ザ 湾岸タワー レックスガーデン

[匿名さん]

名称：（仮称）東雲2丁目計画
所在地：江東区東雲2-12-6、8、39

事業主：プロパスト、正友地所（前田建設系）
施工：前田建設工業
建設期間：2008/12/01〜2011/03/31

高さ：104.89 m / 地上31階、地下1階
戸数：466戸

特徴：コンパクトタイプのプランが多い。スパを併設。非オール電化。

【正式名称が「ザ 湾岸タワー　レックスガーデン」になりましたので、タイトルを変更しました。2010.10.20】

[2: 匿名さん]

物件ホームページがオープンしました。
http://www.shinonome2.com/

[3: 匿名さん]

ほほー、こちらも免震ですか。

[4: 匿名]

これで
有明TT BMA CTA ここ BTRと五件も近隣競合がでましたね。

立地ではBMA TT
値段では ここ
大手ではCTA
特になしBTR
といった感じですね。

来年は有明がめちゃ湾岸戦争ですね。

プロパスト 東京建物 住友
どれもいい会社なので楽しみ。

[5: 匿名さん]

ここスパあるの？期待だな。
ちょー不便だけど、値段次第かな。
オリゾンより安ければ考えてもいい。

[6: 物件比較中さん]

ついに出ましたか・・・・話しだけは３年以上前から(笑

りんかい線から徒歩３分というのは、この地域ではかなり強いと思うので、値段も・・・高いかも。
竣工が2011年3月ですか．．．．売り出しは来年の春になってますけど、先送りされそう。

[7: 06]

駅まで徒歩3分は、信号3つを待たない計算ですね？

[8: 匿名]

＞０４立地ではBMA TT

い・い・いつから立地がいいのがＢＭＡになったんですか？

[9: 06]

>>08
BMAの地盤は、比較的「古い」部類なのさ。どちらにせよ。杭打ちは必要だけどね？
あとは、周りの環境？目の前が綺麗な公園、裏は何も無し。すっきりしてる。＜物は言い様です。

[10: 匿名さん]

東雲駅のあの命懸けで渡る交差点はマジでなんとかした方がいい。

[11: 匿名さん]

＞特になしBTRにウケた
確かに立地、外観、共用、価格、デベ、設備仕様・・・特にないよね

ここは注目してる
駅近だからきっと高いよなー
販売が楽しみ

[12: 匿名さん]

さて問題ですが（笑）価格は、いくらぐらい予想しますか？

[13: 匿名さん]

皆目検討付きませんが、お隣（駅側）の高層マンションの市場価格は参考になるのではないかと。

[14: 匿名さん]

坪200くらいでしょ。

[15: 匿名さん]

まだ新価格の頭の人いるようだけど、これから２０１１年までは一番安い時期だよ。
BMAのこともあるし、坪２００以下だと思うね。
これから２００５年の価格に戻るし。
ただ、オリゾンよりは高いかも。あの時有明駅までしかゆりかもめなかった。１年弱住民は不便を強いられた。
オリゾンは安い部屋で坪１６５万〜
ここは坪１８０万〜２２０万ってとこだな。平均２００万

[16: 匿名さん]

１６５万から１８５万。
２００以上なら買わない。こんなとこ。

[17: 匿名さん]

駅近っていっても、りんかい線じゃ使い物になんないし、辰巳まで13分は遠すぎるしね。
Ｗコンも坪２００万割ってきてるし、２００はいいところかと思うけ。

[18: 匿名さん]

プロパストは売りたい値段じゃなくて、売れる値付するから期待できる。
川崎の物件だって、新価格が多い中１６５万だったから。
確かに川崎から大師線だけど、駅４分だったからね。
あそこより、こっちのほうが仕様が良さそうだから、１８０〜２００だと思うよ。
BMAもプロパストが値付すれば、すぐ売れたのに。残念。

[19: 匿名さん]

中古の実勢価格の１．２倍で計算すればだいたいの金額が出てきますよ。

[20: 匿名さん]

築年２年の中古の１．２倍ね。

[21: 匿名さん]

ココは、期待してるんですけどね（笑）

[22: 匿名さん]

↑
値段だけは…ね。

[23: 匿名さん]

駅近という好条件と同時に、交通量多い湾岸高速と渋滞率高い国道と微妙な距離にありますね。

もっと真横にマンション建つくらいだから、技術的には対策されるんでしょうが・・・

私はプロパストファンなので頑張ってほしいです。でも株は全て手放しちゃったごめんなさい。

[24: 匿名さん]

今の中古価格と比べても意味が無い。
来年はもっと下がるだろうから。
だから、今みんなが想像しているより安くなると思うよ。

BTRの売れ残りは３割引でも売れないかもね。

[25: サラリーマンさん]

根拠示さず、３割引とか半額とか暴落(笑)という人は信じられません。

なぜ３割引なのですか？　いくらなら売れますか？　なぜその金額なのですか？

[26: 匿名さん]

根拠＝自分なら３割引でも買わないから。以上！

[27: 匿名さん]

ここは、プールとかスパとかの設備は無しでシンプルな
コンセプトのようです。
株価がこのような状況下ではいい方向性だと思います。
値段は200以下に抑えるのでは。でも内装もそれなりに
なると予想します。

[28: サラリーマンさん]

