オープンレジデンス三軒茶屋ってどうですか？

[購入検討中さん]

オープンレジデンス三軒茶屋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.ohd.co.jp/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂5丁目115-26（N棟）、115-27（S棟）（地番）
交通：東急田園都市線「三軒茶屋」駅から徒歩9分
価格：3900万円台-6800万円台予定
間取：2LDK・3LDK
面積：56.22平米-83.41平米

管理会社：日本ハウズイング
売主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス
設計・監理：有限会社空間企画設計一級建築士事務所
施工：住協建設

【スレッドを住民板に移転しました。　2010.05.06　管理人】

[2: 購入検討中さん]

購入検討中です。
開発コンセプトに共感できればとてもよい物件だと思います。
日当たりなど懸念される部分もたくさんありますが･･･。

[3: 匿名さん]

個性的な団地ってかんじ。
駅から遠いし。

[4: 匿名さん]

フラットじゃない分、デッドスペースも生まれますね。

[5: 購入検討中]

私も検討中です。
何かアドバイスとかあったら教えてください。

[6: 匿名さん]

床の色、素材から壁紙はもちろんのこと間取変更や設備の追加、変更等に柔軟に対応して頂けるみたいなので、自分好みをマンションを手に入れたい人には検討に値するマンションなんじゃないですかね。

[7: 購入検討中]

色々自分の好きなようにできるのは、良いですよね。
日曜日に施工会社を聞きました。
私が無知すぎるのかもしれないですが、よく知らない会社だったのですが、、、教えてください。

[8: 購入検討中さん]

立地の割には安い価格帯だな～と思いモデルルーム訪問しました。ついでに現地も見てきました。

個人的に感じた事を書いてみます。
・模型を見ただけでも日当りは悪そうでした。
・マンションと戸建の真ん中というジャンルですね。共用スペースがないので管理費が安いです。
・三軒茶屋から9分では行けませんでした。12～14分てところでしょうか。
・現地は茶沢通りから一本入るので静かな住宅街という感じでした。道は狭いです。
・設計変更できるのは良いと思いました。間取り変更だけなら追加料金は発生しないみたいですね。
・売主、設計、施工(未だ不明)がしっかりした会社なのかよく分らない。（私が知らないだけかも）
・フラットプランをもっと増やして欲しかった。
・世田谷区って地下掘るの大丈夫なんでしたっけ？将来的に不適格マンションになってしまう？

[9: 購入検討中]

住戸によりますが、日当たりは良くないでしょうねぇ。ただ我が家はあまり家の中にいることがないので、まぁいいかと思いつつあります。今住んでる家の日当たりの悪さもあまり気にしてないですし。

地下住戸の件は私も気になったので、質問しましたが、区条例ができて(改正されて？)既存不適格物件ができたようですが、こちらは法改正後の物件なので、既存不適格になるということはないみたいですね。ただ資産価値は周辺のものと同じ土俵で比べていいか よく分かりませんね。

そのあたりが割り切れれば魅力的な物件ですよね。

[10: 購入検討中]

地下住居に私も不安があるので、モデルルームとかで聞いた事があったら教えてください。
大雨が降った時など、、、いざ契約しようと思ったら疑問がでてきました。

[11: 購入検討中]

学区の太子堂小学校 中学校の評判はどうなんでしょうか。営業の方の話では可もなく不可もなくといった感じらしいですが…。

[12: 購入検討中]

購入の意志をほぼ固めた者です。以下にこの物件について聞いた事等を記載します。
○土地の仕入れについて⇒当該マンションが建つ土地は、元々はNTT？（記憶が曖昧ですが…）の社宅だったとこで、地盤等は問題ない。今年３月に、競売ではなく相対取引で仕入れたため、土地を安く購入する事ができた。
○何故安いのか⇒最高３階建てのマンションゆえに、エレベーターがない。また、駐車場やその他共有施設もない。広告費もできるだけかけないようにしている。通常、その様なものにかかるコストは物件価格に上乗せされるが、それらがないゆえに物件を安く提供できる。
○日照の問題について⇒窓から隣の建物まで4㍍？以上確保しているので、日照についても問題ない。地下１階はやはり日当たりがいいとは言えない。

これらの話は営業の方からお聞きした話なので、全て鵜呑みにせず、各々で判断されるのがよろしいかと思います。
地下１階の日当たり等の状況は、希望すればもうすでに建っている梅ヶ丘の物件を見せてもらえるので、それを見て判断すればいいかと思われます。
私は雨の日に見に行ったのですが、それ程気にならなかったです。湿気に関してはエコカラット等のオプションで対応しようと思います。
たしかに三軒茶屋駅からは9分では着きませんが、この辺は駅近のファミリータイプの物件供給が少ないので、しょうがないかなと思ってます。
施工主は住協建設の予定です、とおっしゃってました。オープンレジデンスシリーズの中目黒と西片の施工も担当してるみたいです。
物件価格、物件の雰囲気（ﾊｯｷﾘとは分かりませんが…）、三軒茶屋の街の雰囲気、職場までのｷｮﾘ、営業の方達の親切な対応等、私の理想に近かったので、購入しようと考えております。

