本郷パークハウス ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

[匿名さん]

文京区本郷１丁目のJR社宅跡地、ついに建築計画が出ました。
ご興味ある方、情報交換しましょう。
現在私の存じ上げている情報は以下の通りです。

○建築主：三菱地所、藤和不動産
○設計者・施工者：錢高組
○地域：近隣商業地域
○面積
　・敷地面積　：3,906.95㎡
　・建築面積　：2,889.29㎡
　・総延床面積：22,049.53㎡
○用途：共同住宅　207戸
○構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上14階・地下1階　高さ47.40m
○予定工期：平成18年10月1日〜平成20年6月30日

販売開始は今年の秋〜冬くらいでしょうか…。


【正式名称が本郷パークハウス　ザ・プレミアフォートに決定したようですので
　スレタイを「（仮称）本郷１丁目計画」から変更させて頂きました。管理人】

[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/

[985: 匿名]

>983　　　　　　　　　　田舎なら、そういう条件の物件あるといいたいのでは？　　　でもね、　田舎にもないと思うよ。　田舎なら多いと思うなら　その例を沢山あげないと。

[986: 匿名さん]

要するに、全ての面でこんなに良いマンションは中々出ないと言いたいのではないでしょうか。
（部屋にもよるでしょうけど）
港区は家族で住むには怖いしね。水商売の人間ならともかくね。でも、子供を育てるのに良い環境ではないですよ。毎日飲み歩いたり、仕事オンリーの人にはよいかもしれないですけど。
それにしても怖い話たくさん聞きますしね。

[987: 匿名さん]

良いところが沢山並べられているので、
大手デベ三菱地所プラス藤和不動産、
設計施工銭高組、練馬ナンバーなどは気にしないほうがいいですよね。

[988: 購入検討中さん]

> 987

一生懸命難癖付けようと考えた人が思いついたのがこれしかなかったというのも価値を上げていますね。

[989: 匿名さん]

赤坂PC　　地権者、下駄、事故、駅遠い
虎ノ門PC　墓地、寺社
麻布十番　地権者、下駄　
千代田富士見　地権者、下駄、線路沿い
ニコタマ　地権者、下駄、低地
中目　地権者、下駄、山手通り
大崎　地権者、下駄、線路
五反田　地権者、下駄、線路、学校
CT目白　学校、線路、明治通り

[991: 匿名さん]

地下室は言わずもがな、近隣に建物多く、高階層でないと眺望望めない。
ジェットコースターの騒音や、家にいることの多い日曜日はドームからの騒音。
公共ギャンブルの愛好者や不思議な格好をした趣味の集まり多数。
値段のわりに地味な外観、内装。
完璧なマンションなんかない。

[992: 匿名さん]

>>990

マイナス部分が気になるのは大いに結構ですが、それをいちいち言い立てるのもいかがなものか？？
気に入っている人をことさら刺激することなく、他の気に入りそうな物件を検討した方が合理的な選択と思います。
この物件の良いところをもう一つ挙げると、既に大半が入居していて、他の物件のようにゴーストタウン化するおそれがないところ。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[993: 物件比較中さん]

>>991他
だ・か・ら・、文京区で他にはどこがいいのか教えてください。そっちも検討しますから。

[995: 匿名さん]

致命的な欠点を有するマンションが多いなか、このマンションはままでしょう。

[997: 匿名さん]

販売から、1年半以上も立つのに、未だ完売しませんね。

平均的にはまあまあの物件ですが、
なにか決定力に欠ける気がしています。

[998: 匿名さん]

>販売から、1年半以上も立つのに、未だ完売しませんね。

販売から2年以上経つ（これが正解ね）のに半分も売れてない物件ばかりなんて、スミフ悪口書くなんて感心しないな〜。

[999: 匿名さん]

ここで住不×三菱の論争は辞めましょう。坂を下って都電の横にそびえる豪華なマンションは素晴らしいと思います。（本当にホテルオークラのラウンジみたい）住めるものなら住んでみたい。でも営業マンの迫力はあるけどちっとも安くしてくれません。よく解らないのですが資産価値って建物の豪華さ？立地？どちらの方が重要なのでしょうか？

