パークホームズ成増マークレジデンス

[周辺住民さん]

いろいろ検討しましょう〜

所在地：東京都板橋区成増3丁目304番1他（地番）
交通：東武東上線 「成増」駅 徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線 「地下鉄成増」駅 徒歩5分

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

【タイトルを正式物件名に変更しました・管理人 2009.08.06】

[201: 入居済み住民さん]

外からの見た目はあてになりません。厚手のカーテンをすると明りは漏れないので・・・。実際１階は未入居による暗さだと思いますが、上層階はそれなりに埋まっていると思います。

[202: 匿名さん]

先日モデルルーム行ったけど、東・西向きはほぼ完売、南向きは1階と70平米強の3LDKはほぼ埋まってましたが、広めの3LDK(75平米強、5千万前後)はかなり残ってるようでした。

[203: 物件比較中さん]

板橋駅近くのプラウドと比較してこの物件はどうなんでしょう。

[204: 匿名さん]

↑
比較対象にもならないよ。ここは止めた方が良い。

[205: 匿名]

↑
ここを止めたほうがいいと思われる理由をぜひお聞かせください。

[206: 匿名さん]

成増なのに高過ぎませんか？
70平米程度でも4400万とか。

[207: 物件比較中さん]

たしかに。でも駅近だし。ちょっと前にできたブリリアもそれくらいかもう少し高かったかと。

[208: 匿名さん]

でも、ここってブリリアと比較するとクオリティを落としてコスト削った感が強いよ。
両方とも見比べているから良く判る。それでいて価格は同程度だもの。
あと、工場（青木メタル）の跡地ってのも心配だな。
青木メタルが５０何戸か持っていることもマイナスだね。
それだけの議決権を持たれたら特別決議は青木メタルが同意しない限り通らない。
大規模修繕（１２～１５年後）までに売るつもりがないなら買わないほうが良いと思う。

[209: 匿名さん]

>>206
サンメゾン成増ＧＲＡＮＣＨＥＳＧＡＴＥってのも販売中だけど、
価格帯としては同じくらいだよ。
成増としては相場じゃないのかな。

[210: 匿名さん]

85平米だと6600万？
6000万台半ば出すのなら杉並辺りに住めるんじゃないのかな？

[211: 匿名さん]

杉並と成増ですか？
価格がいい勝負ならもう好みの問題でしょう？
交通の便は成増のほうが良いと思います。
電車は２駅３路線。
高速だって、関越、外環、首都高も近い。（５号線は時間よって込むけど）

[212: 購入検討中さん]

特定の人、団体が多数の議決権をもっているのは確かに心配ですね。でも、大規模修繕に反対するとかありえるんですかね。むしろひつような改修なのだから。
あと、成増か杉並かって。イメージではあきらかに杉並ですけど、その人にとっての住みやすさは人それぞれですからね～。

[213: 匿名さん]

板橋と杉並を比較するのは変だったかな。
イメージが違いすぎて。
比較するなら練馬あたりか。

[214: 匿名さん]

別にどの地域と比較するかは個人の事情もあるからね。良いんじゃない。

でも、賢明な方はこの物件は選択肢から外しましょう。
比較物件と２０００万円くらい価格差があれば、考えてなくもないかな。

[215: 購入検討中さん]

選択肢から外す理由は何ですかね。工場跡地とか線路沿いとかですか？？？

[216: 匿名さん]

工場跡地であることと元地権者が５０を超える（４分の１近い）議決権を持っていること。

[217: 物件比較中さん]

4分の1を超えていたら致命的ですが、4分の1以下なので、ある意味、他の一般住人vs元地権者になったら一般住人が勝ちますよね。

[218: 匿名さん]

217さんの言うとおりだと思います。

[219: 匿名さん]

↑
でも、将来建て替えなんて場合には一般の議決権だけでは５分の４に満たないから可決出来ない。
これは致命的。

他にも４分の３が必要な特別決議はあるけど、普通は賛成・反対以前に４分の３の議決権を集めることすら厳しいのが現実。

管理組合の役員の経験がある人間なら周知のこと。
それが理由で買わなかった人も実際にいる。

[220: 物件比較中さん]

