シティハウス志村三丁目～緑彩の邸～ってどうですか？

[ご近所さん]

（仮称）志村三丁目計画についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都板橋区坂下1丁目32番3（地番）
交通：都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩5分
　　　都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩13分
間取：2LDK-4LDK
面積：56.01平米-85.45平米

[23: ご近所さん]

グラマシーの最初の発表価格は「ええっ！！」という物だったよ。
直床に変更とか、間取りを変更したわけでは無く、周辺の退職金を持っている
リタイア夫婦がターゲットだったのに、反応が無いから、価格を下げて一時取得者
へ変更して一気に売り切ったということだと思うよ。

年収３００万円は、構造改革論の話だろうけど、アメリカと同じように、
すごい金持ち、すごい貧乏人の差が開いて、一昔前の一億総中流階級
というのは崩壊したということ。
地方との格差って聞いたことあると思うけど、東京は世界最大の巨大都市で、
地方からどんどん人が流入してくる以上、土地価格が底なしに下落することは無いよ。
むしろ、郊外とは格差が広がるだろうけど、まあ板橋区のスレに書いている人だからね。

[24: 匿名さん]

グラマシーは価格下げて、あわせて見えない部分の仕様も下げたんでしょうね・・・。この物件はファミリー向けでしょうか？

[25: ご近所A]

23さん→2015年に東京都の世帯数が減少に転じるという統計予測がありましたが、もう少し後ろにずれ込んだのでしょうか？
リタイア後に、年金だけの生活だと、管理費と修繕積立金、固定資産税を払うのは厳しいですよね。。。

[26: 匿名さん]

ここは志村三丁目の駅からみて環八を超えている時点で、検討外でしょ。
あのあたりはグラマシーもそうだが工場・倉庫エリアよ。

[27: 購入検討中さん]

確かにまわりの環境がよくないですね。

[28: ご近所A]

工業地域になっているのは、このあたりが浸水区域なのと関係あるんでしょうか？引越してきてから、まだ浸水は経験してませんが、どれくらいつかっちゃうのでしょうか？

[29: 匿名さん]

100年に１度の「みぞゆう」の洪水の時。
まあ、その時は、東京の機能が停止する訳だが・・、

[30: 匿名さん]

>>28
今、用途が工業地域になっているところは坂下の低地が多いかと思いますが、ここは荒川の氾濫原で、昔は人の住まない湿地帯だったんです。広い湿地を荒川が蛇行して流れてました。
浮間公園はその蛇行した荒川の旧河道です。
その、人の住まない湿地は干拓されて水田になりました。高島平は昔は徳丸田んぼと言われた23区最大の水田地帯だったんです。
その後、高島平は公団に買収されて団地になり、その他のところは徐々に公営住宅や工場になったわけです。
だから浸水するから工業地帯だと言うのもはずれではないですね。浸水するから人が住まなくて工場になったわけですから。
でも今は治水技術が発達したので、滅多なことでは川は氾濫しませんけど。その危険性はもちろんあります。
私は工場の多いところはイヤなので（なんか足立区や江東区みたいだから）、台地にあるマンションにしました。
板橋でも台地のほうにはなかなか新築物件は出ませんが、時々ありますよ。

[31: 匿名さん]

台地にあるマンションって、崖の上のプラウド！？

[32: 匿名さん]

いくらくらいのもの？

[33: 匿名さん]

4000万後半～6000万ぐらいだったような。。。

[34: ご近所A]

30さんありがとうございます。
浸水地域であることはわかりました。でも、そうやって後からできてきた地域なだけに、古い土地よりも利便性は高いですよね。
地域の賃貸相場は3LDKで14から16万円とききましたが、最近はさらに下がっているのでしょうか？

[35: ご近所A]

今日現地を見てきました。ベランダ側たぶん南側だと思いますが、桜並木が綺麗ですね！志村公園の桜も綺麗ですが、昔ながらの緑フェンスが違うデザインならなお良しです。。。。
ベランダにシンクがあって、子どもの靴を洗うのに便利そうです。しかし、そんなに空気が悪いなら、グラマシーハウスみたいに、室内にユーティリティコーナーを作ってくれればと思いますが、室外にシンクがあるということは、きっと室内ユーティリティコーナーはないのでしょう。残念です。

[36: ご近所A]

大分出来上がってきましたね。
外壁の色はあれで決定なのでしょうか？隣のマイキャッスルと、保育園の色に合わせた色のほうがいい気がしますが。。。
今の色だと、何か暗くみえそう。。。

[37: 物件比較中さん]

販売は,いつごろになるんでしょうね?

