シティタワー有明 その2

[マンコミュファン]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/


管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　住友商事
販売会社：売主／住友不動産
施工：前田建設

[381: 近所をよく知る人]

＜モデルルーム見てきたけど部屋の作りはひどかった
はりが至る所に付き出してて

現在、一体どんないいとこすんでんだよ？。１億級のマンションじゃねーんだから。

＜返しが弱いけど、この物件の良さは何？
モデルルームも行って現地も歩いてみたけど、クソ駅から遠いわ街灯も無いわでこの街に光が灯るのは何年後になるか想像もつかんかったわ。
この物件の良さは何なの？

車なきゃ生活できないから、ここは。
まわりに何にもないのがこの物件のよさ。立地のよさなんか現状皆無。外観と眺望のよさと安さが売り。
セカンドハウスだよ。

前に、なんか建ったら、半値で売って、引っ越せばいいし。
別荘だよ。

ようは、いいとこ買えなかったんだろ。
可愛そうに

ほか探せ！ごくろうさん。２期販売は値段が跳ね上がるよ。財閥だぜ。

[382: 匿名さん]

新興住宅街の開発当初はみんな辺鄙でしたよ。時間はかかるけど
いずれは開発されていく場所だから、長～～～い目で見てあげま
しょうね。

管理費がやや高めかなと思ったら、駐車場代が少し安いですね。
バイク置き場の数が多めなのと、コンビニがセットというのが
物件の性格を語っているような。

[383: 申込予定さん]

車ナシですが、買いますよ。
しばらく住んで、半値で売れるなら、それでいいです。

[384: 入居予定さん]

>>350
3年もここに住んでいて、なぜBMAやガレの売れ残りを買わなかったんだろう・・・。
賃貸といいながら間取りブチ抜き変更とか北と南のダブル眺望とか・・・。

ＢＭＡは屋上のバーに大勢田舎もんが花見か？みたいに酒飲んでて、ひいた。
ぜんぜんセキュリティーダメでした。（普通に住居人に混じっていくつもあるセキュリティで最上階までいけたし）
隣がディファーで、結構、飛び降りやら殺人未遂やら多いし、ちと危ない。
とにかく、不動産バブルの弊害、残念賞的な怨念のような物件なのでＮＧ。
団地か？でＮＧ。マドンナ途中でいなくなったなーでＮＧ．

ガレリアは、駐車場はなかったが、最上階の２７階東京タワー丸見え、室内リフォームを５００万ちかくかけており、買いだったが、６９００万円を最終的に５７００万円まで落とさせ、さらに２００万落とそうとしたら、６０００万でいきなり横から持っていかれ、断念。買えなかった。

より、高い階層で、ロケーションはばっちり、で新築の住友不動産で、駐車場がある物件で、しかもぜんぜん安かったから買いです。

間取りぶちぬきは、間取り変更の間違いです。

[385: 匿名さん]

>>382
>新興住宅街の開発当初はみんな辺鄙でしたよ。時間はかかるけど、いずれは開発されていく場所だから、長～～～い目で見てあげましょうね。
どんだけ「当初」期間が続いてんだよ(w

>>384
>ガレリアは、(中略)断念。買えなかった。
さりげないガレリア賛辞ありがと(w
他の高層フロアの南西が激安で回転寿司状態になってるから、そっち値切りな(WW

そんなことは置いといて、この物件基本仕様もちょっとね・・・。
スラブ厚もボイドで220とか、ありえないでしょ。
駐車場もこの立地で7割じゃガレリアと同じ待ち順ウン十番とかになりそう・・・てなことはないか。
数年入居率は4割くらいだろうから。

[386: 匿名さん]

ＤＷがいいなら、豊洲とか港南とか大崎とか麻布とか、マシなところがいくらでもあるよ。
湾岸で眺望が良いのが希望ならWCTじゃないの？高くて買えないならしょうがないけど。

[387: 匿名さん]

WCTは、住民の質が嫌！！　他の新築物件スレに執拗に粘着するんだもん♪

[388: 匿名さん]

