大崎ウエストシティタワーズ パート2

[匿名さん]

1000に到達しそうなので、パート2を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/
パート１ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

[329: 匿名さん]

今、ＭＳ市場は確かに下落していますが、それはこの地域とは関係ない全体的な話ですよね。
そういう意味では、パークタワー東京サウスも同様に販売時から値下がりしていないんじゃないでしょうか？もう既に竣工から８年も経っていますが。

[330: 匿名さん]

なんかさあ、ファサードはいいんだけど、間取りは最悪、立地はいいんだけど、周辺環境は今一。
タワーはいいんだけど、眺望はダメダメ。住んでると、外から見る分には羨ましがられるかも知れないが、実際住んでる人にとっては満足感はないって感じになりそう。人それぞれだと思うが、俺なら、スミフにここで＠３８０出すなら、共用設備充実で眺望の良いＷＣＴ高層に＠３３０で住んだほうが満足感は高いのではと思う。ここを買うのは第二のＶタワーになる可能性を期待する部分も多いと思うが、皆さんはここって第二のＶタワーみたいなことになる可能性ってあると思う？？

[331: 匿名さん]

「中古が値下がりしていない」＝「分譲価格以上で成約している」って
ことだとするとそんな物件幾らでもあるよ。２００２−４年あたりに
売り出されたＭＳは分譲価格が今より安かったから当然でしょう。
ミッドサザンの例でいえば低層階なら＠２５０万台からあったし、
平均みてもシティタワーズとは坪単価でざっと１００万以上違う。

坪単価で１００万違うと７０平米の部屋でも２０００万違う。
立地やグレードの差を考慮してもこの差は合理的に説明できないし
（例えば賃貸だった場合１．３〜４倍の家賃が取れるのかとか）
プレミアム性に金を払うといういう人はいてもこのご時世だと
少ないと思う。もちろんゼロではないと思うけど、無敵といわ
れていた品川駅直結Ｖタワー中古の一部は分譲価格割ってきて
いる状況で駅直結プレミアムの威力もさすがに弱まってきている
のではないだろうか。

まあどちらにしても大崎・五反田３物件のＭＲを回って聞いた話
ではみなさん異口同音に昨年の秋以降急に勢いが減速したとの趣
旨のことをいってましたよ。

私はこの地区に買ってしまったので、大崎地区全体の価値が上が
ることを望むけどそうは問屋が卸さないという感じでため息ついて
います。

[332: 匿名さん]

とても興味深いですね。日本全国というか、都心の不動産市場下落していて、五反田大崎駅周辺のみだけ下がってないって思いこんでる人がいることに。デベの宣伝って意味あるんだなと思います。でもあえて言いますけど、デべもそんなこと言ってないと思いますよ、おそらくうまく言いくるめられてるだけだと思います。そうしないと本当のウソつきになってしまいますもんね。

[333: 匿名さん]

もともとの議論が竣工後何割さがるか？みたいな話に対して、この地域のポテンシャリティから
みても、大幅な下落はないという話がでただけ。
全体の話とここ（大崎、五反田周辺）の立地に関しての話は別けてしないと混乱するよ。
千葉、埼玉や都内の城東等の物件では既に大底の価格にまで戻っているか、それに近いだろう。
はたして、それが山の手線の南側エリア、駅徒歩５分圏にまでおよぶかどうか、という話。
さっきのミッドサザンの例でいえば、低層であれば坪２５０万のレベルまで戻りますか？
という話でしょ。私はそうは思いませんが。

[334: 購入検討中さん]

「例外の無いルールは無い。」というルールもありますから。ご自分の住んでいるマンション、地域は例外だという主張をされたい方々もいるのでしょうね。しかし市場には結局逆らえませんよ。

[335: 匿名さん]

みんな一律で下がると妄想している人もいるんですね。それはひとつのトレンドに過ぎませんよ。
同じ地域でも個別のＭＳによって違うでしょうし。まあ大きなエリアでみればここ（山の手南地区）は他と同様の下落率で値下がりするエリアじゃないですね。芝浦あたりもそうですが。
まあ、この住友のＭＳそのものには別に魅力は感じませんしＤＷも嫌いですがね。
何度も言うけど立地はいいよ。でも眺望がないから買わんけどね。

[336: 匿名さん]

港南駅遠住民が必死ですね。

[337: 匿名さん]

不動産は縁起物ということに気づいていない人が多い。
不動産を安く買ったと喜んでいても、事業に失敗した人（一例）のものだったりすると
同じ轍を踏むことはしばしばある。だから中古、キャンセル物件などにも気をつけなければならない。Ｖタワーに食肉関係（？）があるのを嫌う人もいる。

[338: 匿名さん]

なんで港南住民に思われるんだい？
このエリアの駅直結物件は立地としてはいいといってるのに（笑）

[339: 匿名さん]

