大崎ウエストシティタワーズ パート2

[匿名さん]

1000に到達しそうなので、パート2を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/
パート１ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

[895: 匿名さん]

シティータワー大崎は＠２８１万、ミッドサザンは＠２９７ですね。
東京サウスパークタワーは＠３２０万です。

[896: 物件比較中さん]

マンションの下とソニーにどんな店舗が入るかは気になりますね。
スーパーでも入ったらかなりポイント高いですよね。

ちなみに貢献施設棟には、市役所・区役所？みたいな公共の施設が入ると
聞きました。あとは、店舗で決まってるのはクリニックだったはず。

[897: 匿名さん]

区役所の出張所です。あと託児所。コンビニもほぼ決まりでしょう。
百反通りのライフがもう少しこちら側にあったらなあ・・・・・

[898: 匿名さん]

竣工時ガラガラをリスクとみてテナントが及び腰か？

[899: 匿名さん]

ここを検討中の皆様、PLANはしっかり確認してください。
特に天井です。内覧会でがっくりとならないように。

覚悟してください。

[900: 購入検討中さん]

>899
実際に見られたんですか？
できれば詳しく教えて下さい。

[901: 匿名さん]

んなわけないだろ。他社のデベの営業だろ。間取り図みれば馬鹿でもわかるだろ。

[902: 匿名さん]

確かに、モデルルームの天井は低く感じましたね。

[903: 匿名さん]

グランスイカ買っとけ

[904: 匿名さん]

↑どんなスイカなんでしょう？？？

[905: 購入検討中さん]

ちょっと前にも、梁と柱のことを指摘していた方がいましたが、確かな指摘だと思います。
899さんのご指摘もそのとおりです。

他社のデベ関係のものではありません。普通に購入を検討しているものです。

必要なことを補足しますが、実際の高さをモデルルームで体感して、図面でここが2m20cmになるのかとか、
たしか2m10cmの部分もあったと思いますので、それを図面上でイメージすればいいです。
決して全てのプランが厳しいわけではなく、少ないながら納得できるプランもあります。
柱の位置がポイントだと思います。柱の位置で梁が出てきますから、これができるだけ部屋の中央にないプランがお奨めです。

[906: 物件比較中さん]

ここ売れてるんですかね？？

[907: 匿名さん]

おれは買ったよ。

[908: 匿名さん]

おお、ちゃれんじゃ～

[909: 匿名さん]

多少高いけど、それでも山手線直結は希少だわ～。
西と南は抜けてるし、仕様はいいのであまり迷わなかったよ。

[910: 匿名さん]

確かにあの立地は魅力。でもどうしても外観が好きになれない…。
住んでしまえば外観はあんまり問題にはならないのかな？

[911: 匿名さん]

ＤＷは明るくて良いと思うけど。
夜は外からは丸見えなんでしょうね。
バルコニーは無に等しいけど洗濯物干せないんだし無くてもいいか。

[912: 匿名さん]

あれって、窓ガラスの掃除はどうやるんですか？

[913: 匿名さん]

人が屋上からロープにぶらさがって…

[914: 物件比較中さん]

買いたいのはアクセスの良さですね。
低層～中層　50～60　北 or 東 を検討しています。多少価格も改定されていますし。


向きや眺望、広さを買いにいかないほうがいいと思います。

西や南はLow-eとはいえ覚悟がいりますよ。
プラウド東五反田の南西や西の部屋を16:00頃見学させてもらってください。
南西角の事務所部屋も既に冷房フル稼働です。

広い部屋は梁だらけの天井でかなり窮屈にみえるでしょう。

[915: 物件比較中さん]

ここって販売スケジュールゆっくり過ぎだと思います。
１０月位から入居開始だと思いますが、それまでにどのくらい売る考えなんでしょうか。
１０月以降は、現地モデルルームつくって、毎週のように建物内見学
させる考えだとしたら、高い金払って既に入居している人に失礼では？

もし入居までにある程度売れてなかったら、契約済みの人にある程度お金返して
もらいたいですよね。

と、言っても無駄ですが感想でした。

[916: 購入検討中さん]

