本郷パークハウス ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

[匿名さん]

文京区本郷１丁目のJR社宅跡地、ついに建築計画が出ました。
ご興味ある方、情報交換しましょう。
現在私の存じ上げている情報は以下の通りです。

○建築主：三菱地所、藤和不動産
○設計者・施工者：錢高組
○地域：近隣商業地域
○面積
　・敷地面積　：3,906.95㎡
　・建築面積　：2,889.29㎡
　・総延床面積：22,049.53㎡
○用途：共同住宅　207戸
○構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上14階・地下1階　高さ47.40m
○予定工期：平成18年10月1日〜平成20年6月30日

販売開始は今年の秋〜冬くらいでしょうか…。


【正式名称が本郷パークハウス　ザ・プレミアフォートに決定したようですので
　スレタイを「（仮称）本郷１丁目計画」から変更させて頂きました。管理人】

[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/

[201: 匿名さん]

ある程度絞って今日出します。
今日の午後に行って出す予定です。部屋は秘密・・・
他の人とダブらないようにしたい。

[202: 匿名]

今日、ＭＲに行ってきましたが、営業の方が、なるべく多くの方の希望をかなえたいということで、なるべく抽選の倍率を下げるように配慮してくださっているような感じがしました。あたることを願いつつ、今日、要望書確定して出してきました。

[203: 物件比較中さん]

皆さん現地にはちゃんと見に行きましたか？　
私は週末見に行ったのですが、予想通りというか、予想をはるかに超えるレベルで、後楽園のジェットコースターそのものというより「悲鳴」がひどい。
普段は静かな町がコースターが落下し始めると同時に「キャー！」という悲鳴が約１分間の間に５〜６回、最後はコースターの滑走音の「ゴーッ！」という音も合わさって、とてもうるさい。これが週末には５分に１回くらいあります。
私も立地・利便性・希少性を考えてこの物件いいなって思ってたんだけど、要望書出す最後の確認の意味で現地見に行ったら、こんな状況。
たぶんせっかくの週末もバルコニーでは絶対に過ごせないと思う。東のプラウド前の通りから聞いてもうるさかったから、きっと全ての部屋でこの「騒音」は影響するよ。
皆さんには決して買うなとは言いません。立地も希少性も抜群ですからね。でも一度は絶対現地に行って見て、聞いてから決めた方がいいですよ。

[204: 匿名]

外からは聞こえますが、中からは一切きこえませんよ。。真のプラウド住民より。
ちなみに、プラウドよりグレードの高い防音機能があってもなくても、恐らく問題ないですよ。。少なくともプラウド同等以上の防音グレードではないでしょうか。
外ではウルサイの当然ですよ。。
203さんは、室内の防音レベルの態様を確かめる前にコメントされるのは、あまりに懐疑的かつ早計かと存じます。
上記のコメントに嘘はないですよ、、本当ですよ。。。

[205: 匿名]

我が家には、再来年小学校に上がる息子がいるのですが、もし、このマンションに住めるようになった場合、小学校は本郷小学校になります。近年学級崩壊などが問題になっていますが、本郷小学校はそういった問題があるのか気になります。拝見する限り、校舎はとっても綺麗でとても公立とは思えない感じがします。

[206: ご近所さん]

近所のマンションに住む者です。
もちろん窓を開けていなければある程度防音は可能だとは思うのですが、今頃の季節のよい頃は、窓を開ければ、清々しい風が部屋を通り抜けていくので、週末などは、窓を開けはなったまま、のんびりひなたぼっこでもしたい気分に駆られます。しかし、今の立地ですとその願いは残念ながら難しいような気がします。まさにドーム遊園地の目の前ですので、西側向きのみならず、南側の部屋も週末は少なからず、ジェットコースターの音に悩まされそうです。キャーと言う悲鳴は、「皆さん、楽しそうにしているなぁ」ということで、許されるとしても、それ以外に意外と響くのが、コースターがレールを通っていくときのガタガタという音です。おそらくお客が集まると順次発車させるようですので、土日の昼間どきになりますと、１，２分のペースでキャーとガタガタが来ることになります。ちなみに、昨日は、右翼の凱旋車がかなりやかましかったですし、カトゥーンのコンサートを昼夜２回やっていたので、後楽園周辺は大騒ぎでしたね。
立地や地型にすばらしいと思いますし、スペックも揃っているとは思うのですが、億ションであるということを考えると、そこまでの高級感があるのかな、と少々疑問に思ってしまいます。

[207: 同じく近所の住人]

