シティタワー有明 その2

[マンコミュファン]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/


管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　住友商事
販売会社：売主／住友不動産
施工：前田建設

[396: 匿名さん]

地方出身、生涯転勤族で、地域のコミュニケーションが希薄だった老夫婦かも。そもそも、こんな場所に住まいを構える人は近所づきあいが面倒だと思う人々だろう。

[397: 匿名さん]

わたしは、リタイアしたら有明の中古を現金で買います！

ここは、リゾート的です。

[398: 匿名さん]

>>396
どうして、そこまで不幸なんだろう。(T_T)

自分は、心穏やかなだけ恵まれているなぁっと感じた。

[399: 匿名さん]

そうです！ここはリゾート！
だから、いいんじゃん？駅遠でも、不便でも。

[400: 購入検討中さん]

モデルルーム行きました。
ほとんど売れてた。いい部屋皆無。

第2期目もいい部屋にこれ殺到しますね。

建物見ましたが、外観が遠目にみるとほんとにカッコイイ。

スタイリッシュだ。

違う部屋勧められたが、2期3期待とうと思う。

[401: 物件比較中さん]

うーん、何度シュミレートしても今住んでる所より通勤時間が長くなるんだよなぁ。
直線距離では確実に縮まるはずなのにな。
にしても、この地区からの眺望は素晴らしそうだしな。
そう、HPの動画見てると臨海大橋を建設予定とか出てたけど、あれって南東側の高層階からだと見える位置なのかな？
レインボーブリッジを設計した人がどうのとか出てたから、新たな東京のシンボルとなるなら期待大だけど！
誰か南東側を検討してる人いたら情報下さい。

[402: 匿名さん]

>>401

シュミレート　×　
シミュレート　○

コミニュケーション　×
コミュニケーション　○

[403: 物件比較中さん]

>>401
コミュニケーションをありがとう。笑

うーん、何度シミュレートしても今住んでる所より通勤時間が長くなるんだよなぁ。
直線距離では確実に縮まるはずなのにな。
にしても、この地区からの眺望は素晴らしそうだしな。
そう、HPの動画見てると臨海大橋を建設予定とか出てたけど、あれって南東側の高層階からだと見える位置なのかな？
レインボーブリッジを設計した人がどうのとか出てたから、新たな東京のシンボルとなるなら期待大だけど！
誰か南東側を検討してる人いたら情報下さい。

[405: 物件比較中さん]

>>404さん
ありがとうございます。
実際に見えるんですね。
やはり北西側に目が行ってしまいますが、南東もこれからの変化が楽しみですね。
404さんは、CTAに対するBMAのメリットはどんな所だとお考えです？？
有明を検討するに当たって当然BMAも考える訳で・・・。

[406: 物件比較中さん]

>>405
単純な話。
どうにか使える路線の駅の徒歩10分圏内。

[407: 匿名さん]

CTAも北側の道が整備されれば
徒歩10分を切る予定でしたよね？

[408: 匿名さん]

本当に売れているなら、それは豊洲やWCTが高すぎるってだけで、シティタワーの
DWは人気があるってこと？

[409: 匿名さん]

下の階は人気があるって営業が言ってました。
みなさん上は高くて敬遠しているのかな？

ところで、永住するにはいいかもしれないけど将来売ることを考えると
ここはどうなんでしょう？

[410: 匿名さん]

普通、金持ちが興味を持つタワーはより値段の高い高層から埋まる。庶民が買える安いタワーは安い低層から埋まる。格差二極化の事例かも。

[411: 物件比較中さん]

>>409
単純に、高層階は既に要望書が出ていて売る部屋がないからでは？
営業としては、残ってる低層階もなんとかして売らねばならない訳で。
低層階も人気がありますよ〜早く決めた方がいいですよ〜ってな具合。

[412: 匿名さん]