この物件ってあの立地にしては売れてないって関係者から聞きました。。。
物件自体は良いとは思うのですが、値段が気になって、、

下がらなければ第３期もあるっぽいし、もう少し待ってみようかな。。

[917: 物件比較中さん]

第２期より第３期が下がった場合、
第２期で同じタイプを購入した人には
お金返ってくるでしょ。

ただ、今年末とか来年に景気が上昇し始めたら
今の値段では間違いなく買えないでしょうね。値上がりするかもしれませんよ。

[918: 物件比較中さん]

>917

返ってくる保証はないですよ・・・

「保証していただいたら、すぐ購入する」旨を伝えましたが、
一筆であったりで残すことは不可能と営業の方はおっしゃってました。

[919: 匿名さん]

ここは、現物見せた方が売れる自信があるということでしょう。
いづれにしろ消費税が上がる直前には完売するでしょう。
それまではここの設定価格は売主とお客さんの我慢くらべが続くのでしょうね。

[920: 契約済みさん]

私も買いましたよ。立地と仕様で。しかし財閥系は潰れる心配少ないね。
コスモ〇なんか凄いよね。銀行が味方だとこうも違うもんかね。

[921: 物件比較中さん]

エレベーターが約２５０戸に２機だとすると使いかってはどうですか

[922: 匿名さん]

↑実は私も気になっています。

階段もセキュリティーの関係でロックされているので使えないし。

マンション出るまでに何分覚悟した方が良いのでしょうね。

[923: ビギナーさん]

教えてください。
高さ制限のみある土地に坪単価を安く建てるのには何が一番有効ですか？
①バルコニーを狭くする。
②柱を占有部に入れる。
③エレベーターを少なくする。
④内共有部を狭くする。
⑤天井高を低くする。

[924: 匿名さん]

>>923

坪単価を安くするというか容積率に対して専有面積を最大するため
という観点でいいですか

①バルコニーを狭くする。

バルコニーは共有部であり容積率不算入で効果なし

②柱を占有部に入れる。

アウトフレームにしても同じ

③エレベーターを少なくする。

共有部なので容積率不算入で効果なし

④内共有部を狭くする。

玄関、廊下、非常階段などは容積率不算入につき効果なし。
ただしゲストルームなどは容積率に算入されるので分譲住居
にして販売したほうが経済効率はよい。

⑤天井高を低くする

これは効果あり。３０Ｆくらいの建物だと１０センチ削れば
ワンフロア余分に販売できる部屋が増える。

ただし高い天井高や豪華なゲストルームなどは付加価値部分
であり売却可能な住居を増やすより、付加価値設備をつけた
ほうが事業性が向上する（すなわち利益がより大きくなる）
と事業者が判断する場合もあるので一概にはいえない。

間違っていたらどなたか指摘してください

[925: ビギナーさん]

すみません。説明不足でした。容積率は考慮しない場合です。
この場合完成したフロアーを効率的に占有部にできれば有効だと思うのですが。

教えてください。
”高さ制限のみ”ある土地に坪単価を安く建てるのには何が一番有効ですか？
①バルコニーを狭くする。
②柱を占有部に入れる。
③エレベーターを少なくする。
④内共有部を狭くする。
⑤天井高を低くする。

[926: 匿名さん]

そういう前提であれば部屋の数が少ないほど坪単価は下がるよ

[927: 購入検討中さん]

お願いですから別の板でやって下さい。

[928: 匿名さん]

何聞きたいんだろうね

[929: 契約済みさん]

そんなこと考えるより、お金を貯めましょう。資力があればそんなの考えません。
柱１、２本に目くじら立てる必要もありません。頑張って働きましょう。

[930: ビギナーさん]

失礼。ここでは聞いてはいけない質問だったかな。

[931: 購入検討中さん]

本当に何を聞きたいのでしょうか。

[932: 匿名さん]

ここがそういう物件って言いたいのでは？

ここって高層も含め眺望ほとんど遮られるのですか？

[933: 匿名さん]

要するに、ここが他と比較しての優位点を探したいだげじゃないのかな。

[934: 物件比較中さん]