普通に、小洒落た外観デザインとエントランスなどの共用部デザインに力注いで、室内はシンプル（質素？）な感じかな。
豪華にしたい人用のオプションもあるけど標準仕様は、それほど高くない感じってとこ。

プロパストの都心物件は、そこそこ売れてますからね。
遠方の勝負かけた大規模プロジェクトのほうが、つまづいちゃった感じですね。

[29: 匿名さん]

この掲示板の特徴にスパ併設って書いてあるけど。
プロパの有明物件は全部プールがあるから、ここはプール止めてスパにしたんじゃないの？
あと、ラウンジとゲストルームくらいでしょう。
シンプルでも割とスタイリッシュな感じなので、プロパの物件は期待してます。
でも、前田建設って？知らない。

[30: 匿名さん]

前田建設は準大手ゼネコンだよ
どちらかというと前福島県知事の談合問題で有名になったゼネコンかな
公共工事に依存度が高いから一般人が知らなくてもしょうがないかも

[31: 匿名さん]

ファサードと建物高さ、総戸数からするにパークシティ豊洲のタワーBのような感じでしょうか？
そうだとすると相当ワイドスパンが見込めますよね
りんかい線ではありますが駅からも近いし辰巳の駅にも歩いていけますから2駅可能
値段によっては検討に値する物件かもしれません
ただなにもないんだよなーこの辺
イーオンとオートバックスとウェアハウスくらいでしょうか
でも豊洲までも一応徒歩圏内なのかな？20分くらいかかりそうだけど
眺望はどうかな？この位置だとガレリアグランデが邪魔してレインボーが見えないとかありそう
このご時世ですから安く出してくれることを期待してます

[32: 匿名さん]

>>29
The Tokyo Towersの施工が前田だよ。

[33: 匿名さん]

シティタワー有明も前田建設ですね。最近マンション事業に乗り出したのかな？

[34: 業界人]

前田さん火の車ですが皆さんご存じ？

[35: 匿名さん]

プロパストと前田のコンビは定番だろうに
オリもガレもそのコンビ

プールだスパだって言ってる奴は現地見たことあるのかねぇ
東京の果てでトラックがガンガン走ってる現地の空気吸って来い

[36: 東雲万歳]

>>29
＞スパを併設。
おっと本当だ！
併設ってとこが微妙な感じ。部外者も使える公開型の施設かもしれませんね。
利用料は高くなるけど、運営管理費が独立してるほうが理に適っていると思います。

あの地からの景観は付近のタワーマンションに上がるのが一番だけど、それがダメなら首都高の辰巳ＰＡで休憩すると、想像し易いと思います。

当方も時々、辰巳で一服しますが、見晴らしよくで気分良いです。

[37: 匿名さん]

スパよりジムの方がいいな…

[38: 36]

スパがあるってことはジムもあるでしょう。規模はわかりませんけどね。

[39: 匿名さん]

なんでそういう考えになるのか理解不能

[40: 38]

それほど難しい推理をしてるわけじゃありませんが・・・
併設 → 館外施設又は公開施設（かもしれない） →　スパだけでは採算性不十分 →　エステよりもジムのほうが営業管理費は低い
ってなぐらいの「妄想」です。

お隣りのタワーや付近の購買層にもよりますけど。スポーツジムを運営するだけのニーズ（居住数）は既にあると思います。

[41: 匿名さん]

平面図を見る限り、公開型の施設は無いです。
最上階の1/4ほどの南側が共用設備になっています。

[42: 匿名さん]

他には何があるの？もったいぶらずに教えて！
図面アップお願い

[43: 匿名さん]

別にもったいぶるつもりはないけど、近隣住民
に対する説明会でもらった資料があるだけ。

訂正：共用設備は北側でした。

[44: 物件比較中さん]

>>35
>プロパストと前田のコンビは定番だろうに
>オリもガレもそのコンビ

随分狭い世界の定番じゃないの？(w
「夢想」を「推理」なんて書いちゃう人も出るし・・・。
どうもアウトレット関連で叩きのめされた人達がこちらで脳内物語をつむぎ始めたようだ。

しかし、ここは厳しすぎる。
東雲でどうにか住環境として成立しているのはイオン隣接のキャナルコートという狭い区画だけ。
ここは駅に近いのはいいが、住環境としては寒い。
何も無かった分、有明のオリゾンの方が良かったかも。
ライバルは今のガレリアかな。

それと今の市況を考えると価格は坪２００がＭＡＸかな。

[45: 匿名さん]

坪１８０くらいが妥当だと思う
けど実際は駅近だし２００はいきそうだ

いずれにしてもプロパストらしい物件が久々に誕生しそうで楽しみ
コンパクトタイプが多いらしいですが間取りなど情報お持ちの方いましたら提供お願いします

[46: 匿名さん]

共用施設は何があるんでしょうか？
ラウンジ？ジム？
今わかってるのはスパだけです。

[47: 匿名さん]

11月8日撮影です

[48: 匿名さん]

絶望の荒野

[49: 匿名さん]

>>47
写真を見る限り、低層は安そうですね？(^^ヾ

>>48
意味よくわからないけど、脊髄反射的に悲観的な言葉しか浮かばないのは心配です。

[50: 匿名さん]

>>49
脊髄反射的に擁護してしまう貴殿が心配です。