>>386
はい、買えません。
買えるシティタワーが、有明でした。
いろんな事、納得した上で来月登録します。

[389: 匿名さん]

>>388

「シティタワー東陽町」はいかがですか？
値段もここと差ほど変わらないか、もっと安いと思いますが、ご検討外でしょうか？

[390: 匿名さん]

>>389
外観が好みではなかったもので。

[391: 匿名さん]

あんなゴミゴミしたところヤダ

[392: 匿名さん]

有明を歩くと分かりますが、都心からの距離と言い街の雰囲気と言い、東陽町や東雲と大差は無いと思います。

豊洲や台場になる可能性よりも、団地続きで足は専らバスか車と言ういわゆる江東区的なイメージを強く感じました。

東陽町や東雲よりも眺望は遥かに良いに違いありませんが、所詮街の雰囲気は江東区でした。

[393: 匿名さん]

ここで角部屋6500万円以上とか買う人いるのかな？
そこまで出して有明に住む魅力って何？？
教えてほしい・・・。
少し前の「新都心に住む」で湾岸特集みたいなのやっていて
引退したご年配夫婦が、
ずっと賃貸で松涛や田園調布などに住んでいましたが
引退を機に拠点を構えようとＢＭＡを買いました！！なんて
載っていたのみて意味わからん・・・・。

角部屋で確かに家具とか高級そうな家具が置いてありましたが
何故引退してわざわざ不便なところに行くのだろうか？

[395: 匿名さん]

>>393

不便？リタイアされた身であれば、
あくせく仕事に出掛けなくてもよいでしょうし、
有明あたりの眺望が良いお部屋で、のんびりされたいんじゃないでしょうか。
それこそ、お車があればどこにでも行かれますし。
お買い物だって、今やなんだって届けてもらえますよ。

[396: 匿名さん]

地方出身、生涯転勤族で、地域のコミュニケーションが希薄だった老夫婦かも。そもそも、こんな場所に住まいを構える人は近所づきあいが面倒だと思う人々だろう。

[397: 匿名さん]

わたしは、リタイアしたら有明の中古を現金で買います！

ここは、リゾート的です。

[398: 匿名さん]

>>396
どうして、そこまで不幸なんだろう。(T_T)

自分は、心穏やかなだけ恵まれているなぁっと感じた。

[399: 匿名さん]

そうです！ここはリゾート！
だから、いいんじゃん？駅遠でも、不便でも。

[400: 購入検討中さん]

モデルルーム行きました。
ほとんど売れてた。いい部屋皆無。

第2期目もいい部屋にこれ殺到しますね。

建物見ましたが、外観が遠目にみるとほんとにカッコイイ。

スタイリッシュだ。

違う部屋勧められたが、2期3期待とうと思う。

[401: 物件比較中さん]

うーん、何度シュミレートしても今住んでる所より通勤時間が長くなるんだよなぁ。
直線距離では確実に縮まるはずなのにな。
にしても、この地区からの眺望は素晴らしそうだしな。
そう、HPの動画見てると臨海大橋を建設予定とか出てたけど、あれって南東側の高層階からだと見える位置なのかな？
レインボーブリッジを設計した人がどうのとか出てたから、新たな東京のシンボルとなるなら期待大だけど！
誰か南東側を検討してる人いたら情報下さい。

[402: 匿名さん]

>>401

シュミレート　×　
シミュレート　○

コミニュケーション　×
コミュニケーション　○

[403: 物件比較中さん]

>>401
コミュニケーションをありがとう。笑

うーん、何度シミュレートしても今住んでる所より通勤時間が長くなるんだよなぁ。
直線距離では確実に縮まるはずなのにな。
にしても、この地区からの眺望は素晴らしそうだしな。
そう、HPの動画見てると臨海大橋を建設予定とか出てたけど、あれって南東側の高層階からだと見える位置なのかな？
レインボーブリッジを設計した人がどうのとか出てたから、新たな東京のシンボルとなるなら期待大だけど！
誰か南東側を検討してる人いたら情報下さい。

