パークハウス文京関口について教えてください

[購入検討中さん]

パークハウス文京関口についての情報を希望しています。
山手線内で交通の便が良さそうなので少し気になっております。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都文京区関口1丁目558番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩2分 （2番出口）
　　　東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩9分 （2番出口）
価格：未定
間取：1DK-3LDK
面積：40.67平米-74.9平米
売主：三菱地所
施工会社：東亜建設工業
管理会社：三菱地所リアルエステートサービス

[227: 匿名]

こちらに住みたいけど、まだ残っているんですかね？
このあたりで今後、ファミリー向けの新築マンションができる計画はないんでしょうか？

[228: 契約済みさん]

ある程度の広さがある部屋は売れてしまっているみたいですね。
待ってればそのうち出るとは思いますが、今のところファミリー向けの新築マンション計画はないと思います。
需要はあると思うんですけどね。あとは中古でいい物件を探せば見つかるのではないでしょうか。

[229: 匿名]

ありがとうございます。
このあたりは住みやすそうなので、契約されたみなさんがうらやましいです。

[230: 匿名さん]

だいぶ出来上がってました。入居が楽しみです。

[231: 匿名さん]

南側の写真です。

[232: 入居予定さん]

230&231さん、

写真の投稿、ありがとうございます。
ほぼ出来上がってるようですね。
11月末が待ち遠しいです。

[233: 入居予定さん]

なかったようなので入居予定専用立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89475/

[234: 入居予定さん]

今日の大雨で表参道の骨董通りでは膝くらいまで水に浸かったそうですが…
このあたりは大丈夫だったのでしょうか？

[235: 契約済みさん]

>>234
特に何もありませんでしたよ。
しかし久しぶりにすごい雨が降りましたね。

[236: 入居予定さん]

>>235さん

情報ありがとうございます。
最近の豪雨のニュースを見るたびにちょっと不安になります。
治水工事も進んでいるから大丈夫とは言い聞かせているのですが…

[237: ご近所さん]

１０年位住んでいますが、まったく問題ないっす。

[238: 購入検討中さん]

この物件を購入された方にお伺いしたいのですが、非分譲戸数が多いことは気になりませんでしたか？
駅前だとこのぐらいは普通だという書き込みもありましたが、許容できる範囲でしょうか？
アドバイスをいただけると助かります。

[239: 匿名]

あの辺は大雨でも大丈夫ですか？

[240: ご近所さん]

>>238さん
非分譲戸数の件ですが、125戸中非分譲住戸40戸というのはちょっと多い感じがしますね。
万が一、管理規約が変更になる時など、必要な票が集まりにくいかもしれませんね。
（ま、通常はあまり関係ない話しですが。）
ちなみに目の前にあるアインスタワーは、174戸中内事業協力者住戸7戸なので、
駅近だからというのは関係ないと思います。

[241: 入居予定さん]

>>238
私も確かにそのことは悩みました。
ほとんど賃貸に出されたら入居者の出入りが多くていやだなと思いましたし、管理組合が持ち分の多い地権者の意見に左右される恐れもあるのかな、なんて考えました。

ただ、非分譲４０戸のうち、地権者さんが住まわれる住戸もあるでしょうし、そのうち別途分譲に出される部屋も少なからずあると思いますので、実際に賃貸に出されるのはもう少し少ないと思いました。また、地権者さんがどのような方か存じ上げませんが、少なくても自分たちの家（マンション）に対してマイナスとなるようなご判断はされないと思ってます。

まあ、自分を納得させるための言い訳かもしれませんが、この立地で比較的割安と考えられる物件を手に入れられたので自分としては満足してます。ご参考になるかわかりませんが、地権者が多いマンションについてのデメリットについては他のマンションスレでもいろいろと書かれているので一度ご覧になってはいかがでしょうか。高い買い物ですので、納得いく物件が見つかるといいですね。

[242: ビギナーさん]

