本郷パークハウス ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

[匿名さん]

文京区本郷１丁目のJR社宅跡地、ついに建築計画が出ました。
ご興味ある方、情報交換しましょう。
現在私の存じ上げている情報は以下の通りです。

○建築主：三菱地所、藤和不動産
○設計者・施工者：錢高組
○地域：近隣商業地域
○面積
　・敷地面積　：3,906.95㎡
　・建築面積　：2,889.29㎡
　・総延床面積：22,049.53㎡
○用途：共同住宅　207戸
○構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上14階・地下1階　高さ47.40m
○予定工期：平成18年10月1日〜平成20年6月30日

販売開始は今年の秋〜冬くらいでしょうか…。


【正式名称が本郷パークハウス　ザ・プレミアフォートに決定したようですので
　スレタイを「（仮称）本郷１丁目計画」から変更させて頂きました。管理人】

[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/

[965: 物件比較中さん]

その3つのエリアはあんまり暮らしやすくないんじゃないかな。
五反田、大崎にいたってはネームバリューもないし。
だったらここのほうがいい。
コスパはわからないけどね。

[966: 匿名さん]

高値掴みといってもせいぜい２０００〜４０００万円位でしょ、言ってることがセコすぎますね。
人生、お金だけではない。経済的なことばかり考えている人生はムナシイですね。成城石井が高いなんて思ったことありません。成城石井が高いなんて言っている人はここの住民にはなれないでしょうね。レベルが違いうとおもいます。ご自分の財布にあった物件の板に行かれてはいかがですか？なんかミットモナイような気がします。

[967: 匿名さん]

>963
の方、相変わらずですね。まあ、ここを買えない方のやっかみであることは
だれの目から見ても明白ですけど。

[968: 匿名]

入居済みだし、まずまず売りさばいてて、特に大規模でもなく際立った特色もないのに、この期に及んでまだ検討版が賑わうのは、住民または地所さんが下げ進行もせず、いちいち過敏に反応するからですよ。
頻繁に上がってればイヤでも目につくので、せめて下げ進行すればいいのに。

[969: 匿名さん]

ここは入居済み物件ですが、新築未入居で売り物件をみたことがありません。どこかの販売会社ででていますか？シティーテラス目白（住友池袋店で沢山でていた物件が急にすべてなくなりましたが）・池袋のパークタワーイーストプレイスなど沢山でていますが、地権者がいない事、投資用で購入した人がいないのか、今時出しても売れないからか？どうなんでしょうか？ＪＲには遠いですが、大江戸線・三田線・丸の内線・バスでどこへも行けて利便性にはすぐれていると思いますが。

[970: 匿名さん]

>>969さん
ご意見に賛成です。
指摘されていた点も基本的に正しい。
ただ、一つだけ訂正を。
JR水道橋駅は、実は歩いて１０分もかかりません。
せいぜい、９分？
新宿に出るには、このルートが一番早そう。

[971: 匿名さん]

新宿に出るには、大江戸線のほうが早くないかな？

[972: 匿名さん]

たしかに、駅まで歩く時間を入れると、大江戸線の方が早いかも。(料金はJRの方が安いけど）
(水道橋→新宿：13分。春日→新宿西口：13分）
あとは、新宿のどこに行くか(例えば東口、南口）によりますね。

[973: 匿名さん]

歌舞伎町方面に行くには大江戸線東新宿の西武新宿口で降りると便利。アメ横行くにも一つ目の駅で便利ですね。でもこちらの住民の方は行かないと思いますが。

[974: 匿名さん]

>>969
南北線の後楽園駅も近いです。お忘れなく。

[975: 匿名さん]

>>963
大崎、五反田、麻布十番って、こことは全然雰囲気、環境が違うじゃないですか。
本郷を検討している人間はそんな所は考えないと思いますが。怖い話も
聞きますし。Familyで住むとなると、やはり論外ですね。
大崎は無味乾燥。五反田は歓楽街。麻布十番は食堂。

[976: 匿名さん]

>969
取りあえず、賃貸に回したのでは。あまり安く売るなら、賃貸にした方が得策かと。

[977: 匿名さん]