[38: 物件比較中さん]

いつから発売になりますか?

[39: 匿名さん]

6月中旬販売開始予定らしいですね。

トピ先頭の物件URL、変わったみたい。
http://www.ch-shimura3.com/index.html

個数の割にエントランスは豪華になりそう。

[40: ご近所A]

エントランスってあのガラスばりのとこですか？

マンションの駐車場に車入れるとき、難しそうなつくりですよね。保育園の前通るから、飛び出しにドキドキしそう。でも駅前の物件だから、マンション買う人は車は手放すのかな？マンションの駐車場って、微妙な存在ですよね。下の段は10年もすれば使う人いなくなるし。。。駐車場代が管理費じゃなくて修繕積立金に組み入れられてたら、つくりなおすときにそのときの必要台数に揃えてつくりなおされるものなんでしょうか。

[41: 検討中]

購入を検討している者です。

予定価格も出てきましたが、ご意見をお聞かせください。

小生の意見としては、次のとおりです。
・強気の住友とは聞いていましたが、予想を上回る価格…ここまでの価値はありや？
・公園に面し、緑爽やかそうですが、東向きでちょっと暗い…日中でも点灯が必要？公園もちょっとうるさい？
・テラスは広くてなかなか開放感がありお洒落

基本悪くはないと思っているのですが、帯に短し襷に長しで踏み切れません。

強気な営業の態度もちょっと…

[42: 匿名さん]

ご近所さん

以前ここも検討候補にしてました。
予定価格は知らないですが、中層中住戸で坪単価どれくらいなんでしょう？

・志村周辺としては利便性良いですよね。十分住むのもありと思います。
・環八に近すぎるので、騒音と排ガスはそれなりにありそう
・前の公園の音はしますが、子供達の遊びの音だし
　あまり気にしませんでした。夜は静かになるし。
・公園の樹木が立派に育ちすぎて、日当たりを遮ってそう。
　買うなら樹木の高さを超えた階がいいな。
・まさか緑色の物件になると思ってませんでした。
　オシャレですがそこを気に入るかどうか。
・総戸数が少ないので、管理費・修繕積立金等が高くついてないか心配。

我が家は検討していた時期にこの物件のゼネコンが倒産してしまって
工事がストップし、検討から外れました。
その後工事が再開されて今に至ってると思いますが、結局途中でゼネコンかわったんでしたっけ？
人が途中から作った物を後から来て引き継ぐって色々大変そうで、
そこが不具合の原因なんかになっていないかが一番心配かな。

他にも選択肢があるなら、よく比較するのが良いと思いますよ。
公園はさんだ近くにも中古のオープンルームやってるところあったし。
(あ　オープンルーム関係者ではありません)

[43: 物件比較中さん]

現地に行く度に、駅前にそびえるビオスガーデンが神に見えます

[44: 検討中]

42さん、ありがとうございました。

坪単価は、3LDKで230万強です。
ご指摘のとおり、緑一色は好みの分かれるところでしょうね。
また、育った木も階数にによっては、日照も含め気になるかもしれません。
そして何より、ゼネコンの変更があった点は不安材料ですね。

他にも検討していますので、良く比較してみます。

[45: 匿名さん]

なんと230万ですか。

そりゃびっくりの強気ですね。

私的には色々考えても210ぐらいかなぁ・・

[46: 匿名]

我が家も　この物件を考えていていますがイマイチ購入に踏み切れません。
各部屋のドアの使用とかは気に入っているのですが・・
この物件を知ったのは５月下旬で　建物が出来ている途中の事など一切しらず、出来上がったパンフレット等を見る限りでは建物の構造・基礎もしっかりしているし・・と思っておりましたが、
42さんの話を聞き、確かに途中で　人が代わるには不安ですよね。
物件を見に行ったときは　担当者はそんなことは一言も言いませんでした（当たり前ですが・・）
前のゼネコンはどこだったのですか？