[405: 物件比較中さん]

>>404さん
ありがとうございます。
実際に見えるんですね。
やはり北西側に目が行ってしまいますが、南東もこれからの変化が楽しみですね。
404さんは、CTAに対するBMAのメリットはどんな所だとお考えです？？
有明を検討するに当たって当然BMAも考える訳で・・・。

[406: 物件比較中さん]

>>405
単純な話。
どうにか使える路線の駅の徒歩10分圏内。

[407: 匿名さん]

CTAも北側の道が整備されれば
徒歩10分を切る予定でしたよね？

[408: 匿名さん]

本当に売れているなら、それは豊洲やWCTが高すぎるってだけで、シティタワーの
DWは人気があるってこと？

[409: 匿名さん]

下の階は人気があるって営業が言ってました。
みなさん上は高くて敬遠しているのかな？

ところで、永住するにはいいかもしれないけど将来売ることを考えると
ここはどうなんでしょう？

[410: 匿名さん]

普通、金持ちが興味を持つタワーはより値段の高い高層から埋まる。庶民が買える安いタワーは安い低層から埋まる。格差二極化の事例かも。

[411: 物件比較中さん]

>>409
単純に、高層階は既に要望書が出ていて売る部屋がないからでは？
営業としては、残ってる低層階もなんとかして売らねばならない訳で。
低層階も人気がありますよ〜早く決めた方がいいですよ〜ってな具合。

[412: 匿名さん]

８階建てくらいの中層マンションの５階よりは同じ階数でも価格が安いのでお買い得。
デベは価格の安い物件を設定し「目玉商品」として広告に使える。
（だから低層階は少しずつ分けて売ってます）
タワマンの場合、戸数が多いのでエントランスなどの共用施設が中層マンションより豪華。
タワマンならではの、ビューラウンジで展望も享受できる。
防犯面もタワマンの場合よくできてますね。
タワマンの高層階は騒音が大きいのですが、その心配もない。
エレベーターに乗ってる時間も短いし、いざとなれば、エレベータを使わなくても生活可能。

低層階にないものは、窓からの眺望と、日当たりと、優越感かな。
でも眺望は、中層マンションなんて最初から無い場合が多いし、高層階に住んでる
優越感が得られないんだけど、しょせん同じマンションの人たちとのお付き合い
なんて少ないから、気にしなければそれまでよ。

[415: 匿名さん]

>>407
それ、ゆりかもめでしょ。
あれ、ダメだよ。バス並み。荒川線や世田谷線の方がまだマシ。
>>406が書いているのはりんかい線だよ。

[416: 申込予定さん]

>>415
ゆりかもめは確かにお台場ぐるっと回ったりいちいち不便だけど、豊洲に市場移って来たりすれば利用者も増えて何かと便利になるかもですね。
快速運転や終電をもっと遅くまでにして欲しい。
あわよくば豊洲から勝どきあたりを経由して新橋まで環状線にして欲しい。

ま、そんな夢も描きながら要望書出しちゃいましたけどね。

ここはまだ１期の抽選も終わってないからネガなカキコミが多いけど、１期が終わって契約者が増えればもっと活発に良し悪しの論議も出来るんでしょうね。

[417: 匿名さん]

>>416
夢見すぎだし、今後の展開も逆だろ。
ＣＴＴのスレ見てごらん。
販売前は活発、後は廃れ・・・。
良し悪しなんてとっくの昔に出きってるよ。
過去レス全部見てごらん。

[418: 匿名さん]

同じシティタワーでも、東京湾の西と東でどうしてこうも違うものが作れるのかな？
同じシリーズの物件とは思えん。経済状況が違うといってしまえばそれまでだけど。
http://ja.wikipedia.org/wiki/WORLD_CITY_TOWERS

[419: 匿名さん]

>>416
7月5日からは、契約者専用板へw

[420: 申込予定さん]

