シティタワー有明 その2

[マンコミュファン]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/


管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　住友商事
販売会社：売主／住友不動産
施工：前田建設

[521: 匿名]

５１９さん＞

一期で半分、って。
最初から確か一期は１３７戸？？くらいしか販売してないんですから、
２００戸とかは売れるはずないんですよ！

住友の販売手順知らない方の書き込みですね。

[522: 匿名さん]

>>521
住友だけでなく、ほとんどのデベは「売り残り率を下げる」ために、その販売戸数を検討者の希望、登録によって決めるのです。
数が低いということは希望者も少ないということ。
こういった大規模物件は最初が肝心です。ターゲット層の需要をほぼ掬い取ってしまうからです。
これからの基本は手を変え品を変え元々のターゲット外を掘り起こすしかありません。
しかし、住友のマーケティング機能の低さは有名です。
ここもWCTと同じ中古化前提の長期販売となるか、東陽町物件のように値下げを断行するかのか、どこかのタイミングで決断を強いられるでしょう。
この残戸数からしたら、前者しかないと思われますが。

[523: 匿名さん]

>>519, >>520

だから、ここは普通に買おうとしてる人間同士が意見交換してる場だろ。
お前らみたいにインターネット掲示板で意味のない行為をやっている輩にはここが生きがいの場かも知れないけど。
マンション掲示板なんだから、普通に自分の買えるマンションの板に行って、そこで意気投合してお友達を見つけるなり、家庭でのなやみ、仕事（定職を持っているなら）上での悩みは、オフラインの世界でお金をちゃんと払って健全に解消しなよ。

やってることが幼稚だと思わないの？
思わないんならまー、それも理解できます。

[524: 匿名さん]

523に同意。

[525: 匿名さん]

５２３、５２４さん、すいません。

５２２さんに釣られてみます＞

住友のマーケティング機能の低さは有名と言うのは、
具体的にどういう事でしょうか？

他のデベでマーケティング機能が高くて有名なところや、成功した物件等は教えてもらえますか？

個人的には住友不動産は、一番高く売る事を優先して、早く売り切る事は二の次なきがします。

東陽町のこちらの掲示板も先ほどみてきましたが、確かに高い感じしますね。
永遠に売れ残るよりはいつか売ったほうがいいですし。

ただ、最初からそういう戦略なのかな、と思っています。
売れるだけできるだけ高く売って、長期販売でいい、最後は値引きしたらいい、
という感じは受けます。

[526: 匿名さん]

523 525へ

そんなのどっちでもいいや
結局売れないのはかわんねーし
３割引きくらいするか！

[528: 物件比較中さん]

マイナー物件２つで比較ですかっ

[529: 匿名さん]

↑
お子さんが居られるならば、すべての寝室もバルコニー面に面している住戸がお勧めですよ。
写真だとリビングと隣部屋だけが明るいですよね。

廊下側の暗い寝室に子供を入れると、体内時計が狂って引きこもりや欝になりやすいので、明るい部屋にお子さんが生活できるように配慮してあげてください。

[530: 匿名さん]

>>527
私も悩みましたが、
主には、コスモスイニシア、というのがネックで、こちらにしました。
それぐらいだったんですけどね。

[531: 契約済みさん]

>>522
値下げすると定価で買う人が減るから値下げはしないというのもマーケティング論でしょう。
だからセブンイレブンは値引き販売を一切認めていなかったのです。
小売業の最大手も同じ販売戦略を取っているのにマーケティング機能を否定するのはどうかと。

住友は一度値付けしたら地獄の底までその値段で在庫を抱えてくれるので、それが購入側にとっても安心感となっているのです。
毎回口頭ベースでこそこそ値引きしてる様な中小デべの物件は、不透明、不公平感から絶対買いたくないです。

1期で137戸売り出してその内100戸超登録があったのですから、このご時世では人気があると見ていいでしょう。
最初から破格の値段で売り出して、「持ってけ泥棒」みたいな物件ならもっとペースは上がるんでしょうけど、ここはそうゆう物件じゃないです。