８階建てくらいの中層マンションの５階よりは同じ階数でも価格が安いのでお買い得。
デベは価格の安い物件を設定し「目玉商品」として広告に使える。
（だから低層階は少しずつ分けて売ってます）
タワマンの場合、戸数が多いのでエントランスなどの共用施設が中層マンションより豪華。
タワマンならではの、ビューラウンジで展望も享受できる。
防犯面もタワマンの場合よくできてますね。
タワマンの高層階は騒音が大きいのですが、その心配もない。
エレベーターに乗ってる時間も短いし、いざとなれば、エレベータを使わなくても生活可能。

低層階にないものは、窓からの眺望と、日当たりと、優越感かな。
でも眺望は、中層マンションなんて最初から無い場合が多いし、高層階に住んでる
優越感が得られないんだけど、しょせん同じマンションの人たちとのお付き合い
なんて少ないから、気にしなければそれまでよ。

[415: 匿名さん]

>>407
それ、ゆりかもめでしょ。
あれ、ダメだよ。バス並み。荒川線や世田谷線の方がまだマシ。
>>406が書いているのはりんかい線だよ。

[416: 申込予定さん]

>>415
ゆりかもめは確かにお台場ぐるっと回ったりいちいち不便だけど、豊洲に市場移って来たりすれば利用者も増えて何かと便利になるかもですね。
快速運転や終電をもっと遅くまでにして欲しい。
あわよくば豊洲から勝どきあたりを経由して新橋まで環状線にして欲しい。

ま、そんな夢も描きながら要望書出しちゃいましたけどね。

ここはまだ１期の抽選も終わってないからネガなカキコミが多いけど、１期が終わって契約者が増えればもっと活発に良し悪しの論議も出来るんでしょうね。

[417: 匿名さん]

>>416
夢見すぎだし、今後の展開も逆だろ。
ＣＴＴのスレ見てごらん。
販売前は活発、後は廃れ・・・。
良し悪しなんてとっくの昔に出きってるよ。
過去レス全部見てごらん。

[418: 匿名さん]

同じシティタワーでも、東京湾の西と東でどうしてこうも違うものが作れるのかな？
同じシリーズの物件とは思えん。経済状況が違うといってしまえばそれまでだけど。
http://ja.wikipedia.org/wiki/WORLD_CITY_TOWERS

[419: 匿名さん]

>>416
7月5日からは、契約者専用板へw

[420: 申込予定さん]

>>417さん
まぁCTTは当初は活発でしたけど、半年前位から結構苦戦してる物件ですからねぇ。
過去レスも全てチェックしてますし最近のカキも目を通してますけど、MR行って深く掘り下げて聞いた人達なら出て来る様な話題が一向に出てこないんですよね。
抽選までは敢えて書かないでいるのかなーとか思いつつ私も握ってる情報はある訳なのですが。
私もMR行くまではこの物件に１ミリも期待してなかったんですけどね・・・。笑

[421: 申し込み予定]

４２０＞さん

私もMRいって、７月の契約にだ度利付けるのを楽しみにしてる一人ですが、、、
握ってる情報なんて、、、この掲示板にあるくらいです。。。

何かあれば、、、教えて頂きたいです。。。

[422: 申し込み予定]

４２１です。

誤　だ度利付ける
正　たどり着ける

[423: 近所をよく知る人]

>>420
>MR行って深く掘り下げて聞いた
重箱の隅を突く前に全体像を、来ない将来を語る前に目の前を現実を。
その前では全てがかすみ、意味が無いよね・・・。

何か、変化し続ける非現実な港湾局情報を自慢げにちらつかせていた(騙されていた?)某有明○歳さんのよな書き込みですが。
さすがにスミフ営業情報までは落ちないかな。

まぁ、東陽町、豊洲、ＷＣＴ再販の現状に、この駅遠・お見合い立地が重なれば結果は・・・。
しかしガレリアの中古は東も西も酷いですね。
最近では、キャンセル待ちが長蛇の列(自称)のオリゾン北西まで下落&回転寿司状態。

まだ立地としてはマシなＢＭＡがあの価格で停滞している状況からも、この市況で、この区域のポテンシャルの底を露呈してしまったということなんじゃないかな。

やはり総合的に企画・開発できないプロパストのような一発屋デベしか潜り込めず、港湾局と地権者達が自分達でコントロールできない大手デベを排除した結果だと思うけどね。

もう少ししっかりした、コロコロ変わらない、相互の価値を潰さない開発計画があれば、この有明にも将来はあったはずなんだけどね。

[424: 匿名さん]

