大崎ウエストシティタワーズ パート2

[匿名さん]

1000に到達しそうなので、パート2を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/
パート１ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

[754: 匿名さん]

ところで夏の西日はどれくらい暑いかな。

[755: 匿名さん]

西向き住居は、開放感抜群だが、ゆでダコになりゃしないかね、
最新断熱サッシの威力があっても油断できないよ。
西日は10月までは暑いんじゃない？
結局エアコン代がけっこう掛かりそうだ。

ワールドシティタワーズでもみんな暑い暑い言ってるからね。

[756: 匿名さん]

>>753
渋谷の隣、代官山と広尾に挟まれた恵比寿と比べたらまったく違う街だと思うけど、
副都心としての発展ぶりは凄い。

１０年も待たされない、３、４年後にはふた回り大きな街になるのは約束されている。

品川区のナンバーワンの賑わいになるってのは、、
現在の立地ポジションからすれば、当然の結果だと思う。

高級外資ホテルや、多数のブランドショップの進出地になったりしたら、
次元が変わってくるだろうけど、そこまで街が成熟するかは不明。

[757: 購入検討中さん]

そうそう、ですから私は教習所跡地はマンションではなくショッピングモールになってほしいと買収が決まった時から思っています。

[758: 購入検討中さん]

>755さん、

西日が最も気になるのは夏ではなく日が低くなる冬ですよ。

もちろん、ここは基本的に庇がないわけですから夏も気にならないことはないと思いますが、やはり西日を気にすべきは日が低くなる時期です。
具体的には、10月下旬から3月上旬にかけては部屋の奥まで西日が差し込んでくるものと思います。場合によっては暑くてエアコンをつけたくなることもあると思います。

なおこれは真西面の部屋（特にＷ棟）の話です。
ウエストの北側に面しているところは夏の西日を受けることになりそうですけどね。

[759: 匿名さん]

あたり前ですが、冬の夜はガラスから冷気を感じます。
寒いです。

[760: 匿名さん]

この物件、開けているのは南向きか西向きしか無いんだよね。一番眺望がいいのは富士山が見える西向きだけどさ、
DWの西向きって夏は相当暑いのは覚悟しておいたほうがいいよ。エアコン24時間フル稼働で、いくらLow－Eガラス
っていっても遮光カーテンを締めっぱなしになると思う。ワールドシティタワーズの住人の悲鳴を見て、俺は
DWのタワマンだけは北向きに住むことに決めたが、やっぱり北は快適だ。ただ、この物件は北はお見合いじゃなかったっけ？

＜WCT書き込みより＞

・・・日の射さない朝から３２度なのです。日が射す午後はエアコン無しでは４０度近くにもなります。よく夏子供を車の中に放置し死亡させてしまう事故がありますが　まさにその状態です。

西面および北面の他部屋はベランダもあり風通しが良く涼しいですが　西のLDはほんの隙間程度の換気口しかなく　デザイン優先の温室みたいな構造的欠陥ルームなのです（しかし眺望は素晴らしいですよ）。多分蓄熱効率も高いのだと思います。

我が家もめちゃくちゃ暑いです。東側中層なのですが、朝は５時位から直射日光が射し３５度を超えます。まさに２４時間エアコンはつけっぱなしです。電気代が恐ろしいです。内廊下はホテルライクでかっこがいいですが、実際の生活となると風を通すことが出来ず非効率ですね。

西側ですが午後から外出して夕方帰って来ると、まさにサウナ状態で、エアコン全開にしても部屋が冷えるまでに１時間ほどかかるような気がします・・・。なので、最近は出掛けるときにも１つのエアコンは稼動させたまま出掛けてしまっています。本当に電気代が恐ろしいですが、これもきっとあと１ヶ月ほどのガマンと思って諦めています。

本当に暑いですよね。電気代ですむ話ならいいけど、午後はエアコンつけても室温があまり下がりません。帰宅する1時間前には携帯でエアコンつけてますが、35度にしか下がってません。付け忘れたときは40度超えてます。部屋にいると日没が待ち遠しいです。

電気代は3万4000円弱でしたブレーカがすぐに落ちるので50A　→　60Aに変換してもらいましが今年の暑さではエアコンフル稼働＋テレビの組み合わせに熱源が稼動したら60Aのブレーカが落ちてしまいます