管理費や修繕積立の負担額はいかかでしょうか？
おそらく、非分譲住戸の方々も所有面積に応じて負担することになるのでないかと思います。
（間違っていたら、すみません・・・）

そう考えますと、議決権割合が高いことを事実かと思いますが、別の見方をすれば、管理組合の全体としての財産について最大の負担を行っている方々ということになるのではないかなと思いますので、それはそれである程度は割り切っても良いのではないでしょうか。
もちろん、今後のマンション運営において、気になることは出てくることはあるかもしれませんが。

[243: 入居予定さん]

>>242
所有面積に応じて、管理費等の負担するとの認識で正しいはずです。非分譲住戸の方の管理費、修繕積み立て金などはまだ知らされてませんが、管理組合総会などで分かると思います。

このマンションは、非分譲住戸の方が多いため同価格帯のパークハウスと比較して、構造や内装などワングレードが高いクオリティとなっていると聞きました。想像ですが非分譲住戸の方々もいいマンションを作ろうと頑張られたのではないのでしょうか。でもそれなりにコストがかかってるため、販管費がかけられないのでしょうがが・・。

241さんも仰ってますが、資産価値の向上や良好な管理に対しては旧地権者の方も分譲で購入された方も同じ志だと思います。

[247: 購入検討中さん(238）]

241&243さん

アドバイスいただきありがとうございます。
この掲示板を読むと、入居予定の方がみなさん親切なので好印象を持っています。

非分譲住居の件は、他のマンションスレ等も読んで検討したいと思います。
100%満足できる物件にはなかなか巡り合えないと思うので、自分は何を重視したいかよく考えてみます。

[248: ご近所さん]

元々母方の実家がこの辺にあり幼少時代にこの辺に住んでおり、今も近所（新宿区）に住んでいるものです。
購入を検討されている方の参考になればと思います。（当方子供はいませんので、あくまでDINKS,女性の一人暮らし目線ですが。）

ハザードマップを気にされている方がいますが、環七の地下水濠ができてから、水害というのはありませんので、あまり気にしなくても大丈夫だと思います。また、川の臭いというのも気になったことはありません。

隣のパチンコ店は、小規模で閑散としているので（笑）気にならないかもしれませんが、将来建替えの可能性はどうなんでしょうか？マンション隣に景品換金所があります。
また、マンション南側は幅３ｍ位の細い道ですので、南向きとはいえ現地を確認されたほうがいいと思います。

音羽、小日向、関口２〜３丁目と比べると、ここの生活圏は明らかに新宿区です（笑）。いわゆる文京区らしさを求めるとちょっと違うかもしれません。しかし、地蔵通り商店街に代表されるように庶民的であり、また、神楽坂にも足を伸ばせます。
音羽通りを護国寺方面へ向かうとオシャレなレストランもたくさんあります。自転車で春日のラクーアの成城石井にも買出しにいけます。

治安もいいと思いますし、普段の生活はしやすいと思います。


最後に美味しいお店を・・・
近所の関口パン（江戸川橋駅出口近くと椿山荘へ続く坂途中にもあります）は有名です。神楽坂にはベッカーとメゾンカイザーがあります。
地蔵通り商店街の浪花家（たいやき）、その向かいの鮒忠は鳥肉のお惣菜屋さんで、手羽塩がおいしい！地蔵通り入り口のお肉屋さんも品質がいいですし、中程のお肉屋さんのお惣菜も美味しいです。
早大通りの松下（日本料理・そば）・レリーサ（洋菓子屋）、アニバーサリー（洋菓子屋）
神楽坂はたくさんありすぎて、ご自身でお確かめください（笑）
早稲田ランプ出口すぐの東京麺珍亭（油そば）、音羽通りのちゃぶ屋（ラーメン）、川向こうの石ばし（うなぎ）も有名ですね。

[249: 入居予定さん]

