Brillia(ブリリア)日本橋茅場町ってどうですか？

[不動産購入勉強中さん]

Brillia(ブリリア)日本橋茅場町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都中央区日本橋茅場町3丁目7-5外（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩2分 （A4出口）
　　　東京メトロ日比谷線 「茅場町」駅 徒歩3分 （1番出口）
　　　東京メトロ東西線 「茅場町」駅 徒歩3分 （1番出口）
価格：未定
間取：STUDIO(1K)-2LDK
面積：24平米-66.37平米
施工：東急建設
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

[62: 購入検討中さん]

この間、この物件見に行きました。
上層階はこの周辺じゃ考えられないほど前が抜けていました。
予定価格も実際に見直しされたらしいですよ。
私が行ったときにはもう見直された後でしたが…
見直しされる前の価格ってどんな感じだったんですか？

[63: 匿名さん]

>>61

5-6階以上は抜けてると思います。

[64: 購入検討中さん]

この物件、分譲と非分譲に分けられていますね。
販売時から、賃貸と分譲にしちゃってる物件って、
なんか問題あるのでしょうか？
管理費と修繕費がちょっと高めに思えるんですが、
将来の修繕費の上がり具合も心配ですし。。。
管理組合の役員とかになる確率も高そうだし、悩みます。
検討中のかた、この辺のとこどうお考えですか？

[65: ご近所さん]

>この物件、分譲と非分譲に分けられていますね。
>販売時から、賃貸と分譲にしちゃってる物件って、
>なんか問題あるのでしょうか？

地権者がとる部屋がある等価交換マンションでしょ。
マンションの事業形態としては普通のかたち。何も問題はありません・・
ただ地権者の部屋は賃貸に出される部屋も多いでしょうから、借りて住む人は一定の割合でいるでしょうね。
このエリアに限らず都心のコンパクトマンションではこれも普通のことです。

>管理費と修繕費がちょっと高めに思えるんですが、
>将来の修繕費の上がり具合も心配ですし。。。

いくらなんですか？㎡あたり３００円前後なら「普通」です。。
修繕費の上がり方は、営業に長期修繕計画を出させれば３０年後くらいまでの計画は
説明きけると思いますよ。マンションの修繕費は、将来かかる修繕費をマンション所有者で
アタマ割にしているだけです。デベロッパーがそこで利益をだしているわけじゃありません。
修繕費は管理組合名義の銀行口座に積み立てられる管理組合の「貯金」みたいなもんですので・・
むしろ安すぎる物件のほうに注意したほうがよいですよ。

>管理組合の役員とかになる確率も高そうだし、悩みます。
>検討中のかた、この辺のとこどうお考えですか？

８０戸もあるんだからそんなに何度も役員の順番回ってこないでしょう（笑）
要するに問題は価格ですね・・・
茅場町・八丁堀＝便利だが何もないところ、なので平均坪３００万以上なら今の市況を考えたら
高いと思います。開発余地はたくさんあるエリアですから今後出てくる物件はもっと安くなるでしょうしね。
銀座・築地・人形町ならまだしもですが。

[66: 購入検討中さん]

詳細なアドバイスありがとうございます。
そうですね。
坪３００万以上はちょっと高いと思っておりました。
しかし、ご近所さんも強気のようで、
中古価格もなかなかなものですよ。
仲介手数料やローン金利、はたまたリホーム代を考えると、
新築と変わらなかったりします。

さて、管理費ですが、月島の同じ規模の新築物件は、
平米あたり２００円でしかもインターネットとＣＡＴＶ込でした。
こちらは、インターネット別で平米４００円なんで、やはり高いかと。
修繕費積立も１００円ばかりたかいですね。

開発余地はたくさんあるエリアってことで、
待った方がよいのですかねぇ。

[67: 物件比較中さん]

>>66
近隣の中古は売り出し価格も成約価格も随分落ちていますよ。(分譲時のデベに問題がある会社が多いからかもしれませんが。)
ここがさすがに坪300以上なら高いでしょう。
この辺は都内通勤の楽さは大きいのですが、生活利便性が低いですよね。
その点、>>65で書かれているように人形町はいいと思います。
大手デベというだけでこの価格では、さすがに検討する気がなくなります。

[68: 不動産購入勉強中さん]

エレベーターは８０戸超で一基しかない割りに、管理費は高いなぁと思いました。
管理費の内訳明細を教えてほしいと営業の人に聞いてみたのですが、内廊下なので。。とか良くわからないお返事しかいただけず（これは担当営業マンの資質によるのでしょうか？）ちょっと納得がいってません。
それ以前に、価格見直し後でなお坪単価３００万超なので積極的に検討できる範囲にないんですけどね。

[69: 物件比較中さん]

修繕費については営業さんに確認しました。
30年間の計画で上昇額を極力おさえる為に当初の負担が
高くなっているとの事です。将来的な負担があまり変わらないのは
魅力に感じましたが・・

管理費は機械式駐車場の影響もあるとの事ですよ。

[70: 申込予定さん]

