本郷パークハウス ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

[匿名さん]

文京区本郷１丁目のJR社宅跡地、ついに建築計画が出ました。
ご興味ある方、情報交換しましょう。
現在私の存じ上げている情報は以下の通りです。

○建築主：三菱地所、藤和不動産
○設計者・施工者：錢高組
○地域：近隣商業地域
○面積
　・敷地面積　：3,906.95㎡
　・建築面積　：2,889.29㎡
　・総延床面積：22,049.53㎡
○用途：共同住宅　207戸
○構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上14階・地下1階　高さ47.40m
○予定工期：平成18年10月1日〜平成20年6月30日

販売開始は今年の秋〜冬くらいでしょうか…。


【正式名称が本郷パークハウス　ザ・プレミアフォートに決定したようですので
　スレタイを「（仮称）本郷１丁目計画」から変更させて頂きました。管理人】

[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/

[549: 周辺住民さん]

533です。

>535さん
私はこの周辺が気に入っているので、この周辺の中古を買いました。
おっしゃりたい内容が今ひとつよくわかりませんが、熱くならない方がよいと思います。
荒れる原因となりますよ。

>536さん
櫻井さんって一応評論家とか言ってますけど、言ってることは大したことではないですよね。
数件モデルルームに行って話をして、ネットで適当に検索すればわかるような内容ばかりです。
どこからお金もらって生活しているのかということを考えれば、この人の言うことは割り引いて聞かなければいけないとわかるはずです。
結局不動産は自己責任で購入しなければならないということです。


この物件、やっぱり千代田富士見と競合させない方がよかったのだと思います。
三菱地所は何を考えたのか、番町にモデルルームをつくったり、チラシには北の丸公園を入れたりして、自分からケンカをふっかけて、そして敗北した感があります。
普通に売ればよかったんですよ。普通に。
免震もTWSFもいらなかったのですよ。
普通の構造でいいから、その分安くすればよかったのです。
それでパークコートのモデルルームがあったところにモデルルームをつくって、坪380万円くらいで売れば全戸即日完売でした。
千代田富士見が坪430万円で、ここが坪420万円だったら完敗するのは誰が見てもわかります。

[550: 匿名はん]

駐車場はもう空きはありません。思いのほか応募が多く抽選ではかなり
ドキドキしました。平置きの上層階向けは空いているかもしれません。
周りの駐車場も以前は空いている所もあったのですが、今は好景気の
影響か営業車用に法人が大量に抑えているようです。
内廊下ですが、細長い煙突状な吹き抜けですので快適というほどでもなく
また不快というほどのものではありません。新築独特のにおいが気になりましたが大分落ち着いてきました。

ラクーアはこの場所からでも一部見えるのですがそれほど気になりませんね。
ジャニーズのコンサートや戦隊ショーのときはうるさいですが、頻繁ではないですから。

水道橋の駅がもうちょっと良い雰囲気になったらいいのですが
人を含めて。地盤は本郷のほうが良いと思います。

[551: 匿名さん]

550さんはどのマンションの事を言っているのか解りませんが。ＣＲＴの事ですか？

[552: 匿名さん]

コートレジデントタワーは内廊下ではありません。２回から最上階まで吹き抜けになっています。２０階以下だと雨も廊下にかかりません。
大きなビルに挟まれているので、マンションがあると気づかない人が多いようです。見た感じがオフィスビルの様ですから。
特殊な立地ですので、平日はオフィス街にいる様です。

[553: 匿名さん]

552 >>２階から最上階です。

[554: 匿名さん]

>コートレジデントタワー
すれ違いではないですか？？

[555: 548]

548の質問を書いたものです。

547=550 さんと理解しています。

御丁寧な御返事を頂き、大変ありがとうございました。

内廊下だという表現と作りが少し違うのかもしれません。

廊下を1階と通っただけの私の勘違いだったかもしれません。

みなさん御迷惑を御かけしました。

[556: 匿名さん]

＞５４６

５４４ですが、
俺は特にＰタワーの住民じゃないよ。向こうに外れて、今も
物件比較中のものです。
ここを検討した人は多数あっちも検討したわけだから、比較で
出してるだけ。そんなＰタワーの人を悪者にしたらかわいそう
ですよ。
そういうの「被害妄想」っていいます。