>>417さん
まぁCTTは当初は活発でしたけど、半年前位から結構苦戦してる物件ですからねぇ。
過去レスも全てチェックしてますし最近のカキも目を通してますけど、MR行って深く掘り下げて聞いた人達なら出て来る様な話題が一向に出てこないんですよね。
抽選までは敢えて書かないでいるのかなーとか思いつつ私も握ってる情報はある訳なのですが。
私もMR行くまではこの物件に１ミリも期待してなかったんですけどね・・・。笑

[421: 申し込み予定]

４２０＞さん

私もMRいって、７月の契約にだ度利付けるのを楽しみにしてる一人ですが、、、
握ってる情報なんて、、、この掲示板にあるくらいです。。。

何かあれば、、、教えて頂きたいです。。。

[422: 申し込み予定]

４２１です。

誤　だ度利付ける
正　たどり着ける

[423: 近所をよく知る人]

>>420
>MR行って深く掘り下げて聞いた
重箱の隅を突く前に全体像を、来ない将来を語る前に目の前を現実を。
その前では全てがかすみ、意味が無いよね・・・。

何か、変化し続ける非現実な港湾局情報を自慢げにちらつかせていた(騙されていた?)某有明○歳さんのよな書き込みですが。
さすがにスミフ営業情報までは落ちないかな。

まぁ、東陽町、豊洲、ＷＣＴ再販の現状に、この駅遠・お見合い立地が重なれば結果は・・・。
しかしガレリアの中古は東も西も酷いですね。
最近では、キャンセル待ちが長蛇の列(自称)のオリゾン北西まで下落&回転寿司状態。

まだ立地としてはマシなＢＭＡがあの価格で停滞している状況からも、この市況で、この区域のポテンシャルの底を露呈してしまったということなんじゃないかな。

やはり総合的に企画・開発できないプロパストのような一発屋デベしか潜り込めず、港湾局と地権者達が自分達でコントロールできない大手デベを排除した結果だと思うけどね。

もう少ししっかりした、コロコロ変わらない、相互の価値を潰さない開発計画があれば、この有明にも将来はあったはずなんだけどね。

[424: 匿名さん]

付近の入札に負け続けてるあいつの書き込みっぽいな。

[425: 申込予定さん]

>>423さん
>重箱の隅を突く前に全体像を、来ない将来を語る前に目の前を現実を。
果たして私は全体像も将来像も把握出来ていないのでしょうか。

確かに有明北地区に広がる広野(むしろ荒野？)は利便性の面で他地区のタワー型物件等に到底叶わぬ事でしょう。
しかし私は東京都心部(ここは議論があるが、東京駅を中心に半径8kmの円を書けば有明は余裕で入るが新宿や渋谷は入らない)でこれだけ広い面積が残された土地は他に見出せません。

再開発の流れは時代と共に、新宿・渋谷から始まり徐々に西から東へと移ろいでゆく流れを感じています(湾岸部だけを取ってみても事実そうですよね)。
私はまだ20代で結婚もまだなのでマンションの購入を考えるに当たり、重きを置くのは再販価値です。
再販価値はいつ売るかも大事ですが、買う時点でその物件の価値のほとんどは決まると思います。

私は有明北地区のあの広大な広野に、爆発的な将来性と付加価値性を感じています。
東京都は世界有数の都市国家です。圧倒的な税収を武器に、土地を拓き、人や企業を集め、土地の価値を高めた上でさらなる税収の向上を目論むのです。
オリンピック誘致もそうですが、有明北地区に限ってはオリンピックに左右される度合が晴海等に比べて低いと思っています(脱線するので多くは書きませんが私は晴海を見送りました)。

オリンピック開催都市は10月に決定されます。選手村候補地である有明北地区はそれまでは手のつけようがありません。しかし良くも悪くも結果が分かった段階から、東京都の有明北地区の再開発のピッチは急速に進むと思います。