付近の入札に負け続けてるあいつの書き込みっぽいな。

[425: 申込予定さん]

>>423さん
>重箱の隅を突く前に全体像を、来ない将来を語る前に目の前を現実を。
果たして私は全体像も将来像も把握出来ていないのでしょうか。

確かに有明北地区に広がる広野(むしろ荒野？)は利便性の面で他地区のタワー型物件等に到底叶わぬ事でしょう。
しかし私は東京都心部(ここは議論があるが、東京駅を中心に半径8kmの円を書けば有明は余裕で入るが新宿や渋谷は入らない)でこれだけ広い面積が残された土地は他に見出せません。

再開発の流れは時代と共に、新宿・渋谷から始まり徐々に西から東へと移ろいでゆく流れを感じています(湾岸部だけを取ってみても事実そうですよね)。
私はまだ20代で結婚もまだなのでマンションの購入を考えるに当たり、重きを置くのは再販価値です。
再販価値はいつ売るかも大事ですが、買う時点でその物件の価値のほとんどは決まると思います。

私は有明北地区のあの広大な広野に、爆発的な将来性と付加価値性を感じています。
東京都は世界有数の都市国家です。圧倒的な税収を武器に、土地を拓き、人や企業を集め、土地の価値を高めた上でさらなる税収の向上を目論むのです。
オリンピック誘致もそうですが、有明北地区に限ってはオリンピックに左右される度合が晴海等に比べて低いと思っています(脱線するので多くは書きませんが私は晴海を見送りました)。

オリンピック開催都市は10月に決定されます。選手村候補地である有明北地区はそれまでは手のつけようがありません。しかし良くも悪くも結果が分かった段階から、東京都の有明北地区の再開発のピッチは急速に進むと思います。

5000万そこそこの博打と言われてしまえばそれまでかも知れません。

外資に勤める仕事柄あんな利便性の悪い土地に住んで良いものか考えると不安で寝れません。

しかし私はあの広大なウォーターフロントの土地と自分の生まれ故郷であり、世界最大の都市国家である東京都に賭けたいと思います。

>>423さんが考える全体像や将来像が私のそれよりもより現実的で狭義なものだとしたら話が噛み合わないと思いますが。。。
色々書きたい事は多いですが、後は来月の契約が決まってから書きます。批判は大いに受け付けます。むしろ契約前に多くの批判を頂戴したいです。舞い上がってんなとか。笑

[426: 匿名さん]

>>425
気持ちは分かる。だけど、有明の開発計画ってのは20年前からあるわけ。で、いまだにこの状況。
環状2号線ができると、大分変わるかもしれないけどね。

[427: 匿名さん]

>>425
あと、再販価格に重きを置くなら、狭くても港区の駅近物件にしといたほうが良い。ここは、再販価格の
下落リスクが最も高い。見るべきは、将来性云々じゃなくて、近隣の築5年以内の中古価格より大きく
上に乖離していないこと。将来性を織り込むなら、ある程度確度のある情報。たとえば、品川駅がリニア
の始発駅に決まりそうだとか、泉岳寺に山手線新駅ができるとか。

[428: 匿名さん]

再販価格の目標にもよりますよね。

私は残債　＋　購入時の諸費用　＋　売却時の諸費用　

くらいで売れたら凄いと思います！

売る時期の築年数にもよりますが、
５年から１０年が売り時かなぁ、とは思ってます。

[429: 申込予定さん]

>>426さん
有明の開発計画は確かに臨海副都心の構想が発表された当初から長きに渡る計画だと思いますし、台場等の開発に比べ随分と時間がかかっているなとの印象はあります。
有明の開発にこんな時間がかかってしまったのは、不便だからと言うよりもオリンピックと言う不確定要素が大きく影響してしまっているからだと考えています。オリンピックが来るのか来ないのかが決まらないと、あの地の絵を描き出せないからです。
良くも悪くも結果が分かれば様々な方面で有明に対する動きは活発になると思います。