大崎も豊洲も値段を下げないから苦戦しているのです。
私は住友のその心意気が好きです。
買えない人達にとっては「どんなマーケティング戦略だ」って話になるんでしょうけどね。

買う側にとってはこの上ない安心感がありますよ。

[532: 契約済みさん]

>>527さん
私は晴レジを見送りました。
理由は、
①清掃工場の隣。今の安全基準はクリアしてても、今後どんな新たな有害物質が発見されるかも分からないし、有害物質自体が微量ではあれど排出されている事は確かである。
②TTTに見下ろされている感、TTTの公開空地を通って駅に行く感、TTTのマルエツを利用する感、「あの背の高いツインタワーマンション、の隣のマンションに住んでます」と説明する感、などなど、TTT完全依存型物件なのが屈辱的。
③コスモスイニシアはいつ何時何があっても分からない不安感
④外廊下、団地っぽい外観。
⑤間取りがCTAに比べて悪い
⑥小中学校が遠いので子供が可哀相
⑦渋谷新宿に出る利便性などは有明とどっこいどっこい

などなど。

[533: 匿名さん]

>>531
その方法で中古扱いになる前に売り切れば、一つの方法ではありますけどね。
現実問題としてWCTも東陽町もおそらく最大の残戸数になると思われる豊洲も売れてないですからね。
マーケティング以前の問題でしょう。
これでは資産価値も余計に低下しますよね。
買う側にとってはこの上ない不安感がありますよ。

[534: 匿名さん]

次の販売が8月上旬までいくということはもうタマ(検討者)がないんだろうな。
おそらくＣＴＴのように先延ばしを繰り返して秋までいくかもしれない。

[535: 契約済みさん]

>>533さん
不況の時代なので価格帯の高い住友の物件は売れないんですよ。
外食産業だってマックや王将など標準化されて価格帯の安い物は売れるけど、高級レストランなど単価の高い物は売れないですしね。
アパレルだってユニクロやH&MやForever21は価格帯が安いので人気なのであって。
ただし、景気が良くなれば話は別です。
住友物件はDW等で他社との差別化が明確ですし、顧客の購買力が上がれば需要も伸びます。
資産価値の低下もどうでしょうか。現に再開発地域のタワー型が資産価値の維持率が高いのは明確にデータとして出ていますよね。
今は安売りで人気のある清掃工場横の物件なども、株価が回復し顧客の購買力が向上した場合にも他物件より人気が高いかは分かりませんよね。
ここの入居が４月以降になったのも、引渡基準で売上を計上する不動産業である事を考えれば、単純に今期は売上が好調だからCTAの売上計上を来期にズレこませたと考えられますよね。
現に住友の友人も今年度に入ってから売上が好調だと言ってましたからね。


>>534さん
MRに行っていない、マンションズでも見て語っている"おそらく"な情報に過ぎませんね。
ここは今週から一部先着順で売り出すと言った話もありましたよ。
これは要望書が入っている住戸に限るようですがね。

[536: 匿名さん]

もう契約した人はいるんですか？

[537: 匿名さん]

>>535
公式HPですが。マンションズなんて読みませんよ。(笑)
>ここは今週から一部先着順で売り出すと言った話もありましたよ。
だとしたら、虚偽広告記載ですかね。
しかし「友人」の話ほど信じられないものもありませんがね。(笑)

ホーマットならいざ知らず、残念ながら住友物件は高額物件としても認知されていないし、設定価格に見合わない物件なので、どこでも売れ残っているのでしょう。
また、そもそも有明に高額物件が存在できず、そのニーズも無いことは自明です。
その他の大手デベでこのような商売をしているところはありませいよね。

資産価値に関しても、お隣の安いプロパストタワー等バブル前の古いデータでは、ここでは当てはまりません。
既に新築、中古共にタワー神話は崩壊したとの新聞記事もありましたね。信じないかもしれませんが。(笑)