[47: 住民さんＢ]

あああ

[48: 購入検討中さん]

いくら新築とはいえビオスが180で出てるだけに、高すぎる
場所的にはあちらが圧倒的でしょう

[49: 契約済みさん]

プラウドと比べるかビオスの中古と比べるか難しい所
でも中古になった途端3割近く含み損を抱えるのも事実
板橋で5千万の中古マンションなんてそう簡単に売却できない

[50: 匿名さん]

そうですね、板橋では築10年くらいで70平米くらいの中古はよくても3500万くらいが限界です。

[51: 購入検討中さん]

本蓮沼から三丁目の築浅中古も見る必要がありそうですね
確かに170〜190がいっぱいのようです

[52: 匿名さん]

42です。
ゼネコンは結局かわってないかも。
多田建設は2008年7月に会社更生法適用を申請しているので、
その時工事が止まって整理がついた所でまた再開したのかもしれません。
私だったら工事現場の所長等が工事停止の前後で同一の人物なのか確認したい所。

当時のゼネコン名をはっきり思い出せないので、気になる方は売主に確認してみてください。

・・この10年間で３回目の会社更生法のゼネコンってのも気になりますけどね。

[53: 購入検討中さん]

環八の外は元々湿地の貧民街
やめた方が良いよ

内側でこの値段なら選び放題
金を捨てるようなものだ

[54: 匿名]

46です。
42さんありがとうございました。
参考になりました。

ビオスタワーって　同じ住友の常盤台ガーデンソサエティのことですか？
（詳しくなくて　教えてください・・）
板橋近辺で探しているので　ココも候補ですが何せ高くて・・・。

[55: 検討中]

ゼネコンは戸田建設→多田建設、でしたか？
ビオスタワーは三丁目駅の南西の高台（坂上）の高層ビッグマンションです。

ご参考になれば。

[56: 購入検討中さん]

正確にはビオスガーデン城山
三丁目駅前です

[57: 匿名さん]

いや正確にはビオスでなくヴィオスだよ

[58: 匿名]

46です。
みなさんありがとうございました。
電車から見えるマンションですね。

[59: ご近所A]

モデルルームは、3LDKではかなり狭く感じました。4LDKでルーフバルコニーつきだと素敵だけど、高くて買えません。それだったら、中古の戸建てとか買ってリフォームのがいいかなあ。

[60: 匿名さん]

環八の外側で高速の北側は昔は湿地でしたが、貧民街ではなく農村でした。
今は公団と都営の団地が多く、あとは戸建ての住宅地ですね。

[61: ご近所A]

URでも3LDKとかあるし、この物件よりも広いですよね。この強気の値段は一体。。。。
リビングは横長じゃなくて、縦長に設計すれば良かったのにね。

[62: 匿名さん]

リビングの採光や家具配置を重視する方は横長が好みでしょ。

[63: ご近所さん]

8/1のいたばし花火大会の一部提供名のアナウンスに
「住友不動産 シティハウス志村三丁目」が
出てきてました。

かえってWEBを見るとビンゴ。
http://itabashihanabi.jp/link/link.htm

販売促進費の一部が花火になってたんですね。

[64: 物件比較中さん]

一応物件からも廊下に出れば見えなくはない、上層階の北側の窓があるタイプなら
部屋から見られるかも？
っていうのが売りになるんでしょうか。

比較的近隣の方からの引き合いが多いみたいですし、
宣伝効果を狙うなら良かったのかもしれませんね。

多田建設の債務整理の間の1ヶ月の工事中断が躯体(鉄骨やコンクリ)にどういう
影響をもたらしたのか見極められるなら見極めたいところです。

[65: 物件比較中さん]

販売開始時期が延長されましたが、何ででしょうか？
お分かりになる方、教えてください。

[66: 物件比較中さん]

すいません。「延期」でした。

[67: 購入検討中さん]

あまりにも人気が無いからでしょう
この場所でこの価格ありえない

住友が焦って土地を買い漁った失敗作の一つ

[68: 物件比較中さん]

何度も何度も延期されてますね
どう考えたらいいのやら

[69: 物件比較中さん]