当方北西角ですが　西角のLDは金魚鉢状態で夏は暑くて本当に最悪です。ということで　我が家は３シーズンMSと諦めています

日当たり重視で買うとホント後が大変だね。うちも夏の電気代４万いったことあります。東でもね。トホホ。

DW のLDですが 構造的に風通しを全く出来ず 陽が当たらない北西にもかかわらず 今朝も7時から室温３２度ありエアコン全開です。地球環境が騒がれているこの時代によくもこの様なMSを建築したものだと デベの感性に購入者でありながらあきれています。今月の電気代請求が恐ろしくもありますが冬は暖房費がかからない分、プラスマイナス０と諦めようかと思っています。

[761: 匿名さん]

↑
すみふは品川で経験済みのはずなのに、どうしてまたＤＷを採用したのだろう？
東南に比べて西南が安いのはこのため？

[762: 匿名さん]

カーテン閉めとけば問題ないのでは？
冬は確かに暖かそうですね。

[763: 匿名さん]

私の経験では冬はカーテンでカバーできますよ。開き具合でぽかぽかに出来ます。

夏はカーテンでは無理、ここは構造上風邪が通せないからね。いわゆる夏の木陰の清涼感は空気が通るからでしょ。

[764: 匿名さん]

DWって単にベランダをケチっただけでないの。
柱も専用部面積に組み込めるし。

[765: 匿名さん]

ＤＷでも通気孔はサッシついてるけど
それで風通し効果はないのかしら。

[766: 匿名さん]

ないですよ

[767: 匿名さん]

タワマンは北が一番快適。五反田あたりのタワマンは北向きが都心Viewで眺望も良くてGood。
北が一番、単価も高いけどね。ＤＷって眺望は抜群で素晴らしいけど、直射日光が室内に
ダイレクトで入るから、夏は遮光カーテンとかで工夫しないと厳しいよ。
もっとも、カーテンしめれば眺望どころじゃないしね。ＷＣＴも北向きが最も高価な設定に
なっている。北高層なら、のぞかれる心配ないし年中カーテンは開けっ放し。

[768: 匿名さん]

知ったかばっかりですね…
…。

[769: 匿名さん]

>>767
「タワーは北が一番」とは言えません。物件次第です。
WCTでは、北東が「東京湾レインボーブリッジビュー」なので高めの値付け設定になったまでです。
最近のタワーでは、眺望が良い方角ほど極端に値付けが高い傾向にありますね。

眺望がよほど良くなければ、「北向き」にはやはり食指が動きません。
いくら室内が明るくても、日差しが一切入らないレイアウトなんて、どうかな？
やみくもに「北がいい」というのは、不動産屋のセールストーク。
DWから差し込む盛夏の厳しい日差しは、カーテンやエアコンの工夫でいくらでもナンとかなります。
帰宅時に暑いのがいやだったら、携帯電話でエアコンのスイッチONしておけばいいし。
DWの角部屋はそれなりに風通しがあるし、快適ですよ。
一度住んだら、他の物件はなかなか目に入らない。
住んでみたらわかります。

[770: 匿名さん]

ほんと、部屋の向きは一概にどこが良いと言うのではなく、
気に入ったところに住めば良いと思う。
WCTの書き込みは参考になるけれど、住んでいる知り合いはそんなに極端なことを
言っていなかったよ。冬に暖かいのは嬉しい。

[771: 匿名さん]

日光がガンガン入ってくるのは嫌だな
人それぞれだろうが、暑すぎて勘弁してくれって感じ
まあ、エアコンをそれこそガンガンつければＯＫかもしれんがｗ
眺望重視の人には北側は確かにいいと思うな

[772: いつか買いたいさん]

>769

この物件はリモートプラスははいっているんですか？

[773: 購入検討中さん]

「タワーは北側が一番」という意見には大きな疑問を持ちます。
「物件による」というのが正解だと思います。

なお、ここ大崎WCTは北側がいいとは言えないと思います。
最上階でもThinkParkは抜けませんし、どちらの棟もほぼ真北にThinkParkが立ちはだかります。
また、北東はソニーが竣工した暁には大きな壁になる可能性が高いです。

