パークホームズ成増マークレジデンス

[周辺住民さん]

いろいろ検討しましょう〜

所在地：東京都板橋区成増3丁目304番1他（地番）
交通：東武東上線 「成増」駅 徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線 「地下鉄成増」駅 徒歩5分

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

【タイトルを正式物件名に変更しました・管理人 2009.08.06】

[2: 匿名さん]

地権者住戸が多いですね。工場跡地だからもっとすっきりしてると思ってた。

[3: 匿名さん]

地権者いるんですか？ここ。

[4: 匿名さん]

「総戸数２２３戸 事業協力者住戸５１戸含む」だそうです。

[5: 周辺住民さん]

思ったより、結構多いですね。
情報ありがとうございます。

ということは、いい場所はないのかな。。

[6: 匿名さん]

南向き住戸が多いとのことですが、スパンが短くてあまり面白くありません。ブリリアのほうがずっと良かったですね。
値段によりますが、まだ残っているらしい住友の常盤台物件のほうがいいかも。

[7: 匿名さん]

地権者がこんなにいるってことは、
ここは青木メタルの所有地じゃなかったってことですかね？
意味が良くわかりません。

[8: 07]

ごめんなさい。
よく考えたら事業協力者住戸５１戸だからといって地権者が５１人いるわけじゃないですね。

>>07
の書き込みは全面的に取り消します。

[9: 匿名さん]

でも、ブリリアは幹線道路沿いだからちょっと。。。
空気がね。。

坪２３０〜でしょうか？？

[10: 周辺住民さん]

72m2程度の部屋でも5000万円は下らないでしょうね。
他のデベは、坪250万円とか言ってました。
成増で坪250万円ですよ！？いくら新築とは言え考えられません。

事業協力者について。
全戸数の２５％ほどが事業協力者では良い部屋が選べないのでは？
優先的に事業協力者に良い部屋が配分されていくのであれば、周辺住民でまっとうに買おうとしている人にはかなり不利ですね。
残念です。

[11: 匿名さん]

>> 09
でも、こちらは線路から近いし...騒音はどれくらいなんでしょうね？

道路の音ってあまり音の大きさが変わらないので慣れやすいんですが、鉄道の騒音は列車が通るときだけ大きい音がするので慣れにくいような気がします。サッシのレベルを要チェック？

>> 10
ブリリアが坪２１０〜２２０でしたし、それより安いとは思えない（土壌改良費用も掛かっていますし）ので、坪２３０万円は充分にあり得るラインでしょうか。
坪２５０万なら...常盤台のほうがいいような気がします。常盤台が高すぎて手が出ずに撤退した私としては、こちらの物件で坪２５０になっちゃったら、もうおしまいです。築浅の中古物件を探すことにします。

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優先的に事業協力者によい部屋が配分されているということはないんじゃないかと思います。でも、この事業協力者って、どういう人（組織）なんでしょうね？
青木メタルの社宅として使われるとか、青木メタルがまとめて賃貸にだすとかだったら...かなり問題かも。管理組合の運営上、一つの組織が５１票持ってしまうとその組織の同意なしでは何もできなくなりますから。地権者が５１人いるほうがまだマシですよね。

うーん、問い合わせないといけないことがたくさんありそう。モデルルームオープンが待ち遠しいです（期待と不安が入り混じってますけど）

[12: 匿名さん]

成増で250ってある意味仕方ないかも…
埼玉の同じ沿線で朝霞や志木でかなり強気の価格出てますよ

[13: 匿名さん]

朝霞の某物件は強気すぎて…（絶句）
ここは成増駅近だからなんだかんで売れるでしょう。

[14: 匿名さん]

朝霞の某物件は売主都合で契約解除になったという噂が当該スレにでてますね。
ええ〜っ！？そんなことが大手でも起こるの？という感じです。

[15: 物件比較中さん]

電車の騒音も車の騒音もそれぞれですが、
車の場合、排気ガスが出るからマイナスですね。。

[16: ご近所さん]

事業協力者の住戸が５１戸と言うことは、全住戸が２２３戸だから約２３％になる。
重要事項の決議が４分の３以上だから、そうした内容の変更は一切出来ない可能性がある訳だろう。管理組合に熱心なマンションでも、１０〜２０％は議決権すら行使しない現状がある。

