大崎ウエストシティタワーズ パート2

[匿名さん]

1000に到達しそうなので、パート2を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/
パート１ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

[51: 匿名さん]

三井と比べるのはお門違い。
在庫とキャッシュフローの相関図で楽なデベ、きつぃデベみたけど、

安泰グループ
三井、野村、三菱

危険グループ
モリモト、プロパスト、大京、東京建物、住友、
すでに逝っちゃったノエル、アーバン、ゼファー、ダイナシティなどと同じところにいた。

ではなぜ、黒字倒産は起こるのでしょうか？
端的に表現すれば　「決算書上は黒字でも手許現金が不足した」ということです。
・利益が売掛金の状態になっている。
・過大な在庫を抱えている
この二つの要因で起きます。

昨今のデベロッパーの倒産は在庫が多くなってしまったことが原因だと推測されます。

昨年までは不動産ミニバブルで、多くの物件開発を手がけたが
昨年末より急激に物件が売れなくなり、現金化できなかったわけです。

金融機関も先行きの見通しが不安になったため、融資をしなくなったのでしょう。（黒字倒産澤田勉）

[52: 匿名さん]

つまるところ在庫もキャッシュだということですね。

[53: 匿名さん]

なるほどな！仕入と支払のギャップってやつですな

[54: 匿名さん]

どーすんの、もしもスミフが逝っちゃったら業界は大パニックおきるよ。
日本が大不況に入ってしまう。
みんな早く買ってあげて！

[55: 匿名さん]

まずお前が買え。
ていうか、大パニックの一つぐらい起きた方がいいと思う。

[56: 匿名さん]

サブプラウド

[57: 匿名さん]

↑
それ違うだろ

[58: Ｓ]

三井住友レジデンシャル

[59: 匿名さん]

販売戸数を小出しにしているのは
値上げする目論みがあるからなのですか。

それが本当なら、お客さまをバカにしていますね。

[60: 匿名さん]

単に要望がでていないからです。
これだけ多量の割高在庫抱えた状態で、売り惜しみするほど愚かではないでしょう。

[61: 物件比較中さん]

これから要望が出てくるとも思えんが。

[62: 匿名さん]

竣工後が勝負です。

[63: 匿名さん]

資金難でペデストリアンデッキがマンションまで繋がらなかったりして。
竣工まで一年を切ったのに未だに(予定)となっていますね。

[64: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは、このマンションの単独計画なんでしょうか。
他のビルとの共同事業なんだったら、ここが資金用意してても、
オフィスビルのほうで断念しちゃったら、どうしようもないですね。

[65: 匿名さん]

わからないですよ。WCTのような神風を期待してるのかも。
まあ100年に一度あるかないかの経済危機なので神風は吹かないんでしょうけどね

[66: 匿名さん]

徒歩3分というよりは、駅直結が売りだと思うので、あくまで予定ということであれば益々買い控えたくなります

[67: 匿名さん]

デッキを作るのは品川区であって住友じゃないから。
このマンションの設計図見るとわかるけど、このデッキは
ここの敷地を通過して、さらに南に計画されてるマンションまで
続くことになってるから、建設されないことはないよ。

あと、ソニーの敷地を横断するデッキも並行して作られる。

[68: 匿名さん]

品川区が作るんだったら安心ですね。
なにしろ、剰余金がすごいらしいから。

[69: 匿名さん]

デッキなんてどうでもいいけどね。
目の前のシンクパークまで来てるんだから、そんなに不憫は感じないよ。
それより残りの戸数、全部早く売り出して欲しいよ。

[70: 匿名さん]

まだまだ、これから１期３次でっせ

[71: 匿名さん]

１期２次はどこにいったの？

[72: 匿名さん]

おわったじゃん

[73: 匿名さん]

売れる部屋は重なる。希望者が重なって、落ちた人を他の部屋に誘導。
こでが二次で終了。
だから、売り出しなしで無くなることもある。
スミフ大変だから、早く買ってあげて！

[74: 匿名さん]

なるほど、そういうことだったのですね！
No.73さんありがとうございます。

[75: 匿名さん]

