本郷パークハウス ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

[匿名さん]

文京区本郷１丁目のJR社宅跡地、ついに建築計画が出ました。
ご興味ある方、情報交換しましょう。
現在私の存じ上げている情報は以下の通りです。

○建築主：三菱地所、藤和不動産
○設計者・施工者：錢高組
○地域：近隣商業地域
○面積
　・敷地面積　：3,906.95㎡
　・建築面積　：2,889.29㎡
　・総延床面積：22,049.53㎡
○用途：共同住宅　207戸
○構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上14階・地下1階　高さ47.40m
○予定工期：平成18年10月1日〜平成20年6月30日

販売開始は今年の秋〜冬くらいでしょうか…。


【正式名称が本郷パークハウス　ザ・プレミアフォートに決定したようですので
　スレタイを「（仮称）本郷１丁目計画」から変更させて頂きました。管理人】

[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/

[22: 匿名さん]

平均350万円というのは、パークコートの南向きとあまり変わらない価格設定ですね。
自分は予算的に南向きは無理かな。

鎧坂は菊坂を北に見た、崖の上ですね。
静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。

[23: 匿名さん]

＞静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。

小石川ガーデンヒルズ
http://www.google.com/search?q=cache:www.sumai-surfin.com/search/re_in...

[24: 匿名さん]

おいおい、サーフィンの別のマンションのスレに勝手にここのスレッド立ててるよ。ちょっとひどいんじゃない？

[25: 匿名さん]

あそこ、常連の＊＊だね。

[26: 匿名さん]

ＪＲ跡地ついにでるんですね。
1㎡110万の部屋なら買おうと思っています。
文京区を狙っている人にはたまらない物件では？
真砂以上の抽選になりそうですね。

[27: 匿名さん]

文京区内で200戸超の大規模物件って出ないですからね。
ここ以外だと、最近あったのが「アトラスタワー小石川」と「小石川ザ・レジデンス」くらいでしょうか。

[28: 匿名さん]

>>23 小石川ガーデンヒルズはどうなってますか？

[29: 匿名さん]

>>26
120万くらいだと、落ち着いたコミュニティーになりそう。
他の掲示板を見てもいわゆるファミリーはマナーがひどそうなので、私はそのあたりを希望してます。

[30: 匿名さん]

>28
ビニールシートが新しくなったそうですよ。

[31: 匿名さん]

>>28 どうにもなっていないでしょう　計画としてお流れではないかな

[32: 匿名さん]

↓の計画は？

小石川二丁目マンション計画
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38220/

[33: 匿名さん]

1㎡ 100-110万だとファミリーが住んでそうで、120万だとそれがこなさそうってのも
なんか変な理屈のような気がしますけれども。　16000㎡程度に207戸なので、部屋のサイズは
まぁファミリー用中心ではないんでしょうか。　ちょっと高収入によっていることは間違い
ないのでしょうけれども。

[34: 匿名さん]

パークコートもファミリーが多かったようですし、こちらもある程度お子さんのいるような層がいらっしゃるのではないかと思います。
うちもそうです。

[35: 匿名さん]

>>32
建築確認取り消しらしいです。

パークハウス代沢プレイス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43798/res/18

[36: 匿名さん]

文京区民なので、レスを立てられた方の
「ついに…出ました」って気持ち、すごくわかります。
待っていた人、ケッコウ多いですよね。

でも、この物件に、藤和も絡むとは知らなかったので
慎重かつ冷静に、物件を見極めたくなりました。

[37: 匿名さん]

ここの地下階の存在が、傾斜地ゆえにととられるか、潜って地下室マンションとしている
ととられるか微妙かもしれませんね。

[38: 匿名さん]

>>35
無理して地下住戸を作ったりするから・・・

[39: 匿名さん]

地所は千石でも地下室マンションをつくってましたけど、あそこは傾斜地でしたから。
ここは若干傾斜はしていますが、どうなんでしょうね。

[40: 匿名さん]

>>38
無理して作らないと、「買えない」人が増えるからでしょ？
いくら熱心に調べても、そもそも価格には相場があるのでそのあたりをよく自覚しておかないと、勘違いのがっかりってことになりますよ。期待が大きい分、しぼむのも早い。

