パークハウス文京関口について教えてください

[購入検討中さん]

パークハウス文京関口についての情報を希望しています。
山手線内で交通の便が良さそうなので少し気になっております。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都文京区関口1丁目558番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩2分 （2番出口）
　　　東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩9分 （2番出口）
価格：未定
間取：1DK-3LDK
面積：40.67平米-74.9平米
売主：三菱地所
施工会社：東亜建設工業
管理会社：三菱地所リアルエステートサービス

[2: 匿名さん]

たしかに交通の便は悪くありません。ただ・・・。

「文京区関口１丁目」という住所は微妙ですね。
２丁目にはフォーシーズンス、３丁目には東京カテドラルと素晴らしいアドレスなのですが、１丁目は・・・。

とりあえず「文京区ハザードマップ」を検索してみてください。

[3: 近所をよく知る人]

道を隔てて向かいに、ちょっとまえに分譲済の
新宿山吹アインスタワー
があるので、ご参考に。。。

まぁ、江戸川橋ですからね。

[4: ご近所さん]

道を挟んで新宿区と文京区か。
どっちもどっち。

でもパークハウスが藤和の仕様を下回る事は無いだろうし、
価格は景気下降分を考えてもあんまり変わらないんじゃない？

[5: ご近所さん]

思っていたより安くなりそうな気配ですがどう思いますか。

[6: 買い換え検討中]

３ＬＤＫ、約７５平米。
南向き。
間取りは、納得。
徒歩９分でも、通勤を考えると「神楽坂」。
９分なら、射程圏内。

後は、価格次第ですね。
安くなりそうな気配ありますか？

[7: ご近所さん]

都心初めての方なら十分でしょう。文京区の人はちょっとためらう場所ですね。
はっきりいって、新宿、江戸川橋ですね。

[8: ご近所さん]

東亜の施工はPASS

[9: 匿名さん]

利便性はよいと思うけれども、すぐ近くにあるパチンコ屋さんと高速、交通量が気になります・・・

[10: 匿名係長]

◎文京区アドレス、地所ブランド、充実した内装、南向き、合理的な間取り、駅２分の利便性

×地権者多すぎ、外廊下設計、利便性との裏腹で大通り近接、パチンコ店隣接

うーん、いいのか悪いのかよくわからんマンションだ

でもこの価格帯なら将来、お宝に化けそうな気もする。

[11: 匿名さん]

新目白挟んで南側は文京区のイメージじゃないね。

[12: 匿名さん]

環境さえよけりゃねぇ。せめてパチンコ屋潰れないかな。

[13: 匿名さん]

朝鮮玉入れ屋が文京区にあること自体残念です

[14: 匿名さん]

スレがまったく伸びませんね。ここ人気ないんですか？

ちょっと興味あるんだけど販売はじまってんのかな？

[15: ご近所さん]

なんでこの物件に興味あるのか興味ある。
高速近いし、周りもマンションだらけ。
地権者の区分ばかりだし。

[16: 情報提供]

１年ほど前に現地のすぐ近所に引っ越してきたものです（現在は賃貸）！いつも通勤途中にこのマンションの建設現場があります。自分がマンション購入検討中の地域（職場が移った都合上）とは違う為、この物件を検討中ではないですが、このサイトは自分もお世話になったので、ちょっとこの近辺情報提供です。

①パチンコ屋：はっきり言って営業してるかわからないくらい地味で古いです。ほとんど気になりません。古めのレ　　　　　　　ンタルビデオ屋？って感じです。その周りはコンビニと飲食店です。
②高速道路：これも自分的には気になりません。ただし、高層階に住んだ場合は確認できないのでわかりませんね　　　　　　　（笑）、以前この物件より距離的には高速に近い物件に住んだことありますが、通気口が真っ黒になっ　　　　　　たことがあります。微量ながら粉塵などがあるのでしょうか？まあ、この物件は結構高速かわ離れてい　　　　　　ますよ。
③目の前の道路：いつも通勤で渡っていますが、交通量は少ないです！特に朝晩は少なく、信号待ちしても車が来な　　　　　　　　いので、信号無視で渡っちゃう人結構います（汗）。

④その他：最寄り駅は物件現地から「江戸川橋駅徒歩３分」「神楽坂徒歩７分（ちょっと坂登るため個人差）」？　　　　　　「新宿行のバス停は目の前」ってとこでしょうか？また、買い物はコモディイイダや地蔵通り商店街がす　　　　　ぐなので、便利ですよ！小奇麗な下町商店街って感じ？でしょうか？