公園の前で駅から近いというだけ、東向きでこの価格はやっぱり高すぎでしょうか。周辺は
サミットのビルだけでほかにビデオショップとかレストランとか目ぼしい商業施設が少ない
のが不人気の原因でしょうか？先日近くのドラッグストアが閉店していました・・・。
検討中でしたがこれだけ延期されると意欲が薄れます。

[70: 物件比較中さん]

やっぱり高いですよね。
強気の住友ですから、値下げはしないんでしょうね！？

常盤台ガーデンも１、２年掛かっても売り切ります、って言ってましたし。

もう少し選択肢がほしいです。

[71: 物件比較中さん]

ヴィオスガーデン住民だが、この価格の物件は将来売る時に相当苦労するよ。
まず板橋では非常に少ない価格帯だから。
都心とは全く購入層はちがいます。

[72: 地元]

そもそもここは住所が坂下｡

昔よりかはよくなったけどイメージはよくありません。

適正価格は坪150〜160でしょう｡

常盤平だって値下げしなきゃ一生売れないよ。

[73: 匿名]

延期って　具体的な日程は決まっているのでしょうか？

[74: 購入検討中さん]

なかなか売れない場合そこの管理費や修繕積立金はどうなるのでしょうか？
購入済みの人に上乗せされるということでしょうか？

[75: 物件比較中さん]

ここの住所は物件概要で東京都板橋区坂下一丁目32番3となっていますが、
地図で確認すると少し違うような気がするのですが・・・？　単なる間違い？

[76: 匿名さん]

そのままをGoogleMAPで調べるとお客様専用駐車場の真正面になるね。

[77: 匿名さん]

>なかなか売れない場合そこの管理費や修繕積立金はどうなるのでしょうか？
>購入済みの人に上乗せされるということでしょうか？

売れ残り物件の所有者がデベなので普通はデベ持ち。
でも、一年間だけとかの条件がある場合があったり
直接管理費・修繕積立金じゃないけどそれらに充当されるはずの
駐車場代が売れ残りの分予算案想定利用率を大きく下回って
マンションの予算が大赤字スタートになることもある。＞やっぱり住民にツケがまわる
駐車場代もデベが払う場合もあるみたい。
これら全てケースバイケース。

重要事項説明書には書いてあるっけ。
それらを見せてもらったりデベに直接聞かないと実際のところはわからない。

[78: ご近所A]

マンションって、管理費とか修繕積み立て金とか払う人がいなくなると怖いんですね！それって、新築に限らない話ですよね。
買う人の人柄もちゃんと見て売ってますと某デベの営業マンが言っていましたが、そういうのも大事なんですねえ。
このあたりの中古の3LDKは、今2200万円から売りに出ているから、やっぱり一気に半値近くなると思うと、ちょっと考えちゃいますね。。。。

[79: 物件比較中さん]

東京都板橋区坂下一丁目32番3って何度確認してももっと北側の
日野自動車の敷地だと思うんですが・・・

[80: ご近所A]

近くにマンション用の更地がありますが、そっちの住所と間違えたのかな？
住所をなおす気力もないのかも。

[81: 匿名さん]

あれは（地番）だから登記上の表現。
住居表示（郵便物が配達される住所）とちがっててもおかしくない。
地番としてなら正しいのかは知らないけど。

[82: 物件比較中さん]

なかなか前向きな意見が聞けませんね。残念です。
緑の中に緑と白の外観、広いテラス、とお洒落な物件だと思うのですが。
でも、東向きでちょっと暗いですかね？価格も考えると･･･悩ましい！
今日から先着受付ですが、行かれた方、前向きなご意見を！

[83: 匿名さん]

坂上のﾌﾟﾗｳﾄﾞは引渡し前に完売していたようですが、坂上と坂下ってそんなに違うもなんでしょうか？？？

[85: ご近所A]

坂下だと、大雨のときに、浸水被害とかあるみたいですね。今までには経験してませんが。。。三年前くらいに小さな浸水があったみたいです。
坂下は、工場エリアなので、お洒落な感じからは、ちょっと程遠いです。
子沢山や祖父母同居家族も意外に多いので、DINKS向けマンションは売れにくいかもですね。戸建の方が売れるかも？

