大崎ウエストシティタワーズ パート2

[匿名さん]

1000に到達しそうなので、パート2を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/
パート１ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

[975: 匿名さん]

担当の方に聞いてみてください。どのくらいの期間を見越して販売計画を策定しているか。

当然それによって必要な人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費などがあるわけですよね。その辺を検討して価格設定もするわけで。

[976: 匿名さん]

> 人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費など

それはデベの理屈であって、買い手には関係がないこと。

[977: 匿名さん]

> 人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費など

それはデベが負担するのであって、結局販売価格に乗って買い手に影響すること。

[978: 匿名さん]

「売れてますか？」と聞いて「売れてません！」と答えるわけがない。
何より「スミフの価値観で物を見ろ」なんて傲慢さは命取りですね。
毎週電話を掛けてくる営業さんの態度が不快でMRに行く気が失せるのです。

[979: 匿名さん]

>どのくらいの期間を見越して販売計画を策定しているかを聞け。

自分で2年と書いているじゃない。

>必要な人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費などがある。
>その辺を検討して価格設定をしている。

実際に売れているなら短期間で販売しましょうよ。
そうすれば販管費等を抑えられ販売価格も下がり、双方にメリットがあると思いますが。

[980: 匿名さん]

じつはこの後も２年かけて売るつもりなんです、その間の人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費などもその分を上乗せしてこの価格設定しているんです、なんて言われて「はいそうですか」って納得してくれる買い手がいるわきゃない。
なのにそれをしゃーしゃーと掲示板に書く販売担当者がいる物件って一体…。

[981: 匿名さん]

スミフの物件で竣工後２年も経過しないで売り切った物件ってここ数年ありますか？

都心というか、その周辺で、私の知る限りでは

東陽町、目白、護国寺、大塚、三茶、豊洲、WCT、九段、などなどもちろん豊洲は竣工前だし、２年経過してないのもあるけどそれぐらいが普通でしょ、スミフ的には。

なんでそんなに過剰な反応してるのかわかりません。そういう説明の仕方聞かれないとしないけど、買ってるじゃないみんな。

いやなら買わなきゃ良いんだから。価値観はそれぞれです。

[982: 匿名さん]

販売担当だって代理やってるだけで、本人所有のもんでもないし
売主の希望価格を正当化しようと勝手な理屈ゴタゴタ言ってるにすぎない。
本心は「こんなたけーえ値段で今時売れるわけねーだろ」と言いたいに違いない。

スミフは格下のデベロッパーとのマンションの値引き競争から距離を置いて、
優位に立ってるつもりなんだから、当面何を言ってもダメって諦めよう。

既にぜんぜん売れずに在庫積みあがってる現状を何時まで容認できるかの問題だが、
やっぱりあと２年ぐらいはこの路線を維持すると販売現場でも認識しているのだろう。

[983: 物件比較中さん]

第一期はほとんど売れなかったらしいけど、第二期になって価格見直ししたら結構売れてる
らしいですよ。実際に何部屋かあいてるか聞いたら、「そこはも要望が入ってます」と
断られました。

モデルルームもほとんど席が埋まってる感じでした。

自分はまだ迷ってます。

[984: 匿名さん]

>>982の続きの勝手な推測だけど、

当面値引きが期待できないとしても、
竣工後２年たってもぜんぜん売れなかったらどうなるかって予想すると、

やっぱり在庫評価損計上して値引き販売する可能性大きいでしょ。

現状で既に高水準の在庫抱えているのに、豊洲、三田、大崎、有明などなど１年以内に
巨大物件ドカンドカン竣工するし、晴海その他次の巨大プロジェクトも多数準備中。
現状の販売ペースで追いつくわけないし、競合物件も次々に顧客を奪っていくでしょ、
高くてローン組めないほどのスミフ物件はパスされちゃうから、
最終的には売れる金額まで、ズドーンと５００戸とか１０００戸とか
大幅値下げすることになると思うよ。

値引きのイメージダウンを避けるため、売れなかったのは非分譲でみーんな賃貸にしちゃえとか、
そういう処理も考えてるかもしれないが、
いずれにしても経営的ダメージを大きく被るのは間違いない。