顧客を一人も逃さない作戦ですな。

[76: 匿名さん]

>>66
http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/yamanote/

公式ブログでは、大崎駅とデッキで直結って断言してる。

[77: 匿名さん]

今、積極的に在庫処分にはしるほうが最悪な経営判断と思うが。耐え切ったほうが有利なのはいうまでもない

[78: 匿名さん]

なんで？
もともと暴利なだけなんだが？

[79: ｓ]

一般的に在庫を沢山持ってしまうと、その分貸借するためのキャッシュである運転資金が必要となるため、在庫を捌くのは身軽な経営えの第一歩かと。融資してもらえる間は大丈夫でしょう。

[80: 匿名さん]

さすが住友だね。在庫どんなに抱えても資金繰りの心配ないなんて。

[81: 匿名さん]

でも危ない会社の５位くらいにランキングされてなかった？

[82: 匿名くん]

今日、すみふの人と話をしたんだけど、
ここは社員からみても高値だと思うって言ってたよ。

[83: 匿名さん]

言われるまでもなく、誰から見ても割高ですよ。
近くのグランスカイも同様だけど。
（プラウドは高値でギリギリ逃げきり。神がかり的なタイミングでしたね）
今はこの２社が牽制しあってるから高値で膠着状態。
ボロ儲けしたいのはわかるけど、実需価格へ戻してもそれなりに利益は出せるのでは。
勇気ある一歩を踏み出して欲しいところです。

[84: 匿名さん]

来年はもっと市況が悪くなりそうな気がします。

[85: 匿名さん]

価格的にはこんなもんじゃないかな。もっと山手線より南でも、これに近い価格だし。
ただ、都心にもタワーがどかどか建ってるし、この価格帯の物件を買える人間が、もうそんなに余ってないだろうとは思う。
結果として、買いたいけど買えない人が、「高い」って言って値下がり待ちしてるっていうのが現状のような。

まあ、高いと思う人は、待ってれば下がるかもしれないし、様子見でいいと思うけど。

[86: 購入経験者さん]

ここを今の価格で購入するなら、タワマン転売屋さんが来年我慢しきれなくなって放出する「新築未入居」物件を待つほうがいいと思いますが。赤坂TR,虎ノ門TR、PC愛宕タワー、等出てきそうですよ。

[87: 匿名さん]

「結果として、買いたいけど買えない人が、「高い」って言って値下がり待ちしてるっていうのが現状のような。」
⇒つまり、このような人達が実需マーケット層になるわけだ。

[88: 匿名さん]

>>87さん
そうでしょうね。
販売側としては、もう一段上の層に、すんなり売りたいところでしょうが、
実際は86さんの言ってるような新古や中古と競合しますし、
麻布十番などとも価格差は少ないので、どうしてもそういう層は取り合いで負けて、
もう一段下の層になんとか買う気になってもらうほかないでしょう。

[89: 匿名さん]

住宅ローン減税、消費税アップという神風がきますよ

[90: 購入経験者さん]

麻生政権ですよ。何も決められないのだから「神風」は無理というものです。

[91: 匿名さん]

消費税はともかく住宅ローン減税は一定の効果アリでしょうね。
ただそれでも価格が反転、もしくはせめて下げ止まりになればいいですが・・

[92: 匿名さん]

消費税の駆け込み需要は２年ぐらい先の話しでしょう。
それに、入居時に消費税が上がっても過去の例に有るように
契約時の価格が適用されると以前、不動産関係者の方から聞きました。

[93: 匿名さん]

完売か？

[94: 匿名さん]

まだまだですね。

[95: 匿名さん]

小さい部屋でいくらくらいなんですか？

[96: 匿名さん]

出来てきたね〜！完成間近。
欲しいと思う部屋の感じはようやくつかめたけど、ソニーとの接点のイメージが沸かない。
実際に購入するには、あの辺の再開発が終わってからかな！

[97: 匿名さん]

