パークホームズ成増マークレジデンス

[周辺住民さん]

いろいろ検討しましょう〜

所在地：東京都板橋区成増3丁目304番1他（地番）
交通：東武東上線 「成増」駅 徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線 「地下鉄成増」駅 徒歩5分

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

【タイトルを正式物件名に変更しました・管理人 2009.08.06】

[22: ご近所さん]

>>21
事業協力者向けの棟は、北側のスペースも加えて５スパンとしても、地下１階から地上９階までの１０層あっても５１戸には満たない。計算が合わないな。

昔の区分所有法が未整備の時代だと、集会センターや駐車場を元所有者の名義にして、集会センターや駐車料金を管理組合でなくて、元所有者に支払う形態はあった（管理組合会計への繰り入れ金が乏しくなって、管理費を高めにする結果に）。元々の敷地面積分の価値をマンションの住戸の面積でなくて、土地の持分で多めにする計算は法律上今は可能なのか。

こうした等価交換は、元所有者への節税効果はあるけど、分譲マンションでは居住者の意識が分断されて、碌な結果にはならないような恐れが。

建物のエントランスが南西の角で線路際の道路、登り坂を駅にたどりつく間に、数本の電車に追い越される気分のアプローチだ。折角４面道路なのだから、東側に裏口でも作らないと、住戸の位置によっては、スパンの１００ｍの倍を無駄に歩く事になる。
　南西角が１段低くなっていて、地下１階をエントランス＋通路廊下にすれば、容積率が稼げると思ったのかも知れないが、動線処理としては落第ではないのかな。設計施工の熊谷組は、一時スーゼネに肩を並べた自負もあるのかも知れないが、いささか勉強不足の感あり。

南側の既存マンションによって、住戸の位置では日陰を受け易くなる点にも注意。エレベーターが２基（別々配置）で、避難階段も２ヶ所で、開放廊下が一直線で１００ｍ続く長さ、ステップアップの第１歩と割り切った方が賢明かも知れない。　そうは言っても成増は直ぐに馴染んで住み易い街なので、緊張感を持続できるか心配だ。

[23: ご近所さん]

興味も、賞味期限？

[24: 物件比較中さん]

「成増」検討者はもうブリリアに流れてしまって、全戸売れるとはどうも考えにくい気がします..
間違いなく坪単価は高いでしょうし..　ならばブリリアの残りの物件を検討するという人もいるのではないでしょうか..常磐台のも含めて..

この物件の最大の魅力は何なのでしょうね.. 「三井」かしら..

[25: ご近所さん]

>>24
そんなこと、パークシティー浜田山のスレ見てから言って！！

[26: 匿名さん]

設計・施工が７０００億円の支援を受けて経営再建中の熊谷組。
株価も２００６年あたりの５００円から１００円割れ。
全般的に準大手ゼネコンが苦しい中、
手抜き、工事中の経営破綻の破綻の可能性あり。

事業協力者住戸51戸も気にかかり、悩みますな。

[27: 匿名さん]

あんま人気がないのかな〜

[28: ご近所さん]

ブリリアは川越街道に面していることが最大の弱点だったけど、
この物件についてはいかがですか？
南向きだし、交通量も少ないし、弱点はあまりなさそうに思えます。

[29: 近所をよく知る人]

>>28
街中の路地に面しているのだから、道路の交通量は勿論少ない。
音源としては東武東上線の電車の音の方が大きいはずだけど、決まった時間にしか走らないので、つい大目に見てしまう。時々減速するためのブレーキ音が、車両によって違った響きを立てるのは気になる。

マンションの大部分の住戸は、東上線と向かい合う南向き、距離は微妙ですね。湯上りにカーテン開放で裸でビールを飲み干す爽快感は捨てがたい。夜なら舞台の書き割りのような人生模様が住戸の数だけ繰り広げられる。

まさか、電車の窓から望遠レンズで狙うやつもいないだろうから、開けっぴろげの生活は大丈夫だろうね。こんなこと、考えてもキリが無い。

[30: 匿名さん]