ということで眺望重視なら、富士山の西側か、遠くランドマークタワーを拝める南側が良いのではないでしょうか。
あの立地の西側なら、中層階でも十分富士山を拝めます。
ちょっと未確認なのは、百反通りの勾配が何階ぐらいから西の景色を隠してしまうかです。
意外と低層階まで西の景色は大丈夫だろうか？？？

[774: 匿名さん]

ここのＤＷはｅ－Ｌｏｗガラスだからね。ＷＣＴより遥かに優秀だよ。
となるとお天道様が拝める方角でもＧｏｏｄです。

[775: 匿名さん]

この物件で北側の良いところは
THINK PARK横の緑、業務棟の屋上緑化、ソニーの緑地帯を
近くに見ることが出来る中層階かもしれませんね。
向きによって、高層が良かったり、中層、低層からの風景が良かったりするので、
自分のお気に入りを見つけるのに、実はバラエティに富んでいるのかも、と思いました。

知り合いに引っ越すことを伝えたら、「大崎駅と繋がる」というキーワードで、
「あの２棟建っているところ？」とすぐに分かりました。知名度もまずまずのようで嬉しい。
秋からお天道様と親しむ向きに住む予定です。

[777: 契約済みさん]

ＵＶフロアコーティングとフッ素コートをするつもりなんですが。
オプションよりも、他社の見積もりの方が安めですよね。
やるとやらないのでは、やはり全然違うものですかねえ？
ホームページの、お客様の声って、良い事ばかりですし。。。
契約された方々もお考えでしょうか？

[778: 申込予定さん]

こちら買おうと思ってます。
80平米高層階で狙っているのですが、いつが買いどきになるんでしょう？
９月？３月？

値下げで周りから損をした愚か者だと思われるのが怖いです。

[779: 購入経験者さん]

>>777
以前にスミフの他物件（シティタワー）を購入したものです。まず、フローリングですが、大崎は確か本物の
フローリングではなく、シートだったと思います。私の買った物件は天然木のフローリングでした。
天然は良いところもあるのですが、欠点は物を落としたり家具を引きずったりすると簡単に傷がついてしまう
ことです。なのでＵＶコートを検討しましたが、値段が高いと思ったことと、カーペットが好きだったことも
あり、それをやめてホーム用タイルカーペットをネットで４６０円／枚で買い、自分で敷き詰めました。
コーナー部分のカットなど作業は1.5日かかり、少し大変でしたが、結果的に１６万円で８０平米に敷き詰め
ることが出来ました。来客時も、言わなければ自分でやったとは分からない仕上がりになっています。裸足で
歩いてもやわらかく暖かい風合いですし、物を落として傷つけてブルーになる心配もありませんので、やって
よかったと思っています。シートフローリングだと傷つけても割りと簡単に交換できるのかもしれませんが、
東リやサンゲツのものなど、少なくとも寝室などにはお勧めですよ。ちなみに、同じ作業をシスコンに
頼むことも出来ましたが、見積もりは５０万円前後だったと思います。

フッ素コートは、実際の効き目は最大で１年間程度です。これに１０万円以上も払うのは馬鹿らしいです。
なので、これも自分でネットで数千円のフッ素コート剤を買ってやりました。材料代はそんなものです。
シスコンなどに、頼んだ場合のほとんどは人件費で、それも相当の暴利を取っているとしか思えません。
作業は、基本的に車のワックスがけと同じで簡単です。作業時間は３０分程度でした。それに、効果の持続は
１年程度、自分でコート剤を買っておけば、定期的にやって本当に長持ちさせることも出来ます。
コート剤は色んなところで売っています。一例↓
http://www.kinkimedical.com/fluoro.html

シスコンなどは数千万のマンションを買って、追加が数十万ならという気になっている上機嫌の客に、いろいろ
売り込んで高いものを買わせる商売と思っています。自分でやることに不安なのでしたら、もう少し割安な業者
もいます。

[780: 契約済みさん]

ご返答有難うございました。色々検討したいと思います。

[781: 匿名さん]

片方の建物だけ屋上クレーンが撤去されてた。

[782: 匿名さん]

せっかくの天然木フローリングにタイルカーペットを敷きたくなる気持ちが理解出来ません。

どうせ上に敷くならビニールシートで十分では？

[783: 匿名さん]