嫌な話ばかりだとなんなので、ポジネタも一つ。
伝説のシティハウス成城の完売も起こったこの業界です。
ここも奇跡が無いとは言い切れません。

[538: 匿名]

再開発地域のタワーの資産価値が下落しないのは、稀少性があるからと思います。
乱立する地域とは同じとは思えません。

ましてや、有明よりも便利な豊洲に売れ残り新古物件が割安で溢れたら、そもそも割高なこのマンションの原価確保は困難でしょう。

[539: 物件比較中さん]

何に重きを置くかは人それぞれ。
このマンションを割高だと思っている人は、
そもそも買わないし、買えないし。
いいんじゃないですか、別に、目くじら立てなくても。

すみふ物件が嫌いな人、好きな人、
駅近じゃないと許せない人、駅遠を気にしない人、
賃貸に出すことばかりを考えている人、
終の住処にしようと思っている人、
いろいろいますよ。

[540: 匿名さん]

オリ・ガレ。ここは今、中古で買った値段と同じか少し低いか、少し高いか・・。
で、坪170万。

だとすると、CTAを買っても中古で売りに出すことはあまり考えず、定住地にするつもりが
良さそう・・。

[541: 匿名さん]

>>537設定価格に見合わない物件なので、どこでも売れ残っているのでしょう。

確かに苦戦していた物件もあるけど、最近は割と好調みたいですよ。
不動研データでも契約数めちゃ多い。

[542: 周辺住民さん]

>>541
先ずは願望を捨て、正しく現実を認識するところから始めましょう。
それがマーケティングの第一歩です。

[543: 契約済みさん]

>>537さん
タワー神話の崩壊はこれだけ相場自体が崩壊している今になって初めて出てきた話ですよね。
この相場ではタワーに限らず不動産全体が崩壊してますからね。この信用収縮の時代に価値が落ちていない物があるならご教示頂きたいですな。
湾岸地域に限らず、むしろ絶対下がらないと言われていた青山の地価でさえ落ちているのが現状ですから。

まぁ虚偽だの何の言う前に、MR位行って営業スケジュール聞いてから批判したらどうなんですかね。

ただ根拠も時代背景を把握するでもなく批判したがりなだけならそれはそれでイイですけど、私はここの肯定論者なので受けて立ちますよ。
>また、そもそも有明に高額物件が存在できず、そのニーズも無いことは自明です。
そのニーズを作りだすのが文字通りディベロッパーの仕事でしょう。何も無い所に付加価値を創出してそれを利益に転化するんですよ。この価格で効用最大化出来るのは有明の地だからこそと考えられませんか。

>>538さん
>豊洲に売れ残り新古物件が割安で溢れたら
その根拠は何でしょうか。あくまでたらればですよね。
豊洲はCTTともう一本だけです。しかもWCTでさえ値引きを行っていない住友が売主ですよ。売れ残りはあるかも知れませんが、新古が割安で溢れる予測はどうかと思いますが。
有明が乱立する地域って、豊洲は単に開発が既に終わっているからでしょう。
何も無かった頃からスターコートとシエルタワーとパークシティとCTTが次々建った姿を乱立と言うんですかね。
有明はまさに副都心構想に基づいて計画的に土地利用が進められている最中ですよ。
計画性を持ってマンションの建設も進められていると思いますがね。
電線地中化して道幅広くして緑地を多くしてなんて土地開発が進められているのは都内では、むしろ日本ではここだけじゃないですか。日本の道路は電線が見苦しいですよ。
昔パリに数年住んでいましたけど、ヨーロッパの都市部は大抵電線は地中化されてますよ。日本は景観に疎いですからね。それがこれだけ口うるさい地域にマンションが建ちゆく姿を私なら乱立とは表現しませんけどね。

[544: 匿名さん]

>>542
>>先ずは願望を捨て、正しく現実を認識するところから始めましょう。
>>それがマーケティングの第一歩です。

そっくり返してあげるよ。
3月以降の住友の契約率や契約数から調べた方がいいね。
君の認識、古いと思うよ。
ま、住友だけじゃなく、業界全体とは言わないけど半分以上は
この3ヶ月絶好調ですよ。