自信を持っっている物件だから竣工後２年辛抱強く売るっていうのは、
結局問題の先送りじゃないかな。

[985: 匿名さん]

＞いやなら買わなきゃ良いんだから。価値観はそれぞれです。

ものすごく買いたかった。何年も前から期待していた。絶対買うから設計からやり直して下さい。

[986: 匿名さん]

＞絶対買うから設計からやり直して下さい。

同感です。

というか　スミフじゃなきゃ良かった。

[987: 匿名さん]

＞ものすごく買いたかった。何年も前から期待していた。絶対買うから設計からやり直して下さい。

あー、自分も全く同感です。

＞ というか　スミフじゃなきゃ良かった。

同感です。
このスレみていると同じような気持ちの人がいるんだなあ、とつくづく思います。仮に、ここにグランスカイのような上物が建っていたらかなり考えたかも。
別にグランスカイが建物として完璧ってわけじゃないんだけど、同時期に販売しているってことで
引き合いにして比較検討すると、いつもそういう思いが頭をよぎる。
まあ、あちらはあちらで周辺環境がややネックなんですよね。（駅距離、南側の前建ちリスク）

[988: 匿名さん]

>>984の続きのさらに勝手な推測だけど、

竣工後２年辛抱強く販売したものの、大量に売れ残って大幅値下げ販売のはめになり、
巨額の損失を計上したら、きっとマンション事業の体制を刷新する、

そののちの物件では、顧客の意見を汲み取り
設計・デザイン・価格・販売手法ことごとく見直して、
早期販売可能な適正価格を提示するようになるかも、

そこまで現実のことになったら、現在の物件は明らかに旧態依然となり、
中古相場も大きく下落するでしょう、

そこまで粘ればこの好立地のウェストシティタワーズも満足いくほど
安く買えること間違いなし。

[989: 入居予定さん]

スミフに限らず、最近の大規模物件では入居開始までに完売なんてことはあまり聞かないですよね。
入居後の販売活動はある程度しょうがないと考えています。


＞絶対買うから設計からやり直して下さい。

＞ というか　スミフじゃなきゃ良かった。

竣工間近で、根本的な部分がダメだってお考えなら、ここに住む可能性は既にゼロではないですか？
「嫌なら買わない」単純なことです。
比較検討している他物件の掲示板で前向きな書き込みをしたほうが良いと思いますよ。
ここに書き込みしなければならない事情があるなら別ですが。

[990: 匿名さん]

スミフの将来の為に、まともな間取りの物件を作るように願いながら書き込みをしております。

なんで売れないかわからないから、豊洲、大崎、麻布と似たような失敗を繰り返す。教育が必要なんですよ、この会社は。

[991: 匿名さん]

失敗と認めるまであと２年。

[992: 匿名さん]

989さんに同意です。
最初から設計やり直しなら買う、なんて意見は、「マンションなんてやだ。戸建しか住めない」という意見と同じレベルの書き込み。
いやなら買わなければいいし、特に事情が無い限り書き込む必要はない。

[993: 匿名さん]

購入前提でずっと期待していたからこそ、失望も大きい。
ずっと楽しみにしながらみていただけに物件情報発表後、いろんな事実があきらかになるたびにがっかり度合いも大きくなる。
そういう人間も検討者板にいるってことです。

[994: 匿名さん]

そうですか。お気持ち察します。
ではもう検討終了ということで。さようなら。

このマンションを気に入っている検討者もいます。既に購入した人もいます。あなたの価値観が全てではありません。
ここは検討板だということを忘れないで下さい。あなたの落胆は分かりましたので、もう繰り返し書く必要はありませんよね。

[995: 匿名さん]

>>993　いろいろな事実

具体的にご教示のほどお願いします。

[996: 匿名さん]

再開発の外観イメージくらいはずいぶん前から公開されてたけどなー。993はほんとに検討者か？

[997: 匿名さん]

現在落胆しているからって価格次第では購入する可能性もあるってことでしょ

>>994
このマンションを気に入っている検討者もいます。既に購入した人もいます。あなたの価値観が全てではありません。
ここは検討板だということを忘れないで下さい。あなたの落胆は分かりましたので、もう繰り返し書く必要はありませんよね。