5000万そこそこの博打と言われてしまえばそれまでかも知れません。

外資に勤める仕事柄あんな利便性の悪い土地に住んで良いものか考えると不安で寝れません。

しかし私はあの広大なウォーターフロントの土地と自分の生まれ故郷であり、世界最大の都市国家である東京都に賭けたいと思います。

>>423さんが考える全体像や将来像が私のそれよりもより現実的で狭義なものだとしたら話が噛み合わないと思いますが。。。
色々書きたい事は多いですが、後は来月の契約が決まってから書きます。批判は大いに受け付けます。むしろ契約前に多くの批判を頂戴したいです。舞い上がってんなとか。笑

[426: 匿名さん]

>>425
気持ちは分かる。だけど、有明の開発計画ってのは20年前からあるわけ。で、いまだにこの状況。
環状2号線ができると、大分変わるかもしれないけどね。

[427: 匿名さん]

>>425
あと、再販価格に重きを置くなら、狭くても港区の駅近物件にしといたほうが良い。ここは、再販価格の
下落リスクが最も高い。見るべきは、将来性云々じゃなくて、近隣の築5年以内の中古価格より大きく
上に乖離していないこと。将来性を織り込むなら、ある程度確度のある情報。たとえば、品川駅がリニア
の始発駅に決まりそうだとか、泉岳寺に山手線新駅ができるとか。

[428: 匿名さん]

再販価格の目標にもよりますよね。

私は残債　＋　購入時の諸費用　＋　売却時の諸費用　

くらいで売れたら凄いと思います！

売る時期の築年数にもよりますが、
５年から１０年が売り時かなぁ、とは思ってます。

[429: 申込予定さん]

>>426さん
有明の開発計画は確かに臨海副都心の構想が発表された当初から長きに渡る計画だと思いますし、台場等の開発に比べ随分と時間がかかっているなとの印象はあります。
有明の開発にこんな時間がかかってしまったのは、不便だからと言うよりもオリンピックと言う不確定要素が大きく影響してしまっているからだと考えています。オリンピックが来るのか来ないのかが決まらないと、あの地の絵を描き出せないからです。
良くも悪くも結果が分かれば様々な方面で有明に対する動きは活発になると思います。

>>425さん
私も再販価値の観点から、三田や麻布十番などの駅近のコンパクトマンションを当初は探していました。
しかし、あの辺りの地域は下振れのリスクは少ないけれど、何百年と続く確固たる実績から、上振れのリスクも期待出来ません。
マンションはミドルリスクミドルリターンと言われていますが、家賃経営をチマチマしつつ中古で８割位でexit出来れば、の様な絵に私は魅力を感じませんでした。
江東区は半世紀前は海の上と言う地域も多く、マンションPBRや減価率等の数値も港区等と比べるとあまり当てにならない地域だと思います。
しかし、臨海部、再開発地域、タワー型、(+都心部？？)の要件を充たすこの地域は、これからのトレンドに合致するのではないかとも思います。
ドバイの例もありますけど、人間潜在的に海を間近で望むロケーションに魅力を感じるのだと思います。また同様に、インカ帝国の時代から、高い場所から見下ろす生活をする事にも優越感を感じる生き物だとも認識しています。海のゆらめきや夜景のきらめき等、不定期なリズムに癒しを感じる生き物でもあります。
そんな潜在的な欲求から、今後益々ウォーターフロント、高層型のニーズは高まると思います。
何だか抽象的な論議になってしまって恐縮ですが、その様なトレンドをこの地に感じているのですが、いかがでしょうか。
まとめると、この地域の再販価格の上振れの余力は港区等に比べたら高いのではと言う事です(ハイリスクハイリターンに間違いはないかと)。
再開発によって都が勝手に生み出してくれる付加価値にフリーライドしようとの目論見です。
多摩ニュータウン等の郊外の再開発地域の失敗例もありますが、多摩等に比べたら都心部であると言う点で失敗のリスクも低いのかなと。

[430: 匿名さん]

個人営業部長だねw
力説しなければいけない危機感を感じているなら、
素直に引くってのもありかもよ。