248さん

ありがとうございます。
近所に詳しい方の情報はこれから住む身にとってとても参考になります。

明日、物件の外観を見に行こうと思っていますので、教えていただいたお店も覗いてみようと思います。

[250: 購入検討中さん]

こちらの物件、駐車場が機械式に加えて二つのターンテーブルがあるようで
後々のメンテナンス費用が気になります。
購入された方は、そのあたり不安ではありませんでしたか？

[251: ご近所さん]

先日通りかかったら、工事幕が取れていました。
入居される方楽しみですね。

[252: 入居予定さん]

>>250
将来それなりに管理費が上がるのは不可避かな、とは思っています。

自分は車を持っていないので、共用の電気代やら管理費やら負担が上がるのは正直しんどいですが、管理費が上がるのはこのマンションに限ったことではないですし、戸数がそこそこ多い分急激な負担増になることはないかと思います。

誰だって自分の負担が上がるのを喜ぶ人はいませんし、この点はどこの物件でも同じだと思いますが、管理組合の中でじっくり議論をして最善の方法を模索していくしかないのではないでしょうか。

ただ、自分が思うにこの物件の管理費は比較的安い部類に入るような気がします（個人的な思いです）。毎月のローン返済以外にも必ず避けては通れない支出で、しかも「いつ頃」、「どのくらい」負担が上がるのか予測がつかない費用かと思いますが、少なくとも共用設備が充実しているところほどこの負担は大きくなるのではないでしょうか。いろんな物件を比較されてご自分なりに色々と考えてみるのも面白いかもしれませんね。

[253: 入居予定さん]

昨日現場を見てきました。ほとんど出来上がっていましたので、入居が楽しみです。

あと、悲しいことに、たいやき屋さんの前の惣菜屋さん「鮒忠」が閉店になっていました。焼き鳥がおいしかった印象があるので非常に残念です。また復活してくれないかな～。

[254: 入居予定さん]

え、鮒忠閉店ですか！？入居後にたまに使おうと思っていたので残念です。

以前唐揚げを食べましたが美味しかったです。ちょっとだけですが行列が出来ていたので繁盛していると思っていたのですが…

地蔵通り商店街の存在もこの物件の魅力のひとつだと思うので、なるべく商店街の店を使っていきたいです。

[255: ご近所さん]

ここを見て今日確認してきました。

鮒忠閉店です；；

よくお世話になってました。手羽先おいしかったなぁ・・・残念。

[256: 匿名さん]

内覧会の初日が終わったかと思いますが、みなさまお部屋はいかがでしたか？

[257: 匿名]

ここは管理費の長期計画のようなものは出ていないのですか？
普通何年後にどの程度上がって‥という現段階での予定ってあると思うのですが‥。
（違ってたらすいません。）

[258: 入居予定さん]

おっしゃられているのは、長期修繕計画に伴なう修繕積立金の上昇ですね。
長期修繕計画はきちんと存在していて、契約後の重要事項説明の時に説明を受けますが、将来の負担（予想）は購入判断の大きな材料となりますので、契約前でも販売担当者に聞けば教えてくれると思います。

もちろん徐々に上昇していきますが、修繕時に積立金が不足すれば各戸不足分を負担しなければいけないものですので、安いからいいとは一概に言えないと思っています。

管理費については、個人的な感想ですが、共用施設も少なく外廊下構造ですので、リーズナブルかと思います。上昇するかどうかは…入居者のマナー次第かもしれません。

蛇足ですが、先日の内覧会で一級建築士に同行してもらいまして、「これまで見てきたマンションと比較しても、構造・内装ともかなりレベルが高い」というコメントをもらっています。投資用としては割高かもしれませんが、居住用としては、価格相応（かそれ以上）の物件と思います。

購入した人間の贔屓も入っておりますので、ご参考まで。

[259: 匿名]

なるほど。
詳しくありがとうございます！

[260: 匿名さん]