嫌なこと書かれて腹を立てる気持ちは分かるけどむしろお門違いでは

[998: 匿名さん]

997さんに一票。

[999: 申込予定さん]

このマンションには、様々な意見がある事を前向きに捉えています。
全く興味が持たれないより良いのではないか？と。
我が家は今秋の入居をとても楽しみにしています。
早く住民版が出来ると良いですね。

[1000: 匿名さん]

994に一票。

私はここ気に入って、買いました。人には様々な価値観がありますね。当たり前だけど。
気に入らない人は、グランスカイなり他物件を検討されては如何かと。

[1001: 匿名さん]

いろいろ物議があるけど、やっぱり最大のネガ要因は価格なんだろうね。
第二期で価格が見直されたが、それでも適正かどうか。
ちょっと前までは価格は売主のやりたい放題だったけど今は消費者が主導権を握りつつあるし。
（ようやく本来あるべき姿になりつつあるということだけど）
現時点でのここの適正価格は如何に？ってことだよね。

[1002: 匿名さん]

1001に一票。
いくら再開発地域とはいえバブル期をベースにした現状の価格はほんの数年前からは乖離しすぎかと。
麻布十番とあまり変わらない値付けの納得感は低いです。

[1003: 匿名さん]

そうかい？そんなに高いとは思わないけど…

[1004: 匿名さん]

数年前から乖離？？？
この地区は数年前からずっと高値だけど。
どこの物件のことを言ってるのかな？

[1005: 匿名さん]

とにかく安くはないよ

[1006: 契約済みさん]

あなたにとってはね。

[1007: 匿名さん]

なんかとても性格悪そうな人だね。
こういう方が近所じゃないといいなあ。

[1008: 匿名さん]

間取りや柱が気にならない人で、予算が合えばよいと思う。
高いけれど、利便性と外観はすごくいいから。

自分は「家族の暮らし」を考えるので、ここには住めない。

[1009: 匿名さん]

近所じゃないといいなあ、って…
買える人と買えない人は、近所にならない可能性が高いと思う。

[1010: 物件比較中さん]

価格も適正だし、立地も最高、本当に欲しい。
天井の梁さえどうにかなれば、いかにも「マンション！」で高級感が皆無。

親戚や友人を招く際はやはり中身を見られる。
買い物下手だと思われたくない。しかも一族慎重がみんな高いのでなお。

プラウドの売れ残りが西向きでなければ買うのに。

欲しい、欲しい、欲しい！　悔しいよ、住友さん。
1割高くしてもいいのできれいに作って欲しかった。

[1011: 匿名さん]

スミフ論理ではこれだけ戸数詰め込んだから、
この立地でもお求めやすい価格になりました。
って感覚なんだろな。

[1012: 匿名さん]

そんな1009は契約者ではなさそう。
本当に買えた人はえてしてそういうことは言わない。

[1013: 匿名さん]

＞１０１０
だったらグランスカイを検討されればいいんじゃないでしょうか？
バランスはあちらが最高でしょう。
ここは駅近、外観など他にないものを求める人が購入するマンションと思います。

[1014: 匿名はん]

1000に到達したので、パート3を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/

[1015: 物件比較中さん]

買えないのはわかりつつ覗いてみました。やっぱり売れてはいないようですね。
まーこういう物件を買える人もいるんでしょうね。でも、都内もタワーが乱立していて高級マンションが余って
しまっているようですね。そのうち買い手が少ないことが判明し３割引ぐらいにならないかな。。。。

[1016: 物件比較中さん]

売れてないと言っていましたか？

山手線直結で3分の立地はまず今後も出ないから、欲しい人は買うでしょう。

自分も梁と柱は気になりましたが、立地で選んでしまいました。（通勤も遊びスポットに出るのも最高だったので）

[1017: 匿名さん]

>>1016

山手線直結のマンションは他にもありますよ。

http://e-ktk.com/sgt/

[1018: 匿名さん]