ここ、相当に高くなると思いますよ。野村じゃなくてよかったかも。

[41: 匿名さん]

野村の小石川はどうなったのでしょう？

[42: 匿名さん]

>40
何がいいたいのかな？

[43: 匿名さん]

地下住戸の魅力
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38147/res/247

[44: 匿名さん]

>>35
１戸あたりの利用面積をふやす趣旨の地下利用緩和を
戸数を増やすために使っちゃいかんということでしょ。

[45: 匿名さん]

>36
三菱地所のマンションってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47306/res/211

[46: 匿名さん]

>>41 これかな？
http://sakura.web5.jp/

[47: 匿名さん]

千駄木がm2あたり100万（南はさらに10〜20％増し）なので、ここは
西向きでも110万くらいでしょうね。強気なら、南向きの中高層では
80m2で億に近いかもしれませんね。

予算ぎりぎりだな。。。

[48: 匿名さん]

>46さん、銅御殿横の件です。
たまに前を通りますが、工事がストップしたままのように見えます。
個人的には周辺環境に配慮したマンションが建築されるといいなと思いますが、
高層マンションの是非はともかく、木々の伐採などもしてしまった以上、
このまま放置されてしまうと小石川GHのようになりそうで心配です。

>47さん、千駄木というのはシェルゼですか？
もしあの物件なら、外断熱工法なので周辺物件より割高なのかなと思います。

文京区の公立小中学校は、今後統廃合で大きく変わる予定ですが、
本郷一丁目の学区である本郷小はその対象に入っていませんし、
まだ新しい校舎ですし良いですね。

[49: 匿名さん]

>46さん、銅御殿横の件です。
http://blog.goo.ne.jp/bigx1208/e/14fdcd89e4a3d4dd5c97ca18fc84bee1

[50: 匿名さん]

＞45さん　　36です。
以前から、下記２ヶ所はチェックしています。
　◎ 三菱地所のマンションってどうですか？
　◎ 三菱地所のパークハウス
ご親切に、ありがとうございました。

たしかに前に見た三菱物件は、詳細なパンフなどをもらえば事足りたので、
営業サンはなんのためにいるの？、という印象でした。

ただ、住友の外観がダメで、三井のヒトがキライ。
特に、三井系とはもう一生関わりたくない、もので…。

ひとそれぞれ、いろいろありますよ、ね。

[51: 匿名さん]

やっぱり近隣とはちょっともめてるみたいです。

[52: 匿名さん]

>>43
まあ自分の家の隣接地で地下掘られるのは気分は良くないだろうな。

[53: 匿名さん]

>>35
地下室マンションの地盤面算定で都内初の判断
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38171/res/130

審査対象となったのは、三菱地所が同区代沢3丁目に建設中の「パークハウス代沢プレイス」。裁決書によると、西側道路に面した地下住戸6戸のバルコニーの先に、窓先空地を兼ねた奥行き約4mのからぼりがある。指定確認検査機関の都市居住評価センターが2005年10月17日付で下ろした建築確認では、からぼりの周壁の外側が地面に接する位置を「周囲の地面と接する位置」として地盤面を算定していた。

この計画に対し、周辺住民19人が「からぼりの規模が大きいので、地盤面の算定基準はからぼりの底面とすべきだ。地盤面の算定が誤っているために、区斜面地条例が定める階数制限に違反している」などとして建築確認を取り消すよう、昨年12月から今年1月にかけて区に審査請求した。

審査会は双方の言い分を聞いたうえで、窓先空地の奥行きは2mあれば都建築安全条例に適合すると指摘。周壁の外側を地盤面の算定基準とする扱いが奥行き 4m程度までみられるのは、安全条例が床面積に応じて奥行き2〜4mの窓先空地を求めていることが背景にあるとしたうえで、からぼりの奥行きは、4m までは必要ないと判断した。

[54: 匿名さん]

その後この物件どうなったでしょうか？販売時期いつごろでしょう。坪いくらぐらいと思われますか？

[55: 匿名さん]