[545: 538]

>>543さん
有明賛美をありがとう。
そこは賛成します。

私が言いたいのは、CTAの価値が下がらないとは言えないということ。

新古マンションの広告はたくさんあり、実際に見に行くと、｢広告には載せてないですが、実はこんな部屋も～｣って、同じマンション内で複数の部屋を紹介されることもしばしば。

ちなみに豊洲にはまだマンション立ちますよ。
東京電力の隣に。

[546: 契約済みさん]

>>542さん
そもそも周辺住民さんはどちらの周辺住民さんでしょうか。
どちらかの物件をリーマンショック前に高掴みされて、どーせならもっと相場落ちてCTAも高掴みになれやーとか自暴自棄になっておられる様な方でしょうか。
どちらにしろ既にお住まいをお持ちなら、契約率が回復して徐々に相場が戻るのを望まれた方が良いかと思いますがね。
相場は回復基調ですよー。
何せ政府の支援する業界に失敗は無いのが投資の鉄則ですからね(まぁ株式投資の一般論ですけどね)。
まぁ遅かれ早かれ今年中に一番底は打つでしょうね。
そして地価の先行スパンの日経平均を見る限り二番底に向かう様には思えないので、ジワジワと回復するんじゃないですか。
そして結果的にあの時が底だったねーとの話になり、いつの間にか景気は回復していましたとさ。ちゃんちゃん。

[547: 匿名さん]

↑それ営業さんも言ってたー


新豊洲になるのかな？

[548: 匿名さん]

>この相場ではタワーに限らず不動産全体が崩壊してますからね。この信用収縮の時代に価値が落ちていない物があるならご教示頂きたいですな。

CTAなんかまさにその物件じゃないですか？
2007年当時の相場のままなのでこれを絶好調と言わず何と言うのでしょう？
まさに有明独り勝ち状態。

[549: 匿名]

新豊洲はこんな感じみたいですよ☆

[550: 匿名]

↑間違えました！
すいません。

正しくはこちらです。

東京電力　豊洲６丁目地区開発（東京都江東区）　延べ２８万平米、０９年秋着工へ20080318建設工業

　東京電力が東京都江東区の豊洲６丁目で進める大規模開発計画の概要が明らかになった。超高層のオフィスビルやマンション、生活利便施設などからなる２８万平方メートル超（容積対象床面積）の施設計画を盛り込んだ事業計画を区に提案した。今年１０月にも都市計画決定され、０９年秋以降、オフィス施設から順次整備が進められる予定。全体完成は１５年度末を見込んでいる。

　開発するのは、都が中央区築地からの移転整備を計画している豊洲新市場の予定地の東側にある所有地の一部で、豊洲６丁目の３—２街区（約８・５ヘクタール）。新交通ゆりかもめの新豊洲駅東側に位置する。同駅前の３—１街区には同社の「テプコ豊洲ビル」が完成している。計画によると、３—２街区は就業人口約５４００人、居住人口４０００人（１５００戸未満）を想定。中央西側の街区を囲む形でループ状の区画道路を整備し、区画道路に囲まれた街区をＡ２街区（敷地面積約１・５８ヘクタール）とし、その北側をＡ１街区（同約１・４４ヘクタール）、同東側をＢ１街区（同約０・８８ヘクタール）、その南をＢ２街区（同約１・１２ヘクタール）、最も南側をＢ３街区（同約２・１３ヘクタール）とする。

　Ａ１街区は西側に高さ１００メートルのオフィス棟（地下２階地上２２階建て）、東側に商業・生活利便施設棟（地上３階建て）を整備する。容積対象床面積は約７万２０００平方メートル。約１８０台分の駐車場を設ける。Ａ２街区には地上６階建てのコンピューターセンター（容積対象床面積約４万平方メートル）を整備。駐車場は約３０台分整備する。