地権者が反対に回ることだけを前提にいうのはどうなんですかね。反対に回ったらおっしゃるとおりですが。

[221: 匿名さん]

難しいですね。
５０票が常に委任状だったら組合運営は逆に楽ですがね。

[222: 匿名さん]

地権者って発言力があるものでしょうか？

[223: 物件比較中さん]

発言力というよりか、持っている議決権数が多ければ当然力が強くなるでしょうね。工場跡地ということや地権者の議決権が多いと言うことを除けば、ここはそこそこの物件なのでしょか？将来賃貸にまわしたときなど、駅近ということでメリットにもなるのかなと。

[224: 匿名さん]

元地権者さんだと思いますが、以前賃貸募集されてましたが、先日インターネットで調べたら「現在空きはありません」となってました。3LDK71m平米弱の部屋で17万円ぐらいだったと思いますので、それぐらいの価格で需要があったということかと。

[225: 匿名さん]

それも心配なところですね。
５０戸を超える部屋が分譲当初から賃貸に出されると思うと・・・。

[226: 居住者さん]

50戸すべて賃貸かは判りませんが、特に賃借だから共用の使用に問題があるとかは感じませんが。

[227: 匿名さん]

あくまでも、住む人次第ですが、一般的に終の住処として購入した人と賃貸住まいの人ではゴミ捨てのマナーなどに雲泥の差があると言われます。

[228: 物件比較中さん]

あくまでも住む人次第ですね。

[229: 匿名さん]

まだ売っているんですね。不況のせいか？それとも・・・。

[230: ご近所さん]

まだ売ってますが、外から見ると、かなり入居者が増えてきたようです。南側の高価格帯が、多少空きが目立つようですが。

[231: 物件比較中さん]

売れ残りが多いようです。全体のうち５分の１が
売れ残りor次期売り出し予定の部屋でした。
いいところはすでに売れている感じです。

[232: 購入検討中さん]

231さん、本当でしょうか？
まだそんなに残ってるなら、今からでも検討対象に入れたいのですが。
HP見るとあと6戸となっているみたいですけど…

[233: 検討中さん]

全体の1/5までは残ってませんが、南向きの高価格帯(日当たりよく、向かいのマンションとこんにちはしない部分)は、それなりに残ってました。
231さんの「いいところ」=「安いところ」は売れてしまってるという感じかな。

[234: めかぶ]

＞＞２３２さんへ
残りですが
１階６戸
２階８戸
３階５戸
４階７戸
６階以上は７戸ぐらい
のあまり具合のようです。５階は全部売れていますね。

[235: 購入検討中さん]

232です。

234さん、詳しくありがとうございます。
この時期ですから、もう「いいところ」は残ってないでしょうけど、
そこそこの数がありますね。検討してみようと思います。

[236: 購入検討中さん]

HPをみていると、ここにきて販売が活発になってきてるのかな？５期９次・１０次と続けざまにきましたね。池袋のプラウド物件の価格見てあきらめた人などが流れてきているのでしょうか？あと、３月末までの入居が可能だし。

[237: 匿名さん]

実物を見ることが出来るのは検討中の人間には有り難いね。

[238: 匿名さん]

分譲マンションからこちらに住み替えました。前の新築物件購入時には内覧時にいろいろ気になる点がありましたが、ここは完璧でした。
フローリングの好き嫌いとかはあるかもしれませんが、住んでみても全く不満ないです。

[239: 匿名さん]

住めば都と言いますからね。

でも、本物さんですか？
デベの成りすましにも思える。

売れ残って大変そうですもの。

[240: 購入検討中さん]

238のようにストレートに書くデベはいないでしょう・・・。

[241: めかぶ。]

２３８さんではありませんが、この物件は私的には完璧に近かったです。
梁の少なさが私の最大の評価基準ですが、最上階でも梁がほとんどありません。実際に確認済。
諸事情であきらめましたが、物件そのものは私がみた中で一番よかったです。
ちなみに私は池袋本町プラウド、ライオンズときわ台、石神井公園、ベリスタ南長崎あたりと
比べての話です。

人それぞれですが、梁の少なさはホントにすごいです。

[242: 物件比較中さん]