５４５さんも何が「それは逆です」なのか分かりません。事実
を述べただけでしょう。私がその状況で営業も「みんなそれに近い」
といってたから事実を書いただけ。

ここの人ってすぐにこういう事実投稿に食いついて、大騒ぎしますね。
ここ「検討板」でしょ。
契約者の物権擁護は他の「住民板」でやってくれ。

そんな行動力もないの？？

[557: 匿名さん]

住民版推奨論は正論なのかもしれません。

スレをたてるのなんて簡単ですからね。

でもこのままの方が面白いのです。

購入者の皆様が移ってしまったらこのスレは終わってしまう〜。

お願いですから続けて下さい。

[558: 550です]

すみません外廊下に訂正するのを忘れました。
スレ違いですがご近所がどう変わっていくかは気になるところです。
ロビーは空調が効いていますが廊下は暑いです（笑）
でもホテルと違って内廊下はどうしても匂いはこもりますので
これで良いと思っています。開口部が小さいせいで、中層階の我が家には
ほとんど影響がないということもありますが。

[559: 550です]

「Pタワーの購入者の皆様へ。」
　↑
この書き込みは他の物件のスレでも見ます。
気にしないほうが良いです。
今日は阪神巨人戦で人の出がありますね。
しかし野球は思いのほか騒音が出ません。
目の前の東京ドームの中とTV中継とが同じ所だとは実感が出ない。
ご参考までに。

[560: 匿名さん]

なんだかこの物件自体のネタがつきたみたいね。

[561: 匿名さん]

コートレジデントタワーに関しては、そのスレへどうぞ。
まだ残っているはず。
完売してるけど、新築未入居でかかえている部屋が結構あるよ！

[562: 匿名さん]

この掲示板廃れてるね。検討者なんて誰も見て無いんじゃないの？
見てたとしても、かなり冷ややかな目だと思う。

[563: 物件比較中さん]

昨日現地に初めて見に行ったけど、ここの人が言ってるように
ラクーアの騒音と悲鳴は私にはかなり抵抗あります。

人によっては大したこと無いと思うかもしれないけど、
こればかりは感覚の問題。夏は朝早くから夜遅くまでずっと
だし、５分おきに１分間騒音と悲鳴の繰り返しは、１５分くらい
聞いただけだけど、かなり嫌でした。
ブランドのある本郷といっても、この環境では台無しのように
感じました。

夏と冬はエアコンをつけて窓を閉め切ってるからいいにしても、
春とか秋とか、窓を開け放って風を感じたいときもある。ここでは
そのイメージが全くできません。せっかくハイサッシなのに眺望も
期待できないし、。。

利便性と場所、ブランドだけに１億レベルのお金は出せないなあと
感じました。

[564: 匿名さん]

>ラクーアの騒音と悲鳴

そしてまた同じことを繰り返す…。
この物件はこれしかネタないの？ｗ
建物の構造とか語れる奴はいないのか？？

[565: 匿名さん]

ハイサッシュ＝眺望って根拠は？
北向きでもサッシュが高ければ部屋が明るくなります。
それだけでいいんじゃない！
今時２４時間換気が付いており、窓を開ける必要も無し。
窓を開けて住みたいのなら私鉄沿線の閑静な住宅地のマンションを探しましょう。
都心で駅近で閑静な住宅地に建つマンションは、このマンションよりはるかに高額ですよ。

[566: 物件比較中さん]

５６４さん

私はここでラクーアの騒音と悲鳴のことを書くのは初めてなのですが、
それを「またかよ」といわれることを大変遺憾に感じます。
前の方がおっしゃっていたように、ここって「検討板」なのにどうして
契約者らしき人がいつまでもいて、物件に少しでも否定的なことを言うと
あからさまに不機嫌な態度を取るんですか？？
契約者の方には言っていません、同じように検討している人に対して、
情報交換というか共有の為にレスしてるんです。

＞この物件はこれしかネタないの？ｗ
＞建物の構造とか語れる奴はいないのか？？

ようはこのことの問題があまりにも表面的で大きな問題の為、建物の
構造云々の内面の話まで検討に至らない人が多いのではないかと
感じます。
契約した人に、文句を言われる筋合いはありません。