一番困るのは、今国土交通省で制度を検討中の、マンション管理をマンション管理業者が、管理組合から一括で全面一任で受任出来る体制に管理規約が作られる事だ。本来は、十分では住まない賃貸投資専用マンションとか、高齢者の割合が多くなりすぎて役員会が機能しないとか、で一任受託をするような主旨の筈だが、マンション管理業者はやりたい放題が出来るこの制度を心待ちにしている。

その研究会にはマンション管理業者の大手も参加していて、隣の和光市の大型マンションにいる業者の幹部も研究会のメンバーだ。一任受託は、委託管理費を一定額受け取って、後は業者の最良で管理する仕組みだ。当然手抜きして利益を確保しようとする恐れがある。三井不動産といえども、利益目標を設定されたら、最初に手を突っ込むのは、管理費の財布だろう。

[17: 匿名さん]

「事業協力者」の詳細が知りたいですね

[18: ご近所さん]

>>17
単純に現在の所有者（地権者）の「青木メタル」がそうだったら簡単で、土地の登記簿謄本見ればその他の関与する権利者の存在は分かる（融資担保等で金融機関の名称など）。

近所の東京建物のブリリアでやっているように、ＳＰＣをかましている場合は仕組みが複雑になる。単純に事業資金の融資をノンリコースで受ける場合もあるが、投資ファンドがリスク分散でＳＰＣを設立して「事業協力者」にしている場合は、迷路に入り込むことが多い。商業登記を見ても、横文字やカタカナばっかりで住所でも会社の存在実態がつかめない。

ただブリリアの広告にＳＰＣは明記してあるけど、注意を向ける購入者はまずいない。聞いても応える担当者が仕組みを理解していないのだから、明解は返ってこない。「事業協力者」がどうだったら、ネガティブになるのか決め手おいて、販売センターに聞いてみるしか無さそうだ。

それより、もっと基本的なこだわりの押さえ所を確認して、納得すれば買いに入れば。

[19: 匿名さん]

住宅情報ナビが更新されましたね

[20: ご近所さん]

隣の和光市で新聞折込広告が入っていた。
印象は地味・・

[21: 匿名さん]

間取りが割と平凡な印象を受けます。
意外に手ごろな価格で出してくるんじゃないかと思いたい。

あと事業協力者棟があるけど、これだけで５１戸まかなえるのかな？

[22: ご近所さん]

>>21
事業協力者向けの棟は、北側のスペースも加えて５スパンとしても、地下１階から地上９階までの１０層あっても５１戸には満たない。計算が合わないな。

昔の区分所有法が未整備の時代だと、集会センターや駐車場を元所有者の名義にして、集会センターや駐車料金を管理組合でなくて、元所有者に支払う形態はあった（管理組合会計への繰り入れ金が乏しくなって、管理費を高めにする結果に）。元々の敷地面積分の価値をマンションの住戸の面積でなくて、土地の持分で多めにする計算は法律上今は可能なのか。

こうした等価交換は、元所有者への節税効果はあるけど、分譲マンションでは居住者の意識が分断されて、碌な結果にはならないような恐れが。

建物のエントランスが南西の角で線路際の道路、登り坂を駅にたどりつく間に、数本の電車に追い越される気分のアプローチだ。折角４面道路なのだから、東側に裏口でも作らないと、住戸の位置によっては、スパンの１００ｍの倍を無駄に歩く事になる。
　南西角が１段低くなっていて、地下１階をエントランス＋通路廊下にすれば、容積率が稼げると思ったのかも知れないが、動線処理としては落第ではないのかな。設計施工の熊谷組は、一時スーゼネに肩を並べた自負もあるのかも知れないが、いささか勉強不足の感あり。

南側の既存マンションによって、住戸の位置では日陰を受け易くなる点にも注意。エレベーターが２基（別々配置）で、避難階段も２ヶ所で、開放廊下が一直線で１００ｍ続く長さ、ステップアップの第１歩と割り切った方が賢明かも知れない。　そうは言っても成増は直ぐに馴染んで住み易い街なので、緊張感を持続できるか心配だ。

[23: ご近所さん]

興味も、賞味期限？

[24: 物件比較中さん]

「成増」検討者はもうブリリアに流れてしまって、全戸売れるとはどうも考えにくい気がします..
間違いなく坪単価は高いでしょうし..　ならばブリリアの残りの物件を検討するという人もいるのではないでしょうか..常磐台のも含めて..