ブリリアみたいに川崎街道に面していない分、いいのかな〜
幹線道路沿いのように空気が悪いのは嫌なので。

[31: 匿名さん]

はい、確かに川崎街道には面していません。

[32: 近所をよく知る人]

「川崎街道」には笑ったけど、
東武東上線の線路・電車が見えるって事は、
事故遅延などの運転状況が在宅で分かるわけ。

朝食食べていて、電車がずっと線路に止まっていたら、会社に行く気無くすかも。
駅に着いてから、分かるよりはマシだけど。

その止まっている電車の車中から、同僚や上司がメールしてきたら、鬱だな。

[33: 匿名さん]

成増って埼玉県？？？

[35: ご近所さん]

↑物件のホームページでも、住宅情報ナビのページでもいいけど、物件概要見てみなよ。

[36: 匿名さん]

地図見なよって言った34は消された。35も消される運命に。

33によって・・・

[37: 匿名さん]

で、いくらなのよ？ブリリアと同じくらい？
あと、東京印書館跡地の動向も気になりますね。

[38: 匿名さん]

東京印書館の方は「住友不動産」で、14〜15階らしいです。敷地の広さも同じくらい。

パークホームズの９階と比べ、北口商店街の坂道を下った場所なので高さは同じくらいでしょうか？

地下鉄利用者は、徒歩５分と９分の違い。踏み切りを渡るか、橋を渡るかの違いがあります。

踏み切りは時間帯によって待たされますから、あまり変わらなければ４分の差は気にならないし。

完成予定はいつなのか知りたいです。両方、比べる事になりそうですね。

　やっぱり、価格ですか・・。　事業協力者・・。　利便性・・。　管理会社の質も気になります。

[39: 匿名さん]

印書館は住友ですか。
周辺環境は線路から離れる分、あっちの方がいいかも。
この二つが出ると大規模物件はもう当分成増に出てこない？

[40: 匿名さん]

東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％
２位　新中野　丸の内線　２５．３％
３位　上北沢　京王線　２５．０％
４位　めじろ台　京王線　２４．４％
５位　王子神谷　南北線　２３．４％
６位　成増　東武東上線　２０．８％
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％
９位　奥沢　東急大井町線　１９．３％
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％

この結果をどう見るか。。。

[41: 周辺住民さん]

大規模物件？　あと、成増４丁目？　５丁目？
成増は、同じ苗字の地主さんが多いですね。
必ずしも「一族」という訳では無いらしい・・。
北側は「静かなところ」が良いので、あんまり
賑やかすぎない方がいいなぁ。
けど、北口商店街はもう少し頑張ってほしい。

[42: 匿名さん]

盛り上がらないねえ
そんなに市況が悪いのか

[43: 匿名さん]

予算的にブリリアを諦めた者です。
ここって幾ら位になるんですかね。
予定価格帯の情報ってあります？
４ＬＤＫで、５０００万位にならないですかね。
それほど高級でなくてもよいので、坪２００万位なら前向きに検討します。

[44: 匿名さん]

坪単価２００万．．．諦めて下さい。
氷川台の三井の物件ですら坪単価２７０〜ですよ

[45: 匿名さん]

はい、あきらめました。

[46: 匿名さん]

山田建設のミオカステーロならイケるんじゃないですか。

アドレスは微妙に和光だけど。
販売は延び延びになってるけど。

[47: 匿名さん]

有楽町線は本当に小竹向原の駅乗り換え不便ですよ!!
乗り換え接続悪く 接続アナウンスもなし
毎回苛立ちます
電車がどちらに来るかわかりません
あれはホームを路線で固定しないとどうしょうないです
何故か小竹向原が冷房が効いてないのが余計腹立たしく毎回苛立ちます
有楽町線より東上線が使える物件の方が絶対安心です
以上参考になれば

[48: 周辺住民さん]

