも駅前の物件だから、マンション買う人は車は手放すのかな？マンションの駐車場って、微妙な存在ですよね。下の段は10年もすれば使う人いなくなるし。。。駐車場代が管理費じゃなくて修繕積立金に組み入れられてたら、つくりなおすときにそのときの必要台数に揃えてつくりなおされるものなんでしょうか。

[41: 検討中]

購入を検討している者です。

予定価格も出てきましたが、ご意見をお聞かせください。

小生の意見としては、次のとおりです。
・強気の住友とは聞いていましたが、予想を上回る価格…ここまでの価値はありや？
・公園に面し、緑爽やかそうですが、東向きでちょっと暗い…日中でも点灯が必要？公園もちょっとうるさい？
・テラスは広くてなかなか開放感がありお洒落

基本悪くはないと思っているのですが、帯に短し襷に長しで踏み切れません。

強気な営業の態度もちょっと…

[42: 匿名さん]

ご近所さん

以前ここも検討候補にしてました。
予定価格は知らないですが、中層中住戸で坪単価どれくらいなんでしょう？

・志村周辺としては利便性良いですよね。十分住むのもありと思います。
・環八に近すぎるので、騒音と排ガスはそれなりにありそう
・前の公園の音はしますが、子供達の遊びの音だし
　あまり気にしませんでした。夜は静かになるし。
・公園の樹木が立派に育ちすぎて、日当たりを遮ってそう。
　買うなら樹木の高さを超えた階がいいな。
・まさか緑色の物件になると思ってませんでした。
　オシャレですがそこを気に入るかどうか。
・総戸数が少ないので、管理費・修繕積立金等が高くついてないか心配。

我が家は検討していた時期にこの物件のゼネコンが倒産してしまって
工事がストップし、検討から外れました。
その後工事が再開されて今に至ってると思いますが、結局途中でゼネコンかわったんでしたっけ？
人が途中から作った物を後から来て引き継ぐって色々大変そうで、
そこが不具合の原因なんかになっていないかが一番心配かな。

他にも選択肢があるなら、よく比較するのが良いと思いますよ。
公園はさんだ近くにも中古のオープンルームやってるところあったし。
(あ　オープンルーム関係者ではありません)

[43: 物件比較中さん]

現地に行く度に、駅前にそびえるビオスガーデンが神に見えます

[44: 検討中]

42さん、ありがとうございました。

坪単価は、3LDKで230万強です。
ご指摘のとおり、緑一色は好みの分かれるところでしょうね。
また、育った木も階数にによっては、日照も含め気になるかもしれません。
そして何より、ゼネコンの変更があった点は不安材料ですね。

他にも検討していますので、良く比較してみます。

[45: 匿名さん]

なんと230万ですか。

そりゃびっくりの強気ですね。

私的には色々考えても210ぐらいかなぁ・・

[46: 匿名]

我が家も　この物件を考えていていますがイマイチ購入に踏み切れません。
各部屋のドアの使用とかは気に入っているのですが・・
この物件を知ったのは５月下旬で　建物が出来ている途中の事など一切しらず、出来上がったパンフレット等を見る限りでは建物の構造・基礎もしっかりしているし・・と思っておりましたが、
42さんの話を聞き、確かに途中で　人が代わるには不安ですよね。
物件を見に行ったときは　担当者はそんなことは一言も言いませんでした（当たり前ですが・・）
前のゼネコンはどこだったのですか？

[47: 住民さんＢ]

あああ

[48: 購入検討中さん]

いくら新築とはいえビオスが180で出てるだけに、高すぎる
場所的にはあちらが圧倒的でしょう

[49: 契約済みさん]

プラウドと比べるかビオスの中古と比べるか難しい所
でも中古になった途端3割近く含み損を抱えるのも事実
板橋で5千万の中古マンションなんてそう簡単に売却できない

[50: 匿名さん]

そうですね、板橋では築10年くらいで70平米くらいの中古はよくても3500万くらいが限界です。

[51: 購入検討中さん]

本蓮沼から三丁目の築浅中古も見る必要がありそうですね
確かに170〜190がいっぱいのようです

[52: 匿名さん]

42です。
ゼネコンは結局かわってないかも。
多田建設は2008年7月に会社更生法適用を申請しているので、
その時工事が止まって整理がついた所でまた再開したのかもしれません。
私だったら工事現場の所長等が工事停止の前後で同一の人物なのか確認したい所。