梁を意識して物件を見たことがないのですが、やはり空間の広さにつながるもので重要なのでしょうか？

[243: 匿名さん]

絶対的な広さとは全く関係がありません。感覚的な部分が大半です。
部屋の角に背の高い家具が置けなかったりする場合はありますがね。
逆に梁が少ないと床の振動音が問題化しやすくなりますよ。

梁が少なくて広々・・・なんて、マンションのパンフか？ＭＲの営業のセリフか？

[244: 物件比較中さん]

梁が少ないと振動音が・・・、というのは構造上そうなるものなのでしょうか？

[245: 匿名さん]

構造的な問題です。

[246: 物件比較中さん]

梁が少ないと振動、音が伝わりやすいのはそうかもですが、
最上階は、必然的に梁は少なくなるのでは？

[247: 匿名さん]

床（天井）を支えるものですから差はないかと。
昔住んでいたマンションでは最上階のほうが多かったです。

[248: 匿名さん]

238です。
まあ、完璧と言ったのはあくまで主観ですので。ただ、遮音性とかはまったく問題ありません。前のところは静かな夜間は上階の引き戸の開閉とか子供の走る音とか気になったので。

[249: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、電車の音や踏切の音は気になりませんか？

[250: 物件比較中さん]

気になるかどうか・・・。MR見学の際、聞こえはしました。気になるかどうかというと人それぞれでしょうね。

[251: 匿名さん]

あの位置関係で気になるようなマンションはあり得ないでしょ。
窓を締めてあればほとんど聞こえませんよ。
確認するまでもない。

[252: 匿名さん]

線路側のせいか窓を閉めていて丸聞こえだったんだがな
確認は必要ないかね

[253: 契約者さん]

何度も現地で確認しましたが、南向きはほとんど気にしなくて大丈夫でしたよ。以前向かいの線路沿いのマンション気にいったのですが、最終的に音が気になって見送ったので、安心して決めました。

[254: 匿名さん]

>>252
事実なら、部屋の位置に関わらず候補から外すね。

[255: 契約者さん]

線路側の西向きと反対の東向きは戸数が少ないせいもあってか昨年中にほとんど売れてましたよ。
今残ってる南向きは音は気になりません。むしろ、向かいの4〜5階建てマンション(あちらは玄関側ではありますが)の視線が気になるかどうかだと思います。

[256: 匿名さん]

やっぱり、キッチンとバスがチープに思えるのですが、いかがですか？
あと、夜の駅周辺は騒がしいのですか？？

[257: 契約者さん]

ここは駅近い割には非常に静かです。特に南側の道路は車もあまり通りません。駅前は南口は商店街もあり、それなりに賑やかですが、北口は店も少なく静かですね。

[258: 地元住人さん]

川越街道の北側（東武の駅より）は人気がないからね。
反対側（光が丘より）のほうが人気があるね。

将来的に売却する可能性があるなら、個人的にはお勧めしません。

[259: 匿名さん]

ここは北口よりむしろ南口の商店街の方が近いよね。徒歩3分くらいじゃない。

[260: 申込予定さん]

音に関しては「気になる」「聞こえる」は違うので注意が必要でしょう。MR見学をした際、南側の部屋は電車の音が「聞こえました」。窓を閉めていても換気口があるので音は漏れてきました。でも「気になるか」と言えば、私はきにならなかったので検討対象としました。

[261: 匿名さん]

１日家に居ても気にならない？

[262: 契約者さん]

気になるならないはモデルルームや実際に検討したい部屋に案内してもらって判断された方がよいかと思います。
ここでこれ以上議論しても結論は出ないかと思いますよ。

[263: 匿名さん]

ＭＲに一日中いられる訳じゃないし、ちょっと昼寝してみるって訳にも行かないし。
住んでいる人の意見が聞きたかったのに・・・。

[264: 契約者さん]

263さん失礼いたしました。私の個人的な感覚ですが、以前モデルルームがあったエントランスから4番目あたりは比較的線路に近かったけど音は聞こえる程度でした。音が気になるなら南向きでも東に行けば行くほど音は聞こえません。ただし、広めの3LDKはエントランスから5〜6番目までの線路に比較的近い方に集中しています。
私は10番目あたりですが、音は気になったことはありません。