この物件の最大の魅力は何なのでしょうね.. 「三井」かしら..

[25: ご近所さん]

>>24
そんなこと、パークシティー浜田山のスレ見てから言って！！

[26: 匿名さん]

設計・施工が７０００億円の支援を受けて経営再建中の熊谷組。
株価も２００６年あたりの５００円から１００円割れ。
全般的に準大手ゼネコンが苦しい中、
手抜き、工事中の経営破綻の破綻の可能性あり。

事業協力者住戸51戸も気にかかり、悩みますな。

[27: 匿名さん]

あんま人気がないのかな〜

[28: ご近所さん]

ブリリアは川越街道に面していることが最大の弱点だったけど、
この物件についてはいかがですか？
南向きだし、交通量も少ないし、弱点はあまりなさそうに思えます。

[29: 近所をよく知る人]

>>28
街中の路地に面しているのだから、道路の交通量は勿論少ない。
音源としては東武東上線の電車の音の方が大きいはずだけど、決まった時間にしか走らないので、つい大目に見てしまう。時々減速するためのブレーキ音が、車両によって違った響きを立てるのは気になる。

マンションの大部分の住戸は、東上線と向かい合う南向き、距離は微妙ですね。湯上りにカーテン開放で裸でビールを飲み干す爽快感は捨てがたい。夜なら舞台の書き割りのような人生模様が住戸の数だけ繰り広げられる。

まさか、電車の窓から望遠レンズで狙うやつもいないだろうから、開けっぴろげの生活は大丈夫だろうね。こんなこと、考えてもキリが無い。

[30: 匿名さん]

ブリリアみたいに川崎街道に面していない分、いいのかな〜
幹線道路沿いのように空気が悪いのは嫌なので。

[31: 匿名さん]

はい、確かに川崎街道には面していません。

[32: 近所をよく知る人]

「川崎街道」には笑ったけど、
東武東上線の線路・電車が見えるって事は、
事故遅延などの運転状況が在宅で分かるわけ。

朝食食べていて、電車がずっと線路に止まっていたら、会社に行く気無くすかも。
駅に着いてから、分かるよりはマシだけど。

その止まっている電車の車中から、同僚や上司がメールしてきたら、鬱だな。

[33: 匿名さん]

成増って埼玉県？？？

[35: ご近所さん]

↑物件のホームページでも、住宅情報ナビのページでもいいけど、物件概要見てみなよ。

[36: 匿名さん]

地図見なよって言った34は消された。35も消される運命に。

33によって・・・

[37: 匿名さん]

で、いくらなのよ？ブリリアと同じくらい？
あと、東京印書館跡地の動向も気になりますね。

[38: 匿名さん]

東京印書館の方は「住友不動産」で、14〜15階らしいです。敷地の広さも同じくらい。

パークホームズの９階と比べ、北口商店街の坂道を下った場所なので高さは同じくらいでしょうか？

地下鉄利用者は、徒歩５分と９分の違い。踏み切りを渡るか、橋を渡るかの違いがあります。

踏み切りは時間帯によって待たされますから、あまり変わらなければ４分の差は気にならないし。

完成予定はいつなのか知りたいです。両方、比べる事になりそうですね。

　やっぱり、価格ですか・・。　事業協力者・・。　利便性・・。　管理会社の質も気になります。

[39: 匿名さん]

印書館は住友ですか。
周辺環境は線路から離れる分、あっちの方がいいかも。
この二つが出ると大規模物件はもう当分成増に出てこない？

[40: 匿名さん]

東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％
２位　新中野　丸の内線　２５．３％
３位　上北沢　京王線　２５．０％
４位　めじろ台　京王線　２４．４％
５位　王子神谷　南北線　２３．４％
６位　成増　東武東上線　２０．８％
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％
９位　奥沢　東急大井町線　１９．３％
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％

この結果をどう見るか。。。

[41: 周辺住民さん]

大規模物件？　あと、成増４丁目？　５丁目？
成増は、同じ苗字の地主さんが多いですね。
必ずしも「一族」という訳では無いらしい・・。
北側は「静かなところ」が良いので、あんまり
賑やかすぎない方がいいなぁ。
けど、北口商店街はもう少し頑張ってほしい。