[1000: 匿名さん]

>資産価値って建物の豪華さ？立地？どちらの方が重要

例えると、

多摩の山奥に最も豪華な設備仕様のマンション建てるのと、

麻布の閑静で便利な場所に　UR賃貸レベルの設備仕様のマンションつくるのと

どっちが高い値が付きそうかは自明だと思いますが、如何でしょうか？。

[1001: 匿名さん]

この、プレミアムなマンションとスミフの失敗マンションを比較しないでくれ。
あちらは、豊島区の場末。
目白なんぞ喜ぶのは、年寄りだけでしょう。

[1002: 匿名さん]

>999
立地が悪いと豪華っぽく造るのは良くあること。

[1003: 匿名さん]

>1000
時間がたてば建物の資産価値は無くなる。

[1005: 匿名さん]

他デベさん、墓穴を掘らないように気をつけて下さい。

[1006: 匿名さん]

>999
ホテルオークラのようなラウンジを持つ物件は、やはり管理費がバカ高いのでは？
あるいは最初は安め設定でも後々怖いことになりませんか？不安です。

[1007: 匿名さん]

立地が悪くて豪華なマンションは、維持費ばかりかかって、その割に資産価値が低いので
売る時はどうなのでしょうか？

[1008: 購入検討中さん]

やっぱり立地って大切なんだろうね。マンションって。

[1009: 匿名さん]

立地は命でしょう、やっぱり。
永住目的なら、自分にとっての立地さえ良ければいいのかも知らんが。

[1011: 匿名さん]

そう、上野公園なんか最高。立地が一番。
はずれにある豪華マンションはババ掴みになってしまう。
将来、管理費は高騰するし資産価値は無くなってしまう。
昔豪華マンションだった中古物件の情報を見ればよくわかる。

[1012: 匿名さん]

ひさびさにＨＰを見たら、残っている部屋の種類、少なくなりましたね。

[1013: 匿名さん]

低層の西向き売れたみたいですね。あと南向きと東向きも幾つか売れましたね。

決算までにあとどのくらい売れますか？残ったら賃貸にするんですかね？

どうでしょう？賃貸だとだいたい１万５千円/坪位以上と聞きますが。

[1014: 匿名さん]

このマンションの賃貸相場はそれくらいだと私も思います。
もちろん向きや階層、日当たりなどで多少変わってくるでしょうが。
最上階なんかだとプレミアがついてもうちょっとするかも。
しかし売れ残りを販売会社の一存で賃貸に回すなんてことあるのでしょうか？
そのあたり詳しくないのですが、それは無いような気もするんですが。

[1015: 匿名さん]

早速賃貸に出ていますね。
http://chintai360.jp/mansion/9740
投資用に業者が買ったのでしょうか？

[1016: 購入検討中さん]

業者が買うと高く貸し出すんだろうか？

[1017: 匿名さん]

投資用で購入したんだから挑戦価格でいかないとね。でも販売価格でさえ高いのにさらに高い値段で買う人なんているんだろうか？仲介手数料もとられるし。

[1018: 匿名さん]

＞早速賃貸に出ていますね。

これらの物件は殆ど既に借り手が付いてますよ。
客の興味を引く物件は、客寄せパンダ的に、広告もそのままになっている事が多いので抗なっているのでしょうね。

[1019: 匿名さん]

賃貸でなく売却にもでています。

[1020: 匿名さん]

もう売却にかかっている部屋があるのですか？
ビックリです。どうして…？
ローンを払いきることが出来ないと判断されたのでしょうか？
未入居物件として売られているのですか？

[1021: 匿名さん]

＞賃貸でなく売却にもでています。

入居していて越したようです。
昨今の経済情勢では、いろいろあるかと思います。

[1022: 匿名さん]