>>425さん
私も再販価値の観点から、三田や麻布十番などの駅近のコンパクトマンションを当初は探していました。
しかし、あの辺りの地域は下振れのリスクは少ないけれど、何百年と続く確固たる実績から、上振れのリスクも期待出来ません。
マンションはミドルリスクミドルリターンと言われていますが、家賃経営をチマチマしつつ中古で８割位でexit出来れば、の様な絵に私は魅力を感じませんでした。
江東区は半世紀前は海の上と言う地域も多く、マンションPBRや減価率等の数値も港区等と比べるとあまり当てにならない地域だと思います。
しかし、臨海部、再開発地域、タワー型、(+都心部？？)の要件を充たすこの地域は、これからのトレンドに合致するのではないかとも思います。
ドバイの例もありますけど、人間潜在的に海を間近で望むロケーションに魅力を感じるのだと思います。また同様に、インカ帝国の時代から、高い場所から見下ろす生活をする事にも優越感を感じる生き物だとも認識しています。海のゆらめきや夜景のきらめき等、不定期なリズムに癒しを感じる生き物でもあります。
そんな潜在的な欲求から、今後益々ウォーターフロント、高層型のニーズは高まると思います。
何だか抽象的な論議になってしまって恐縮ですが、その様なトレンドをこの地に感じているのですが、いかがでしょうか。
まとめると、この地域の再販価格の上振れの余力は港区等に比べたら高いのではと言う事です(ハイリスクハイリターンに間違いはないかと)。
再開発によって都が勝手に生み出してくれる付加価値にフリーライドしようとの目論見です。
多摩ニュータウン等の郊外の再開発地域の失敗例もありますが、多摩等に比べたら都心部であると言う点で失敗のリスクも低いのかなと。

[430: 匿名さん]

個人営業部長だねw
力説しなければいけない危機感を感じているなら、
素直に引くってのもありかもよ。

[431: 匿名さん]

>>429
で、要望書出したのはどの辺りの部屋？

[432: 匿名さん]

なるほど、デイトレさんが出没する理由がわかったよ。

[433: 匿名さん]

>>429
ハイリスクハイリターンが分かっているならよろし。でも、ローン組んで買うんでしょ？EXITできれば良いけど、
レバレッジ効かせて失敗したときのツケは大きい。残債割れでEXITできないリスクも高い。自己責任で頑張ってね。

[434: 匿名さん]

政府が支援してくれるから大丈夫です。

[435: 申込予定さん]

>>428さん
私も再開発完了予定時期の５年後～10年後にexitを考えています(経済情勢にもよりますが)。

>>430さん
危機感と言うか、契約した後に力説した方が物件にしがみつく様で必死な感じになっちゃいますからこのタイミングで。笑
まぁ枝葉末節の水掛け論は嫌なので詳細までは踏み込みませんが、私の考えるこの物件の魅力はザックリそんな感じです。
とりあえずうさんくさい営業部長には間違い無いですけどね。笑
引けと言われると余計引きたく無くなってしまいます。

>>431さん
熟考の末、要望書は出しました。
抽選終わったらまたその辺も書きます。

>>432さん
デイトレは大学時代にやめましたけどね。笑
レバレッジやボラティリティやリスクと言う類の言葉は大好きです。
みんなにバカにされると余計買いたくなるのが性ですね。
みんなが認めるものは時既に遅しです。
誰も見向きもしない花にこそ価値があります。

[436: 契約済みさん]

相場やってる人間は、全てデイトレだと思ってるアンポンタンがいるスレはここですか？

[437: 申込予定さん]

>>436さん
アンポンタンがいるスレへようこそ。
どんな理論的な批判を繰り広げて頂けるか楽しみです。

[438: 匿名さん]

北海道の原野に夢見た人もいるからね。一定数ハイリスク選好の人が居るのは確か。
ただ、経済ってボリュームでしょ。少数では局地的なバブルは起こせても、
ある程度保守的な多数の人間を巻き込めないとトレンドは作り出せない。