[42: 匿名さん]

盛り上がらないねえ
そんなに市況が悪いのか

[43: 匿名さん]

予算的にブリリアを諦めた者です。
ここって幾ら位になるんですかね。
予定価格帯の情報ってあります？
４ＬＤＫで、５０００万位にならないですかね。
それほど高級でなくてもよいので、坪２００万位なら前向きに検討します。

[44: 匿名さん]

坪単価２００万．．．諦めて下さい。
氷川台の三井の物件ですら坪単価２７０〜ですよ

[45: 匿名さん]

はい、あきらめました。

[46: 匿名さん]

山田建設のミオカステーロならイケるんじゃないですか。

アドレスは微妙に和光だけど。
販売は延び延びになってるけど。

[47: 匿名さん]

有楽町線は本当に小竹向原の駅乗り換え不便ですよ!!
乗り換え接続悪く 接続アナウンスもなし
毎回苛立ちます
電車がどちらに来るかわかりません
あれはホームを路線で固定しないとどうしょうないです
何故か小竹向原が冷房が効いてないのが余計腹立たしく毎回苛立ちます
有楽町線より東上線が使える物件の方が絶対安心です
以上参考になれば

[48: 周辺住民さん]

確かに小竹向原駅は若干不便になりましたが、本数も増えたため気になりませんよ。

印書館跡地は、かなり広大な敷地でパークホームズ成増同様、大型物件であることには間違いありません。興味のある方はGoogle マップでご確認を。

個人的な意見ですが、どうも印書館周辺のあの地域は暗いイメージが付きまといます。。。東武東上線から下ってくる坂道が北斜面で日当たりが悪いのせいなのか、寂れた商店街のせいなのか。。。
また、朝、有楽町線の地下鉄成増駅へ辿る坂道が毎日のことになると辛そう、徒歩9分とは言え、踏み切りで遮断されることと坂道を考慮すると、徒歩15分を想定しないならないでしょう。
やはり
そう言った意味ではこの三井の物件の方が明らかに有利。やはり駅徒歩5分以内という不動産的価値はかなり高いと思います。
新築マンション市況が逆風の中、どのような価格設定で出してくるのか気になります。

地元優先のMR案内が来ていましたが、MRに行った方の感想や情報がアップされるのを待ちましょう。

[49: 匿名さん]

モデル一部屋しかありませんでした。
見せたくないプランが多いのか。
とにかくもっといろんな部屋を見たかったです。
別に間取りにこだわりなくて立地重視な方にはいいかも。
立地はかなり押してましたしね。踏切近くってのが私はネックですが。
価格は営業レディが「強気」っておっしゃってた…確かに。でも三井ならこれくらいかなという感じ。
眺望の写真見せてもらった方いませんか？

印書館前たしかに気になって見てきました。
坂ですね〜
まぁこのあたりはどこも坂ですかね。
商店街とか看板が出てるから「え？」って思いますが、それ考慮しなければ普通の道かと。人通りも多いし。ただ車もけっこう通るので歩道ガードレールほしいです。

[50: サラリーマンさん]

駅に近いのは魅力ですね。自分は、パークホームズか印書館かで迷っています。便利さをとればパークホームズですが、ただ電車の音がうるさいのは覚悟しないといけないかもしれません。

[51: 物件比較中さん]

電車の音は、印書館の方は線路が道路より低い位置にあるため、若干弱いですね。
サッシを閉めれば両方とも気にならないと思いますが、問題はサッシを開ける季節です。
冷暖房が必要な時期と、梅雨時、強風時などを年間から差し引いて、４〜５ヶ月弱は窓を開けて生活したいですしね。（空気がきれいなら）
駅に近いという魅力をとれば「電車音」我慢するか、慣れるか・・・。

利点としては、周りの生活音を消してくれるから、ご近所の話し声やベランダのスリッパ音が気にならなくなる。ワンコの鳴き声もかき消される。ついでにテレビの音もかき消される。自宅のも（笑）

パークホームズの価格しだいかなぁーと思ってますが。買えない時の心の準備として「諦めるための言い訳」も必要ですね。心理学でいう「すっぱい葡萄の説」・・・たくさん考えておこう。