258さん
三菱の物件は、やはり玄人受けするようですね。
ここの書き込みでも同じようなコメントをよく見ますし。
他の、もう少し休めのデベロッパーさんも、設備やデザインだけじゃなくて
こういう品質部分を上げてくれると嬉しいんだけどなあ。

[261: ご近所]

もうそろそろ入居の時期ですかね。
シルバー色の非常階段がエントランスから丸見えで、見映えが悪いですね。そんなの気にならない方はいいですが…。
一階の店舗は何が入るのでしょうか？

[262: 匿名]

このスレざっと読みましたが「ご近所さん」って物凄く頻繁に書き込んでいらっしゃるんですね。
他のスレにはここ迄のはないのでびっくりしました。デベの営業も混じってるのかな？

[263: 入居予定さん]

>>262
まあ間違いなく営業の方でしょうね。
どこの物件にも言えると思いますが、営業の方は基本的にはいいことしか言わないですからね。

ちなみにこの物件に関してはいろいろデメリットはありましたが、自分はそれなりにいい買い物できたと思いますよ。
内覧会に行って部屋を確認しましたが、江戸川橋通りや高速が至近なのに部屋の中はとても静かでしたし、どなた
かもコメントしてらっしゃいましたが、建物の作りとしてはいいんじゃないかと思いましたよ。全くの素人の意見ですが。

[264: 匿名さん]

建築評価サービスに見てもらったんですが、ここは神田川の埋め立て跡地なので、
基礎工事状況を確認した方が良いと言われました。
このあたりは、区境近辺で傾斜・壁のクラックが多く発生しているそうです。
（区境が不規則に走っているのは、もともと神田川が流れていたところとのこと）

[265: 匿名]

関口って言っても一丁目だしね。

[266: 住まいに詳しい人]

「関口一丁目」ということを気にしない方には、快適だと思います。
一般の方は「文京区」と聞くだけで驚くけどね。

[267: 匿名]

驚くってw

こういう感覚の方にはオススメですな。

[268: ご近所さん]

江戸川橋のこちら側（新宿区山吹町、関口1丁目あたり）は、神田川の埋め立てではなく江戸時代の昔は「田んぼ」。で、昭和の初期の頃からここら辺一体は住宅地。

江戸川橋のあちら側（水道町、小日向2丁目）に昔は神田川が流れていて、埋め立てはあちら側。

なので、区境に神田川が流れていたというのはどこのこと？って感じですが。。

田んぼって言っても、昔（江戸時代）はどこもかしこも田んぼだからねぇ〜。

[269: 匿名]

関口1丁目は微妙だな。
関口なら2丁目、3丁目がいいな。
ま、その前に小石川、小日向の方がいいけど。

[270: 住まいに詳しい人]

二丁目、三丁目がよろしければ、そちらに住んでください。
住めることができる方って、限られるような気がしますが。

[271: 匿名さん]

２６９さんは、このスレの最初の方でも同じことおっしゃった方でしょう？
よほどこの物件が気になってはいるのでしょうね。

[272: 匿名]

残念ながら違いますが。

[273: 近所]

確かに２、３丁目のほうは高級感？(古びたマンションもありますが…)はありますが、やはり不便だと思います。何でも車で移動する方はいいとおもいますが、それに比べたら交通の便や買い物は便利です。
みずほ銀行前から改札へ行くよりは、パークハウス横の細道を出るとミニストップがあります。そこを左折すると、駅入口があるので、そちらのほうが近いと思います。

[274: ご近所さん]

２７３さんに同意。上り坂なので年をとるとつらいかもしれませんよ。

[275: 匿名]

一般的不動産価値の話しをしているのであって、そんな事言い出せば、小石川4～5丁目や小日向、何なら市ヶ谷や神楽坂の高台、他のエリアも含めて不動産価値のある所は全て坂ですが。

[276: 匿名]

上にも書かれていますが関口一丁目でいいと思った方が購入されているので、ご近所さんとやらが頑張って毎度出てくる事ないのでは？