ラン　株式会社
http://www.takken.metro.tokyo.jp/TIGV0300?LICENSENO=13071633

↑に聞けば？

[56: 匿名さん]

「本郷パークハウス　ＴＨＥ ＰＲＥＭＩＥＲ ＦＯＲＴ 」と名前も決まったようですね。
「何が何でもココ」という人はいっぱいいそうで、かなりの倍率になりそうな気がします。

[57: 匿名さん]

南向き80ｍ２で一億はいくでしょう。西向きは小さい住戸ばかりで、60m2以下かな。
これなら6000万くらいで投資用にはいいかも。

[58: 匿名さん]

買いたいなあ・・・７０平米でいくらくらいだろう・・・

[59: 匿名さん]

名前にもひかれる。学生も多そうでやだけど。

[60: 匿名さん]

７０平米で８０００万越は固いんじゃないでしょうか。
ひょっとしたら地下だと７０００万台であるかもね。
そのあたりを狙っている人はとっても多いよ。

[61: 匿名さん]

シェルゼ千駄木が坪350万円。
実はこの物件は割安で大規模な広告を打つ前にすぐに売れた。

この物件は三菱のブランドもあるし立地もより都心。
平均で400-450万円行くと思いますよ。

[62: 匿名さん]

一番小さい55㎡で5500万以下という予算欄はあるよ。
だから、小さい部屋で低層階（地下か2Fまで）で向きが悪ければ、坪330万はいかないんでは？
70㎡だとなあ。
平均は400万いくと営業さんいってたから、8000万から8500万ってとこじゃないの？

[63: 匿名さん]

今日現地行ってきたけど、あのジェットコースターの轟音と悲鳴
何とかならないの。えらい騒音だよ。

[64: 匿名さん]

う〜ん、ちょっと高すぎだね。お金持ちの投資向き物件だね。庶民は退散します。

[65: 匿名さん]

今は高すぎるかもしれんけど、
ＰＣ本郷真砂みたいに１年後には安く感じるんじゃない？
もうこの辺りには新築は出てこんのじゃないかなあ？。

[66: 匿名さん]

目の前のプラウドのマンションを買っておけばよかった。

[67: 匿名さん]

環境悪いよね、でもここ。

[68: 匿名さん]

何で環境悪いの？

[69: 匿名さん]

新聞の折込チラシが入っていたね。

[70: 匿名さん]

錢●の施工物件は仕上げが手抜きです。気をつけましょう。

[71: 匿名さん]

PC本郷真砂のカバーが取り去られて外観がうかがえるようになりましたね。冷静に自分の所得を考えて真砂に応募しなかったんですが、今となっては後悔ばかり。本郷が好きなので、この物件では後悔しないようによくよく考えてみようと思います。

[72: 匿名さん]

「ラクーアの騒音、悲鳴が耐えられない」と近所の住人が言っている、というテレビ報道を
かなり以前に見ました。
木造やプレハブアパートの住人だったと思いますが、
鉄筋のこういうマンションでも室内までラクーアの騒音って聞こえてくるものなのでしょうか。

[73: 匿名さん]

先日この辺りを散策しましたが、まず感じたのは本郷三丁目駅前は建物に統一感がなく、古い町だなぁといったもの。それと大学病院が近くに点在する為か、中小の医療機器会社が沢山ありました。都心へのアクセスは最高ですが、スーパーや公園などもなく、住環境としては今ひとつかなと思いました。

[74: 匿名さん]

>73
レポートおつ。
では申し込まないのですね。
よかった。人気あるだろうから、ライバルは一人でも減ってくれたほうが良い。

[75: 匿名さん]

この先の古びた旅館も近々売りに出るうわさあります。周辺はすでに駐車場です。

[76: 匿名さん]

この物件。自分が住むのはちょっと遠慮。ってかたおおいですよね。お金持ちの方の投資になるのかしら？私は、自分が住むために購入を考えているので、ちょっと、考えてしまいます。

[77: 匿名さん]

さすがに9000万を超えてくるときつい・・・・・
南側でなければ大丈夫かどうかも不明だし。

[78: 匿名さん]