＞932
眺望が開けてるのは南と西ですが、DWの南と西（特に西）は暑さが相当厳しいらしいです。

眺望はスカイラウンジで楽しんで、割安な部屋を選ぶのが結構いいかもしれませんね。

W棟とE棟の東向きって、ソニーから１００M、６０M離れてるから、値段安いわりに以外に
圧迫感はないかもしれませんね。

[935: 物件比較中さん]

豊洲ツインタワーに友達が入居したのでみてきました。

廊下の狭さと暗さはかなり衝撃でした。
人が通っていたらドアぶつけてしまうぐらい。声もとても響くし。

ここも同じだと思うと一歩引いてしまいます。
廊下の広さとかご存知の方いらっしゃいますか？

[936: 匿名さん]

＞　声もとても響くし。

内廊下の物件は一般的にそうだと感じます、豊洲に限った事では無い。廊下で人の家の会話が聞こえるみたいな感じね。

いくつか中古とか売残り物件の見て回って、その辺確認した方が良いと思います。その物件を買うかどうかではなくて、タワマン、内廊下、バルコニーの必要性などを検討するために、他の物件を見て勉強するのって意味ありますよ。ここで人の意見を聞くより、まさに、百聞は一見にしかず。高い買い物なので自分でやる事をお勧めします。

五反田、飯田橋のプラウド、住友だと九段なんかもとても良い比較になります。

[937: 物件比較中さん]

内廊下の幅は自分も気になります。

他と比較するのはごもっともですが、このマンションの幅がどうなのかが気になりますね。
モデルルームでかなり前に聞いたんですが、忘れました。

一番狭いところで１メートル数十センチだったような気がします。

誰かご存知の方いれば是非。

[938: 契約済みさん]

ここは豊洲より広いよ。自分でモデルルーム行って確認しましょう。

[939: 匿名さん]

>豊洲ツインタワーに友達が入居したのでみてきました。
あそこのしょぼさは別格ですよ。

[940: 物件比較中さん]

うれてないみたいですね。

ライバルも多いしつらいでしょう。
第三の目白シティテラス・・・

[941: 物件比較中さん]

ここは立地がかなり良いから、時間かければ売れるでしょう。

[942: 物件比較中さん]

E棟の西向き（中低層階）と東向き（南東よりの高層階）で迷っています。
値段は西向きが300程高いですが広いです。

どちらも軽く予算オーバーなんですが、まあいけるかなと・・。

アドバイスください。お願いします。

[943: 入居予定さん]

アドバイスというほどでもないけど・・

西は低層でも眺望はかなり良いですよね。しかも広いのは魅力。
でも西日が気になりますね。防温ガラスの効果がどのくらいあるのかに掛かってますね。
東は南よりでもソニーがちょっと邪魔。ソニーより高ければ問題なし。
広さと値段と相談でしょうか。
寒がりなら西。暑がりなら東？

[944: 物件比較中さん]

＞943さん

アドバイス参考になります。
西日は気になっています。WCTはLOW-Eガラスでも結構暑いらしいですからね。

東向きはソニーが視界に入りますが、少し横向けば眺望が開けてる感じですね。

広さと値段でもうちょっと考えてみます。
ありがとうございました。

[945: 申込予定さん]

我が家は、眺望（西）＞広さ＞階数（中低層で好みのカラー）の優先順位で、選びました。

[946: 物件比較中さん]

西や南を検討の方は、タワー在住のご友人に夏の話をきいてみてください。

私はタワーの南西向き住戸に住んでいますが、殺人的な暑さです。

[947: 物件比較中さん]

参考になりました。
ありがとうございます。

[948: 匿名さん]

タワマンの西日を少し体験するためには、ヒルズの展望台に行ってみるのもいいかも知れません。
正直驚きました。
ガラスの質などは違うので、一概には比べられないことは分りますが、52階は360度ビューなので
時間帯によって日がどこら辺まで入るのかはいい参考になると思います。

展望台からはここが見えましたよ。

[949: 物件比較中さん]

ここのDWは遮熱シート？が入っているらしいですが、それでも暑くなるんですかね。

自分も西向きの暑さはどうしても気になるな・・・。

[950: 物件比較中さん]