　Ｂ１街区の建物は、オフィス、コンピューターセンター、住宅、商業・生活利便施設の複合ビルになる。地下２階地上１４階建て延べ約３万３６００平方メートル（容積対象床面積）の規模を想定。約１００台分の駐車場も整備する。Ｂ２街区は南側に高さ約１２０メートル（地下２階地上３３階建て）の住宅棟、北側に地上３階建ての商業・生活利便施設棟を配置する。容積対象床面積は約４万１０００平方メートル。Ｂ３街区には高さ約１５０メートルの住宅棟２棟を建設。地下２階地上４２階建て延べ約９万４８００平方メートル（容積対象床面積）の規模になる。

[551: 契約済みさん]

>>545さん
有明の地が好きですから。
あんなに可能性が残されている土地は新しく埋立てでもしない限りないですよ。まぁこれから増える埋立地はゴミか建設残土で埋め立てられるでしょうから魅力溢れる住宅街になるとは思えないですけどね。
>ちなみに豊洲にはまだマンション立ちますよ。東京電力の隣に。

そうなんですか。ならなおさら豊洲に希少性があるとも言えない状況ですね。
>CTAの価値が下がらないとは言えないということ。
これはどこのマンションにも当てはまってしまいますが、相対的に見て私はCTAは価値が下がらないと思います。
例にならって豊洲を挙げますが、あそこは高掴みのリスクがCTAよりも高いですよね。
なぜなら街も概成していますし、街の付加価値は後は築地市場移転を残すのみですよね。
それに比べて有明は幸か不幸か、生活利便施設等がまだ何も無く需要も少ないので、供給も少ないですよね。
でも徐々にでいいんですよ。有明は副都心計画でマンション建設にも厳しい規制がかけられてますからね。
都が有明の街の発展と需要と供給のバランスを見ながら、市場をうまく調整する働きをしているので、価値が大幅に下落する様な事態が考えにくいからです。
ただ価値が上がる為にはどこかでもっと有明の需要が上がる必要がありますがね。
それは相場の回復なのか、街の概成なのか、オリンピックなのか市場移転なのか生活利便施設なのか人口の増加なのか分かりませんが、しかし今より良くなる可能性の材料はあっても、悪くなる材料って無くないですか。

[552: 契約済みさん]

>>550さん
北西側を契約している私としては、「やべぇ眺望消されるかも！」と思いましたが、晴海トリトン、築地方面の眺望が消されるだけですね。見合いがありそうですが、運河挟んでいるし気にならないでしょう。
東京タワーとレインボーと富士山の方向の眺望が残ればいいや。ふぅ。
と言うか、橋一つ隔てたとこにだいぶ派手な再開発の計画があるんですね。
営業一言も言ってなかったなぁ。
それが何かクサイけど、直感的にはCTAに対しては生活利便性の向上といった影響しか感じないのですが。

[553: 匿名]

５４９の絵は、勝どきの住友不動産の計画です。

http://www.ur-net.go.jp/haru3/outline/pamphlet.pdf

[554: 物件比較中さん]

新豊洲のタワーはどこのデベ？

[555: 匿名]

５５０です。

５５２さん＞
建物建てば、何かしら付随して開発されていきますからね！
個人的には、有明の土地の入札のが気になります。

どこの開発業者が落札するのか。

前回も検討している会社があったそうなんですけど、
時期をずらせば価格下げるような話も知っていて、
あえて見送ったそうです。

なので、どこかしらの会社が有明の土地を開発すれば、
便利になりますよね。

住・商一体型の施設ですもんね！

[556: 契約済みさん]

>>555さん
確かにCTAへの影響度が高いのは有明の入札ですよね。
「教育」の文言が加わったので、教育関連の動きもありそうですが、大学とかより商業施設の方がいいですよね。
慶應でも出来ればタワマンの高い家賃でも借り手が付きそうですけど、そんじょそこらの大学じゃ有明の需要に影響ないですよね。
まぁ何であれ有明周辺の草原に絵が描かれていくのは面白いですね。それが有明に住む楽しみでもあります。

[557: 匿名さん]

