パークホームズ成増マークレジデンス

[周辺住民さん]

いろいろ検討しましょう〜

所在地：東京都板橋区成増3丁目304番1他（地番）
交通：東武東上線 「成増」駅 徒歩5分
　　　東京メトロ有楽町線 「地下鉄成増」駅 徒歩5分

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

【タイトルを正式物件名に変更しました・管理人 2009.08.06】

[2: 匿名さん]

地権者住戸が多いですね。工場跡地だからもっとすっきりしてると思ってた。

[3: 匿名さん]

地権者いるんですか？ここ。

[4: 匿名さん]

「総戸数２２３戸 事業協力者住戸５１戸含む」だそうです。

[5: 周辺住民さん]

思ったより、結構多いですね。
情報ありがとうございます。

ということは、いい場所はないのかな。。

[6: 匿名さん]

南向き住戸が多いとのことですが、スパンが短くてあまり面白くありません。ブリリアのほうがずっと良かったですね。
値段によりますが、まだ残っているらしい住友の常盤台物件のほうがいいかも。

[7: 匿名さん]

地権者がこんなにいるってことは、
ここは青木メタルの所有地じゃなかったってことですかね？
意味が良くわかりません。

[8: 07]

ごめんなさい。
よく考えたら事業協力者住戸５１戸だからといって地権者が５１人いるわけじゃないですね。

>>07
の書き込みは全面的に取り消します。

[9: 匿名さん]

でも、ブリリアは幹線道路沿いだからちょっと。。。
空気がね。。

坪２３０〜でしょうか？？

[10: 周辺住民さん]

72m2程度の部屋でも5000万円は下らないでしょうね。
他のデベは、坪250万円とか言ってました。
成増で坪250万円ですよ！？いくら新築とは言え考えられません。

事業協力者について。
全戸数の２５％ほどが事業協力者では良い部屋が選べないのでは？
優先的に事業協力者に良い部屋が配分されていくのであれば、周辺住民でまっとうに買おうとしている人にはかなり不利ですね。
残念です。

[11: 匿名さん]

>> 09
でも、こちらは線路から近いし...騒音はどれくらいなんでしょうね？

道路の音ってあまり音の大きさが変わらないので慣れやすいんですが、鉄道の騒音は列車が通るときだけ大きい音がするので慣れにくいような気がします。サッシのレベルを要チェック？

>> 10
ブリリアが坪２１０〜２２０でしたし、それより安いとは思えない（土壌改良費用も掛かっていますし）ので、坪２３０万円は充分にあり得るラインでしょうか。
坪２５０万なら...常盤台のほうがいいような気がします。常盤台が高すぎて手が出ずに撤退した私としては、こちらの物件で坪２５０になっちゃったら、もうおしまいです。築浅の中古物件を探すことにします。

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優先的に事業協力者によい部屋が配分されているということはないんじゃないかと思います。でも、この事業協力者って、どういう人（組織）なんでしょうね？
青木メタルの社宅として使われるとか、青木メタルがまとめて賃貸にだすとかだったら...かなり問題かも。管理組合の運営上、一つの組織が５１票持ってしまうとその組織の同意なしでは何もできなくなりますから。地権者が５１人いるほうがまだマシですよね。

うーん、問い合わせないといけないことがたくさんありそう。モデルルームオープンが待ち遠しいです（期待と不安が入り混じってますけど）

[12: 匿名さん]

成増で250ってある意味仕方ないかも…
埼玉の同じ沿線で朝霞や志木でかなり強気の価格出てますよ

[13: 匿名さん]

朝霞の某物件は強気すぎて…（絶句）
ここは成増駅近だからなんだかんで売れるでしょう。

[14: 匿名さん]

朝霞の某物件は売主都合で契約解除になったという噂が当該スレにでてますね。
ええ〜っ！？そんなことが大手でも起こるの？という感じです。

[15: 物件比較中さん]

電車の騒音も車の騒音もそれぞれですが、
車の場合、排気ガスが出るからマイナスですね。。

[16: ご近所さん]

事業協力者の住戸が５１戸と言うことは、全住戸が２２３戸だから約２３％になる。
重要事項の決議が４分の３以上だから、そうした内容の変更は一切出来ない可能性がある訳だろう。管理組合に熱心なマンションでも、１０〜２０％は議決権すら行使しない現状がある。

一番困るのは、今国土交通省で制度を検討中の、マンション管理をマンション管理業者が、管理組合から一括で全面一任で受任出来る体制に管理規約が作られる事だ。本来は、十分では住まない賃貸投資専用マンションとか、高齢者の割合が多くなりすぎて役員会が機能しないとか、で一任受託をするような主旨の筈だが、マンション管理業者はやりたい放題が出来るこの制度を心待ちにしている。

その研究会にはマンション管理業者の大手も参加していて、隣の和光市の大型マンションにいる業者の幹部も研究会のメンバーだ。一任受託は、委託管理費を一定額受け取って、後は業者の最良で管理する仕組みだ。当然手抜きして利益を確保しようとする恐れがある。三井不動産といえども、利益目標を設定されたら、最初に手を突っ込むのは、管理費の財布だろう。

[17: 匿名さん]

「事業協力者」の詳細が知りたいですね

[18: ご近所さん]

>>17
単純に現在の所有者（地権者）の「青木メタル」がそうだったら簡単で、土地の登記簿謄本見ればその他の関与する権利者の存在は分かる（融資担保等で金融機関の名称など）。

近所の東京建物のブリリアでやっているように、ＳＰＣをかましている場合は仕組みが複雑になる。単純に事業資金の融資をノンリコースで受ける場合もあるが、投資ファンドがリスク分散でＳＰＣを設立して「事業協力者」にしている場合は、迷路に入り込むことが多い。商業登記を見ても、横文字やカタカナばっかりで住所でも会社の存在実態がつかめない。

ただブリリアの広告にＳＰＣは明記してあるけど、注意を向ける購入者はまずいない。聞いても応える担当者が仕組みを理解していないのだから、明解は返ってこない。「事業協力者」がどうだったら、ネガティブになるのか決め手おいて、販売センターに聞いてみるしか無さそうだ。

それより、もっと基本的なこだわりの押さえ所を確認して、納得すれば買いに入れば。

[19: 匿名さん]

住宅情報ナビが更新されましたね

[20: ご近所さん]

隣の和光市で新聞折込広告が入っていた。
印象は地味・・

[21: 匿名さん]

間取りが割と平凡な印象を受けます。
意外に手ごろな価格で出してくるんじゃないかと思いたい。

あと事業協力者棟があるけど、これだけで５１戸まかなえるのかな？