[265: 匿名さん]

＜264
追加すると、同じ列でも上層階の方が音は大きく聞こえるので注意した方がよろしいかと思います。

[266: 検討中さん]

竣工して半年経ちますが、ここは値引きとかオプションサービスはないのかな？

[267: 匿名さん]

だいぶ売れ残っているようだし、もう少し待てば動きがあると思うな。

[268: 物件比較中さん]

2月上旬の書き込みで

１階６戸
２階８戸
３階５戸
４階７戸
６階以上は７戸ぐらい
のあまり具合のようです。５階は全部売れていますね。

というのがあったのですが、この情報が本当だとすると1割ちょっと売れ残っていることかと思います。
これは、「だいぶ」売れ残っていると判断すべき数字なのでしょうか？？？

[269: 匿名さん]

個人的には相当「だいぶ」ですよ。

勿論、もっと沢山売れ残っている悲惨なマンションもありますから、
程度問題については受け止め方は色々あっていいかと思いますがね。

引渡し後、売れ残った住戸の管理費、修繕積立金はデベが補填する
のが普通ですし、現地ＭＲもタダではないですから。

理想はパビリオンが解体されるまでに、遅くとも竣工までに全戸
契約済みになることですからね。

勿論、デベの体力にもよりますし、こういったコストを予めどの程度
見込んでいたかによりますが、それも３月までかと。

値引きしたり、家具付きでうったり、デベ所有のまま賃貸に出したり
そろそろ色々と仕掛けてくると思いますよ。

[270: 購入検討中さん]

ここって、9月竣工ですよね。3月までに269さんが言っているような対応はありえるのでしょうか？

[271: 匿名さん]

269です。
３月まではないと思いますが。

[272: 匿名さん]

ご存知の方にお伺いしたいのですが、リビングの窓が片方は開閉式なのですが、もう片方が固定窓なのですが、
これは、やはりコスト面からなのでしょうか？？

[273: めかぶ]

270さんへ
今現時点でも値引きは無理ですが家具つけてくれますよ。
それだけ焦ってるようにみえました。

ちなみに感じ方が人それぞれですが、北側は賃貸にまわされています。相当。私はあまり賃貸に出回るのは好きではないです。

[274: 匿名さん]

志木駅最寄りのプラウド志木サウスフォートが引き渡し時期とともに全戸完売したそうです。

[275: 匿名さん]

個数が違うって！

[276: 匿名さん]

戸数でしょ！

[277: 匿名さん]

完売したから良い物件という訳ではないから。

[278: 匿名さん]

正直志木のプラウドは結構良いと思いますよ。

抽選倍率が付き、最終的には完売していますからね。

全戸南向きだし、バルコニー側は新築住宅街が広がっていて、さらに条例で建物の高さ制限あります。
高い建物は立ちません。
電車の音も聞こえません。
駅からの道のりは実際はここと大差ないです。

静かでありながら、商業施設密集地まで徒歩３分位ですし。
意味不明な賃貸の住戸等もないですしね。

機能はほぼ同じだが、価格や住環境を考えたら総合的に志木のプラウドの方が良いですよ。

逆にこの物件が勝てる要素としたら住所が東京都というくらいですね。

悩んだ末、ここを購入しましたが、志木にすれば良かったです。

[279: 物件比較中さん]

野村のプラウドは結構、引き渡しまでに完売しているようですが、三井や住友やらと何が違うのでしょうか？そのマンションの魅力だけが原因だとは思えないのですが。。。

[280: 匿名さん]

こことプラウドを比較する人って凄く少ないと思うけど。
格が違うと思う。
自分なら埼玉と東京ってハンディ付きでも比較対象にはしないな。
自分の場合、都内ということが大前提なので志木の物件のことは知らなかったけど。
成増にあればなぁ・・・。

[281: 匿名さん]

＜278
本当にここの購入者だったら志木の方が良かったなどと書き込みますかね。自分の所有物件の価値を落とすような書き込みして何かメリットあるのかな？
私見ですが、23区内は子供の医療費無料の期間とか行政サービスなどで志木よりもメリットはいくらでもあると思うけどな。丸井が万一撤退したりしたら志木の魅力も薄れるし一長一短あるよね。。