＞５６５さん
＞今時２４時間換気が付いており、窓を開ける必要も無し。

それはあなたの価値観でしょう。私も含めて他の人は機械制御の
換気ではなく、自然の風を入れたい人もいるのです。
それを一刀両断するなんて、ここに住んでいる人はどれだけ自分勝手
なんですか？

なんだか物件にというか、ここに住むであろう契約者に興ざめです。
検討板だからこそ、素直な気持ちで投稿したのに、こんなひどい掲示板
は初めてです。

検討者の皆さん！　ここは住民が最悪だから絶対絶対やめた方が
いいですよ！。

声を大にして言いたいです。

[567: 匿名さん]

あ〜あ、検討者怒らせちゃった。そりゃあいきなりあんな言い方したら
不信感持つわな。
お〜い地所の営業さん！　契約者きっちり教育した方がいいよ〜。
売れるものも売れなくなるから。こんな物件初めて、笑える。

[568: 契約済みさん]

私は契約者です。

　さて、563＝566さんがまともなこのHPの読者であるという前提で
　お話したいのは564、565さんが必ず契約者とは限らないことです。

　私にはそうではないように読めます。

　この程度の反論で566のような反応をしてしまうようでは、あなたが、
　最悪の住民と感じた　564　565さんとあなたは同じ程度の人間に
　なってしまいます。

　最近のというか、最初からこの物件のすれはこの状態。
　しかし私は購入することにしました。

　このスレの内容であなたが読者皆さんにここの住民が最悪だと決め
　付けてしまうのはこのようなスレッドでこの物件を購入させまいとする
　他業者の思う壺です。または、くじ引き前ならくじの確立をあ
　げようとする人の思う壺です。

　このようなスレは多少の参考にはしても、住民がどのような人か
　決めるものでも、物件がどのようなものか最終判断するようなものでは
　ありません。

　このスレの内容などでなく、色々な事を参考にされて、判断されること
　をお勧めします。価格は高すぎるか、騒音はひどすぎるか、それは
　主観的なもの。しかしこのスレの内容のみで、誰が書いているか全く
　分からないのにここの文章を読んで住民がひどいと判断することも
　根拠があまりに無さ過ぎます。

　よく考えてみてください。

　あなたの投稿内容はここを購入させまいとする、近隣物件売主の
　書き込みとも読めなくはありません。

　そのような事を564　565さんもしているのかもしれないのです。

[569: 匿名さん]

566さんはこの物件の検討を止めるのは良いとして、特にこのスレはそうですが、スレッドは所詮長所、短所を見つけるところです。

それが本当に長所か短所かの判断は書き込みからしてはいけません。

自分で考える、確認すること。

記入されていることすべてがうそなのかもしれません。

購入させたいものと購入を邪魔したいもの、いろんな人が色んな内容の書き込みを色んな立場で行います。

この物件を買うも買わないも自由。

そして現実的にはうその書き込みも自由です。

自分でよく調査して判断しないと、今後あなたはあなたにとって本当に最高の物件でも判断を誤ることになります。

[570: 匿名さん]

他のスレ見てても思うんだけど、当初期待していた価格と実際の価格との乖離が大きければ大きいほど、板が荒れる傾向にあるね。
浜田山とかこことか。
誰か悪意のある奴が炊き付けてるんじゃないの？

でも、ラクーアの悲鳴と騒音で悩まれているとかいう方さ、今までのこの板のコメント見た？
今までどれだけこの話題が出てきてると思う？
その度にわけわかんない人が出てきて、板が荒れてるんだよね。
もういい加減にしたらどうかな。

[571: 即断即決した無謀者]

はじめまして。

色々な方がいらっしゃるので、この掲示板、大変参考になります。

これからも、様々な角度から、まじめな意見、ご感想はもちろん、
変わった意見、面白い意見等々、色々と書き込んで
お知恵をお貸しください。

な〜んにも考えず、あっという間に決めてしまった私にとって、
どんな些細な情報、ご意見も、みな新鮮に映ります。

毎日、楽しみにしてます。宜しくです。

[572: 匿名さん]