＞もともとの議論が竣工後何割さがるか？みたいな話に対して、
＞この地域のポテンシャリティからみても、大幅な下落はないという話がでただけ。

そんな話しはあんたが勝手にしてるだけ。誰も同意してない。
Vタワーですらミニバブル前は@250でいくらでもあった。

地域のポテンシャリティによって下がらない地域があるというのが、そもそもの間違い。
ミニバブルで高騰した地域ほど下げるのは明白。
ポテンシャルの高い地域から投機が始まったのも明白。
なぜミニバブルで高騰した、実体を伴わない高値の地域ほど、
下がらないと思うのか逆に聞きたいくらいだ。
実体を伴わないということは、投機マネーが引けば暴落するということ。
現状では、ポテンシャル以上の値段がついているのが分からないのか。
あなたの住んでる港南のブランファーレなんか悲惨。

[340: 匿名さん]

306をよく読んでね＾＾

[341: 匿名さん]

>>339

http://farm1.static.flickr.com/223/494793089_d30ae570f5_o.jpg

ここにＶタワー分譲価格一覧がありますがＶタワーの＠２５０以下ってどの部屋ですか？
中古のこと？

[342: 匿名さん]

中古のことでしょうね、話の流れからそう思います。

まあいいんじゃないですか、この辺の話は一部の人が大声張り上げて騒いでも、ほとんどの人が理解してるからグランスカイとここは大量に売れ残っているわけですから。売れ行きってある意味すべてを物語ってしまうんですよね。
私は都心のマンション購入検討者って、それなりの知性があって収入がある人か、不動産に詳しい人が多いと思うので、モノ自体の良し悪し、資産価値などの点で問題があるものを買わないって意味で賢い人たちだと思いますよ。だからここは売れてないのだと思います。

[343: 匿名さん]

>>342

中古だとすればなおさらおかしいですね。
Ｖタワー竣工は２００３年ですが、そのころの中古坪相場は転売益がたっぷり
のかって＠３５０超えてましたよ。２００４〜６年くらいでも㎡１００万以下
はみたことない。

>>339さんのご意見にはおおむね同意しますが、Ｖタワー中古が＠２５０で
「いくらでもあった」というようなガセネタをなぜはさむのでしょうか？

[344: 匿名さん]

もしかしてVタワー住民？

私は「都心に住む」のバックナンバーを持っていますが、
それによると、2005年頃で50〜55平米20F前後の1LDKで、
4000〜4500万というのが、実際いくらでもあった。
70〜75平米で6000万円台というのも。
バックナンバー実家に置いてきたから、今手元に無いけど、
今度詳細にアップするよ。
ウソと思うなら、それで結構。でも購入検討してたから、
確実に覚えてるけどね。

[345: 匿名さん]

ぜひお願いします

[346: 購入検討中さん]

昔、大崎にトサツ場があったらしいですが、どの辺りか知ってる方
いらっしゃいますか？いや、、、真剣に。

[347: 匿名さん]

駅の反対側のゲートシティ大崎イーストタワーのちょっと先です。

[348: 購入検討中さん]

ま〜ま〜

買うか買わないかじゃないの？

Vタワー・中古・城東等の話しててもしかたないんじゃないの？

自分のスタイルに合ったMSを買えれば満足！！それでいいんじゃないの？？

[349: 匿名さん]

>>344
>もしかしてVタワー住民？

残念ながら違います。
Ｖタワーまん前の北品川都営住宅の住民です。1Fにバスの営業所があるので便利だよ

ご案内のあった「都心に住むの2005年　Vol.24」偶然うちにもありました。
Ｖタワー中古の掲載は以下４件ありました。

53.01 4580 1LDK @285 20F
70.21 7480 2lDK @352 18F
73.36 7980 2LDK @359 18F
99.65 10800 3LDK @358 27F

確かに1LDK 53㎡の物件はあるけど惜しくも4500万は超えています。
70㎡　6000万台の部屋は残念ながら掲載されていません。

合計3億840万、296.23㎡　平均坪単価344万
坪単価250万の部屋が「いくらでも」掲載されているのはどの号ですか？

[350: 匿名さん]

やっぱり・・
嘘つきさんはタジタジですな

[351: 匿名さん]

>>350

ちなみに>>339氏が「悲惨」認定しているブランファーレは分譲平均坪単価は
２００万ちょい。条件悪い低層階なんて２０００万台からあり、いま叩き
売ってもキャピタルゲインが得られます

悲惨といっている意味がよくわかりません。中古を高値つかみしたのなら
たしかに「悲惨」だけど

[352: 匿名さん]

そうそう大崎より高騰したエリアも多かった。
大崎物件はみんな駅近だから、激安分譲は無かった。

投資としては港南物件のほうがうま味があったね。

[353: 匿名さん]

