シティタワー有明 その2

[マンコミュファン]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/


管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　住友商事
販売会社：売主／住友不動産
施工：前田建設

[501: 匿名さん]

俺さ、某デベに「ネットで3500万振り込みますー」って言って、デベも「よろしくお願いします」
って言って、制限で振り込めなかった。知らなかったんだよね。。。結局、店舗へ行って振り込んだよ。orz...

[502: 匿名さん]

今日手付金振り込みました☆

一期は１００戸くらい販売見込みみたいですね！

[503: 申込予定さん]

>>502
100戸ですか。かなり善戦してますね。
私は今週末申し込み＆契約予定です。来年が楽しみですね。
10月のオリンピック招致決定も興味深く、わくわくしながら待っています。

[504: 匿名さん]

５０２＞さん

１３０戸くらい売り出しの１００戸くらいの販売だったようです。

要望書提出済みとか、購入見込みの人を含めて何割くらいの販売見込みがたってるかが気になりますね！

[505: 匿名さん]

我が家も本日、振り込みました。

[506: 匿名さん]

予想よりは販売が進んでいるって事ですかね？

[507: 匿名さん]

販売状況はどうなんでしょうか？？
この物件に限らず、ＧＷ明けからは順調なような事は営業の方も言ってました。

他の物件より加速度的に売れてればいいんですけどね！

でも、一期で、価格も上げての販売だったので、
まだ伸びシロはありそうな気がします。

二期や三期で、ジワリジワリと値上げして行く気がします。

[508: 匿名さん]

みなさんなんでこんなに駅遠物件を購入するんでしょうか？これよりだいぶ駅近物件が同価格であるのに。この物件の良さを教えてください。

[509: 契約済みさん]

>508さん
自分は1期で北西高層階を契約しました。
駅近物件は、ブリリアマーレの事でしょうか。
ブリリアは33階が豪華なのに外廊下だったり、チグハグなんですよね。
ここはやはり住友物件の根強い人気もあると思います。
これだけ眺望の良い土地なので、やはり部屋内からのダイレクトスカイビューは価値が高いと思うし、他の有明のタワーマンションとの差別化が出来ます。
駅徒歩はかかりますが、それが許容できるならここはお得だと思います。駅徒歩表記もブリリアとそこまで大差は無いので賃貸に回す事になっても借り手は絶対付きますしね。

[510: 契約済みさん]

自分は、北西中層階です。
単純に、住友物件、ダイナミックパノラマウィンドウ、
ガラスカーテンウォールが好きだから、ですね。
それに、駅が遠い分、他の住友物件よりお手頃だったので。
BMAも検討しましたが、509さんも書かれている通り、
外廊下なのが納得いかなかった…。

[511: くろ]

私も一期で契約済みです（南東向き3LDK）。

もともとシティタワーシリーズに住みたかったので、
こちらに決めました。
外観やダイナミックパノラマウィンドウからの眺望が好みです。

が、確かに最寄り駅は遠いですね！
ただ、バス停が近いし、本数もそこそこあるので（朝は10分に1本位？）、
通勤はあまり心配していません。

[512: 匿名さん]

シティータワー有明って名前、古臭くないですか？
今時シティー○○って数十年前のホンダシティーを思い出す
ライオンズマンションと一緒で死語だと思ったので敬遠しました
名前って大事ですよね

[513: 匿名さん]

日曜日、抽選はあったんですかね？

[514: 匿名さん]

>>513

抽選、ありましたよ。
マンションギャラリーの方で行われていました。

[515: 契約済みさん]

>>512さん
ワールドシティタワーズもシティタワーズ豊洲ザ・ツインも大崎ウェストシティタワーズもシティタワー池袋ウェストゲートも住友物件ならみんなシティタワーがついてますし、ブランドとして確立してますけどね。
お気に召すのはプラウドなのかブリリアなのかパークなのか分かりませんけど、名前で決めるのであればそれもアリだと思います。

>>513さん
日曜は一部抽選になったみたいですが、大多数の住戸は無抽選の様でした。

[516: 匿名さん]

じゃあ、一般応募もかなりあったってことですか。

[517: 契約済みさん]

>>516さん
かなりでは無いと思います。一部といった感じでした。
ただ、次期以降の住戸にも要望書はかなり入っているようなので、営業努力で分散させていると言った感じを受けました。

