大崎ウエストシティタワーズ パート2

[匿名さん]

1000に到達しそうなので、パート2を立ち上げました。引き続き皆さんで情報交換をしていただければと思います。

公式HP http://www.yamanote-direct.com/
パート１ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44088/

所在地：東京都品川区大崎2丁目247番1（地番）
交通:山手線 「大崎」駅 徒歩3分
　　埼京線 「大崎」駅 徒歩3分

＜物件データ（第1期のものです。登録受付終了）＞
価格：4830万円-1億2790万円
間取：1LDK-3LDK
面積：46.5平米-106.35平米

[289: 匿名さん]

傾向をつかむような、そんな器用なことしますかね
。市況が回復するまで2年でも3年でも平気で待たせますよ。本当に。

[290: 物件比較中さん]

＞市況が回復するまで2年でも3年でも平気で待たせますよ。本当に。

でも、それだけ体力があるんだから、買う側からしたら安心出来るんじゃない？
他のデベはそれが出来ないから値引きして資金回収する訳だし。
買ってから、引渡し間際にガンガン値引きされるよりよっぽどマシだと思うけどな。

[291: 匿名さん]

290さんのようにスミフのめちゃくちゃな値付けに納得し、買ってしまうとスミフの思う壺ですね。
消費者も利口になってきて、漸くスミフの物件には手を出さなくなりスミフは在庫の山を抱えてるわけだけど、もう一押しで彼らも流石に本格的にキツくなるはずです。
そうなると東陽町のような値引できる物件が確実に増えるかと。
そのためにはこの大規模物件がトリガーになる可能性大ですね。

[292: 匿名さん]

いわゆる大手の安心感という意味では、三井、三菱、住友などに大差はない。

しかし、絶対値下げしませんといって実はしているところと、売れ行きが悪い物件の竣工後には値下げもありますといっている会社とは値下げする事の意味はちがう。

[293: 匿名さん]

三井、三菱、野村　VS　スミフとの安心感はぜんぜん違うよ！
借金の度合い、在庫の％など、今やスミフは危ない企業のほうに近かったよ。
株主になったつもりで計算してみ！
ものすごい在庫と借金なんだから。（三井、三菱、野村の資本金に対する借金は５０％以下）

[294: 物件比較中さん]

在庫の減損が今年度決算で大問題になるでしょうね。在庫の最大評価金額は想定販売価格の９０％ですから。この想定販売価格が会計士とのせめぎ合いになります。会計士がこの想定販売価格は高すぎて認められないという監査意見を出してきた場合はおおもめになりますね。

[295: 匿名さん]

なるほど、消費者が今後の買い時を見極める上でも不動産屋の決算は山場ですね。
確かに在庫、凄そうですね。

[296: 匿名さん]

株主が黙ってないだろ

[297: 匿名さん]

値下げせざるを得ない物件もありとは思うが、ココのような物件は値下げはないでしょう。
会社の嫌いなものは購入しない自由があるのだからそれでよい。

[298: 匿名さん]

値下げにきたいですね！

[299: 匿名さん]

価格改定をしないなら消費者に見捨てられるだけ。
1000戸規模だと価格的な再考をしないとどうにもならない。

[300: 買い換え検討中]

たった１０００戸でスミフ潰れません、
１０００×７０００万でも７００億円ですよ
スミフにしてはたいした金では有りません。

[301: 匿名さん]

ウエストシティタワーズはまだ在庫物件じゃないのでは？

評価損するなら今年度以前の完成未分譲住戸じゃないの、
三軒茶屋、目白、大森、池上、大塚、東陽町、さいたま新都心、立川、茅ヶ崎、柏など。

三井、三菱はなんとか安泰としても、野村はどうかな〜
スミフより脆弱な気がするけど。

[302: 匿名さん]

300
スミフが抱えてるのはここだけじゃないよ。

[303: 匿名さん]

>>300
そんなのみんな知ってるよ。
まあ豊洲が価格改定なら、ここも安くなるだろね、
少なくとも一年は待たされるだろ。

[304: 匿名さん]

お金はあるのでタイミングをまちたい

[305: 匿名さん]

総戸数１０８９戸の大量とはいえ、地権者分を引くと１０００戸に満たない。
それでも全部が同じ間取り同じ価格なら値下げもありえるだろうが
購入希望者の個別の嗜好や需要では当然物件数は限定されるので、下がるまで
待つというような意見に惑わされると、せっかくの機会を逸してしまうだろう。
完成すれば土地の価格も開発前の数倍になることは分かっている。
会社は減損会計導入時にも一部会計処理がすんでいるだろう。