価格見直し後も若干は高いと思いましたが
私の検討していた54㎡のタイプはかなり見直しされていました。
上層階の眺望はこのエリアで希少だと思いますので
5月30日に正式価格が発表されるということで
登録しに行こうと思います。
しかもローン控除が使えるのが決め手になりました。

[71: 社宅住まいさん]

>>65

坪単価の感覚がつかめないのですが、このあたりで300万円を超える物件ってそんなに高いのですか？
近くに住んでいるのですが、以前売られていた物件と比べると、販売価格は大分落ち着いているような気がします。
単純に販売価格を坪で割った価格が坪単価（合っていると思いますが）なら270万円くらいの部屋もたくさんありますよね。平均した坪単価ってあんまり意味が無いと思うのですがどうなのでしょう。部屋の条件と販売価格のバランスが合えば購入に値する物件だとは思います。ただ、上のほうの部屋は高い印象しかないですが。
300万円を超える物件が検討できないのは、相場感からですか？それともモノが価格に見合っていないからですか？

[72: 社宅住まいさん]

71です。
アンカーミスです
>>68　さんへの質問でした…失礼

[73: ご近所さん]

>>66

65です。㎡４００円は少々高いですがまあ許容範囲でしょうか。各部屋の面積狭いですしね。

この物件のHPで東京駅徒歩圏を謳っていますが逆に言うとそれしかウリがない場所です。銀座からも日本橋からも中途半端に距離があって、、、個人的には築地・人形町＞八丁堀・新富町・蠣殻町＞茅場町・新川・・・というイメージです、この辺のマンションを格付けすると。好き好きはありますけどね。

この物件は「茅場町・新川」グループの中では上位だと思いますが、「希少立地」とまで言えるかどうかは微妙です。この駅距離で南側の開放感が保証されているなら平均坪３００オーバーもありですが・・・

・・・とこう書いていて少々矛盾しちゃいますけど、場所柄、所得の高い賃貸住まいの方が多く住んでいるエリアですから、エリア的に希少な２ＬＤＫの間取りは多少高くても売れると思います。１ＬＤＫ・１Ｒや条件が悪い２ＬＤＫはけっこうな期間残るでしょうね。

[74: 匿名さん]

清澄のタワーが坪２７０以上だと聞いたんですが
エリア的にこの立地で坪３００だと高くはないんじゃないですか？
完成済みだし東京建物も売れる価格にしてると思いますが…

[75: 不動産購入勉強中さん]

68です。

＠270万は低層階の目の前ビルでふさがれてるお部屋あたりだったように記憶しています。
仕様がどうにも安っぽい賃貸物件みたいな印象なので、＠300万は高いなぁと感じたのですが、場所柄と上層階はなんとか眺望を確保しているというとこで妥当な値付けなのでしょうか？

[76: 周辺住民さん]

周辺に住んでいる者ですがこの周辺の住宅は利便性が飛びぬけて良く
場所柄も良いですが日照・眺望は望めない場所です。
ですが興味本位でこのマンションのモデルルームを見に行った時
３階の2LDKでも日当たりはすごく良かったです。
また上層階があれだけ望めるのもこの周辺のマンションじゃ考えられないし
あの価格だったらすぐ売れるんじゃないですか。
私は買いたいですが買えないので買える人がうらやましいですが…

[77: ご近所さん]

>>74

清澄白河はタワーなので比較先として妥当かは？？？

この辺のシングル・ＤＩＮＫＳ向けマンションとしては、
去年～一昨年の分譲で、

ブラディア日本橋水天宮・・・坪２８０くらい
リビオ日本橋人形町・・・坪３２０くらい
ベリスタ日本橋小伝馬町・・・坪３１０くらい
ライオンズ築地リバーノート・・・坪３５０くらい
コスモグラシア人形町・・・坪２３０くらい

コスモグラシア以外はいわゆるリーマンショック前でまだ市況が良かったころの販売です。

[78: 物件比較中さん]

交通利便性は悪くないが、生活利便性は低い。
もう少し安かったら検討したいところですが、さすがに高すぎですね。
たぶん、土地が高かったタイミングのものなのかな・・・。

[79: 物件比較中さん]

先週末見学に行きました。
仕様について、確かにわかりやすい良さ(エアコン・食洗器付き等）は
有りませんでしたが、全体的なセンス(内廊下の仕上がり・建具・フローリング等)は
さすがブリリアだと思いました。

仕様が多少悪くても立地とブリリアの看板で、早々に売れるのでは？
と感じました。

[80: ご近所さん]

>>78

土地も建築資材費もピークのころの物件じゃないですか？
いま土地を買って建てるならたぶんこの値段にはならない。

ここに「唯一性」や「希少性」を求める方、
あとはいま買う必然性がある方が買うのじゃないですか。

[81: 地元不動産業者さん]

コスモグラシアは賃貸予定だった物件ですよね？
売主さんの事情で急遽は分譲にしたとか・・

このエリアの新築で坪300きるならかなりお買い得でしょう。
ブリリアブランドで坪310前後ってとこですかね？