[518: 匿名さん]

じゃあ、出だしは好調ですね。

[519: 周辺住民さん]

>ここはやはり住友物件の根強い人気もあると思います。

>もともとシティタワーシリーズに住みたかったので、

ちょっと酷すぎないか？（笑
あちこち（港南、大崎、豊洲、東陽町等）で売れ残り回転寿司販売を続けているのに・・・。
豊洲なんかは販売も進んでいない中、更にもう一棟完成しちゃいそうで泣きが入っているとの事。
東陽町のように値下げをすればどうにかいけるかもしれないけど。

ここは第一期で1/4も出ないようでは先も見えてしまったね。
せめて半分はいかないと。

[520: 周辺住民さん]

上記に激しく同意。
しかも、
住友＋有明＋中からも外からも のぞき見ＤＷ って……ありえない。

[521: 匿名]

５１９さん＞

一期で半分、って。
最初から確か一期は１３７戸？？くらいしか販売してないんですから、
２００戸とかは売れるはずないんですよ！

住友の販売手順知らない方の書き込みですね。

[522: 匿名さん]

>>521
住友だけでなく、ほとんどのデベは「売り残り率を下げる」ために、その販売戸数を検討者の希望、登録によって決めるのです。
数が低いということは希望者も少ないということ。
こういった大規模物件は最初が肝心です。ターゲット層の需要をほぼ掬い取ってしまうからです。
これからの基本は手を変え品を変え元々のターゲット外を掘り起こすしかありません。
しかし、住友のマーケティング機能の低さは有名です。
ここもWCTと同じ中古化前提の長期販売となるか、東陽町物件のように値下げを断行するかのか、どこかのタイミングで決断を強いられるでしょう。
この残戸数からしたら、前者しかないと思われますが。

[523: 匿名さん]

>>519, >>520

だから、ここは普通に買おうとしてる人間同士が意見交換してる場だろ。
お前らみたいにインターネット掲示板で意味のない行為をやっている輩にはここが生きがいの場かも知れないけど。
マンション掲示板なんだから、普通に自分の買えるマンションの板に行って、そこで意気投合してお友達を見つけるなり、家庭でのなやみ、仕事（定職を持っているなら）上での悩みは、オフラインの世界でお金をちゃんと払って健全に解消しなよ。

やってることが幼稚だと思わないの？
思わないんならまー、それも理解できます。

[524: 匿名さん]

523に同意。

[525: 匿名さん]

５２３、５２４さん、すいません。

５２２さんに釣られてみます＞

住友のマーケティング機能の低さは有名と言うのは、
具体的にどういう事でしょうか？

他のデベでマーケティング機能が高くて有名なところや、成功した物件等は教えてもらえますか？

個人的には住友不動産は、一番高く売る事を優先して、早く売り切る事は二の次なきがします。

東陽町のこちらの掲示板も先ほどみてきましたが、確かに高い感じしますね。
永遠に売れ残るよりはいつか売ったほうがいいですし。

ただ、最初からそういう戦略なのかな、と思っています。
売れるだけできるだけ高く売って、長期販売でいい、最後は値引きしたらいい、
という感じは受けます。

[526: 匿名さん]

523 525へ

そんなのどっちでもいいや
結局売れないのはかわんねーし
３割引きくらいするか！

[528: 物件比較中さん]

マイナー物件２つで比較ですかっ

[529: 匿名さん]

↑
お子さんが居られるならば、すべての寝室もバルコニー面に面している住戸がお勧めですよ。
写真だとリビングと隣部屋だけが明るいですよね。

廊下側の暗い寝室に子供を入れると、体内時計が狂って引きこもりや欝になりやすいので、明るい部屋にお子さんが生活できるように配慮してあげてください。

[530: 匿名さん]

>>527
私も悩みましたが、
主には、コスモスイニシア、というのがネックで、こちらにしました。
それぐらいだったんですけどね。

[531: 契約済みさん]

>>522
値下げすると定価で買う人が減るから値下げはしないというのもマーケティング論でしょう。
だからセブンイレブンは値引き販売を一切認めていなかったのです。
小売業の最大手も同じ販売戦略を取っているのにマーケティング機能を否定するのはどうかと。