購入価格より高い価格で出てますね。売れればいいですが。

[1023: 匿名さん]

高く買うくらいだったら、仲介手数料だってかかるし、地所から新規で買ったほうがまし。よほど良い間取りだったら別だけど。
ＫＹ以外何者でもない。
国土交通省の調査で、本郷が下がってるって言ってたじゃん。

[1024: 購入検討中さん]

確かに仲介手数料って無駄だね

[1025: 匿名さん]

ここはもうほぼ売れちゃったか予約が入ったみたいですね。
市ヶ谷のモデルルームも近く閉まるそうです。

[1026: 匿名さん]

いつの間にか残り9戸になってますね。　この市況で年明けて2か月で20戸近く売れている。やはりここは評価高いね。

[1027: いつか買いたいさん]

他のマンションも立地の良いマンションはバンバン売れてるんだね。不況なのに意外だね。
池之端とか新宿御苑の隣とかは1戸ずつくらいしか残ってないんだね。
都内でも場末は売れてないみたいだけどね。

[1028: 入居済み住民さん]

こんにちわ。
せっかくの広いベランダですが殺風景な感じが。
INAXやTOTOのタイルを購入されて設置されてるかた、いらっしゃいますか？？？

[1029: 入居済み住民さん]

住民板へどうぞ。

[1030: 匿名さん]

残り6戸になりました。

もうご覧になってないかもしれませんが、我が家はTOTOバーセア敷いてます。2時間ほどの日曜大工でした。ホームセンターから送ってもらい敷きましたが、オプションの半額ぐらいだったと思います。簡単だしきれいですよ。

[1031: 匿名さん]

期末商戦で相当頑張ったのですね・・・
結局どのくらい安くなってたのかな。

[1032: 匿名さん]

最近もお引っ越しが続いていますね。
組合設立総会も終わりましたし、だんだんと落ち着いてきました。

[1033: 匿名さん]

2割引ぐらい？

[1034: 匿名さん]

なりますね

[1035: 匿名さん]

２０％値引きしてくれても９千万円以上の物件のみ。７千万以上です。残り６戸のうち３戸はプレミアタイプで２億前後。とても無理です。

[1036: 匿名さん]

買いたかったなあ。というか、住んでみたかった。
今はただ、時々眺めるだけになり・・・。

住民の皆様が羨ましいです。

[1037: 匿名さん]

ほぼ売り切ったね。プレミアの3戸しかない。

[1038: 匿名さん]

今時、２割引きでも購入する人いるんですね。やはり注目されている物件なのでしょうか？（２５％引きかな）あと３戸は２億前後だから４割引きでしょうか？それでも買えないです。残念！

[1040: 匿名さん]

そろそろこのスレッドも終わりですか？

[1042: 匿名さん]

終わりのようですね

[1044: 匿名さん]

要塞みたいですね。

[1045: 入居済みさん]

TOTOのバーセアを使用していると投稿して頂いた No.1030 さん。
まだご覧になってますか？
TOTOのバーセアの「使用できるベランダ・できないベランダ」の注意書きを見たら、うちのマンションは使用できないような感じが。。
敷いていて風が強い日など、問題ないでしょうか？低層階の方かな？

[1046: 匿名さん]

1030さんではありません。

http://www.e-seikatsutoto.com/tilehouse/basea/safety.html

totoの上記HPをご覧になったのだと思います。

この中で本郷PHは　立ち上がりの高さ100mm以上であるが、部分的にスリット安き間があり、、、という
ものに該当し、飛散防止部材を使用する事が推奨されている物件にあたります。本郷PHの場合は横向きにスリットがあるもので、この説明の絵にはスリットの位置が２種類絵に描かれていますが左側です。このさらに右側に赤字で（手すり側に別売りの、、、）とありその下にバルコニーの切り口が書いてありますが、その絵では隙間部分の高さが100mm以下になっているのがわかります。その下の立ち上がりが１００mm未満で設置できないものはベランダの柵が本郷PHの様なガラスでなくていわゆる棒状の柵のみで出来ている隙間だらけの物件の事です。この設置できない物件の例が良くわからないので1045さまがそのように感じられたのは我々も同じ事を調査したので良くわかります。我々は、写真を持って行きまして、toto　の人（新宿にあります）に確認しました。そしてtotoの方は同じ様な質問がとても多いと言われました。バーセアに関しては１５階迄OKになってますので本郷PHでは階は関係ないと思いますよ。