[306: 匿名さん]

>完成すれば土地の価格も開発前の数倍になることは分かっている。

は〜〜〜い。

ちなみに、今年10月竣工後に中古を売り出したら何割引きぐらいですか？。もちろん今の経済状況考えて答えてね。土地の価格何倍になるとかマンションの購入者に何の関係があんの？

[307: 匿名さん]

何割引って、残念ながら君が望むほど暴落したりはしないよ。
山の手直結の３分は腐っても鯛。今の経済状態が永遠に続くわけじゃないからね。
一時的に多少下がっても、大きく値下がりすることはない地域だ。
俺はここは囲まれ感が多くて止めたが（南や西にたいした景色はないからね）
立地的には申し分はないところだよ。

[308: 匿名さん]

＞一時的に多少下がっても、

ここは今一時的に上がっているだけで、というか昨年末ぐらいがバブル後のピークなんですけど。大崎の駅前に住みたいなんてひとが現れたのはピークで都心が買えなくなった最近ですよ。どうして今後も続くと思うの？、マンション購入世代ってドンドン減ってくんですよ。

[309: 匿名さん]

大崎の再開発が始まったのは２０年前からだけどそれはおいておいて、ここ数年の動きで見ると
２００４年の大底のときのミッドサザンやルサンクの坪単価を見ても、平均３００を下回る
ことはなかった。今の平均３８０？が適性価格かどうかわからんが、東京、品川や渋谷あたりへの
アクセスのよさからしても、以前のレベルまで落ちるとは考えないほうがいい。
五反田にしても大崎にしても、結局都心価格になってしまったということだよ。
赤坂や麻布に比べればまだましということ。山の手北側や城東のように以前のレベルまで下落を
続けるということにはならないだろう。山の手の北側と南側はそうれだけ違うと言うことを
理解しないとね。理解できないだろうけど。

[310: 匿名さん]

大崎の駅前に住みたい人がいなかったことは開発前を見ればわかる。
しかし開発後はちがう。地名はこれからは関係ない。ランドマークとなるマンションはブランドとなる。完成された安全な環境、いかに日常生活にとって便利かという実質が重要だ。
特別な悪天候でなければ雨に濡れることなく駅から部屋まで行き来できる環境は何物にも代えがたい。私は毎日朝夕合計２０分短縮（３人家族なら１時間にもなる）できるなら、価格は数百万円高くても許せます。一日一生懸命働いて疲れて帰る家路の１０分は結構辛い。毎日だからね。
ともかく、会社にお願いしたいことは、ガスコンロをＩＨに交換するとき、内装工事費用はサービス価格にして欲しいね。三井の五反田はＩＨにできないらしい？が。

[311: 匿名さん]

>>310

今どこ住んでんですか？

[312: 匿名さん]

なんか一生懸命な人がいますが、血圧上がらないように注意しましょうね。冬は脳卒中多いですよ。

何を言っても売れてないという事実がすべてを物語ってしまうのです。購入検討者ってそんなに愚
かでは無いですよ。何しろ売れてからものいおう。あなたが良いと思っても、みんなが買ってくれなかったらそれは認められなかったということです。人と自分が意見が違うということは売れないという現実から少しでも理解できると良いですね。

＞五反田にしても大崎にしても、結局都心価格になってしまった
五反田と大崎の都心価格のマンションは売れてませんので、調子に乗って都心価格にして失敗したというのが正しい事実。

＞開発後はちがう。地名はこれからは関係ない。ランドマークとなるマンションはブランド。
はいはい。みんなそう思ってます。日暮里の駅前タワマンと同じぐらいの評価してますよ。

もう一回書いときます。この価格で半分の戸数でいいよ、売れてから発言しましょう。

[313: 匿名さん]

>>312

倍率１倍で竣工前に完売するには坪いくらが適切？

[314: 契約済みさん]

購入予算があるなら尚更のこと、希望の間取り・向き・カラーセレクト・階の条件が
すべて合う戸となると、選択肢が限られることが検討するうちに分かって来るよ。
値引きすれば、どこでも良いというなら、根気よく待つのも手かもしれないけれど。
契約した人が皆、口コミサイトを見ているわけではないから、
ここの発言だけで売れていないと思うのも違うような気がする。

[315: 匿名さん]

まあ結局、金融危機がすべてのデべのもくろみを大きく狂わせたのは間違いない。
プロジェクト着工時の想定と、著しくかけ離れた市場で、
どのような修正をしてくるか、デべによって対応はまちまちになってるのが現状。
弱小、新興系と財閥系はまったく逆に動いてるよな。