ここのスレ見て、もう一度図面を見てみました。
柱はしょうがないとしても、天井の梁は確かにすごいね。

モデルルームは広い部屋ばかりだからあまり気にならなかったけど、
５０～７０㎡クラスだと結構気になるかもね。

前スレにもあったけどここは間取りではなく立地と仕様を重視する人向けだね。

[1019: 匿名さん]

そのとおりです。

柱、梁に拘る方は、他物件に行きましょう。

[1020: 契約済みさん]

本当にさあ、もう私は契約したのね。で検討してる人達は本当に検討してるの？
近所になりたくない？私こそここでグダグダ言ってる甲斐性なしこそ同じ住民に
なりたくないのよ。頼むから金なくてただスレ除いてる奴は消えてくれよ。
前から何度も言ってるけど、嫌ならプラウドでもグラスカでも買えよ、買えるんかい？
柱？梁？目くじら立てるなって、もう一度言うよ、嫌なら買うな。削除かな？

[1021: 匿名さん]

1020さんに一票。
全く同感であります。

おれも削除か…？

[1022: 匿名さん]

将来御近所になる可能性のある人に向かって

甲斐性なし

金なくてただスレ除いてる（誤字そのままです）奴

買えよ、買えるんかい？

などと失礼なことをいう人と

全く同感であります。

と述べてしまう失敬な人がこのマンションの契約者だそうです。私はこれこそネガレスと信じたい。

[1023: 匿名さん]

これは酷い。
契約者に成り済ました荒らしだと信じたいですが…。

[1024: 匿名さん]

本当に契約したなら黙って見てれば？
もう検討する必要ないでしょ。

ここは良い物件だと思うけど、
こんな人が隣になったらと思うと悲惨だ。

何階を契約したか教えてくれませんか？
その近くは検討しませんので。

[1025: 匿名さん]

>>1020
中産階級がそこそこ高いお買い物する際は、"グダグタ”なくらい真剣に悩んだほうがいいですよ。
あまりものわかりいいと売主の思うつぼです。

[1026: 匿名さん]

話が噛み合ってない。

「値段が高くて買えない」人は、まだ可能性があるので、このサイトを覗いたり書き込む意味はある。
「間取りが悪い。梁がすごい。設計からやり直したら買いたい。スミフじゃなければ欲しい。」人は、もうあなたが買う可能性はないから、書き込むだけ無駄だし、他の検討者にとってはいい迷惑。

以上です。

[1027: 匿名さん]

いい加減新スレに移りなさい

[1028: 匿名さん]

>>1018さま
わが家の場合、実際の部屋を見られるようになったら
残っているものが気に入れば買おう思っていたので、
図面も捨てちゃったんですが、
梁がひどいというのは具体的には下がり天井ということでしょうか。
柱の出っ張りは間取り図を見てすごーいと思ったので体感することにしたのですが。
天井の周辺にダウンライトがあってそれを隠すために天井が平ではないのかなと想像しました。
頓珍漢な質問ですみません。

[1029: 購入検討中さん]

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/

[1030: エイプル]

契約した皆様に伺います。
鉛などの土壌汚染を指摘され、浄化したと言うことですが、気になりませんでしたか？

[1031: 匿名さん]

そんなの気にしていたらマンションなんか買えません！！
建ってしまえばコンクリやアスファルト、インターロッキングで覆い隠され
土なんかそんなに見えないし触ったりしませんから。

有害物質の指定なんて年々増えています。
当時は指定外だったものが数年後には指定物質になったりします。
全国何処へ行っても土壌汚染ですよ。

近くにある焼却場からのダイオキシンの方がよっぽど心配です。

[1032: 近所をよく知る人]

大崎ウエストシティ、毎日拝見しています。
ペストリアンデッキ、毎日歩いています。
色々なご意見があって良いと思います。私が大崎で日々感じることを書きます。

先ずは、
大崎駅。利便性が良いとか書かれておりますが、実際はとても不便です。
毎日利用されればわかると思います。また、駅全体の幅が狭く、朝夕と通勤時には、ホームに行く大行列が待っています。