当時のゼネコン名をはっきり思い出せないので、気になる方は売主に確認してみてください。

・・この10年間で３回目の会社更生法のゼネコンってのも気になりますけどね。

[53: 購入検討中さん]

環八の外は元々湿地の貧民街
やめた方が良いよ

内側でこの値段なら選び放題
金を捨てるようなものだ

[54: 匿名]

46です。
42さんありがとうございました。
参考になりました。

ビオスタワーって　同じ住友の常盤台ガーデンソサエティのことですか？
（詳しくなくて　教えてください・・）
板橋近辺で探しているので　ココも候補ですが何せ高くて・・・。

[55: 検討中]

ゼネコンは戸田建設→多田建設、でしたか？
ビオスタワーは三丁目駅の南西の高台（坂上）の高層ビッグマンションです。

ご参考になれば。

[56: 購入検討中さん]

正確にはビオスガーデン城山
三丁目駅前です

[57: 匿名さん]

いや正確にはビオスでなくヴィオスだよ

[58: 匿名]

46です。
みなさんありがとうございました。
電車から見えるマンションですね。

[59: ご近所A]

モデルルームは、3LDKではかなり狭く感じました。4LDKでルーフバルコニーつきだと素敵だけど、高くて買えません。それだったら、中古の戸建てとか買ってリフォームのがいいかなあ。

[60: 匿名さん]

環八の外側で高速の北側は昔は湿地でしたが、貧民街ではなく農村でした。
今は公団と都営の団地が多く、あとは戸建ての住宅地ですね。

[61: ご近所A]

URでも3LDKとかあるし、この物件よりも広いですよね。この強気の値段は一体。。。。
リビングは横長じゃなくて、縦長に設計すれば良かったのにね。

[62: 匿名さん]

リビングの採光や家具配置を重視する方は横長が好みでしょ。

[63: ご近所さん]

8/1のいたばし花火大会の一部提供名のアナウンスに
「住友不動産 シティハウス志村三丁目」が
出てきてました。

かえってWEBを見るとビンゴ。
http://itabashihanabi.jp/link/link.htm

販売促進費の一部が花火になってたんですね。

[64: 物件比較中さん]

一応物件からも廊下に出れば見えなくはない、上層階の北側の窓があるタイプなら
部屋から見られるかも？
っていうのが売りになるんでしょうか。

比較的近隣の方からの引き合いが多いみたいですし、
宣伝効果を狙うなら良かったのかもしれませんね。

多田建設の債務整理の間の1ヶ月の工事中断が躯体(鉄骨やコンクリ)にどういう
影響をもたらしたのか見極められるなら見極めたいところです。

[65: 物件比較中さん]

販売開始時期が延長されましたが、何ででしょうか？
お分かりになる方、教えてください。

[66: 物件比較中さん]

すいません。「延期」でした。

[67: 購入検討中さん]

あまりにも人気が無いからでしょう
この場所でこの価格ありえない

住友が焦って土地を買い漁った失敗作の一つ

[68: 物件比較中さん]

何度も何度も延期されてますね
どう考えたらいいのやら

[69: 物件比較中さん]

公園の前で駅から近いというだけ、東向きでこの価格はやっぱり高すぎでしょうか。周辺は
サミットのビルだけでほかにビデオショップとかレストランとか目ぼしい商業施設が少ない
のが不人気の原因でしょうか？先日近くのドラッグストアが閉店していました・・・。
検討中でしたがこれだけ延期されると意欲が薄れます。

[70: 物件比較中さん]

やっぱり高いですよね。
強気の住友ですから、値下げはしないんでしょうね！？

常盤台ガーデンも１、２年掛かっても売り切ります、って言ってましたし。

もう少し選択肢がほしいです。

[71: 物件比較中さん]

ヴィオスガーデン住民だが、この価格の物件は将来売る時に相当苦労するよ。
まず板橋では非常に少ない価格帯だから。
都心とは全く購入層はちがいます。

[72: 地元]

そもそもここは住所が坂下｡

昔よりかはよくなったけどイメージはよくありません。

適正価格は坪150〜160でしょう｡

常盤平だって値下げしなきゃ一生売れないよ。