>969
自分と家族が住む所を、ブランドで決める人がいるとすると、可なり、うすっぺらで見栄張り
なのではないでしょうか。

[978: 物件比較中さん]

ここを執拗に叩いている人は、文京区の物件であれば、新築中古問わず、いったいどこがおすすめだと考えておられるのでしょうか？・・・ぜひ知りたいです。

[979: 匿名さん]

＞９７８
同感です。

[980: 匿名さん]

既出ですが、

都心、大手デベ、駅、高級スーパー５分以内、高速、幹線通り、学校、墓地、寺社、に面しない。
地権者なし、下駄履きでもない。高台。

こういう100戸以上の大規模物件自体が、文京区に限らずほとんど無いのです。

おそらく小規模の物件ならあると思いますよ。そうすると24時間有人管理、コンシェルジュなどが入ると管理費がとても高くなっちゃう。

だからここは稀少なんですよ。反論するなら例を挙げて反論してほしいです。

[981: 匿名さん]

仲の良い友達（女性）がここに住むことになったので、時々覗かせてもらってます。
アメ横ですが、彼女は良く行ってるようです。
使いつけの化粧品が安く買えるらしく、「アメ横でまとめ買いしてきたのよ」という話を聞きます。
ですが彼女は裕福。まあここに入居できるのですから当然ですが・・・
お金を持っている人でも、節約できるところはしっかり節約するんだなと思いました。

[982: 匿名さん]

2月もまた少し売れたみたいですね。

[983: 匿名さん]

>９８０

それは港区の中央部など都心のはなし。

本郷も良いところだが、ちょっとちがうのでは。

浜田山の人が、広尾と比較して緑が多いと自慢するような感じ。

[984: 匿名さん]

> それは港区の中央部など都心のはなし。
文京区が都心であるかに興味はありません。都心ではないと言い切っても構いません。
山の手線の内側という区分にしましょうか、その条件でも

＞980　のような　大手デベ（三井、住友、野村、東急、三菱ぐらいですかね）の物件で、

駅、高級スーパーから５分以内。

高速、幹線通り、学校、墓地、寺社、に面していない。

地権者なし、下駄履きでもない。

さらには、高台、24時間有人管理、コンシェルジュ。

上記の条件はどれも、マンションに求められる条件といえましょう。しかし、こういう物件って少ないという話。何に反論されたいのか分かりませんので、もう少し分かりやすく教えてください。

[985: 匿名]

>983　　　　　　　　　　田舎なら、そういう条件の物件あるといいたいのでは？　　　でもね、　田舎にもないと思うよ。　田舎なら多いと思うなら　その例を沢山あげないと。

[986: 匿名さん]

要するに、全ての面でこんなに良いマンションは中々出ないと言いたいのではないでしょうか。
（部屋にもよるでしょうけど）
港区は家族で住むには怖いしね。水商売の人間ならともかくね。でも、子供を育てるのに良い環境ではないですよ。毎日飲み歩いたり、仕事オンリーの人にはよいかもしれないですけど。
それにしても怖い話たくさん聞きますしね。

[987: 匿名さん]

良いところが沢山並べられているので、
大手デベ三菱地所プラス藤和不動産、
設計施工銭高組、練馬ナンバーなどは気にしないほうがいいですよね。

[988: 購入検討中さん]

> 987

一生懸命難癖付けようと考えた人が思いついたのがこれしかなかったというのも価値を上げていますね。

[989: 匿名さん]

赤坂PC　　地権者、下駄、事故、駅遠い
虎ノ門PC　墓地、寺社
麻布十番　地権者、下駄　
千代田富士見　地権者、下駄、線路沿い
ニコタマ　地権者、下駄、低地
中目　地権者、下駄、山手通り
大崎　地権者、下駄、線路
五反田　地権者、下駄、線路、学校
CT目白　学校、線路、明治通り

[991: 匿名さん]

地下室は言わずもがな、近隣に建物多く、高階層でないと眺望望めない。
ジェットコースターの騒音や、家にいることの多い日曜日はドームからの騒音。
公共ギャンブルの愛好者や不思議な格好をした趣味の集まり多数。
値段のわりに地味な外観、内装。
完璧なマンションなんかない。