[13: 購入検討中]

私もほぼ契約する予定です。
ただいざ契約するとなると不安もあるので、他の人の意見が聞けるので、こういうカキコミは助かります。
お恥ずかしいのですが、実際に建つ三茶の土地を見に行くのを忘れていました。9分ではないみたいですし、次の休みに歩いてみます。
家から、駅まで夜は、どんな感じかどなたか、知ってますか？
たまに仕事で夜遅いので気になりました。

[14: ご近所さん]

はじめまして。

駅からの道は車の通りはありますので大丈夫だと思いますが、マンションに近づくにつれ薄暗くなるといった感じでしょうか。三軒茶屋駅周辺はお店があるので問題ないです。暗くなるとはいってもすぐ先の代沢十字路にはサミット（スーパー）がありますし、人もそこそこいますので表通りは女性一人でも問題ないと思います。

そこから一本はいると住宅地ですので暗く静かですが、その点居住環境としてもプラスと考えることもできると思います。表通りからは1分くらいしか歩きません。

9分は難しいですね。だいたい12分といったところです。駅周辺にスーパー、ドラッグストアなどあり、またマンション近くにも前述の通りスーパーがありますので生活環境は良いと思います。

ちなみに、駅からのメインの道は日曜歩行者天国になり、にぎやかです。

三軒茶屋では格安だと思います。売主、施工会社の安全性が未知なのでこちらもちょっと心配しています。

[15: ご近所さん]

ああＮＴＴ社宅の跡地の所ですか。5丁目はいいですよ。本当に。

[16: 契約検討中]

ありがとうございます。
実は、、、私も売主、施工会社が少し心配です。
施工は、他のマンションは表向きは大手でも孫会社が施工してるから、大丈夫ですよと説明を営業の方にして頂いたのですが、、、どうなんでしょうか？
人生初の大きい買い物は、悩みます。

[17: 周辺住民さん]

私も説明を受けてきました。
内装、外装ともに可もなく、不可もない普通の物件で価格だけを見て、
三軒茶屋という立地を考えると魅力的な価格の物件ですね。

不安だったのは、アレンジできるということを強調されていましたが、
その基準が「それくらいだったら大丈夫かも？」「それはオプション料金がかかるかも？しれません」
と提示されている価格から、最終的にどれだけ積み増されるのか分からない状態で、
マンション本体の契約をしなければならないようです。

あと、現地へ確認をしに行きましたが、
道がかなり狭い、周りの民家がお世辞にも綺麗とはいえない（近所づきあいを考えると多少不安）
のような印象を受けました。

この物件はマンションとして考えるよりは、同じ形で複数建てられた一軒家の
集合体みたいなイメージです。
実際にマンションとしてではなく、戸建ての申請をされているようなことを言われていました。

[18: 匿名さん]

以前すぐ近くに住んでました。

三軒茶屋、下北沢とも徒歩圏内。茶沢通りは人通りもあります。
ものぐさなら両駅までバスあります。
また、渋谷までのバスもあり、私はこれを使ってました。

さて、こういう「集合戸建て」形式の家は資産価値が低いと聞いたことがあります。
「プレミアム低層マンション」と見てもらえれば別ですが…

[19: 匿名さん]

土地用途は、『長屋』になっていますが、登記簿上も『長屋』になってしまうのでしょうか。

[20: ご近所さん]

施工主の住協建設は決定なのでしょうか。
土曜日に話を聞いたときはまだ未定といっていました。どなたかご存知ですか？

売主の財務情報は帝国データでみましたが、2008年9月期は赤字になっていました。
（ただ、このご時勢黒字の会社もあまりないとは思いますが）

資産価値については一般的にフラットのものより下がるような気がしますが、
三軒茶屋徒歩圏内という立地が大きなメリットですね。
賃貸に出した場合の賃料も見せてもらいましたが、73平米の部屋で、相場27万、最低月22万ほどでした。

間取り変更については設計の方（紋谷さん）と直接お話しましたが、
部屋がｘｘ部屋でだから何人家族で・・・という従来の押し着せ方のマンションではなく、
家族構成にあわせて面積の中で色々と工夫できるメリットのお話をうかがいました。
設計変更については予算をまず聞いて、その中でできる限りのことします、とのことです。

私自身が不動産関係で働いているので社内で情報を集めていますが、
通常は施工主が決まって、建築コストをつめた上で各戸の販売価格を決めるのが普通で、
今回のように施工主が決まっていない状態で価格が決まるのはちょっと不思議だと聞きました。
また、通常の三階建て戸建の場合は土地代での利益確保が難しいため、設備を削って利益確保を行うことが
多く、通常の分譲マンションよりは設備が劣る可能性アリ、とのことです。

このあたりはモデルルームがこのマンション仕様ではないので確認がしにくいですね。
各パーツをみても、それがどうつながってくるのかがいまいちわかりません。

皆さんがおっしゃっている、戸建、長屋での申請というのは将来デメリットになるのでしょうか？
教えていただけると助かります。