⑤気になる点・良くない店：神楽坂までは意外と距離あるように感じるかも！音羽周辺の文京区のイメージだとちょ　　　　　　　　　　　　　っと違うと思います。

物件構造や施工会社についてはわかりません！利便性はかなりいいと思いますよ。神楽坂や椿山壮に散歩がてら、現地に行ってみると良いと思います。皆さん頑張ってください！

[17: 匿名さん]

物件の性格が違うので単純には比較できないけど、地権者といえば茗荷谷のアトラスタワーのほうがひどい。
というか、いまどき都内・駅近の物件でゲタばきは不可避かと。高速はどうなんだろうね。５号線っていつも渋滞してるし。バルコニー側じゃなさそうだから気にしなければいいかもしれないけど。

[18: 周辺住民さん]

お金があったら買いたいです。
この辺、夜は静かだし。
共働き家庭にお薦めです。

[19: 匿名さん]

今週が抽選日となっていますが、申し込み状況はどうなんでしょう？

[20: 匿名さん]

ＨＰ見ると先着住戸受付してるみたいなんだけど、売れ行きはどうなんでしょう。昨日仕事中に偶然工事現場の近く通ったけど、思ったほど環境は悪くない感じ。近くにちょっと渋めの商店街もあったし、意外に便利そうかな～って思いました。第一期の募集も終わってるっぽいけど、二期でいい部屋残ってるなら考えてみようかな。

[21: 入居予定さん]

Ｎｏ．２０さん

私は第一期で購入を決めました。３ＬＤＫが人気あるそうです。
第二期以降用にも１ＤＫ－３ＬＤＫまで用意しているので、
検討してみてはいかがでしょうか？

今後も神楽坂周辺でいくつかの物件が出てきますが、
広さは小さめなようです。

先日、重要事項説明会に参加しましたが、それなりに落ち着いた
方々が出席されていました。少し、ホッとしました。

[22: 匿名さん]

ここは割安だよね～。

[23: 匿名さん]

人気は３ＬＤＫなんですね。広さはそんなになくてもいいんですけど、牛込神楽坂とどっちが割安かな。

[24: 購入検討中さん]

２３さん、
おそらく文京関口の方が割安です。
営業の人が言ってました。

[25: ご近所さん]

こっちの方が便利じゃない？

[26: 購入検討中さん]

最近分譲されたパークハウスの中でも、売行きは好調な方らしいです。

[27: 匿名さん]

まあ場所は悪くないよね。価格も手ごろだし。
大江戸線より東西線のほうが使えそうだし。大手町までなら自転車で通勤できそうだね。

[28: 購入検討中さん]

２ＬＤＫの売上も好調らしいです。

神楽坂まで歩いていけるのは魅力だな。

[29: 匿名さん]

色々と参考になりました。
ＭＲに行ってきます。
そろそろ第二期かな！？

[30: ご近所さん]

手ごろかなぁ…？

[31: 匿名さん]

最近分譲された物件の中では、当たりの方ですね。

[33: 申込予定さん]

まあ決して安くはないけど、場所と仕様を考えたら妥当だよね。
２期はいつ抽選なんでしょうか。

[34: 匿名さん]

どうも間取りが気に入らない。
縁が無かったということかな。

[35: 匿名さん]

この物件を検討中ですが、購入済みの方々、ハザードマップでブルー一色という事に関してはどのようにお考えでしょうか？将来賃貸に出したり売ったりする場合に不利になるかと不安です。

[36: 匿名さん]

ハザードマップ見て賃貸で借りる人は少ないと思います。

[37: 契約済みさん]

おそらくこの物件の最も大きな「傷」でしょうね。
それでも購入に踏み切りました。

　１．最近の川沿い工事後の大雨では、浸水がほとんどなかった

　２．ハザードマップが無いエリアの方がよっぽど怖い

　３．たとえば１０年間、実際に災害がなければ売却時も不利にはならない

私自身は素人ですが、幸い住宅業界の人脈は豊富なので、複数の業界人に相談しました。

完璧な物件はありません。（少なくとも一般人に手が出せる範囲では）
それぞれの物件が持つ傷＆メリットを冷静に判断すべきですね。

[38: 入居予定さん]