昨日五反田・大崎周辺を歩いてきました。３兄弟の外観・立地をみた感想です

プラウドタワー

・建物はほぼ完成、覆いも取れた
・最近のタワマンにしては比較的小ぶりでスケール感にかける
・植栽などがないので今のところ対面のル・サンクのほうがゴージャスに見える
・五反田駅からのアプローチはかなり微妙・・・正直シャビーな立地
・低層の賃貸は分譲よりグレード低し（このへんは六ヒルや芝浦島と逆）
・山手線の音はかなりうるさい
・角部屋が多く、専有部もハイグレードらしい
・北側にタワーパーキングが３機ついているが。地下ではないので
　荒天のときなど待ち時間がつらそう（出庫予約ができるのかな？）

グランスカイ

・建物は１０Ｆくらいまで立ち上がっている。
・それでもでかさはすごい。広い埋立地ならともかく山手線内側
　の住宅密集地に完成したらものすごい迫力＆圧迫感だろう
・ただ再開発地帯の真ん中にあるので道路の拡張、広場の設置などで
　周辺環境はだいぶ改善される見込み
・隣の日野学園は圧迫されてちょっとかわいそう
・うわさによると専有部は安っぽいらしい
・１Ｆにスーパーができるのは便利そう

ＷＣＴ大崎

・建物は最上階近くまで立ち上がっており内装工事も同時進行
・ガラスウォールのツインタワーは良くも悪くも目立ちランドマーク的
　な存在になるはず
・線路のすぐ近くなので電車はやっぱりうるさいだろうな
・山手線外側なので山手線内側への自動車でのアクセスに若干難あり
　（例えば品川駅からタクシーの場合山手通りをぐるっと回る必要あり）
・ソニービルができたら想像できない

[98: デベにお勤めさん]

↑
大崎WCTです＾＾：

[99: 匿名さん]

ワールドシティタワーズ大崎

[100: 匿名さん]

電車の音はソニーが防音の役目を果たしてくれるでしょう。

[101: ご近所さん]

人間って不思議だよ。音がうるさいと思っててもそういった環境に住んでると音が気にならなくなります。たまに「音してるなぁ」とは思うけど、普段部屋の中でテレビの音があったり、音楽があったり、会話があったりしてると感じなくなりますよ。まぁ、近くに住んでる者じゃないと分からないでしょうけどね。

[102: 匿名さん]

品川から来るよりも大井町のほうが早くて近いんじゃない？

[103: 匿名さん]

どおいうこっと〜

[104: 匿名さん]

意味不明っすね

[105: 匿名さん]

電車結局、夜中はめったに走らないから、住む分にはそんなに影響しないんだよね

[106: 匿名さん]

イッコーさんが出て来た。
ここ検討してるのかな？

[107: 匿名さん]

一期二次はどんな感じなんだろ？

[108: 物件比較中さん]

もう一期３次始まるらしいよ

[115: 匿名さん]

いいよ。芸能関係の人いないほうがいい。
夜遅いし、パーティーうるさいし、オカマが増える。

[116: 匿名さん]

となりは劇団一人ですが、静かなもんですよ

[117: 匿名さん]

>>116

エリアは？

[118: 匿名さん]

港南です

[119: 匿名さん]

大崎ならまだわかるけど港南て、、

ひどすぎるにも程があるでしょ

なんで好き好んであんな不便なところに住むわけないし

[120: 匿名さん]

一般人と同じ感覚で見るのはどうかと思うのですが。
電車通勤をするわけないのですから、駅までの距離など関係ありませんし。
人が多すぎる地域だと何かと不便があるのかもしれませんね。

[121: 匿名さん]

全然違和感は感じません。空港ちかいので便利でしょうね！

[122: サラリーマンさん]

価格的に無理したく無かったので、先日中古を見て回ったのですが、やっぱり新築とは違いますね…　数年でこれだけ違うなんてかなり衝撃的でした。
少し無理をしてでも、やっぱり友人を招きたいと思える新築マンションで考えたいと思います。

[123: 匿名さん]

>>122

タワーマンションブームで専有部はともかく共有部の仕上げのレベルは
ここ４-５年でぐんと上がりましたよね。
とはいえ今の新築も数年すると古びて見えるんでしょうね、きっと