確かに小竹向原駅は若干不便になりましたが、本数も増えたため気になりませんよ。

印書館跡地は、かなり広大な敷地でパークホームズ成増同様、大型物件であることには間違いありません。興味のある方はGoogle マップでご確認を。

個人的な意見ですが、どうも印書館周辺のあの地域は暗いイメージが付きまといます。。。東武東上線から下ってくる坂道が北斜面で日当たりが悪いのせいなのか、寂れた商店街のせいなのか。。。
また、朝、有楽町線の地下鉄成増駅へ辿る坂道が毎日のことになると辛そう、徒歩9分とは言え、踏み切りで遮断されることと坂道を考慮すると、徒歩15分を想定しないならないでしょう。
やはり
そう言った意味ではこの三井の物件の方が明らかに有利。やはり駅徒歩5分以内という不動産的価値はかなり高いと思います。
新築マンション市況が逆風の中、どのような価格設定で出してくるのか気になります。

地元優先のMR案内が来ていましたが、MRに行った方の感想や情報がアップされるのを待ちましょう。

[49: 匿名さん]

モデル一部屋しかありませんでした。
見せたくないプランが多いのか。
とにかくもっといろんな部屋を見たかったです。
別に間取りにこだわりなくて立地重視な方にはいいかも。
立地はかなり押してましたしね。踏切近くってのが私はネックですが。
価格は営業レディが「強気」っておっしゃってた…確かに。でも三井ならこれくらいかなという感じ。
眺望の写真見せてもらった方いませんか？

印書館前たしかに気になって見てきました。
坂ですね〜
まぁこのあたりはどこも坂ですかね。
商店街とか看板が出てるから「え？」って思いますが、それ考慮しなければ普通の道かと。人通りも多いし。ただ車もけっこう通るので歩道ガードレールほしいです。

[50: サラリーマンさん]

駅に近いのは魅力ですね。自分は、パークホームズか印書館かで迷っています。便利さをとればパークホームズですが、ただ電車の音がうるさいのは覚悟しないといけないかもしれません。

[51: 物件比較中さん]

電車の音は、印書館の方は線路が道路より低い位置にあるため、若干弱いですね。
サッシを閉めれば両方とも気にならないと思いますが、問題はサッシを開ける季節です。
冷暖房が必要な時期と、梅雨時、強風時などを年間から差し引いて、４〜５ヶ月弱は窓を開けて生活したいですしね。（空気がきれいなら）
駅に近いという魅力をとれば「電車音」我慢するか、慣れるか・・・。

利点としては、周りの生活音を消してくれるから、ご近所の話し声やベランダのスリッパ音が気にならなくなる。ワンコの鳴き声もかき消される。ついでにテレビの音もかき消される。自宅のも（笑）

パークホームズの価格しだいかなぁーと思ってますが。買えない時の心の準備として「諦めるための言い訳」も必要ですね。心理学でいう「すっぱい葡萄の説」・・・たくさん考えておこう。

[52: サラリーマンさん]

そうですね。私は、今は、線路から離れている所に住んでいますが、以前は、数年間、線路ぎわに住んでいました。その時は、テレビのボリュームは、大きめにして。寝るときは、耳栓をしてねていました。今回の物件は、前に５階だてのマンションがありますのでそのまえの３階か４階がいいかなと思っています。

[53: 購入検討中さん]

モデルルームを見てきました。

眺望の写真と日影図を見せていただきました。
南側を検討しているのですが、ある程度階数がないと前方のマンションの影になる
時間帯がでてきてしまいます。眺望は６階以上でないと抜けないのですが、一気に
高くなりそうですね！

以下気づいた点をあげさせていただきます。
・フローリングでなくフローリングシートを使用
・バルコニーの奥行きが最近のマンションにしては短い
・ワイドスパンでない
・線路に近い
・地下鉄成増まで遠い
・ＥＶが少ない？
・洗面所やキッチンシンクの下が引き出しでなく、扉仕様
みなさんは現地やモデルルームを見てどのように思いましたでしょうか？？

値段については、まだ様子を見ている気がします。
竣工まで１年程で、この戸数を売るとなるとそんなには強気な値段は
つけられないのではと思っています。

[54: 匿名さん]

フローリングでなく、フローリングシート使用って
賃貸マンションによくある床材ですか？

[55: 購入検討中さん]