マンション評価ナビの評価基準でいえば下記の評価項目の点数が高いところほど値下がりしにくい
としています
　　　仕事や通勤に便利　　便利で楽しい暮らしができる　　将来さらに発展する街

０８年９月度髙評価ベスト５の第１位は大崎ウエストシティタワーズ（平均坪単価３９０）です
評価ナビではランキングを単純に上位○件を選ぶのではなく、優良マンションとしての一定の水準をクリアしていることを前提とし、その中でさらに評価点の高い順にランキングする方式としています。

あの江副浩正氏も　地位の良いところ　交通の便が良いところ　快適な生活ができる諸施設・サービスが整っているところ　など利便性の髙い立地を選別するようにアドバイスしています。

[354: 匿名さん]

地域の発展は、東京都市計画地区計画当初平成１４年告示１１３５→変更→平成２０年１０月９日告示１２６１等見れば分かるように、地価の下落資産価値の減価は当面考えにくい。
大崎駅西口地区区域計画　　地区計画の目標　　整備の方針　土地利用に関する基本方針　参考
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　都市づくり政策部　土地利用計画課
東京都大崎副都心整備計画は地権者、地域住民の総意、開発業者、それにマンション購入者の全ての力が集積されて、この一帯の開発が行われているのだ。これに参加したい者は検討すればよい。

[355: 匿名さん]

ブランファーレなんか、今売ろうにも売れないっての。
誰があんな僻地のヘタレマンション買うんだよ。

[356: 匿名さん]

うちはワールドシティです。すごく満足してます
夜のお散歩して

[357: 匿名さん]

そうですよ。そういうふうに満足できるマンションに住まうのが夢。
満足度の高いところは住民の質もよく、延いては建物のブランド評価を高く維持できるのです。

[358: 匿名さん]

ＴＯＫＹＯ　ＳＥＡ　ＳＯＵＴＨ　ＢＬＡＮＣ　ＰＨＡＲＥ
いいマンションじゃないですか。でも２ＬＤＫ６９８０万円〜７４８０万円で売れるなら
ウエストシティタワーズにおいでなさいな。

[359: 匿名さん]

そのマンションは３０００万から４０００万くらいです。

[360: 匿名さん]

ブランファーレには今でもあの政治家が住んでいるのかな？
もうとっくに売り払った？？

[361: 匿名さん]

ああ、あの白目がキモい、傲慢上から目線の元大蔵官僚の不美人ね。
公務員みたいな薄給でも買えるマンションなんだね。

[362: 匿名さん]

坪380だったら高すぎる感じはしないね。
ただ、それでも売れてないなら高いのか、又はスミフのブランド力もやはり二流ということかな。

[363: 匿名さん]

>>361

すごく安かったよブランファーレ。
コストパフォーマンスは港南でもナンバーワンじゃないかな（ＣＴ品川除く）

[364: 匿名さん]

フェイバがありますね！

[365: 匿名さん]

>>364

忘れてた。そんなのあったね
ところで新馬場のタワーマンションあれ分譲されるのかな？
誰か知ってます？

[366: 匿名さん]

>>363

PT品川

[367: 匿名さん]

>>366

管理費ＢＡＫＡ高です

[368: 匿名さん]

電話営業きました。丁重にお断りさせて頂きましたが、天下のスミフから来たこと自体驚きです。

[369: 匿名さん]

我が家には今までも普通に連絡来ますよ。

[370: 匿名さん]

うちにも電話くるわ〜〜ｗ
もう駄目ね。大崎。周りのマンション巻き込まないで頂戴ね！！！

[371: 匿名さん]

ここも豊洲もしつこいですよね。
まともな間取りが無いから検討しません、って言ってるのに。

[372: 匿名さん]

それ認めたら営業できない。
もっとも一部にはまともな間取りはあったはず。
だからといって売れ残りか、良くて賃貸向けにしか
ならない物件を買う気にはならないけれど。

[373: 匿名さん]

プラウドタワー東五反田とこちらならどちらが資産価値ありますか？

[374: 匿名さん]

>>373

収益性・・・同じマンション内に賃貸あり家賃は引きずられるため大崎が上か
換金性・・・中古の価格は大崎か？周辺にライバルも多い、ただ減損率は似たようなものか

[375: 匿名さん]

そうね。どっちにしても一番高値の時の値付けだから、下げは大きいだろうね。

[376: 匿名さん]

本当だね。このエリアって歴史的に見ると坪３００以上の価値あるのかなー

[377: 購入検討中さん]

赤坂ＴＲもいまとなっては３５０万・坪以下での成約。それと比べたらここは３００万・坪以下になるのは必然でしょう。

[378: いつか買いたいさん]

＞３７７
赤坂ＴＲ坪350万以下
ほんとですか？
じゃあこの辺もさがりますね