現場を見てきたけど、
南側はすでに駐車場があり、いつマンションが出来ても全く不思議はない。
ラクーアの騒音は、日中だったので、工事や自動車の騒音と混ざり合っていたが、
夜になれば、ラクーアの騒音だけがきわだつだろうなあ。
夜にも現場へ行って確かめたい。

[79: 匿名さん]

本郷の魅力って何ですか？町の雰囲気ですか？文教地区だから？都心だから？
私はここで働いていますが、マンションが出来る度にすぐ完売するので理由が知りたいです。
ちなみに駅前のフランス料理店は美味しいです。

[80: 匿名さん]

私は地元だからですかね。
まぁ、以外に質素なところですが、慣れた土地なので。

[81: 匿名さん]

>>79
交通の便利がいいことかな。

[82: 匿名さん]

>79
確かにすぐ完売しますよね。
理由としてはマイナス要素が少ないからじゃないのかなあ。
具体的には以下の通りで、
①交通利便性よし（路線は沢山あるし、主要駅に距離的にも近い）
②大きな病院が集結
③高台であり、地震、水害に強い
④文京区なのでなんとなく犯罪が少なそうなイメージがある。実際防犯マップでも良好地域っぽい。
⑤教育環境よし（国立幼稚園とかの通学範囲内、名門高多い、そして東大）
⑥第一の山手というブランド価値
⑦歴史的建造物等が近くに多い（散歩にことかかない）
⑤から⑦は好き好きあるけど、①から④は住宅を購入する際にはほとんどがプラスポイントにあげる項目。
周辺環境にマイナス要素が少ないから、間取りが気に入れば即購入にいたり、即完売という流れ。

[83: 匿名さん]

うーん、ここ狙ってるんだが、ライバルがいっぱいいそうだなあ。
倍率どのくらいいくんだろう？

[84: 匿名さん]

人気部屋は2桁は固いな。

[85: 物件比較中さん]

いや，昨日説明会に行ったけど，家族用は9000万からのような状態だから買えないひとだらけになってしまうのではないか

[87: 匿名さん]

説明会、行きました。７０㎡台は８０００万〜です。しかも低層階で。
西向き、東向きも７０㎡は８０００万〜です。
南側には賃貸やら他の分譲マンションが立ち並んでおり、
６階以上ぐらいにならないとまともな景観・日差しではありません。
そうなるともう億ション状態です。
全体的にかなり強気の価格設定だと思いました。パークコート本郷真砂とは比較になりません。
ここを読んで入札価格のことを知って、それで販売価格を高くするために、
免震やら何とか工法（正しい名前は忘れました。壁を太くして梁を無くす工法です）等の
付加価値をつけているのですね。
強気価格について営業担当者は「格差社会で（お金を）持っている人は持っている。
そういう人には売れるでしょう」というような話をしていました。
「本郷ブランドを愛する富裕層」がターゲットのようです。庶民は対象外のようですね。
私は本郷にはそこまで思い入れはないので撤退します。１億あったら港区のマンションが買えますし。
地下も高かったので驚きました。８０００万出してまで地下に住もうという人いるんですかね。

ちなみに７０００万円台だと６０〜６５㎡の低層階しかありませんでした。
東南側に位置する部屋で、前の建物との関係で冬場は夕方にならないと陽が差しません。

[88: 匿名さん]

用賀程度で坪350万からですからね（あんまり売れてないみたいだけど）。
本郷ならこの程度になるかなと。

[89: 匿名さん]

今回の説明会、３月までで２００人も予約が入ってると言ってた。
関心のある人は多いんだなあ。私もその内のひとりだけどさ。

[90: 匿名さん]

平均坪単価400万円半ば。所謂、億ション。普通の人には手の届かない物件。

[91: 匿名さん]

>>88
『用賀程度で』なんて見下した言い方、一度言ってみたいね。
余程カネが有り余っている人なんだね。

[92: 匿名さん]

まあ、でも１億を超えなければ、
銀行が貸してくれる限界＋両方の親からの援助で、
一部上場企業の社員は手が届くんじゃないでしょうか？
気に入ってしまえば、そのくらいつぎ込むひとはいるような気がします。