ちなみに、モデルルーム（９０平米の方）にはINAXのセライージーというのが設置されていて、オプションもこちらでしたが、簡単な飛散防止部材自体が市販されていませんでした（業者に頼むとあると思います）。さて、このセライージーは立ち上がりが30cm以下の場合は、ワイヤーでバルコニーのフェンスに固定することを推奨していますが、我が家ではこのワイヤーで共有部分であるバルコニーを傷つけると申し訳ないのでこれは止めようということになり、バーセアにしました。オプションで設置された方いらしたらコメントして下さるとどのようになっているか分かると思います。一つアイデアなのですが、もしかしたら売れ残っている最上階はモデルルームの様にセライージーが敷いてあるのではないですかね？、どのように固定しているか見せてもらったら如何ですか？思いつきなので、もしかしたらなにも敷かないでそのままかもしれません。

さて、バーセアもセライージーも似た様な商品ですので、セライージーがオプション設定されていたため、設置して良いのは間違い無く、バーセアがダメという事はないですよね。もちろん、我が家は飛散防止部材を用いています。

長文失礼しました。

[1047: 入居済みさん]

1046さん、とても良くわかりました。安心です!
実はネットで100枚セットを購入してからこの注意書きに気づき、どうしたものかと思ってました。
主人なんかは水をいれておもしになりもの（よく店の旗のおもりになっているもの）を買っておもしに
すれば良いんじゃないかと言ってました（笑）
1046さん、ありがとうございました。
素敵なベランダを目指し、がんばります!

[1048: 匿名さん]

この種のレスは住民板でどうぞ。またポストの前の掲示板をよく見てね！

[1049: 匿名さん]

このグレードのものはしばらく新築ではでなさそうですね・・・近くに野村が建てているようですが・・・中古が出たら見に行きます。

[1050: 物件比較中さん]

プレミアしか残ってないし、
ここは完全に勝ち抜けでしょ。
２億物件になると、
金額よりも、そこに住む理由があるかどうかの方が重要だろうし。
戸数は少ないし管理費と戸数分の駐車場を数年持ったところでデベはまったく困らないでしょ。
シンプルすぎるきらいはあるけど、いい物件だと思う。
利便性も良いしね。

[1051: 匿名さん]

かわいそうに。

[1052: 匿名さん]

文京区内に住むことを決めており、本郷パークハウスのモデルルームへも何度か足を運びました。地所の営業の方にはとてもご丁寧に接して頂き、購入寸前まで考えましたが、主人が海外留学を控えているので諦めました。
購入された方は本郷になじみのある方＝東大卒が４割。医者、弁護士が多く、そのほかは丸の内の一流企業に勤める方がほとんどとのことで、私たちも好印象をもっております。子どもの教育環境としても文京区はすばらしいところなので、帰国後は迷いなくこちらの物件を購入します。

[1053: 匿名さん]

この近所の本郷２丁目（だったかな？）理髪屋さんの横を曲がった場所に三菱地所がマンションを建てていますが、賃貸でしょうか？分譲でしょうか？

[1054: 匿名さん]

上層階は夜は光ってますね～ブルジョア感満載

[1055: 匿名さん]

中古で売りにでましたね

[1056: 匿名さん]

三井や住友のサイトを見ましたが、載っていませんでした。どの会社のサイトに載っているのですか？東側の１１階以上だったら買いたい気分です。

[1057: 匿名さん]

なんで三菱の物件なのに、三井と住友のHP見たんですか？

少なくともyahoo 不動産に出てましたが、東向きですが、2階なので、対象外だと思いますよ。

[1058: 匿名さん]