他人とはいえ、西だけは本当に避けるようにしてほしい。
ビニールハウスとまではいきませんが、本当につらいです。

フィルムはって、カーテンも遮光のものですが無理です。
窓の外にすだれをかけて少しましになりましたが、DWだとそれもできないでしょうし。

[951: 匿名さん]

外干しできないけど西側ＤＷは室内でも洗濯物よく乾くよ←実話

[952: 匿名さん]

ペットも観葉植物も人間もひからびてしまいそう・・・

[953: 匿名さん]

確かに西日のオフィスではブラインドをしてても熱い。けど殺人的な程ではないけどね。
Ｌｏｗ-ｅガラスにカーテンすれば問題ないのでは？
そんなに目くじら立てるほどのことでもないと思うのですが。。。

[954: 匿名さん]

こちらは平均坪単価おいくらですか？

[955: 匿名さん]

そんなこと考えるより、お金を貯めましょう。資力があればそんなの考えません。
柱１、２本に目くじら立てる必要もありません。頑張って働きましょう。 by No.929


ここには火消しの役の目くじら君が張り付いているようですね

[956: 近所をよく知る人]

西側に住んでいますが、タワーでなくても相当暑いです。
部屋の中は暑いのに、外へ出ると寒いなんてことがあります。

[957: 匿名さん]

現地で物件を見た後、近くでお茶しましたが、土日の大崎は、落ち着いていて快適ですね。
陽射しが好きなので、今、住んでいる所は西向き。暑いと騒ぐほどではないです。
(室内に洗濯物をかけていて乾き具合が、ちょうど良いです。)
それにサンセットを眺めることが出来るので結構気に入っています。
ここでは視界が開けているので南向きを購入しました。
体感温度は人それぞれなのかな…と思う。

[958: 匿名]

西向きの話は、夏にしましょう。その方が現実実が増します。

[959: 申込予定さん]

ここ何だかんだで、結構売れてきてるみたいですね・・。

[960: 購入検討中さん]

資力があっても柱部分は買いたくありません。

[961: 匿名さん]

No.960　うまい！うけたよ。山田君１本持ってきて。　　　　　　　　　　　　柱を。

[962: 匿名さん]

１枚だろ

[963: 匿名さん]

>１本持ってきて。柱を。
横からみて、笑いました。

マンションズの図面では柱部分が黒ではなく白で描いてありました。できるだけ目立たないようにって苦肉の策なんですかね。

[964: 匿名さん]

バルコニーがないし内廊下だし。
柱が室内になるのはしょうがないよね～。
そのぶん、安くして欲しいと言う庶民の切なる願いだよね。

[965: 匿名さん]

庶民向けではないからね

[966: 匿名さん]

庶民じゃなくても柱部分は要りません。

[967: 匿名さん]

山の手の内側（ここ外側だけど）で考えると十分庶民価格でしょ、ここ。

スミフの物件で山の手の内側にここより安いのってあるか？

庶民って言う価値観って相対的なもので、23区に家があるなんてすごい資産家だと言う感覚の人もいるだろうけど、ここは23区内としてはそれほどの高級物件でも無茶な価格でもないわけで、東京の庶民の価格ではないですかね。

[968: 匿名さん]

だったら何で売れてないの？

[969: 匿名さん]

売れてるじゃない。

担当に聞いた？、好調ですって言ってるでしょ、スミフの物件検討してるならスミフの価値観でもの見てもらわないと。

完売しないと転売しにくいとか、管理組合がまともに組めないとか、いつまでも販売中ってポスターがでっかく張られてるとか小さい事気にしないの。

販売計画あと２年ぐらいあるんだよ、焦らない焦らない。

[970: 匿名さん]

あせんじゃねーぞ

[971: 匿名さん]

急がばまわれで、あせるんでねーど

[972: 匿名さん]

>スミフの物件検討してるならスミフの価値観でもの見て

すごい傲慢な論理ですね。
あなたがいつものスミフのの人なら、そんな言い草をしてもむしろ消費者には逆効果ですよ。
焦っているのはむしろ思ったほど売れていないデベロッパのほうなのでは。