[93: 匿名さん]

親からの援助ってそんなに一般的なの？うらやましい。
うちも3000万くらい援助してもらえれば億ションも余裕だけど、
現実は逆に親を援助してやらねばならない。

[94: 匿名さん]

>91
山手線の外側は対象外なんで仕方ないです。

[95: 匿名さん]

>92
ついでに億を超す物件でローンはあまり聞いたことないです。
というか一人も知り合いではいないです。
億を越える部屋だと修繕とか管理の金がそれ相応になるので、ローンぎりぎりで手が届く人はきつくなるんですよ。

[96: 匿名さん]

土地の買取価格がものすごい額だったことが如実にわかりますね。
こりゃパークコートの方がよかったかも。
>>95
管理費と修繕で5万以上はいきそうですね。

[97: 匿名さん]

この物件を買うような人はまずローンとか組まないと思います。またはローンの返済額を
気にすることがないような高給の人でしょう。ローンを組む、親からの援助をあてにする
ような普通の人（もちろん私も含む）は、このような物件には住まないと思います。

[98: 匿名さん]

>96
おっしゃるとおりだと思います。
5万以上かかり、10年たつともっとかかるって感じでしょうね。
パークコートは割安感ありありでしたね。
そのかわり本当にパークコートか？という質とあの断崖絶壁でしたが。
僕はあの立地が怖くてやめました。
今回は個人的に気に入っているので購入する予定です。
実は10で坪360万という予想を立てていたんですが、それより遥か上をいってしまいました。
地下住戸を思いっきり値を下げて平均を下げると思ったのですが、地下ですら380万とはすごいですね。

[99: ご近所さん]

ＰＣの場合、申し込んでも（抽選で）買えない人の方が多かったですね。
ＰＣはもう直ぐ引渡しみたいですが、直ぐに売りに出せば、美味しいで
しょうね。

[100: 物件比較中さん]

PC，売る人でるかな？
いくらぐらい上乗せしてくるだろうか？

[101: 匿名さん]

> 98
私はあの崖は全く気になりませんでしたね。
確かに質で言えば、真砂に期待して見送った曙橋のパークコートに比べて若干劣っているとは思いましたが。。。まぁ、結局資金的に断念してしまった私が何をいわんや、と言うところでしょうけど。PC本郷真砂を購入できた方が心底羨ましい。

[102: 匿名さん]

ＰＣは坪いくらくらいだったのですか？

[103: 匿名さん]

全戸平均322だったと思う

[104: 匿名さん]

８０〜９０㎡だといくらくらいですか？

[105: 匿名さん]

ここ（本郷）で80平米が1億2000万。90平米だと1億5000万くらい。
もうちょっとするかな。

[106: 匿名さん]

ここは、平均単価400万中盤、地下住戸でも380万。

[107: 匿名さん]

こういう、わりと高級感あるマンションの管理費ってどのくらいが相場なんですか？
部屋は高くても、一旦買ってしまえば終わりだけど、
管理費や修繕積み立て金は支払いが延々と、
年寄りになって無収入になっても続くのだから、心配だ。
管理費事情に詳しい方、教えてくださいませ。

[108: 匿名さん]

平均坪単価（万円での数字)円/㎡/月ってことが多くないかな？
80㎡ 3万程度はいくら大規模とはいえいくでしょう。

[109: 物件比較中さん]

普通ＭＲのオープンは心待ちにするものだと思いますが、むしろ
延期になって考える時間が欲しいという気がしています。買って
買えないことはない、と言いたいところですが、かなり無理しな
いと、というは正直なところ。
ところで、用賀の某物件のスレで、ここの平均単価は？というと問
いに、＠５５０−６００万って答えている人を発見。ま、こてんぱ
んにやられてましたが、いっそその位の値段で出してれた方が、
全く手でなくなるし、後は下がり相場期待で、素直に諦めて５年程
待とうという気になるんですけどね。

[110: 物件比較中さん]