住友は一度値付けしたら地獄の底までその値段で在庫を抱えてくれるので、それが購入側にとっても安心感となっているのです。
毎回口頭ベースでこそこそ値引きしてる様な中小デべの物件は、不透明、不公平感から絶対買いたくないです。

1期で137戸売り出してその内100戸超登録があったのですから、このご時世では人気があると見ていいでしょう。
最初から破格の値段で売り出して、「持ってけ泥棒」みたいな物件ならもっとペースは上がるんでしょうけど、ここはそうゆう物件じゃないです。

大崎も豊洲も値段を下げないから苦戦しているのです。
私は住友のその心意気が好きです。
買えない人達にとっては「どんなマーケティング戦略だ」って話になるんでしょうけどね。

買う側にとってはこの上ない安心感がありますよ。

[532: 契約済みさん]

>>527さん
私は晴レジを見送りました。
理由は、
①清掃工場の隣。今の安全基準はクリアしてても、今後どんな新たな有害物質が発見されるかも分からないし、有害物質自体が微量ではあれど排出されている事は確かである。
②TTTに見下ろされている感、TTTの公開空地を通って駅に行く感、TTTのマルエツを利用する感、「あの背の高いツインタワーマンション、の隣のマンションに住んでます」と説明する感、などなど、TTT完全依存型物件なのが屈辱的。
③コスモスイニシアはいつ何時何があっても分からない不安感
④外廊下、団地っぽい外観。
⑤間取りがCTAに比べて悪い
⑥小中学校が遠いので子供が可哀相
⑦渋谷新宿に出る利便性などは有明とどっこいどっこい

などなど。

[533: 匿名さん]

>>531
その方法で中古扱いになる前に売り切れば、一つの方法ではありますけどね。
現実問題としてWCTも東陽町もおそらく最大の残戸数になると思われる豊洲も売れてないですからね。
マーケティング以前の問題でしょう。
これでは資産価値も余計に低下しますよね。
買う側にとってはこの上ない不安感がありますよ。

[534: 匿名さん]

次の販売が8月上旬までいくということはもうタマ(検討者)がないんだろうな。
おそらくＣＴＴのように先延ばしを繰り返して秋までいくかもしれない。

[535: 契約済みさん]

>>533さん
不況の時代なので価格帯の高い住友の物件は売れないんですよ。
外食産業だってマックや王将など標準化されて価格帯の安い物は売れるけど、高級レストランなど単価の高い物は売れないですしね。
アパレルだってユニクロやH&MやForever21は価格帯が安いので人気なのであって。
ただし、景気が良くなれば話は別です。
住友物件はDW等で他社との差別化が明確ですし、顧客の購買力が上がれば需要も伸びます。
資産価値の低下もどうでしょうか。現に再開発地域のタワー型が資産価値の維持率が高いのは明確にデータとして出ていますよね。
今は安売りで人気のある清掃工場横の物件なども、株価が回復し顧客の購買力が向上した場合にも他物件より人気が高いかは分かりませんよね。
ここの入居が４月以降になったのも、引渡基準で売上を計上する不動産業である事を考えれば、単純に今期は売上が好調だからCTAの売上計上を来期にズレこませたと考えられますよね。
現に住友の友人も今年度に入ってから売上が好調だと言ってましたからね。


>>534さん
MRに行っていない、マンションズでも見て語っている"おそらく"な情報に過ぎませんね。
ここは今週から一部先着順で売り出すと言った話もありましたよ。
これは要望書が入っている住戸に限るようですがね。

[536: 匿名さん]

もう契約した人はいるんですか？

[537: 匿名さん]

>>535
公式HPですが。マンションズなんて読みませんよ。(笑)
>ここは今週から一部先着順で売り出すと言った話もありましたよ。
だとしたら、虚偽広告記載ですかね。
しかし「友人」の話ほど信じられないものもありませんがね。(笑)

ホーマットならいざ知らず、残念ながら住友物件は高額物件としても認知されていないし、設定価格に見合わない物件なので、どこでも売れ残っているのでしょう。
また、そもそも有明に高額物件が存在できず、そのニーズも無いことは自明です。
その他の大手デベでこのような商売をしているところはありませいよね。

資産価値に関しても、お隣の安いプロパストタワー等バブル前の古いデータでは、ここでは当てはまりません。
既に新築、中古共にタワー神話は崩壊したとの新聞記事もありましたね。信じないかもしれませんが。(笑)