「フローリングシート」でなく「シートフローリング」でした。
いただいたパンフレットに書いてあったのですが、
「表面にシートを貼って仕上げたフローリング」となっています。

最近多いのでしょうか？汚れが拭き取りやすく、ワックスも不要
直射日光による日焼けも少なく、傷が付きにくい仕様
とあるので、人工的なものでコスト削減か？！と思ったのですが、個人的には
色味も気に入って使いやすそうなので、悪くはなさそうです。

[56: 匿名さん]

ただ数年後は張替え必要かも。はがれてくるから。
貼り物だから。

[57: 物件比較中さん]

「シートフローリング」の欠点はないのでしょうか。知りたいです。
そろそろ静電気の季節ですがやってきます。あの「パチパチ！」
今は、自然素材のフローリングに住んでいますが、それでも「パチパチ！」
和室のステンレス製の取っ手が怖いです。必ず「パチパチ！」と痛いです。
「張り物」ならもっとスゴイのか、それとも静電気起きない工夫してあるのか・・・。

[58: 匿名さん]

シートフローリングって最近のものだから
誰も数年後は分からない。
ただ　はがれてきてるお宅は見たことある。
でも
本当のフローリング（突き板）は
高いからなあ。

[59: 匿名さん]

良いも悪いもうるさいコメントの付かない
平凡な造りのマンションに静かに暮らす選択もあるのかな？

[60: 購入検討中さん]

>本当のフローリング（突き板）は
>高いからなあ。

本当のフローリングは無垢でしょ？
どちらにせよ、費用面よりクレーム面の問題が大きいから、こんな張りぼてフローリングを使うわけですね。
できるだけメンテナンスが掛からない方が、お互い幸せということで。
ただシートフローリングは、端からペロンと表面が剥がれてしまうことがあるのでどうでしょうね。

[61: 物件比較中さん]

端からペッロン！！・・・それは長く住むつもりなら避けたいですね。
５年くらいで売却するならシートでもいいですが（リフォームしますしね）
パークホームズなら、駅近だから買い手が見つかる可能性は高いかな？

それよりも、ディスポーザ無し、食洗機無し、台所シンクとガスレンジの間が狭い、
お風呂ドアが洗い場の半分以上まで開くので狭く感じる。
バルコニーのフェンスが、階によっては透明なので外から見えてしまう。
地権者は二人なので、５１戸のうち住まない室は賃貸になるらしい。
その中には、青木メタルの事務所もあります。（ウエストマークの北側１F）

駅近の利便性をとるか、平凡で静かな所に長く住むか・・・。

価格は「高い」と思いました。まだ決定ではないものの、あまり高級感は無かったので
コストを削ってあるのだから、安くなる可能性はありますよねー。

[62: 物件比較中さん]

ここって１１（土）にモデルルームオープンしたはずですが
行かれた人いませんか？？
人気の程はどうなのでしょう？？

[63: 匿名さん]

今はある程度良いマンションでもフローリングシートが主流の様です
日焼けしないとかワックス不要とか扱いが楽なの利点
他のモデルルームで見ましたが 言われるまでは全く100パーセントフローリングだと思いました
シートでないプレミアムルームのフローリングも見ましたが 返ってシートの方が光沢があって綺麗に見えてしまったぐらいでした
今の印刷技術はもの凄いです
物によって値段的にシートの方が高かったりする様です

[64: サラリーマンさん]

モデルルーム見学に行って来ました。かなり人気があるみたいで大勢の人が、見学に来ていました。正確な人数は、わかりませんが、確か,１２ぐらい商談のテーブルがあり３分の２ぐらいうまっていたような気がします。まず、従業員の態度ですが、入り口に立っている警備員から中の受付、後は対応してくれた人まで丁寧に応対してくれました。中の様子ですが、きれいで今風な設備だとおもいます。キッチンの蛇口なんかいいなとおもいました。ただ、各部屋に関しては、例えば、子供部屋なんかせまいですし、お風呂場も石鹸やシャンプーを置く棚がなかったのが残念です。後個人的にリビングの床暖房はいらないと思いました。後は、説明の時に、ここは青木メタルの跡地なのでこちらはわかっているのですがここは準工業地帯です。と一言いってほしかったです。確かに、不利なことを言いたくないのはわかりますが、実際、私が１０数年前に新築マンションを買った時に説明では全く言ってなくて、本契約で何百万円支払ったあとに、ここは準工業地帯って言われたときは、何？って思いました。不動産の人は売れればいいんだ。と、だから今回はこれだけが残念です。