[973: 匿名さん]

連休の今、MRはにぎわっているんですか？

[974: 匿名さん]

完売しないと転売しにくいとか、管理組合がまともに組めないとか、
いつまでも販売中ってポスターがでっかく張られてるとかって、
どれもぜんぜん小さい事じゃないんだけど。

こんな営業担当に当たったらイヤだな。

というか、今秋竣工なのに販売計画が２年もあるの？
じゃあますます急いで買う必要ないな。

[975: 匿名さん]

担当の方に聞いてみてください。どのくらいの期間を見越して販売計画を策定しているか。

当然それによって必要な人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費などがあるわけですよね。その辺を検討して価格設定もするわけで。

[976: 匿名さん]

> 人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費など

それはデベの理屈であって、買い手には関係がないこと。

[977: 匿名さん]

> 人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費など

それはデベが負担するのであって、結局販売価格に乗って買い手に影響すること。

[978: 匿名さん]

「売れてますか？」と聞いて「売れてません！」と答えるわけがない。
何より「スミフの価値観で物を見ろ」なんて傲慢さは命取りですね。
毎週電話を掛けてくる営業さんの態度が不快でMRに行く気が失せるのです。

[979: 匿名さん]

>どのくらいの期間を見越して販売計画を策定しているかを聞け。

自分で2年と書いているじゃない。

>必要な人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費などがある。
>その辺を検討して価格設定をしている。

実際に売れているなら短期間で販売しましょうよ。
そうすれば販管費等を抑えられ販売価格も下がり、双方にメリットがあると思いますが。

[980: 匿名さん]

じつはこの後も２年かけて売るつもりなんです、その間の人件費、管理費、修繕積立金の立て替え費用、広告宣伝費などもその分を上乗せしてこの価格設定しているんです、なんて言われて「はいそうですか」って納得してくれる買い手がいるわきゃない。
なのにそれをしゃーしゃーと掲示板に書く販売担当者がいる物件って一体…。

[981: 匿名さん]

スミフの物件で竣工後２年も経過しないで売り切った物件ってここ数年ありますか？

都心というか、その周辺で、私の知る限りでは

東陽町、目白、護国寺、大塚、三茶、豊洲、WCT、九段、などなどもちろん豊洲は竣工前だし、２年経過してないのもあるけどそれぐらいが普通でしょ、スミフ的には。

なんでそんなに過剰な反応してるのかわかりません。そういう説明の仕方聞かれないとしないけど、買ってるじゃないみんな。

いやなら買わなきゃ良いんだから。価値観はそれぞれです。

[982: 匿名さん]

販売担当だって代理やってるだけで、本人所有のもんでもないし
売主の希望価格を正当化しようと勝手な理屈ゴタゴタ言ってるにすぎない。
本心は「こんなたけーえ値段で今時売れるわけねーだろ」と言いたいに違いない。

スミフは格下のデベロッパーとのマンションの値引き競争から距離を置いて、
優位に立ってるつもりなんだから、当面何を言ってもダメって諦めよう。

既にぜんぜん売れずに在庫積みあがってる現状を何時まで容認できるかの問題だが、
やっぱりあと２年ぐらいはこの路線を維持すると販売現場でも認識しているのだろう。

[983: 物件比較中さん]

第一期はほとんど売れなかったらしいけど、第二期になって価格見直ししたら結構売れてる
らしいですよ。実際に何部屋かあいてるか聞いたら、「そこはも要望が入ってます」と
断られました。

モデルルームもほとんど席が埋まってる感じでした。

自分はまだ迷ってます。

[984: 匿名さん]

>>982の続きの勝手な推測だけど、

当面値引きが期待できないとしても、
竣工後２年たってもぜんぜん売れなかったらどうなるかって予想すると、

やっぱり在庫評価損計上して値引き販売する可能性大きいでしょ。

現状で既に高水準の在庫抱えているのに、豊洲、三田、大崎、有明などなど１年以内に
巨大物件ドカンドカン竣工するし、晴海その他次の巨大プロジェクトも多数準備中。
現状の販売ペースで追いつくわけないし、競合物件も次々に顧客を奪っていくでしょ、
高くてローン組めないほどのスミフ物件はパスされちゃうから、
最終的には売れる金額まで、ズドーンと５００戸とか１０００戸とか
大幅値下げすることになると思うよ。