確かに私も水害は怖いです。特に神田川は治水があまり良くなく、流域は昔よく氾濫していたみたいですね。ただ平成に入ってからは目立った被害はないようですが。

また、文京区が出しているハザードマップは、１時間当たり雨量が５００mm以上という平成１２年の東海豪雨を想定している極めて発生確率の低い（もちろんゼロではありませんが）気象条件でのシュミレーション結果です。おそらくこんな集中豪雨が発生したら関口近辺に限らず都内各地で相当な被害は免れないと思います。東京都の建設局（だったと思いますが）２３区＋多摩地域の水害ハザードマップをまとめたサイトを出しているので参考にしてみてはいかがでしょう。

ちなみに場所はここではないですが、以前目黒川近くに住んでいたことがあります。台風や大雨の時などに結構な水位の上昇はありましたけどなんともありませんでしたよ。もちろん単純な比較はできませんが。

No.37さんが言うとおり完璧な物件はないですし、最終的な判断をするのはご自分です。私は総合的に判断して自己責任で契約をしましたが、たとえ可能性は低くかろうが浸水の可能性が限りなくゼロでなければ怖い、というのであればこの物件はお薦めはしません。

[39: 入居予定さん]

↑すいません「１時間当たり１００mm以上」の間違いです。

[40: 購入検討中さん]

現地に行ってきました。
意外に静かでいいですね。

[41: 物件比較中さん]

私も現地行ってきました。江戸川橋通り沿いにも関わらずうるさくないですね。
実際には通りから少し奥まったとこに建つから本当に騒音は気にならないかも。
パチンコ屋が近接してるとの情報だったのですが全く気になりませんでした。っていうか営業してたの？

あとは価格ですが・・。
同じ関口のベリスタ、水道のグランスイートがここと比べると安いので迷ってます。リセール考えればこちらのほうがいいのかもしれませんが・・。

[42: 匿名さん]

↑立地（駅からの距離）、静かさを考えるとおっしゃるとおり、リセールしやすいのはこちらの物件では。
ベリスタ、グランスイートは南向きは交通量が多くてうるさいと思います。

[43: 購入検討中さん]

マンション素人ですが、たまたま近所に住んでいるので、何度か現地を見ています。
立地上のポイントのうち、
・比較的広い通りに面している
・パチンコ屋の隣
については、すでに多くの方がコメントされている通りほとんど問題なさそうです。
一方で
・高速道路に近い
・川に近い（臭い、虫）
・水害のリスク
については、正直、よくわかりません・・・。
あのあたりの神田川は大量の亀が甲羅干しをしているのが目撃されているようですが、亀がそもそもきれいな水に住むのかよくわかりません・・・少なくとも今日見に行ったところ特に臭うということは無かったですが、冬なので・・・夏はどうなんでしょうか。

水害も、ハザードマップがあるだけまし、とのご意見もありましたが、ハザードマップがない地域が23区であるのでしょうか・・・？よくわかりませんが、少なくともその近辺で真っ青なのは関口近辺だけした・・・。

水害については第2期工事後リスクが大幅に軽減したとのことでしたが、専門家ではないので難しいですね・・・

[44: 購入検討中さん]

水害については３８さんのご指摘の通りだと考えます。

私はもうここに決めちゃいました。

[45: ご近所さん]

近所の賃貸住まいですが、匂いというのは感じたことありませんね～（笑）

[46: 契約済みさん]

近所に住んでいて購入した者ですが、夏場江戸川橋公園を散歩していて神田川から臭いを感じたことはまったくありませんね。川をよく見てみるとそれなりに流れがあるので心配ないかと。そもそも川から目白通りはさんで何十メートルも離れてますから気にもしていません。

水害については私もよくわかりません。ただ、環七の下に地下貯水トンネルができてからなのかどうか近年神田川から水があふれたという話は聞いていません。

[47: 契約済みさん]

桜の季節、神田川を早稲田方面に歩くと素晴らしいですよね。
今年も昨年も夜中にデートしました。

[48: 匿名さん]

>>46
江戸川橋周辺は川の匂いは無いね、あんまり流れていないからかもしれないけど。
コンクリートでがちがちに固められて普段は涸れている。

でも、排ガスはひどいよ。
首都高があったり、幹線道路が変に交差して渋滞が慢性化してたりして。
谷になっていて排ガスが溜まっちゃうからかな？
池袋まで谷の部分だけど、健康面を考えると長年住むのは？
住むなら山の方だろうね。

[49: 匿名さん]

混んでるのは環状4号線だけだと思います。

[50: ご近所さん]

排ガス？
２３区内で駅近の物件の中では、よい方だと思いますよ。