こんにちは。
場所的には悪くないかなと思っていたのですが、あのラクーアの騒音…。
１年ほど前に本郷の本の近くに住んでいたのですが、（５階）朝早く仕事に出て、夜帰ってくる、というような平日はよかったのですが、ラクーアとは反対側に窓があるにもかかわらず、休日の朝にジェットコースターの轟音、悲鳴で起こされるのがつらかったです。
知り合いの建築士に聞いてみたところ、あの騒音はかなりのものとのこと…。特に上層階では厳しいとのことでした。逆に音が響くのだそうです。本郷という土地は気に入っていただけに残念です。
買って住みはじめてから、騒音に悩まされるよりはよかったと思うことにします。
それにしても、あれだけの騒音がありながら「静かな環境」をうたっているのはちょっと納得がいかないような気もします。
それとも、かなり具体的な騒音対策をしているのでしょうか？
なんにしても、騒音込みで、あの値段はあまりに高すぎるかも。
PCのあたりならまだよかったんでしょうね。
ご近所さんの知り合いで、やはりこの物件を検討している方がいたのですが、やはり騒音がひどすぎるので、かなり迷っているとのことでした。
皆さんはどう思われますか？

[111: 匿名さん]

ラクーアの騒音、特に悲鳴は、ほんとにネックです。
窓サッシの防音レベルは、西向き（ラクーア向き）窓はT2、そのほかの窓はT1。
と説明会で言われました。
すべての窓をT2にしてほしい、と思います。

[112: 物件比較中さん]

西向きだけ、T2なのですか…。差をつけるということは、当然、あの騒音については問題だとわかっているのでしょう。（当たり前ですね）
ほんと、全ての窓をT2にしてほしいですね。
それでも大丈夫かどうか、かなり怪しいですが…。
自力ではどうにもならないことだけに、この点はこの物件を購入するということになるとかなり二の足を踏みたくなる部分ですね。
壁の厚さは、それなりにあるようですが、それは防音効果という意味ではどうなのでしょうか、少しは効果があるのでしょうか？
しかし、あの轟音は、本当に最悪です。

[113: 匿名さん]

正直、あの物件は騒音という点で、相当マイナスだと思うのですが。
（現地に行ってみれば、わかることですが）

[114: 匿名さん]

あと買い物はちょっと不便かな。

[115: 匿名さん]

確かに買い物に便利とはいえない。
スーパーまで少し距離がありますね。
買い物に行くのが面倒になりそうな予感。

[116: 匿名さん]

成城石井が近いけど、たまにおしゃれな輸入ワインやチーズを買うならいいけど、
毎日の買い物は、成城石井じゃダメダメ。芸能人じゃないもん。

[117: 匿名さん]

>毎日の買い物は、成城石井じゃダメダメ。芸能人じゃないもん。
その生活レベルの人が坪平均450万のマンション狙うの？

[118: 匿名さん]

まあ、普段のお買い物にどのくらい財布の紐を締めるかで、その人の資産状況がわかるものでもないですし。お金持ちの方でも、倹約家のかたもいらっしゃるでしょう。そうでなくても無謀な買い物をする人もいますし。
それはそれとして、このマンション、総合的にどうなんでしょうね？
いろいろな意見が出ているようですが…。
どのあたりのお部屋が人気がありそうでしょうね？ファミリー向けのお部屋は結構なお値段がするようですが。

[119: 匿名さん]

ＭＲははじめの予定より遅れて、ゴールデンウイーク明けになるんだってね。

[120: 物件比較中さん]

飯田橋のタワーと、ここと比べてるんだが、
飯田橋は４００軒にエレベータ４基、ここは２００軒にエレベータ５基。
非常階段は飯田橋タワー１箇所、ここは５箇所。
こっちに心が揺られつつあるかも。
価格はまあ大差ないので検討は不要だが、
管理費はここのほうが高くなりそうな感じ。

[121: 物件比較中さん]

管理費は、「あくまで、予定としてですが、」との断りつきで、　３４０円/平米　と聞いています。駐車場は、４万円前後（平置き・機械によっても違うとか）との情報を得ています。
確かに倍の戸数のプラウドは、３１０円/平米　との事でしたから、当然戸数の少ない本物件は割高なのではないでしょうか。