前スレ見れば何度も何度もラクーアの騒音は耳にタコが出来るほど書き込まれています。もう飽き飽き。
そこにあらたまって、またまた騒音の話。
比較検討して１億出す価値の無い物件なので辞めます。
同じことを次から次へと書き込むからいい加減にしろといったのではないでしょうか。
それに対してこのマンションの契約者はろくな人間がいないから購入するのは絶対にやめましょう。と言い切るあなたは何様ですか？

[573: 匿名さん]

>565さん
>都心で駅近で閑静な住宅地に建つマンションは、このマンションよりはるかに高額ですよ。

これ、具体的にどこ？
そんなとこあったら欲しいけど、駅近で閑静で都心なんてあるの？

[574: 匿名さん]

＞５７２
また出てきたよ。この手のこと言い出す人。昨日の検討者にとっては
初めての投稿だったのに、それを「何度も同じこといいやがって！」って
それはあなたの個人的な感情でしょう。

＞あなたは何様ですか？

って単なる「検討者」だと思いますよ。
そうやってあなたみたいに契約者らしき人がこういう何様？扱いするから
検討者が辟易するんですよ。ここは検討板なんだから何度も同じこと
言ったっていいんじゃないですか？？　それだけ注目を集めている
問題点ってことじゃないですか？？　あなたみたいにずっとこの掲示板
張り付いてここ見続けている人ばかりじゃないんですよ。

何度も他の方がおっしゃってますが、飽き飽きしてるなら他で住民板
作ればいいし、嫌なら見なきゃいいじゃないですか？？

だから検討者もみんな「契約者」が嫌っていうんじゃないの？
ちょっとは自分達がこの流れを創り出してるって自覚したら？？

契約者だかなんだか分からないけど、そうやって検討者をパージして
物件擁護するだびに、みんな引いていく流れを最近ずっ〜と変わりま
せんよ。

[575: 匿名さん]

そうそうそのとおり。

　でもこれほんとに契約者かって問題もあんのよね。

　近隣のマンションの競合も激しいからね、文京区は。
　わたしは素人近隣住民ですが私が知ってるだけでもたくさんありますよ。これから出てくる物件。

　この物件買わせたくない人って、ホントにたくさんいると思うのよね〜。

　その人にとってもこのスレって大成功でしょ。この状態。
　
　これをどう読むか？。

[576: 匿名さん]

Ｐタワーの葬儀屋問題と同じ。
契約者や購入を真剣に考えている人もいるかも知れないが中傷マニアが入りこんで、スレを乱して楽しんでいる人もいる。
完売するまで色々とありますよ。
契約者の１割もこのスレは見てないと思うよ。

[577: 匿名さん]

576さんと同じです。ここのスレッドは、とても興味深いですね。物件自体の情報全くなし。物件に関する情報はおそらく出尽くしたのでしょう。こういうとこに書き込みをしている自分のような人間がお互い物件と関係なく話し合いをしている感じ。そのうえ、住民版もできない事を考えるとおそらく本物の購入者でマンコミュを見てる人は1割もいなくて数人じゃないですか？。このスレッドは近隣物件の購入検討者の不満の捌け口になっていて、その火に油を注ぎにくる文京区内の近隣分譲マンションの営業の方がいる。この構図はこのような人々の新たな標的が出現するまで続くでしょう。次がドコになるのかね。楽しみ楽しみ。次もまた参加しようと思います。

[579: 匿名さん]

＞５７８
＞ぺらっぺらな

この物件と一緒。ここの契約者（らしき）人はここの魅力を、
本郷立地と利便性の部分しか言わない。

でも本郷はいいにしてもここはそんなに唯一無二の立地か？？
利便性もＪＲ利用はそんなに便利か？？

文京区自慢の「教育」と「医療」もダイヤモンド的には都心５区に
総負けで武蔵野市にも負けてたし。

外観もなんだか普通だし、
共用設備はあるんだか無いんだか分からないレベルだし、
コリドー廊下暗くて狭くて圧迫感あるし、
免震だけど支持地盤深くて、横揺れに弱いし、
ＴＷＦＳでハイサッシュだけど、天井高低いから、結局他の物件と
そんな大差ないし、
眺望皆無で将来の目前建設リスク高いし、
高層階は北側国道の騒音あるし、
駐車場は野ざらし数台あって、他も雑然と設置されてるし、
ゴミ出し郵便新聞すべて面倒だし、
カメラ録画機能無いし、
競合物件多い中、地域一番は「規模」というだけだし、