住友は大崎とか三田では三井にすら、先行させる気構えのようだな、
販売スケジュールを先延ばしたほうが、利があるという経営判断している。

最終的にはいつまで続けられるかの問題だな。
1〜２年はのらりくらりやってそうだ。
お急ぎ、値引き希望なら他のデべの物件をどうぞっていつものスタイル。

[316: 匿名さん]

＞希望の間取り・向き・カラーセレクト・階の条件がすべて合う戸となると、選択肢が限られることが検討するうちに分かって来る

希望の間取りを探したら、ひどいのばかりでありませんでした。とても残念に思いました。
そのため、カラーセレクト、階、方角など迷うことはありませんでした。

[317: 匿名さん]

麻布十番は高値でさらして置いて、予算が届かない方は
ここに誘導ってのがスミフの戦略だな。

[318: 匿名さん]

物件HPブログによると
２月８日（日）に『シティタワーズパビリオン』で
東京ガスの「ピピッとコンロ」料理講習会を予定しているようです。
このところの企画は、カルチャーセンターみたいですね。
モデルルーム見学ついでに参加するのも良いかも。
こんな景気だから売り手も買い手も焦らずに・・・と、ほのぼの路線で行くのかな。

[319: 匿名さん]

客観的にみても、この物件を含め、この近辺の物件(三井、野村)の値下がりは無いような気がします。値下がりする物件とは利便性を見ても次元が違います。値下がりすると期待している方は値下がりすることでもしかしたら自分にも買えるチャンスがあるのでは？との妄想に過ぎないと思います。人それぞれもしれませんが個人的には三井に一番魅力を感じたのが正直な感想です。

[320: 匿名さん]

だんぜんスミフです

[321: 匿名さん]

なにがなんでも値下げというより、適正な価格に見直すべき！
という思いの方が気持ち的にしっくりします。
さすがに平均＠380は欲張り過ぎではないでしょうか。

[322: 匿名さん]

幾らが適切？

[323: 匿名さん]

適切価格＝321さんが購入出来る希望価格

[324: 匿名さん]

三井は完成が先（価格は現在の高値）で仕様がココより悪い。共用施設似たりよったり。
間取りはココも良くない。しかし大崎駅３分はココしか無い。
今買えるえる人たちは、少なくとも資産収入とも良い人たちということなのだから
買えるあなたはそのような裕福な人の階層で他の人とは違うということだ。
戸数が多い＝貧民窟にならないことを祈る。値下げを待つような人々には営業不要。

[325: 匿名さん]

＞319

客観的にみても、この物件を含め、この近辺の物件(三井、野村)は全て値下げして来ると思います。値下がりする物件とは利便性しか特徴が無く、環境、間取り、などが劣っているものばかりです。値下がりすると期待している方は値下がりすることは竣工後になる可能性があることを覚悟しなければなりません。さらに住友は値下げしないというのも妄想に過ぎないと思います。人それぞれもしれませんが個人的には五反田と大崎の駅周辺を歩いてみて、マンションを購入して家族が住む場所として魅力を感じなかったというのが正直な感想です。

という感じの方が説得力あると思うよ。

[326: 匿名さん]

利便性というか、マンションは立地が８割でしょう。今五反田や大崎で売り出されている物件、
それぞれの立地では確かに環境や間取りで問題もあるでしょう。
ただ、山手線南側の駅徒歩５分圏内という地域としての立地は（利便性）は大きい。
ここ数年に大崎周辺に建設された築浅の中古みても、大きく値を下げているものはないからね。

[327: 匿名さん]

>ここ数年に大崎周辺に建設された築浅の中古みても、大きく値を下げているものはないからね。

2007年冬がピークの上げ相場でしたから当然です。その中古もちろんここだけでなく全国的な問題ですがここ半年で2割落ちてますよ。おそらく中古の売り出し価格しか見てないんだと思いますが、取引価格で中古の話はしましょう。素人でも見れるレインズって知ってます？、相場を知ってるようなお話をされるのならもちろんご存知ですよね。是非御確認ください。

ちなみに、中古が値下がりしていない、ここ数年に売り出された物件ってどこのことですか？、ひとつでいいので教えてください。

[328: 匿名さん]

ＭＳ市場全体の下落の話を引き合いに出されても、説得力はありませんよ。
中古が値下がりしていない物件、ひとつ教えましょう。

「ミッドサザンレジデンス」

貴方も素人ではないのなら、おわかりですよね？

[329: 匿名さん]