[65: 不動産購入勉強中さん]

準工業地帯って、どんなとこが不利なのか詳しく教えて？
あと、不利では無い地帯ならどんなとこがいい？

[66: 匿名さん]

>>65 準工業地域
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%BA%96%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E5%9C%B0%E5%9...

以前に別の地域でパークホームズを検討したけど、力の入ってない物件は情報開示が遅い気がする。
この物件はもうMRがあるみたいだから直接行って確かめるのがいいんだろうね。
自分は、ずっと狙ってた物件があったんだけど、MRナシ、行くまで仕様を教えてくれない等最悪な対応をされたのでそこは回避しました。

[67: サラリーマンさん]

準工業地帯とは、近くに工場があるって言うことですが。私が説明を受けた時には、工場からの騒音やにおいなどに対して文句を言えませんっていわれました。確かに工場には近かったですが、隣接していなかったのでちがうと思っていました。まあ、自分としては、文句をいえないのならはじめから言ってくれよと思いました。準工業地帯でないところって成増周辺なら川越街道沿いとか、あとなかなか物件がでませんが、成増駅北口の西友から北の方、おおまかにいうと小林病院の北側あたりに物件があればいいとおもいます。私は、パークホームズは、駅に近くて便利ですが、工場跡地なので有害物質が出てこないか心配です。それ以外でモデルルームで見た部屋の中は気に入っています。

[68: 匿名さん]

＞工場跡地なので有害物質が出てこないか心配です。

地歴、土壌調査、土壌改良、拡散防止措置等の情報はデベに頼めば開示されると思います。
少なくとも、重説には必ず記載されます。

[69: サラリーマンさん]

ありがとうございます。色々調べてみたいと思います。青木メタルの建物を壊すときに出たアスベストは完全に取り除いたみたいですし、土壌汚染も土地の浄化作業(どうゆう作業をしたのか詳しくはわかりませんが）で鉛の成分がかなりあったみたいですがこれも標準値まで下がったそうです。高い買い物ですので色々調べて納得して買いたいと思います。

[70: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
感想は、やっぱり大手でもこの市況で苦労してるんだなぁ、です。
モデルルームはお金かけてないし、何よりマンション自体がコスト削減に必死な感じです。
収納は引き出しが少なくほとんど開き扉だし、天井も高くはないし、トイレや脱衣所もそれほど質感の高くない塩ビ床。ディスポーザーもなし。外装のタイルも必要最小限だし、間取りもバリエーションなく皆田の字。
全体的に高級感とは無縁のようです。今は坪単価230万くらいで見積もってるようですが販売までに少し値段下がりそう。なのでしばらく様子見です。

一つ気になったのは、モデルルームでは床が250mmのベタスラブっぽく模型作っているのに
カタログではボイドスラブ。説明員もベタスラブであるかのような説明をしてました。
こういう説明がおざなりな様子を見ると、ホント販売に力入れてる余裕ないんだなぁって感じてしまいます。

[71: サラリーマンさん]

私もシートフローリングについて質問をした時、自分の言い方が悪かったのか少し見当違いな答えがかえってきました。もう一度聞きなおすとやはりワックスがけがいらないとのこと。それ以上は利点は聞けませんでした。モデルルームにお金をかけていないか、私個人としては、あまりわかりませんでしたが、もう一つの心配事としては、世界的な不況でしかも不動産関係は良くないと聞いていますので、当初の予定より材料費が高くついてそのため建築材料がどこかでけずられないか心配です。欠陥住宅と言う事はないと思いますが・・・