ラクーア以前に問題山積。

先日ＭＲ担当の女性に聞きました。
「もしあなたに何億円も資産あったら、ここ買いますか？？」
「私はここは買わないですね。。」

これが結論ではないか？？

さあご契約者の反論どうぞ〜。
飽き飽き？　耳にたこ？　何様？

今度はどんな捨て台詞？？

[580: 匿名さん]

スーパーは成城石井を使うからいいとして、本郷3丁目のほうに（ようは帰りに坂つかわなくていいほう）に何かありますか？
食事を食べるところは結構豊富なんだけど・・・。

[582: 匿名さん]

>住民版もできない事を考えるとおそらく本物の購入者でマンコミュを見てる人は1割もいなくて数人じゃないですか？。

同感です。
都心物件購入する層と、このサイト見ている層では何かずれがあるような気がしますね。

[583: 匿名さん]

>>579

レスして欲しそうだからしますが，
何億円もあったら誰もここは買いません。
同じ三菱なら有栖川や元麻布買うでしょ。
あなたの聞き方が悪い。

年収1500万ぐらいで，頭金が2-4000万ぐらいしかないから，1億前後の物件を検討してるんですよ。

わかってないね。

[584: 匿名さん]

＞５８３
＞わかってないね。
はいでました。こんどの捨て台詞は「わかってないね」でしたね。
ここは全てをわかって無いとここで投稿はダメなんですか？？
今までの全てのスレを読み返して理解していないと、投稿は
だめなの？？　何度も言いますが、あなたみたいにこの掲示板に
張り付いている暇人ばかりではないのです。


＞あなたの聞き方が悪い。
あそ、つっこむところそこだけなのね。
もし買う財力があったとしたら、この「値段」でこの「物件」を
買いますか？
と費用対効果で聞いたら「買わない」って言ってたんだけどね。


＞何億円もあったら誰もここは買いません。
またそんなこと言って、、もし買った人が既に契約者にいたと
したら、そんな人も敵に回すよ。

[586: 匿名さん]

年収1500に、頭金2000なんてレベルで、ここ買う人もいるんだ。
相当にチャレンジャーだなぁ。　
年収2000万下はお呼びじゃないと思っていたよ。

[587: 匿名さん]

ここのＭＲの受付とシアター担当していた女性のしつけはかなり
素晴らしかったよ。全員かは分からないけど。
ここは地域ナンバーワンだと思いました（笑）。

でも何故ＭＲが番町？？　それが一層風当たり強くしてると思う。

[588: 匿名さん]

５７４・５７９・５８４さんは同一人物でしょうか？
言い回しも同じだし。
このマンションを大変嫌っているようですが、文京区で今売出中かこれから販売予定のマンションで良いと思うマンションを教えてください。
勉強になりますので。中古でもかまいません。

[589: 匿名さん]

ＭＲの場所は近場でそこしかなかったようですよ。
以前大京の四谷三丁目のタワーゲートのＭＲ後ですよね。
ＭＲ建設費を節約したのかな？

[590: 匿名さん]

地所の物件のMRが物件の場所と関係のない場所に出来るのは良くある事です。

以下は想像です。
番町の土地を選んだ理由はわかりませんが、あちこちのMRを作ってる赤坂の建物が都心の物件でいっぱいの時は一部を外でやっていると思います。番町の場所もおそらく、地所の土地で、他のMRがあったとこに継続的にやってるんじゃないですかね。少なくとも、どこからくる人にも都心であれば便利ともいえます。物件に近く無くて、地所のいわゆるパークハウスギャラリー赤坂でないので少し疑問に感じるだけで、物件の近くでやらなければいけないという感覚が地所の人には無くて、地所ぐらいになると、中小のデベでは無いので都心の物件のMR用に土地をもっていてもおかしく無いと思います。地所が、今MRを出してる物件しらべて頂くと分かると思いますが、近くにわざわざ土地借りて作ってるみたいなとこ殆ど無いですよ。いちいち借りるより安上がりで、確実に確保できるのだと思います。
私は地所の人間ではないので、全く違った指摘かもしれません。あしからず。