[124: 匿名さん]

大変参考になるご意見ですので、
具体的に衝撃を受けた違いを教えていただけますか？

[125: 匿名さん]

その中古マンションと同じように、このマンションを8000万円で買っても、
数年経ったら衝撃を受けるほどになってしまうのですね。
買うのやめよ。

[126: 匿名さん]

住むことが目的ですから、見た目より実が大事ですかね

[127: 匿名さん]

>>124
営業活動って分かってて、わざと聞いてるだろ？

[128: 匿名さん]

はい

[129: 物件比較中さん]

自分も衝撃受けたことあるよ。
同じ大崎にあるタワマン群の中でも比較的築年数の古いタワーマンションを内覧した時。
内廊下の空調が微妙に古いビルのような匂いがするとか、ベランダが狭すぎとか、ベランダのとこの配管がむき出しだったりとか。
タワマンってやっぱまだ歴史浅いし、年々いろいろ改良されてるのかなと思ったよ。
あと、今の新築だって数年経ったらこんな風に時代遅れになるんだろうな…とも。

[130: 匿名さん]

数年で時代遅れになるタワーマンションなんてたまらないです。
決して安い買い物ではありませんからね。

[131: 匿名さん]

タワーマンションに限らず、年月が経てばその時の新築と何でも同じくらいのレベルっていうわけにはいかなくなると思うけど・・。

[132: 匿名さん]

サイクルがあるんでしょ

[133: 匿名さん]

教習所後にできるマンション今からたのしみです

[134: 匿名さん]

販売は１０年後？

[135: 匿名さん]

ほんとですね。徒歩6分でもデッキ直結でいいですね。ウエストよりは安いでしょうし。

[136: 匿名さん]

>>133

教習所跡ってなに？

国際自動車から住友不動産が譲り受けた、ジェクサー大崎跡地のことでは？
教習所ままだ営業してますよｗ

[137: 136]

あらためて調べてみたらジェクサーじゃなくて、
教習所の土地そのものを取得してたんですね。
勘違い、失礼しました。

[138: 物件比較中さん]

国際自動車跡地はマンションではなく、オフィスビルとして計画しているみたいですよ。
建設地からは結構離れているし、あまり気にしても意味がないと思います。

[139: 匿名さん]

いづれにせよ徒歩6分たのしみです

[140: ご近所さん]

１週間くらい前に撮影してみました。なかなかのフォルムですよね。

[141: 匿名さん]

ゲートシティから見た景色ですね。
すぐ目の前にビルが建設されるのは本当に残念です。

なかなかのデザインなのに駅からはまったく見えないなんて・・。

[142: 匿名さん]

新幹線の車窓として楽しんでくれ、
もしくは品川区役所の屋上がいいぞ。　

俺はすげーかっこいいマンションに住んでるぞと感慨に浸れる。

今このマンション買ったら周囲にとてつもなく
羨ましがられるぞ。

[143: 匿名さん]

ああ、確かにそうだねー
前はゲートシティ大崎や御殿山ヒルズが見えると東京に戻ってきたと思ったものだけど
これからはマンションがランドマーク（目印）となるね

[144: 匿名さん]

羨ましがられる・・、大崎なんて知っている人の方が少ないのでは？

[145: 匿名さん]

建設だけはちゃくちゃくと進んでいるけど
第二期以降の販売はいつからなのでしょう。
スミフさんの動きが全然伝わって来ない。

[146: 匿名さん]

今の状況では住友も動きようがないのでしょう。

[147: 匿名さん]

立地はいいんだけどなあ。でも、申し訳程度しかないベランダと、開かない窓、ガラス張りの壁。スミフのマンションって最近このタイプ多いよね。いまいち日常生活しにくそう。災害の時のことも素朴に心配になる。

[148: 匿名さん]

>>147

専有内に食い込んだ太い柱も追加しといて

[149: 匿名さん]

現物みてから考えますかね！

[150: 匿名さん]

写真みても　豊洲と見分けつきませんね。