湾岸マンションビジネスについては、
まだ誰も手をつけていない状態で、誰も生活していない状態で、
無責任にセレブな夢だけ煽って、大衆を動員できた数年前、
あのときが唯一のビッグディールのチャンスだったんだろう。

既に新興住宅地でのヌカミソ臭い庶民生活が露呈してしまっていては、
ハイリスクに見合うハイパフォーマンスは望めないでしょう。

二匹目のどじょうはえてして不味くて食えないものです。

[439: 物件比較中さん]

確かに宝くじを買う人はたくいさんいますからね。
桁は違うけど、「夢を買う」こと、それ自体は否定はできないかな。

だから、「上手くいったらラッキーだね」くらいの感覚なら、なるほど、とも思う。

ただ、かつていた有明万歳さん(多分上手く売り抜けて去られたのでしょうが)とか申込予定さんさんはちょっと違う感じがする。
遅れている開発や、二転三転する計画、ガレリア住民の方々の過去のいきさつ(住民版で分かります)、オリゾン前の土地の失敗等々を見る限り、中々甘くない賭けだと思うのですが、妙に前向きなのです。

感覚的にはエバンジェリスト(本来の意味の)、又はメンタルの方の薬服用後のような、妙にテンションの高い一定の視野の中での前向きさが気になるのです。

釣りであればまだいいのですが、ある意味真剣な気がして、老婆心ながら気になってしまいます。

宝くじとは違い、高い買い物なので、ネガティブ情報も含めて悩みながらも徐々に先に進む、という位がいいのではないでしょうか。

[441: 申込予定さん]

>>438さん
一匹目のドジョウをつかみに行くのは好奇心の強い、新し物好きな人間が多い様に思います。
ある一定の年月が経つ中で、安全面等で湾岸の高層マンションの価値が認められる様になれば、二匹目のドジョウを掴みに来る集団も必ずいます。
特に利便性を求めない、田舎で暮らしてもイイ位に思ってるリタイア組の方々には湾岸の高層マンションは東京でリゾート気分で生活出来る数少ない場所として魅力があるのでは。
高齢化社会を考えれば母集団としては十分ではないでしょうか。
ただし、安全面がもっと認知されればね。
一回くらい大地震来てくれて、それでも湾岸の高層マンションは耐えられました位の方が逆に安全面が評価されてイイのかも。。

>>439さん
もちろん、ネガティブな意見は参考にしますし大歓迎です！
ガレやオリはプロパストが虫の息と言う時点で今後の管理等への不安が払拭されないのですが。
元々四方八方ノーガードで建っていたマンションですし、多少の「こんなはずでは・・・」は仕方無いのではないでしょうか。
CTAは北西面がどうなるかですよね。あの敷地面積はリスクが高すぎます。総合設計を用いる事も不可能な訳では無いようですし、何が建っても文句は言えません。
あのリスクがヘッジされない限り北西面はハイリスクですよね。
南東側は学校の上で眺望が抜ければまだリスクは低い方なのかなと思います。

[442: 匿名さん]

>>441

北西低層階へのポジティブ意見をお願いします！！
我が家はそこを買うつもりでして。

[443: 匿名さん]

>>442
北西低層って、角部屋以外は60㎡以下の狭い間取りだけじゃない？
家族でそんな狭いところで暮らせるの？

[444: 申込予定さん]

>>442さん
北西面は低層階も高層階も均一に眺望リスクにさらされていると言う点で低層階の価値が見出せるのではないでしょうか。
結局高層階は眺望が失われてしまえば優位性が失われる訳ですし。
低層階は価格面と言う揺るぎない優位性があります。また、その確実な優位性を求めて低層階は中層階よりも早い時期に埋まるものです。
またマンションの北側は海に面しており、その方向の眺望は最後まで失われないので、永遠にオーシャンビューをうたえます。
投下資本を抑える事がリスク低減になる、それが北西低層階のメリットでは。

[445: 匿名さん]

442です。
ご意見、ありがとうございました！
眺望以外に、気に入っている点がありますので、
前向きにとらえようと思います。