嫌な話ばかりだとなんなので、ポジネタも一つ。
伝説のシティハウス成城の完売も起こったこの業界です。
ここも奇跡が無いとは言い切れません。

[538: 匿名]

再開発地域のタワーの資産価値が下落しないのは、稀少性があるからと思います。
乱立する地域とは同じとは思えません。

ましてや、有明よりも便利な豊洲に売れ残り新古物件が割安で溢れたら、そもそも割高なこのマンションの原価確保は困難でしょう。

[539: 物件比較中さん]

何に重きを置くかは人それぞれ。
このマンションを割高だと思っている人は、
そもそも買わないし、買えないし。
いいんじゃないですか、別に、目くじら立てなくても。

すみふ物件が嫌いな人、好きな人、
駅近じゃないと許せない人、駅遠を気にしない人、
賃貸に出すことばかりを考えている人、
終の住処にしようと思っている人、
いろいろいますよ。

[540: 匿名さん]

オリ・ガレ。ここは今、中古で買った値段と同じか少し低いか、少し高いか・・。
で、坪170万。

だとすると、CTAを買っても中古で売りに出すことはあまり考えず、定住地にするつもりが
良さそう・・。

[541: 匿名さん]

>>537設定価格に見合わない物件なので、どこでも売れ残っているのでしょう。

確かに苦戦していた物件もあるけど、最近は割と好調みたいですよ。
不動研データでも契約数めちゃ多い。

[542: 周辺住民さん]

>>541
先ずは願望を捨て、正しく現実を認識するところから始めましょう。
それがマーケティングの第一歩です。

[543: 契約済みさん]

>>537さん
タワー神話の崩壊はこれだけ相場自体が崩壊している今になって初めて出てきた話ですよね。
この相場ではタワーに限らず不動産全体が崩壊してますからね。この信用収縮の時代に価値が落ちていない物があるならご教示頂きたいですな。
湾岸地域に限らず、むしろ絶対下がらないと言われていた青山の地価でさえ落ちているのが現状ですから。

まぁ虚偽だの何の言う前に、MR位行って営業スケジュール聞いてから批判したらどうなんですかね。

ただ根拠も時代背景を把握するでもなく批判したがりなだけならそれはそれでイイですけど、私はここの肯定論者なので受けて立ちますよ。
>また、そもそも有明に高額物件が存在できず、そのニーズも無いことは自明です。
そのニーズを作りだすのが文字通りディベロッパーの仕事でしょう。何も無い所に付加価値を創出してそれを利益に転化するんですよ。この価格で効用最大化出来るのは有明の地だからこそと考えられませんか。

>>538さん
>豊洲に売れ残り新古物件が割安で溢れたら
その根拠は何でしょうか。あくまでたらればですよね。
豊洲はCTTともう一本だけです。しかもWCTでさえ値引きを行っていない住友が売主ですよ。売れ残りはあるかも知れませんが、新古が割安で溢れる予測はどうかと思いますが。
有明が乱立する地域って、豊洲は単に開発が既に終わっているからでしょう。
何も無かった頃からスターコートとシエルタワーとパークシティとCTTが次々建った姿を乱立と言うんですかね。
有明はまさに副都心構想に基づいて計画的に土地利用が進められている最中ですよ。
計画性を持ってマンションの建設も進められていると思いますがね。
電線地中化して道幅広くして緑地を多くしてなんて土地開発が進められているのは都内では、むしろ日本ではここだけじゃないですか。日本の道路は電線が見苦しいですよ。
昔パリに数年住んでいましたけど、ヨーロッパの都市部は大抵電線は地中化されてますよ。日本は景観に疎いですからね。それがこれだけ口うるさい地域にマンションが建ちゆく姿を私なら乱立とは表現しませんけどね。

[544: 匿名さん]

>>542
>>先ずは願望を捨て、正しく現実を認識するところから始めましょう。
>>それがマーケティングの第一歩です。

そっくり返してあげるよ。
3月以降の住友の契約率や契約数から調べた方がいいね。
君の認識、古いと思うよ。
ま、住友だけじゃなく、業界全体とは言わないけど半分以上は
この3ヶ月絶好調ですよ。

[545: 538]