あ〜、街宣車、二台だけなのに結構しつこくてうるさかったですね。

ちなみに我が家では土日は絶対に成城石井には行かないことにしてます。
ぞろぞろとペットボトルだけ買う団体さんでごった返してますし、彼女らが悲鳴を上げてるのかと思うと、余計近づきたくはありません。

南北線は混みますが、丸ノ内線は８時くらいでもたいしたことが無く快適なんですけどね。窓を閉めきりにする204さんならいいでしょうけど、この季節、誰でも開け放って気持ちいい朝を迎えると思うんだけどな。平日なら、この立地は最高だと思うよ。

[208: 購入検討中さん]

＞205さん
数年前から、小学校も自由に選択できるようになったと思いますが、違いましたでしょうか？
現在居住中のマンションは、本郷小の学区ですが、実際に通学している方は半分以下ですよ。私立や国立の小学校の他、文京区の公立では窪町や誠之、区外の公立で番町小という具合です。中学をみても、学区の本郷台中に通学している方は殆どいません。そういう地域だと思われた方がいいです。うちも学区の小中学校には通っていません。

通学や通塾の利便性から本郷を離れられない我が家としては、かなり購入に傾いていますが、現住居よりラクーアに近くなるので、決心しきれていません。でも、正直なところ、ラクーアの絶叫より、夜中の救急車に辟易しているのですが。

[209: 匿名さん]

先日ＭＲに行った時、自分の購入したい部屋の価格しか記入しなかったので、南側購入予定の方にお聞きします。
日当たりの良い南側は坪単価いくらくらいですか？
５００万円位ですか？
私は安い西と東しかチェックしてこなかったのですが。（坪単価４００万円位の部屋のみ）

[210: 匿名]

この規模、このグレード、利便性を考えると、今回購入を逃したら、すごく後悔しそう。

[211: 匿名]

２０９さんへ
南側は、営業の方の話では、７階以上が日当たりがよいとのことです。一例を挙げると、ＭＲにもなっている９０−Ａだと、７階は１２９４０万。

[212: 匿名さん]

ＭＲタイプは角部屋なので、平均坪単価のめどとしては
あんまり妥当じゃありません。　90Aは確か地下でも
坪400を超えます。

83平米の80Gタイプとかだと、坪400万超えは6階から。
非常に上のほうの階だと、最上階でなくても坪500近くに
達していたと思います。

[213: 匿名さん]

要望書を提出する段階まで現地を見てないという人もいるんですね。
私は、昼夜平日休日など、５回ほど行きました。
最大のネックはやはり「ラクーアの悲鳴」ですね。

[214: 匿名さん]

211・ 212さん　情報有難うございます。南向で日当たりが良い部屋は、坪４５０万円以上なんですね。
今月５日に要望書を出しているのですが、営業マンがその後の状況をお知らせします。なんて言っていましたが、何の連絡もなし。
今は特に電話で聞く意欲もなくなりました。
本郷ではこの先、建設されないであろう大型物件ですが、それなりの高級感を出して欲しかったと思います。
どう見ても白の外壁で駐車場が丸見え。シティテラス○○の赤いレンガ造りの高級感あふれる外観とはチョッとかけ離れている感じがします。新聞も永久にポストに取りに行かなくてはいけないし、外廊下だし。
銭高組が設計していて、三菱地所設計はノータッチだし。
このマンションの売主は三菱地所となっているけど、実際は（主に）藤和不動産のような気がします。
未だに購入するか迷っています。

[215: 匿名]

２１４さんへ
営業の方から連絡がない場合は、大体第一希望の部屋の希望が通っていると考えてよいと思います。希望が重なった場合は連絡するということでした。
私も、駐車場が丸見えで、屋根無しなのが気になります。車があるので、駐車場希望ですが、ちょっと憂鬱ですよね。一生住むのですから。１階が内廊下でないことが気になっているみたいですが、１階は外廊下の方がマンション全体の風通しや通気は抜群に良くなります。そういうメリットもあるので、一概に内廊下がいいとはいえません。
高級マンションでも、あえて一階を外廊下にするマンションもあります。

[216: 匿名さん]

２１１さん　教えて頂いた価格は、１６日の正式発表価格ですね。
今日、郵送で価格表が届きましたが、私の希望する部屋は価格が下がっていました。よっぽど人気がない部屋なんだろうか？（部屋は言えませんが）南向きも価格が下がっていましたか？
他の購入希望者の方でも結構ですが、教えてください。

[217: 匿名さん]

再び価格調整ですか。結構いたいたしい状態になってますね。

[218: 匿名はん]

いや、昨日正式な価格表を見比べましたが、正直南側と西側には予定価格との差は発見出来ませんでした。東側住戸のみ数百万円ずつ安くなってましたよ。

[219: 申込予定さん]