たしかに

[784: 匿名さん]

値引きの状況はいかがでしょうか？

[785: 匿名さん]

>>784
電話で値引きしましたって連絡きてるじゃん。

[786: 匿名さん]

すばらしい

[787: 匿名さん]

大崎ウエストシティタワーズ第2期／予告広告
予定価格 4320万円～1億2090万円予定
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 40.4m2～99.98m2
販売戸数 16戸

小規模物件かと思う程少ないね。

[788: 匿名さん]

MR行ってきましたが、今回は中層階の６０～７０平米中心の住戸を販売してるだけであって、
ほとんど、価格の見直しはしてないようです。


１期とは違い方向（たとえば、同じタイプの間取りで下から売り出してのが、今回は上層というような）
ある意味目くらまし的な売り出しです。

実際の１期から継続して売り出してる住戸は値引きはないと思います。

[789: 匿名さん]

確かに値引きはうれしい話ですが。。。。もともと７千万８千万のものが
１割値引かれても購入出来ない層にはあまり意味の無い話なのでは？
まあギリギリ検討出来る層への後押しにはなりそうですね。１割は例えですが。

いくら竣工後でも、ここは売れ残ってもそう簡単には大幅には値引かないでしょう。
郊外のバス使ってとかいう物件ならともかく、ここは山手線、大崎駅の徒歩３分の
物件ですよ？仕様も高いですし。売れないのは物のせいじゃなくて
購入する側とこのご時勢だからであって、経済状況が変われば欲しいと思っている
人達は結構いるんじゃないかな？まあ確かに高いけど。

[790: 匿名さん]

物が悪いのもあるでしょう。
間取り悪いし、ＬＤ狭いし、変なところに梁があるし、方面は限られるし、回りにスーパーないし。
同じような金額払うなら、もう少し妥協しなくちゃいけない点が少ない別マンション選ぶでしょ。

[791: 匿名さん]

>経済状況が変われば

　経済状況が変わるまであと10年はかかると思うぞ。
そのころには築10年だから、ますます価値は下がる。
そして、会計基準が変わったから、評価損で赤字決算に
なるのを防ぐためには、投売りでも在庫を処分しないといけなくなる。
竣工2年がタイムリミットだから、その頃に3割引で交渉するのがお勧め。

[792: 匿名さん]

2年後にはソニーのオフィスが完成し、西口南地区の開発も進むので、
この地域の値下げはないように思う。

[793: 匿名さん]

確かに高いが魅力的な物件でもあります。
ここ買うには普通のサラリーマンではかなりの覚悟が必要でしょう。
（小金持ちの人には逆にお買い得物件だと思いますけど）

[794: 匿名さん]

価格が下がりましたというようなセールストーク的表現はあると思います。
それは、当初の高めの販売予定見込み価格だったものが、実売価格が決定されたときに
下がっていれば、そのような表現になることはあるでしょう。
販売が少しずつになっているのも、希望戸、希望者数を検討しながら販売価格を決定し
て行くからでしょう。
しかし、現実に価格が決定したものの値引きはないでしょうし、全戸の価格のバランス
を崩すような新価格はでてこないはずです。
特にこのマンションは、最も価値の下落が少ない物件であることは間違いありません。
（と言うと、そんなことはないと言う、買えもしない・買いもしない者には言わせてお
きましょう）
蛇足ですが、キャンセルで手付けが没収になった部屋は、その分価格を安くしても販売
したいことはあるかもしれません。これなら会社も損失ないし。

[795: 匿名さん]

７９１さんは、今回の不景気が１０年は続くと言ってますが、えらく悲観的ですな。
おまけに竣工後２年で３割引きって。。。。ここが３割引きなら今現在売り出し中の
マンションは全て３割～５割り引きで投売りですか。。。。お聞きしたいのですが
赤坂や麻布十番、ニコ玉、グランスカイも３割引いてくれますかね？あなたのこの意見を是非
モデルルームで語って下さいませ。。。ドリンクも出ずに、追い返されますよ。。。

もう１つ質問ですが、消費税アップも景気回復後の１０年先だとお考えですか？
私は２、３年後には確実に上げてくると思ってますけど。国も金ないんですよ。
麻生さんが必死にやってますが、赤字国債を発行してでしょう？