今、ＭＳ市場は確かに下落していますが、それはこの地域とは関係ない全体的な話ですよね。
そういう意味では、パークタワー東京サウスも同様に販売時から値下がりしていないんじゃないでしょうか？もう既に竣工から８年も経っていますが。

[330: 匿名さん]

なんかさあ、ファサードはいいんだけど、間取りは最悪、立地はいいんだけど、周辺環境は今一。
タワーはいいんだけど、眺望はダメダメ。住んでると、外から見る分には羨ましがられるかも知れないが、実際住んでる人にとっては満足感はないって感じになりそう。人それぞれだと思うが、俺なら、スミフにここで＠３８０出すなら、共用設備充実で眺望の良いＷＣＴ高層に＠３３０で住んだほうが満足感は高いのではと思う。ここを買うのは第二のＶタワーになる可能性を期待する部分も多いと思うが、皆さんはここって第二のＶタワーみたいなことになる可能性ってあると思う？？

[331: 匿名さん]

「中古が値下がりしていない」＝「分譲価格以上で成約している」って
ことだとするとそんな物件幾らでもあるよ。２００２−４年あたりに
売り出されたＭＳは分譲価格が今より安かったから当然でしょう。
ミッドサザンの例でいえば低層階なら＠２５０万台からあったし、
平均みてもシティタワーズとは坪単価でざっと１００万以上違う。

坪単価で１００万違うと７０平米の部屋でも２０００万違う。
立地やグレードの差を考慮してもこの差は合理的に説明できないし
（例えば賃貸だった場合１．３〜４倍の家賃が取れるのかとか）
プレミアム性に金を払うといういう人はいてもこのご時世だと
少ないと思う。もちろんゼロではないと思うけど、無敵といわ
れていた品川駅直結Ｖタワー中古の一部は分譲価格割ってきて
いる状況で駅直結プレミアムの威力もさすがに弱まってきている
のではないだろうか。

まあどちらにしても大崎・五反田３物件のＭＲを回って聞いた話
ではみなさん異口同音に昨年の秋以降急に勢いが減速したとの趣
旨のことをいってましたよ。

私はこの地区に買ってしまったので、大崎地区全体の価値が上が
ることを望むけどそうは問屋が卸さないという感じでため息ついて
います。

[332: 匿名さん]

とても興味深いですね。日本全国というか、都心の不動産市場下落していて、五反田大崎駅周辺のみだけ下がってないって思いこんでる人がいることに。デベの宣伝って意味あるんだなと思います。でもあえて言いますけど、デべもそんなこと言ってないと思いますよ、おそらくうまく言いくるめられてるだけだと思います。そうしないと本当のウソつきになってしまいますもんね。

[333: 匿名さん]

もともとの議論が竣工後何割さがるか？みたいな話に対して、この地域のポテンシャリティから
みても、大幅な下落はないという話がでただけ。
全体の話とここ（大崎、五反田周辺）の立地に関しての話は別けてしないと混乱するよ。
千葉、埼玉や都内の城東等の物件では既に大底の価格にまで戻っているか、それに近いだろう。
はたして、それが山の手線の南側エリア、駅徒歩５分圏にまでおよぶかどうか、という話。
さっきのミッドサザンの例でいえば、低層であれば坪２５０万のレベルまで戻りますか？
という話でしょ。私はそうは思いませんが。

[334: 購入検討中さん]

「例外の無いルールは無い。」というルールもありますから。ご自分の住んでいるマンション、地域は例外だという主張をされたい方々もいるのでしょうね。しかし市場には結局逆らえませんよ。

[335: 匿名さん]

みんな一律で下がると妄想している人もいるんですね。それはひとつのトレンドに過ぎませんよ。
同じ地域でも個別のＭＳによって違うでしょうし。まあ大きなエリアでみればここ（山の手南地区）は他と同様の下落率で値下がりするエリアじゃないですね。芝浦あたりもそうですが。
まあ、この住友のＭＳそのものには別に魅力は感じませんしＤＷも嫌いですがね。
何度も言うけど立地はいいよ。でも眺望がないから買わんけどね。

[336: 匿名さん]

港南駅遠住民が必死ですね。

[337: 匿名さん]

不動産は縁起物ということに気づいていない人が多い。
不動産を安く買ったと喜んでいても、事業に失敗した人（一例）のものだったりすると
同じ轍を踏むことはしばしばある。だから中古、キャンセル物件などにも気をつけなければならない。Ｖタワーに食肉関係（？）があるのを嫌う人もいる。

[338: 匿名さん]

なんで港南住民に思われるんだい？
このエリアの駅直結物件は立地としてはいいといってるのに（笑）