[282: 業界筋さん]

なんだか荒れてきたので釘をさすようなこと言いますが。

志木のプラウドは最寄り駅は志木だが住所は朝霞です。
行政サービスは板橋区と同じ位ですよ。ちなみに志木市も同じです。

子供のうちは医療費タダですし、朝霞は埼玉で保育所が一番数あります。

区の行政サービスが良いのは昔の話し。
志木駅周辺はダイエー、サティ、丸井、さらにはヤオコーや西友もあるので成増とは大型商業施設の規模が違います。
伝統ある慶應志木高校や立教もあり、カフェ等も沢山あります。

路線は志木は同じホームから有楽町線や副都心線を乗り換え無しで利用できます。しかも始発です。
成増駅は駅を出るか、和光市まで戻らないと利用できません。

プラウドはマンションの格的にはパークホームズより上です。※詳しくはオリコンマンションランキング参照。プラウドは総合１位の評価です。

どのプラウドも日当たりが良く、バルコニー側に高い建物が無く、駅から近いです。

三井のパークシリーズはマンションやリュクス等ランクをシリーズごとに分けていて、その中でホームズは大衆向けです。

東京か埼玉かって話しですけど、成増はほぼ埼玉。

全戸南向きで静かで見通しがよく、周りに商業施設が多く有り、路線が使い易い住環境と住所をとるかって言ったら、住環境です。

いくら成増でも、線路沿で賃貸の混ざった物件はあまり。。。

ちなみにアンチ三井でも、野村ビイキでもありません。

この周辺の既存物件では、個人的にはアサカレジデンスが狙い目かと思う。

値引交渉後の費用対効果は高いと思う。

[283: 匿名さん]

２３区内は中学卒業まで医療費はただです。
公立学校も２３区内から自由に選択できます。
地下鉄だけで通勤できますから真夏の暑さや冬の寒さもしのげます。
埼玉ってやっぱりね、なんというか・・・、遠慮したいですね。

[284: 匿名さん]

281です。成増と志木のどちらも一長一短あると言いたかっただけです。23区内て駅近のメリットとプラウドのブランド力とどちらを取るかは人それぞれでよく、あまり一方の短所を並べるのはよくないのではと思ったので。

[285: 匿名さん]

三井は財閥系、野村は証券系。

親会社の格が違うのだよ格が！

[286: 周辺居住者さん]

成増も志木もどちらも住みやすい街だと思います。
土地もお互い沿線では高いですし。
マンションもともに東上線の最高物件なんですから、そんなに主張せずに堂々としましょう。

[287: 匿名]

埼玉に縁もゆかりもなければ、とてもじゃないが志木朝霞には住めない。。まだ成増だな。

人により感じ方がちがうが、埼玉は23区と比べる余地がない。

[288: 匿名さん]

285さんの書き込みはザクとは違うのだよザクとは！
を彷彿させますね(笑)

[289: 匿名さん]

やはり、２３区内ですと内装を軽くして、広めにしているように思います。２３区を外れると、内装が豪華になってきますが今度は広さが微妙になってきていました（もろん、つくば方面や八王子などはどちらもすごいです）
一長一短とは本当によく言ったものですね

[290: 匿名さん]

オリコンマンションランキング
75.49点 【野村不動産】プラウド
73.97点 【三井不動産レジデンシャル】パーク・ホームズ
73.90点 【東京建物】Brillia
　
すごい差だね（笑）

[291: 匿名さん]

ランキングは認めるが
埼玉はありえない。

[292: 匿名さん]

プラウドもピンキリだし、中古に出したらブランドはあまり関係ないよ。
プラウド批判するつもりはないけど、永住志向でないならそこは誤解しないようにしておいた方がよいと思います。

[293: 匿名さん]

もし中古に出されてもパークやプラウドはプラスになりますよ。
大手が作ったブランドマンションだから中古販売不動産業者が売りやすですし、買い手も納得しやすいですので。

成増も志木の物件も良い場所にありますしね。

[294: 匿名さん]