ペストリアンデッキ。駅から直結は、直結ですが、ただお洒落に広告しているだけで、
屋根があっても雨にぬれます。傘をささずに目的地まで行けるではなくて、毎日歩いてみるといつも風は強いので、みんな面倒くさくて傘をささないだけです。ウエストシティの裏は区画整理されて
いない、小道、坂道、車の通れない道ばかりで、車でもとても不便です。
裏側でも平日は車が多く、歩道が整備されていないところも多いのでお子さんは要注意です。

眺望がいいといわれますが、新宿、錦糸町、豊洲の空より空は汚いです。
見た目だけでなく、私は極度のアレルギーもちなので体でも空気の汚さを感じます。

唯一のスーパーダイエー。一番重要な衛生的に感じないのでいつも買うのをためらってしまいます。
購買意欲はそそられません。

ウエストシティ隣のThinkPark Tower。ここからは、マンション全階の部屋が丸見えです。
タワー上層階は、どの町でも眺望がいいですが、大崎からの眺望は今までで一番美しくないです。

ソニービルが完成したら、日当たりは先ずないと思ってください。

病院関係。ThinkPark Tower内にありまして、内科、皮膚科、歯科医、ドックなど利用しておりますが、良い病院とはいえません。これは受診されればわかります。商売目当てで、患者のことを本当に思っている先生かどうかと思うといつも疑問です。ゲートシティには歯科医が３つあり、その中のひとつはとても評判がいいです。
近隣に眼科医はないです。

レストランはどの町にもあるチェーン店ばかりです。
いくつかの小さな小規模レストラン、個人商店も点在しますが、本当に点在です。

それからもう１点。これはどうということではないのですが、
駅前では度々、スミフ元従業員の方によるデモが行われています。

私の場合は、投資目的ではないので、純粋に住居目的で
購入される方への参考になればと思います。良いことは、私が言わなくても既にみなさんご存知だと思われますのであえてマイナス面のみ記載しました。

品川、五反田、大崎、大井町いずれも子供と住むにはあまりよい環境とは正直いえないです。

それと、１０階以上の高さに住むと人は情緒、精神不安定になるといわれますが、
私自身そのとおりだと実感します。見た目にはタワーマンションにはあこがれますがね。

[1033: 匿名さん]

大崎ってこれ以上発展しないよね。駅も小さいし、ゲートシティなんか古くて寂れちゃってる。
恵比寿と品川に人の流れを奪われているね。

[1034: 匿名さん]

私も近隣に住んでいますが確かにデッキは風が強いですね。
山手線外側の物件は剥きだしなのでさらに風が強く感じられるでしょう。
大崎の発展性については私も疑問に感じています。
情報として再開発に踊らされていますが、このご時世実体が伴っておらずゴースト化を危惧しています。
病院関連、レストラン関連も所詮寄せ集めですから、地域への愛着が感じられないんですよね。
駅周辺に地域密着の商店街などがあって文化や歴史があれば地元の活動も活発になって違うのですが、
もともと無機質な街でテナントも儲からなければ利害関係だけで簡単に撤退してしまう。
困ったものです。

[1035: No.1032 by 近所をよく知る人とは別人のよく知る人]

NO.1032とは別人の近所をよく知る人です。
どこでも文句をつければつけられるものですが、さすがに北半球では太陽は北側から昇らないのでソニーのビルが建っても日照が駄目になることはないでしょう。

商売目当てで、患者のことを本当に思っている先生かどうか疑問を持たずに済む所が都内もしあったらNO.1032に是非教えてもらいたいものです。

確かにデッキは屋根の覆いが少ないので強風の場合は大変ですが、それは大崎のデッキがそうであるのではなくオープンなデッキ自体の特質で、逆に囲われすぎたデッキでは夏季に暑くてうっとうしいものです。
また、デッキがなく開かずの踏切で苦労するよりは100倍良いのではないでしょうか？

レストランがどこにもあるチェーン店ばかりだといいますが、逆に聞いたこともないような地元の店ばかりで有名店が全くないような場合はもっと評価が下がるのではないですか？
再開発されたビルに地元の無名な店がたくさんはいっている例があれば教えてください。
チェーン店が出店しないような田舎の都市に行けば地元の店ばかりでしょうが？

[1036: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

本スレッドは規定の1000レスをこえましたので、閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下のスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43534/

今後とも、宜しくお願いいたします。