[86: 物件比較中さん]

やっぱり悩ましいご意見ですね。
前向きに検討中の方、是非プラスポイントをお聞かせください。

[87: 購入検討中さん]

予約された方、決め手を教えてください。

[88: ご近所A]

坂上は、温泉とか、ちょっとおしゃれなお店とかもあるし、DINKS的なお洒落さを求めるなら、坂上の方がいいかも？
でも子ども生まれたら、温泉とかお洒落なお店には行けないし、ファミリーには坂下がいいかなあという気がします。

[89: 購入検討中さん]

個人差はあると思いますが、
我が家はここをプラスと考えるところは
①　広いバルコニー
②　各部屋の扉の材質が良かった（他の住友物件より良いものを使用していると営業の方もおっしゃっていました）
③　バルコニーに面している窓が全面窓なので開放感がある。（住友さんの特許らしいです）
④　設計評価を取得している。
⑤　住友　財閥系なのでつぶれる心配がない。
⑥　三田線は　他より朝の通勤が空いていて楽。

などですかね。

[90: ご近所A]

三田線は、8時台なら結構すいてて運が良ければ座れますね。

[91: 購入検討中さん]

ポジティヴな意見ありがとうごあいました。
広いバルコニーと開放感は魅力ですよね。
東向きで午後が暗いことと価格がネックなんですが、前向きに検討してみます。
予約された方もご意見をお願いします。

[92: 匿名さん]

志村３丁目は物価が安く住みやすいですよ。
私もこの辺りに１年程前に世田谷から越してきましたがその物価の安さに驚いてしまいました。

[93: 匿名さん]

南西向きとかがりそうだったけど。

[94: ご近所A]

駐車場代も世田谷より一万円くらい安いですね。
でも車がないと、つまんない感じ。生活をする地域ですね。
だから、ファミリー向きの地域では？

[95: 不動産購入勉強中さん]

板橋区で家を購入しようと色々な物件の比較検討中ですが、住友さんって高いんですね、ほんと。
前野町のガーデンソサエティも高いし。
駅ちかいと言っても所詮志村なのになんでこんな高いの？？

[96: ご近所A]

今建っている物件は、資材と土地が高い時に仕入れた物件だからでしょうか。あと二三年は、狭くて高いのしか出ないから、今買った方がいいですよと2008年に、とあるマンションの販売担当者に言われました。。。
確かに今出てるのは狭いのばっかりですね！
でも住友は、つくりがしっかりしてそうです。だから余計に高いのでは？

[97: 匿名さん]

なるほど！納得！
ガーデンソサエティなんてまさにソレですよね。
あと２、３年同じだったら、低金利の今かったほうがいいですよねー

[98: 匿名さん]

ガーデンソサエティも志村プラウドもここも、板橋なのに高すぎ・・・。この辺りで最近でたマンションで適正価格だったのは志村三丁目のライオンズぐらいでは。どれも土地・材料が高騰している際に建てた物件だからね～。
ただ二～三年待ってといってもその間家賃を払っていくことをかんがえると・・・。
やはり２００３年頃建てた中古物件が狙いでしょうか？？？

[99: ご近所A]

今買うなら中古でしょうか。このあたりは10年以内の3LDKなら2500万円、4LDK戸建てなら3500万円が底値のようです。中古は定価ってないし、まだ下がりつつある。我が家はまだ検討中なので、あと二三年は待とうかなと思ってますが。戸建て賃貸が今ブームらしいので、板橋にもできないかなあ、と思ってます。
2015年に東京の人口が減少に転じるらしいですよ。待てるならそこまで待てば相当値崩れしそうですが。子どもは大きくなるし、困りますよね！

[100: yoshitomokotaro111]

シティハウス志村三丁目のマンション
6000万円以上もする部屋もあるようですが、
買っても将来売却できるのでしょうか？
子供にとっての環境はどうなんでしょう？
このあたり空気はやはり汚いのでしょうか？
わかりましたら教えて下さい。

[101: 匿名さん]