[796: 791ではありません]

＞赤坂や麻布十番、ニコ玉、グランスカイも３割引いてくれますかね？

赤坂や麻布十番（PC)、ニコ玉、グランスカイは竣工後２年で今の市況が極端に改善しなければ2割は引くでしょうね。スミフじゃないので。

今はまだ下げてる途中だってわかってますよね。これからも下がるんですよ。底を打って上がり始めても08年の価格に戻るのは何年先ですか？、その前に赤坂や麻布十番（PC)、ニコ玉、グランスカイなどなど全て竣工、中古化です。
竣工したらその部屋はエアコン、換気扇を内覧させる人のために使うでしょ。竣工後の物件では電化製品も中古です。試乗した車を新車価格で買いますか？
管理費、修繕積立金、光熱費、宣伝費などなどどんどん持ち出し。住民はいつになっても販売中って旗
立ってる（目白みたいに）物件に住み続ける。

ここは下げないと思います、スミフなので5％ぐらいまででしょうね。

それより792みたいな＞西口南地区の開発も進むので
こういうのが面白いですよね。豊洲でも、ニコタマでも飯田橋でも、五反田大崎でもタワマン検討者ってみんな再開発で自分とこだけは下がらないと思ってる。みんな幸せだな～って感じです。

[797: 購入検討中さん]

ス○フさんの物件はかなり抵抗があります。

2008年度のグッドデザイン賞を受賞したス○フさんの「シティテラスさいたま新都心」という物件があるのですが、この物件、2007年12月に竣工しているのですが、1年4ヶ月も経った今でも未だに「大好評販売中」という大きな広告幕が20区画以上の玄関前を覆い隠しています。それらの区画にも入居者さんはいるだろうに、その人たちは毎日玄関を出ると、その大きな広告幕に光を遮られた廊下を歩いているのでしょうね。文句は出ないのでしょうか？不思議です。

あんなマンションには住みたくないというのが率直な感想です。
ここがそうならないことを切に望みます。

[798: 匿名さん]

>豊洲でも、ニコタマでも飯田橋でも、五反田大崎でもタワマン検討者ってみんな再開発で自分とこだけは下がらないと思ってる

豊洲は別として、実際他はもともとそれなりの地域なんだから
再開発がプラスされればある程度の価値の維持は期待できるのでは？

[799: マンコミュファンさん]

確かに、豊洲以外はあんまり価値が落ちないような気がします。買える人が住めばそれでいいというスタンス。でも、戸数が多いですからね。向きや間取りによっては下落も期待できるかな。

[800: 匿名さん]

ていうか、こんだけ再開発すれば、希少価値も減って全体的に価格が下がるだろ。暴落とは言わないまでも。
自分のところだけは助かる、ってのは希望的観測にすぎないぞｗ

>>795　

えらい楽観的ですな。まあ、どっちが正しいかは10年後に分かるでしょう。
それまで飛ばずに生き残ってください。

[801: 購入検討中さん]

買うなら後悔しない！　が鉄則ですね。

飛んだでもいい思い出だったと思えるくらい気に入ったときだけ買いましょう。
私は現金で買うのであんまり気にしてません。
２年で３割下がるなら、２年でそれだけ稼いでやる！という感じです。

[802: 匿名さん]

景気回復の前に飛んでしまうような会社に勤めているのでもなく、
自らが経済を牽引していくような会社に勤めている･経営している人、
あるいは安定した高収入のある人もいるのでしょう。

希望的観測は、この物件の購入理由のひとつでもあります。
気に入ったからここに決めた、それが良いと思う。

[803: 匿名さん]

７９５です。楽観的なのはお金があるからです。１０年後？値引き？資産価値？
どうでもいいですよ、そんなの。。。ちなみに私は既に契約済みです。
８００さんも購入した方？１０年後どちらが正しかったなんてどうでもいいでしょう？
８００さんも契約済みなら、オプションとか家電、家具の購入で楽しく悩んでることでしょう。
私も、３５年フロアーコーティングにフッ素コート、鏡、家具家電の全買い替え等々で
２５０万は予算を見てるんですが、８００さんはどうされますか？長い付き合いになりますね。
よろしくお願いしますね。