この地は、
　北に広大な海浜公園
　南に学校群
　複合商業地域から徒歩圏
と化ける可能性も十分にあるが、
　西に接近するタワー
　東にはいつまでも未整備な汚地
があるから、最低５年は気長に待てる人でないと厳しい。

[558: 近所をよく知る人]

この地は、
　北に広大な海浜公園から計画変更し高層建築物が建つ可能性があり
　南に微妙なレベルの学校が群がり
　頓挫している複合商業地域も夢のまま終わりそう
　どうにか使えるりんかい線駅から遠すぎる
と今も将来も泣ける状況十分なのだが、
　西に接近するタワー
　東にはいつまでも未整備な汚地
まであるから、眺望も亡くし、生活利便性も気にしない、高級感とは無縁の地で永住できる兵でないと厳しい。

[562: 匿名さん]

560とか561なんかを見てると、ここはスミフ関係の人が書き込んでるって良く分かるよね。

[563: 匿名さん]

５５４さん＞

新豊洲は東京電力が開発するので、東電不動産が主体になるのでは？？
どこかと共同してやると思うので、単独で開発分譲するとは思えないですけれども。

[564: 匿名]

しかし有明の方が売れてるみたいだね。
なんで？

[566: 契約済みさん]

>>559-561
もっと建設的な議論しようぜ。

>>565
都民で豊洲も有明も良く知ってるけど、実際どっこいどっこいだと思うよ。
有明の方が眺望の向きがイイからね。
眺望の良さと言うタワーマンションの威力も存分に発揮されるよね。
そう思う人なら有明の方がイイってむしろ指名買いすると思うよ。
豊洲の物件もいくつか見たけど魅力感じなかったもん。

[567: 匿名さん]

有明が売れてるとしたら単に豊洲が高いだけじゃないの？
有明の地で住居環境はめちゃ悪いし隣の工場（こうば）も気になるけど届く値段でシティタワーに住めるならというとこでしょうか？
地の悪いところでも高級な物を求める人は多少いるというのがデベの狙いなのかな？
ただ塗りの新聞受けなどなどを見るとシティタワーの中ではコストカットしてるよね

[568: 匿名さん]

あの、でっかいタンク付トイレが嫌！

下がり天井・張りが嫌！

後は良し！

う～ん。迷っています・・・。

[569: 契約済みさん]

>>567-568さん
有明は住環境の悪さを考慮しても、その分値段も安いから折り合いが付いているんだと思いますよ。
他のシティタワーは今の時代からすると高いから売れ行きが違うんだと思います。
あのタンク付トイレは私も嫌でした。
天井は高いからイイんじゃないですかね？梁もそこまで気になりませんでしたが。
ただ、大崎や豊洲と比べるとやはり所々コストカットが見受けられますよね。
廊下がフローリングだったり、上がり間口が天然大理石じゃなかったり、キッチンが人口大理石だったり、トイレがタンクレスじゃなかったり、、、、。
ただ、それを上回る眺望がこの上ない高級感を演出してますけどね。
あとは妥協できる所を妥協出来るかですね。私はトイレ等は妥協しましたけどね。

[570: 匿名さん]

必ずあってほしいと思う仕様：

【外装・共有施設】
ガラス張りタワーマンション　○
内廊下　○
免震構造　○
見栄れるゴージャスロビー　○
ゲストルーム　○
ラウンジ　○
ジム　○
プール　×
駐車場　△（棟内タワーパーキング）

【内装】
ダイレクトウィンドウ　○
天井カセット式エアコン　×
天然石天板のキッチン、洗面台　×
タイルor天然石廊下　×
タンクレストイレ　×
トイレ手洗いカウンター　○
ディスポーザー　○
住居別HUB　○
床暖房　○
浴室乾燥機　○

。。。内装がね～ちょっと残念だよね～

とにかく上の仕様を全て満たして分譲価坪２４０万以下だったら、有明でも飛ぶように売れるでしょう。
利益率少しさげて造ってよ。本当に完売するから。