シティハウス志村三丁目のマンション
6000万円以上もする部屋もあるようですが、
買っても将来売却できるのでしょうか?
⇒間取りにもようでしょうが、6000万以上だと４LDKあると思いますが、
それでも５年たって４０００万～４５００万ぐらいに目減りするのでは・・・


子供にとっての環境はどうなんでしょう？
⇒板橋ですから公立はきついのでは・・・


このあたり空気はやはり汚いのでしょうか？
⇒首都高、１７号沿いではないのでまだ良いと思います。都内はこんなものでしょ。

[102: 匿名さん]

いったい板橋の公立の何が悪いのか…

[103: 匿名さん]

板橋区の公立（特に志村のあたり）はいい感じなのでしょうか？

[104: yoshitomokotaro111]

No.101さん

ありがとうございます。
マンション買うのは難しいですね。

[105: ご近所A]

新築4LDKマンションの相場が4500万円の地域です。

[106: ご近所A]

小学校は、公立に悪いイメージはないです。
でも、中学校受験する子は少ないそうです。
緑小学校は異色で、ほとんどの子が受験するらしいです。

[107: マンション投資家さん]

緑小、ってサンシティの中の小学校だっけ？
あそこは異質よね

[109: 購入検討中さん]

販売開始してかなり経ちますが、動きが見ないですね。
契約済の方、購入予定の方、決め手を教えてください。

よろしくお願いします。

[110: 物件比較中さん]

もう、入居が始まってるようですよ。
公園から見たら洗濯物が干されてましたし、
引越車が止まってました。

[111: 匿名さん]

高すぎるという意見が大勢ですが、買い手は付くもんなんですね！？

[112: 匿名さん]

どれくらい空いているんですかね？

[113: 匿名さん]

っていうか、どの位売れたのでしょうか？

[114: 比較中]

ポツリポツリですが売れてるみたいですね

まぁこの価格帯だから一気に売れるのは難しいんじゃないですかね

共働きの夫婦とか良いですよねきっと

[115: 匿名さん]

高すぎるという意見が多いですが、売れているみたいですね。
建物は良いと思うのですが、
「工業地域」であり「浸水地域」だと思うのですが、
購入された方、検討されている方は、このあたりをどう判断される
のでしょうか？

書き込みにも3年前に浸水とありますが・・・

[116: 匿名さん]

工業地域ですが、最近は工場跡地にマンションがどんどん建っています。
駅も近くスーパーも近所にあるので凄い便利だと思います。
ちなみにこの辺りまでは浸水しないのでは・・・。

[117: ご近所さん]

>>115
購入も検討もしてない通りすがりですが。
その浸水はだいぶ離れた高島平通り近くのラーメン屋近辺が床下浸水したとかで、
地形的につながっているのでまとめてエリア指定されてるとかだったような。
実際に問題になるほどの浸水ってそうそう起きないんじゃないかなぁ
自分だったら念のため、1Fを避ける。あとマンション自体が加入する保険で
水害時の保障がどうなるか見ておくかな。

「工業地域」といいつつ現在物件周囲はマンションと公園に囲まれてる訳で。
両方ともホイホイ変化する物じゃないし実質的な環境は現在見えてる
ものからそんな急には変らなさそう。
環八の音や排ガスがどの程度なのかを考えておけばいいんじゃないかな。

やっぱネックは価格だと思う。

[118: 匿名はん]

うん、志村のくせに確かに高すぎる。

[119: 匿名さん]

沿線のリビオタワー板橋なんて坪２８０万円だよ。
こっちは住友だし、そんなに高くないと思うけど。

[120: 匿名さん]

リビオも正直高いですね。
そこと比べても～、って感じがしますが、住友なら高くないという点をご教示ください。
よろしくお願いします。

[121: 匿名さん]

志村三丁目駅から徒歩8分のグラマシー(大京＆長谷工)って坪180-190万くらいじゃ
なかったっけ？
ここは徒歩5分で住不だけど、どうだろ。
坪215万-230万ってのには違和感あるな。

[122: 検討中]

確かに平均的な所得層高い。

だから平均より高い方向けなんでしょうね

平均的な所得の人たち同士の共働きの方々だったら十分手が届きますよね!

うちは１馬力なんであきらめましたが、あの広いバルコニーと目の前の景色はかなり惹かれました。残念です。