[591: 匿名さん]

>>588さん
574，579，584は暇ではないので当分戻ってくることは無いですよ。
このスレは張り付いて見ているでしょうけど。

[592: 購入検討中さん]

583の文章をみて、我が家と予算が同じと驚いたものです。
良く、年収の５倍はローンが安全って言いますよね。それも、年収が800万ぐらいでも。

年収が増えると当然、ローンの比率が上がっても良い訳で、
1500万の5倍と頭金2000万あれば　億ション検討すると思います。
それは、ちょうどこの物件の価格帯かと。

これってチャレンジャーなんですか？。みなさんどう思います？。私も予算の設定考え直した方が良いですか？。年収1500で、頭金2000で、35年ローン組めるとして、どのぐらいが無難な購入価格設定だと思いますか？。少なくとも何社かの銀行の人に全然余裕で貸せると言われました。

もしかして586さんはこの物件だとプレミアのみ見てる方ですか？
だと、厳しいかもしれないですけど、ここ見てる人もう少し庶民的な人もいますので。

[593: 匿名さん]

＞５８６
年収２０００万超えてる人はここは検討しないのでは？

＞５９２
年収１５００万あれば返済に年間５００万は当てられる。
８０００万のローンは２０年で返せるよ。

[594: 匿名さん]

年齢にもよりますし、年収５倍はひとつの目安で絶対ではないと思いますが
年収1500万なら、本当は7500万位が適正価格なのではありませんか？
頭金1500万、諸費用250万位、オプションや家具・家電の新調、引越費用に150〜200万かけて
5000万ローンを組むイメージ。
これなら金利の上昇もこわくないですし、元金均等返済にすることも可能なのでは？
8000万ものローンを組むのは、融資が通ったとしても将来の金利上昇を考えると確かにちょっとこわい気がします。
奥様も収入があるなら別ですが。

[595: 匿名さん]

>593
年間500万ローン返済にあてると、生活はけっこうゆとりがないものになりませんか？

わが家は世帯年収1800万で自己資金は4500万ですが、
（自宅を売却するとさらに手元に3000万程度残りますが）
やはり1億前後の物件を考えています。
ある程度手元に資金を残さないと、利殖もできないし、
次の買い替えが難しくなるのではと思っています。

[596: 匿名さん]

>595
1500万年収だと手取りは1100万ぐらい。
500万ローンに当てても、残りは600万。
4人家族でも住居費を抜いたら、生活費は月30万は行かないでしょ。

40歳であれば年収も、もう少しあがるだろうし。

確かに買い替えを考えれば、少しきついが、このマンション買う人は永住目的が多いのでは？

[597: 595]

ボーナス月もならして計算すると住居費以外の生活費、月30万以上いくんじゃないですか？
年収1500万の世帯の暮らし方なら。

私は子どもが乳幼児なので、教育費のことは詳しくはわかりませんが
習い事や私立の学費だけでもかなりかかるはずです。
（幼稚園ですら入学金30万、月４万とかですよ）
車の買い替えや、マンションのリフォームなど、不定期に大きな出費もあるでしょう。

[598: 購入検討中さん]

592です。

みなさま、御意見を頂戴致しまして大変ありがとうございました。
本当に参考になりました。

折角、御意見を頂きまして、もう少し正確に数字を出した方が良いかと思いました。
年齢はほぼ40歳。子供はまだ幼稚園、一人、妻は専業主婦で世帯年収が1600万ぐらいです。
頭金は2000万ですが、これで現金を1000万手元に残せます。御指摘の様に金利の上昇が怖いので長期の固定金利にしようと思っていて、今の流れだと１年半後の金利を4%と考えています。ローンシミュレーションでは（ボーナス無し）で月31万ぐらいになります。手堅い正確で
利殖などは一切しないです。
595さんに比べるとやはりちょっと予算を下げた方が良いかなと思っています。