[992: 匿名さん]

>>990

マイナス部分が気になるのは大いに結構ですが、それをいちいち言い立てるのもいかがなものか？？
気に入っている人をことさら刺激することなく、他の気に入りそうな物件を検討した方が合理的な選択と思います。
この物件の良いところをもう一つ挙げると、既に大半が入居していて、他の物件のようにゴーストタウン化するおそれがないところ。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[993: 物件比較中さん]

>>991他
だ・か・ら・、文京区で他にはどこがいいのか教えてください。そっちも検討しますから。

[995: 匿名さん]

致命的な欠点を有するマンションが多いなか、このマンションはままでしょう。

[997: 匿名さん]

販売から、1年半以上も立つのに、未だ完売しませんね。

平均的にはまあまあの物件ですが、
なにか決定力に欠ける気がしています。

[998: 匿名さん]

>販売から、1年半以上も立つのに、未だ完売しませんね。

販売から2年以上経つ（これが正解ね）のに半分も売れてない物件ばかりなんて、スミフ悪口書くなんて感心しないな〜。

[999: 匿名さん]

ここで住不×三菱の論争は辞めましょう。坂を下って都電の横にそびえる豪華なマンションは素晴らしいと思います。（本当にホテルオークラのラウンジみたい）住めるものなら住んでみたい。でも営業マンの迫力はあるけどちっとも安くしてくれません。よく解らないのですが資産価値って建物の豪華さ？立地？どちらの方が重要なのでしょうか？

[1000: 匿名さん]

>資産価値って建物の豪華さ？立地？どちらの方が重要

例えると、

多摩の山奥に最も豪華な設備仕様のマンション建てるのと、

麻布の閑静で便利な場所に　UR賃貸レベルの設備仕様のマンションつくるのと

どっちが高い値が付きそうかは自明だと思いますが、如何でしょうか？。

[1001: 匿名さん]

この、プレミアムなマンションとスミフの失敗マンションを比較しないでくれ。
あちらは、豊島区の場末。
目白なんぞ喜ぶのは、年寄りだけでしょう。

[1002: 匿名さん]

>999
立地が悪いと豪華っぽく造るのは良くあること。

[1003: 匿名さん]

>1000
時間がたてば建物の資産価値は無くなる。

[1005: 匿名さん]

他デベさん、墓穴を掘らないように気をつけて下さい。

[1006: 匿名さん]

>999
ホテルオークラのようなラウンジを持つ物件は、やはり管理費がバカ高いのでは？
あるいは最初は安め設定でも後々怖いことになりませんか？不安です。

[1007: 匿名さん]

立地が悪くて豪華なマンションは、維持費ばかりかかって、その割に資産価値が低いので
売る時はどうなのでしょうか？

[1008: 購入検討中さん]

やっぱり立地って大切なんだろうね。マンションって。

[1009: 匿名さん]

立地は命でしょう、やっぱり。
永住目的なら、自分にとっての立地さえ良ければいいのかも知らんが。

[1011: 匿名さん]

そう、上野公園なんか最高。立地が一番。
はずれにある豪華マンションはババ掴みになってしまう。
将来、管理費は高騰するし資産価値は無くなってしまう。
昔豪華マンションだった中古物件の情報を見ればよくわかる。

[1012: 匿名さん]

ひさびさにＨＰを見たら、残っている部屋の種類、少なくなりましたね。

[1013: 匿名さん]

低層の西向き売れたみたいですね。あと南向きと東向きも幾つか売れましたね。

決算までにあとどのくらい売れますか？残ったら賃貸にするんですかね？

どうでしょう？賃貸だとだいたい１万５千円/坪位以上と聞きますが。

[1014: 匿名さん]

このマンションの賃貸相場はそれくらいだと私も思います。
もちろん向きや階層、日当たりなどで多少変わってくるでしょうが。
最上階なんかだとプレミアがついてもうちょっとするかも。
しかし売れ残りを販売会社の一存で賃貸に回すなんてことあるのでしょうか？
そのあたり詳しくないのですが、それは無いような気もするんですが。