>>292
永住するならブランドは何でも良い。
そうでないからこそ、ブランドや立地に拘る。

[295: 物件比較中さん]

279です。私が聞きたかったのは、東京（成増）と埼玉（志木、朝霞）の違い・比較やここの物件と志木の物件の違い・比較ではなく、野村と三井の違い・比較です。
野村は営業力がすごいと聞きますし、三井などは売れるまでじっくりと待つ、といった姿勢であるとも聞きます。
私が知る限りではこれくらいなのですが、他に何かあるのでしょうか？
現状としては、ここの物件は売れ残っており、志木の物件は完売。立地や設備等を抜きにして考えた場合、野村の販売戦略が優れ、三井が劣っているということになるのでしょうか？

ちなみに立地（成増か志木か）は人それぞれなので検討材料からはずしてアドバイスしていただけると助かります。

[296: 匿名さん]

やはり、元地権者が５０戸（でしたっけ？）を所有していることが大きい。
賃貸に出されるのは目に見えているし。

あと、少し前にブリリアが売り出されたことも大きいかな。
成増狙いでマンションを探していた人は挙って買ったみたい。
（先に売り出したシーズンテラスは竣工前に完売。）

販売力の違いとか以前の問題でしょう。

[297: 匿名さん]

295さん
私は埼玉のプラウドに住んでいます。

成増のマークレジデンスとビバリタワー（販売は三井）も説明会に行きました。
まず、野村と三井の差ですが、野村は製造、販売、管理を野村で全て行っています。入居後アメニティが切れても野村リビングサポートという会社に問い合わせればすぐに対応してくれます。
リフォームも製造した野村が設計図を管理していて、野村が行うのでスムーズです。
もちろん他の業者に頼んでも平気です。
一階にいる管理人も野村の方です。
住み始めて思ったのですが、説明会から契約、引き渡し、入居後現在までの対応はスピーディーかつとても丁寧です。
購入時も気持ちよく、入居後も気持ちよいサポートをしてくれると感じております。
三井の方は何度も営業の電話をかけてきたり、ちょっと丁寧ではありませんでした。
野村は連絡のみで、モデルルームで営業と話していても他の物件と納得するまで比べて、何でも相談してくださいねという姿勢でした。

証券系の会社なので営業ガンガンくるのかと思いましたがとても丁寧です。

同じマンションの方と話していても皆さん同じ印象とのことでした。
あとは、世間的に有名なのでは。
プラウドのCMは全国放送でやっていますから。
秀でて高級というわけではありませんが、標準以上のクオリティの設備があり、ラクモアという野村独自の設備はとても生活しやすいです。

[298: 匿名さん]

志木のプラウド(サウスフォート)はスレ見るとかなり値引きして完売したんですね。

[299: 入居済み住民さん]

２７９さん

難しい質問ですが、私の営業の方は非常によい方でした。説明も丁寧でしたし好感が持てましたね。
私の場合、野村の方も良い方でしたが、連絡をくれなかったり、横柄な電話の態度（女性）など鼻につきましたので、やめました。
（違いは、本当にその位しかありませんでした。もっと、情報があればお教えできるのですが・・・）
申しわけございません

＞現状としては、ここの物件は売れ残っており、志木の物件は完売
ここが売れ残っている理由は私見ですがこのご時世と総戸数の違い、賃貸数の多さだと思います。
（ちなみに他ブランドはもっと悲惨な状況です。）

また、製造、販売、管理に関しては三井ｸﾞﾙｰﾌﾟで行っているので野村との違いは無いと思います。

あと、ブリリア成増の方が良いとの意見もありましたが友人が住んでいるのでお伺いしましたが、確かに内装は素敵でした。しかし、床の音や川越街道の音などがひどく、意外と安普請でしたね！（友よごめんなさい）
（当時、東京建物と住人で相当もめたそうです）
ここは、線路沿いなのですが音が全く気になりません。これは驚きましたね。

やはり、財閥系だから良いのかとも思いはじめています。

参考になりましたでしょうか？

[300: 匿名さん]

ブリリア、プラウドはよくわかりませんが、確かにここは駅近の割には電車の音は気になりません。個人的にはいい物件だと思いますので、自分の耳でご確認されてみてはどうですか。