大京リアルドがホームズに出してました。けっこう高いですね・・・

[1059: 買い換え検討中]

この２Fの部屋はもともといくらで買ったんだろうか？
当然買った価格より高く売りに出しているのでしょうか。

[1060: 匿名さん]

もちろん！

[1062: 匿名さん]

結局2Fの部屋は売れたのでしょうか？
このご時世に新築時より高額でびっくりしましたが。

[1063: 匿名さん]

このマンションは２００９年度グッドデザイン賞に選ばれたようですね。流石です。

[1064: 匿名さん]

北から見ると
病院みたいなのに

[1065: 匿名さん]

それは貴方のセンスが悪いからかひねくれているからそう見える…
お気の毒賞を差し上げよう。

[1066: 匿名さん]

お墓参りに近くだから通って見てみたけど・・。
マンションの前の道とかすごい細いんですね・・。
建物も密集している感じでなんか場所自体がそんなに良い場所に思えなかったのですが・・。

[1067: 匿名さん]

私はここ、周りの環境があんまり好きじゃなかったなぁ。
ラクーアの音も苦手で見送りました。
免震構造はすばらしいと思ったのですが。

[1068: 匿名さん]

マンションの前の通りは一方通行で静かな通りで歩道もあります。建物もマンションが殆んどですので住宅地と変わりありません。静かなわりに５～６分に三田線・大江戸線の春日駅、丸の内線・大江戸線の本郷三丁目駅、１０
分以内にＪＲ水道橋駅。こんな立地はなかなか無いとおもいますよ。このマンションでなくすぐ近くのマンションに住んでいますが。

[1069: 匿名さん]

静かで広い道が好きなら山の手線から外に出ればいいし、
1068さんの言う便交通の利便性をとるならこの場所を選べばいいということですね。

[1070: 匿名さん]

最上階の部屋売れ残ってるけどこの価格なら
山手線内でもっと良い場所いくらでもあるよね？

[1071: 匿名さん]

このマンションは本郷にゆかりのある人が多く買っているみたい。
学生時代に住んでいたとか、本郷からの住み替えとか。

[1072: 匿名さん]

>>No.1064

確かに病院。。。

[1073: 買いたいけど買えない人]

別の掲示板でもそうですが，高い物件に対しては，厳しい書き込みが多いですねえ。
僻みなのか，営業さん同士のけなしあいなのか分かりませんが，感じが悪いです。

[1074: 匿名さん]

病院に見える！はいつものネガレス。
グッドデザイン賞ももらっているし・・・
団地には見えるかもしれないけど、どう見たって病院には見えないけどね。どこの病院？

[1075: 匿名さん]

まだ　売れ残ってるんだ

[1076: 匿名]

うちにもDMきた

[1077: 買いたいけど買えない人]

２億５千万の部屋を今時買う人がいるでしょうか？
この最後の１戸はなかなか難しいでしょうね。
免振・スラブの厚さ３０ｃｍ・お隣との壁の厚さ３０ｃｍは、なかなかないんじゃないかと思います。見た目は豪華なマンションには見えませんが。

[1078: 匿名さん]

高輪の物件のように一億以上下げたら売れるでしょうけど。

最後の一軒だと他との兼ね合いで無理なんでしょうね。

[1079: 匿名さん]

２億５千万出すならやっぱりちがう物件がいいな

[1080: 匿名さん]

人気の文京区のマンションの中でも環境は最高だからここまで売れたのは間違いない。
２億５千万がどこまで下がるのか、１億５千から２億の間での交渉だな。

[1083: 匿名さん]

そういえばここの南側って、地主が高齢で
将来高い建物ができる可能性が、とかいう書き込みが昔あったけど
掲示板にありがちな嘘だったのかなー。

[1084: 匿名さん]

最後の一戸のプレミア住居が売れたようです。
今朝久しぶりにHP見ると「完売御礼」になっていました。

約3年お疲れ様でした！