値引きのイメージダウンを避けるため、売れなかったのは非分譲でみーんな賃貸にしちゃえとか、
そういう処理も考えてるかもしれないが、
いずれにしても経営的ダメージを大きく被るのは間違いない。

自信を持っっている物件だから竣工後２年辛抱強く売るっていうのは、
結局問題の先送りじゃないかな。

[985: 匿名さん]

＞いやなら買わなきゃ良いんだから。価値観はそれぞれです。

ものすごく買いたかった。何年も前から期待していた。絶対買うから設計からやり直して下さい。

[986: 匿名さん]

＞絶対買うから設計からやり直して下さい。

同感です。

というか　スミフじゃなきゃ良かった。

[987: 匿名さん]

＞ものすごく買いたかった。何年も前から期待していた。絶対買うから設計からやり直して下さい。

あー、自分も全く同感です。

＞ というか　スミフじゃなきゃ良かった。

同感です。
このスレみていると同じような気持ちの人がいるんだなあ、とつくづく思います。仮に、ここにグランスカイのような上物が建っていたらかなり考えたかも。
別にグランスカイが建物として完璧ってわけじゃないんだけど、同時期に販売しているってことで
引き合いにして比較検討すると、いつもそういう思いが頭をよぎる。
まあ、あちらはあちらで周辺環境がややネックなんですよね。（駅距離、南側の前建ちリスク）

[988: 匿名さん]

>>984の続きのさらに勝手な推測だけど、

竣工後２年辛抱強く販売したものの、大量に売れ残って大幅値下げ販売のはめになり、
巨額の損失を計上したら、きっとマンション事業の体制を刷新する、

そののちの物件では、顧客の意見を汲み取り
設計・デザイン・価格・販売手法ことごとく見直して、
早期販売可能な適正価格を提示するようになるかも、

そこまで現実のことになったら、現在の物件は明らかに旧態依然となり、
中古相場も大きく下落するでしょう、

そこまで粘ればこの好立地のウェストシティタワーズも満足いくほど
安く買えること間違いなし。

[989: 入居予定さん]

スミフに限らず、最近の大規模物件では入居開始までに完売なんてことはあまり聞かないですよね。
入居後の販売活動はある程度しょうがないと考えています。


＞絶対買うから設計からやり直して下さい。

＞ というか　スミフじゃなきゃ良かった。

竣工間近で、根本的な部分がダメだってお考えなら、ここに住む可能性は既にゼロではないですか？
「嫌なら買わない」単純なことです。
比較検討している他物件の掲示板で前向きな書き込みをしたほうが良いと思いますよ。
ここに書き込みしなければならない事情があるなら別ですが。

[990: 匿名さん]

スミフの将来の為に、まともな間取りの物件を作るように願いながら書き込みをしております。

なんで売れないかわからないから、豊洲、大崎、麻布と似たような失敗を繰り返す。教育が必要なんですよ、この会社は。

[991: 匿名さん]

失敗と認めるまであと２年。

[992: 匿名さん]

989さんに同意です。
最初から設計やり直しなら買う、なんて意見は、「マンションなんてやだ。戸建しか住めない」という意見と同じレベルの書き込み。
いやなら買わなければいいし、特に事情が無い限り書き込む必要はない。

[993: 匿名さん]

購入前提でずっと期待していたからこそ、失望も大きい。
ずっと楽しみにしながらみていただけに物件情報発表後、いろんな事実があきらかになるたびにがっかり度合いも大きくなる。
そういう人間も検討者板にいるってことです。

[994: 匿名さん]

そうですか。お気持ち察します。
ではもう検討終了ということで。さようなら。

このマンションを気に入っている検討者もいます。既に購入した人もいます。あなたの価値観が全てではありません。
ここは検討板だということを忘れないで下さい。あなたの落胆は分かりましたので、もう繰り返し書く必要はありませんよね。