>>543さん
有明賛美をありがとう。
そこは賛成します。

私が言いたいのは、CTAの価値が下がらないとは言えないということ。

新古マンションの広告はたくさんあり、実際に見に行くと、｢広告には載せてないですが、実はこんな部屋も～｣って、同じマンション内で複数の部屋を紹介されることもしばしば。

ちなみに豊洲にはまだマンション立ちますよ。
東京電力の隣に。

[546: 契約済みさん]

>>542さん
そもそも周辺住民さんはどちらの周辺住民さんでしょうか。
どちらかの物件をリーマンショック前に高掴みされて、どーせならもっと相場落ちてCTAも高掴みになれやーとか自暴自棄になっておられる様な方でしょうか。
どちらにしろ既にお住まいをお持ちなら、契約率が回復して徐々に相場が戻るのを望まれた方が良いかと思いますがね。
相場は回復基調ですよー。
何せ政府の支援する業界に失敗は無いのが投資の鉄則ですからね(まぁ株式投資の一般論ですけどね)。
まぁ遅かれ早かれ今年中に一番底は打つでしょうね。
そして地価の先行スパンの日経平均を見る限り二番底に向かう様には思えないので、ジワジワと回復するんじゃないですか。
そして結果的にあの時が底だったねーとの話になり、いつの間にか景気は回復していましたとさ。ちゃんちゃん。

[547: 匿名さん]

↑それ営業さんも言ってたー


新豊洲になるのかな？

[548: 匿名さん]

>この相場ではタワーに限らず不動産全体が崩壊してますからね。この信用収縮の時代に価値が落ちていない物があるならご教示頂きたいですな。

CTAなんかまさにその物件じゃないですか？
2007年当時の相場のままなのでこれを絶好調と言わず何と言うのでしょう？
まさに有明独り勝ち状態。

[549: 匿名]

新豊洲はこんな感じみたいですよ☆

[550: 匿名]

↑間違えました！
すいません。

正しくはこちらです。

東京電力　豊洲６丁目地区開発（東京都江東区）　延べ２８万平米、０９年秋着工へ20080318建設工業

　東京電力が東京都江東区の豊洲６丁目で進める大規模開発計画の概要が明らかになった。超高層のオフィスビルやマンション、生活利便施設などからなる２８万平方メートル超（容積対象床面積）の施設計画を盛り込んだ事業計画を区に提案した。今年１０月にも都市計画決定され、０９年秋以降、オフィス施設から順次整備が進められる予定。全体完成は１５年度末を見込んでいる。

　開発するのは、都が中央区築地からの移転整備を計画している豊洲新市場の予定地の東側にある所有地の一部で、豊洲６丁目の３—２街区（約８・５ヘクタール）。新交通ゆりかもめの新豊洲駅東側に位置する。同駅前の３—１街区には同社の「テプコ豊洲ビル」が完成している。計画によると、３—２街区は就業人口約５４００人、居住人口４０００人（１５００戸未満）を想定。中央西側の街区を囲む形でループ状の区画道路を整備し、区画道路に囲まれた街区をＡ２街区（敷地面積約１・５８ヘクタール）とし、その北側をＡ１街区（同約１・４４ヘクタール）、同東側をＢ１街区（同約０・８８ヘクタール）、その南をＢ２街区（同約１・１２ヘクタール）、最も南側をＢ３街区（同約２・１３ヘクタール）とする。

　Ａ１街区は西側に高さ１００メートルのオフィス棟（地下２階地上２２階建て）、東側に商業・生活利便施設棟（地上３階建て）を整備する。容積対象床面積は約７万２０００平方メートル。約１８０台分の駐車場を設ける。Ａ２街区には地上６階建てのコンピューターセンター（容積対象床面積約４万平方メートル）を整備。駐車場は約３０台分整備する。

　Ｂ１街区の建物は、オフィス、コンピューターセンター、住宅、商業・生活利便施設の複合ビルになる。地下２階地上１４階建て延べ約３万３６００平方メートル（容積対象床面積）の規模を想定。約１００台分の駐車場も整備する。Ｂ２街区は南側に高さ約１２０メートル（地下２階地上３３階建て）の住宅棟、北側に地上３階建ての商業・生活利便施設棟を配置する。容積対象床面積は約４万１０００平方メートル。Ｂ３街区には高さ約１５０メートルの住宅棟２棟を建設。地下２階地上４２階建て延べ約９万４８００平方メートル（容積対象床面積）の規模になる。