要望書を提出したが、「今のところ１倍です」と知らせてきたよ。

[220: 匿名さん]

結局、人気が無いという事でしょうか？
安ければいいなんて言ってられませんよ。
７０００万円以上もはらうのですから。

[221: 購入検討中さん]

人気がないというより、これからではないでしょうか？
ライバルが減るのはいいことですが・・・・・

[222: 匿名]

ここって怪しいくらい管理費が低いと思うんですが、大丈夫なんでしょうか？不安です。どなたか詳しい方いらっしゃいませんか？

[223: 匿名さん]

ライバルなんかいませんよ。
価格を下げている事自体人気がないって事じゃないでしょうか。
銭高組の免震構造もいまひとつ説明が不十分。
免震の場合、もっと修繕積立金が高いはずだと思います。

[224: 匿名さん]

文京区で物件を探しつつ時代に乗り遅れました。
ここの一番高い部屋は予算オーバーです。
1億5千万程度の予算なので
広さを求めて、板橋あたりまで下ろうかと…
真剣に悩む今日この頃です。

[225: 匿名さん]

>224
予算のない人は下るしかないですからね。
早めに下ったほうがいいですよ。

[226: 匿名さん]

1.5億あれば、最上階は無理でもかなり多くの部屋が、中層
以上で購入可能だけど？　広さって何坪いるのかな。

[227: 匿名さん]

>226

最低40坪は欲しいので

[228: 匿名さん]

>227
それは贅沢だね。子沢山の7人家族ですか。

[229: 匿名さん]

1.5億程度の予算があって、40坪くらいを希望しているというならば、確か、近くのパークコートの最上階が売れ残っていたと思いますよ。立地的には、あちらの方がいいと思いますけど、どうなんでしょうかね。

[230: 匿名さん]

ランって何の会社ですか

[231: 匿名さん]

管理費はおよそ２０５円／㎡　だよね。
エレベータの数や、２４時間有人管理などからして安すぎないかと
心配だ。
どんどん値上げすることを前提にしているのか？

[232: 購入検討中さん]

本当にここは三菱が主体だろうか不安ですね。

[233: 匿名]

ほんとにありえない位安い管理費。謎です。それに不安。

[234: 匿名さん]

>228
4人家族です。
妻が戸建てを嫌っているので…

余裕ある生活を維持するには予算の天井を
決めないととおもいまして

>225
嫌味じゃないですよ
無理すれば、3億程度の物件は買えますよ

[235: 匿名さん]

＞ランって何の会社ですか
近隣紛争対策会社？
http://blog.goo.ne.jp/a-litllebit5_2007/d/20070403

[236: 匿名さん]

>>235
そうです
ランといえば↓が有名
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43794/

[237: 匿名]

この規模のマンションって、もう文京区ではしばらくでないですよね？

[238: 物件比較中さん]

本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート建築地の北側に５月
の連休前から三菱地所に対する反対の旗が沢山建っていますが、
反対運動の詳細どなたか、ご存知ですか？

[239: 買いたいけど買えない人]

天井に亀裂が生じなければいいですがね。やはり二流どころのゼネコンは信用おけませんなぁ。

[240: 匿名さん]

私はもうここの要望書出しましたが、この規模ではもう絶対にこの地区では建たないでしょうね。ここのステータス性と資産価値はずば抜けていると思いますよ。それに比べて千代田富士見のタワー近辺にはこれからボコボコ建つでしょうけどね。。
反対運動はほとんど気にしなくていいと思いますよ。最近はどこでだってこの手の反対運動はやっています。反対したって建築確認おりてる限り、もうどうしようも無いですから。フェードアウトしていくだけだと思います。

[241: 匿名さん]

↑
小石川ガーデンヒルズの例は？

[242: 匿名]

銭高組って、二流なんですか？地所物件ということで、信頼しているのですが・・・。

[243: 購入検討中さん]

>>239

＞天井に亀裂が生じなければいいですがね。やはり二流どころのゼネコンは信用おけませんなぁ。

そんなに問題がある施工なのでしょうか？
購入検討中ですが、心配になってしまいました・・・。

たとえば三井のパークコート四番町（2005年）は当物件と同じく
錢高組の設計・施工です。
そんなに信用がない会社に設計・施工させますでしょうか？？

[244: 匿名さん]

杉並の中古物件ですが、銭高組の施工のものを見たことがあります。

たしか、築5年くらいで、それほど高級物件というわけではありませんが、かなり良い作りで、売り主も建築上の問題はないと話していました。

銭高組、特に問題ないのでは？

私は、ここの立地がどうしても好きになれないので、パスしますが。

[245: 匿名さん]

昨日、築２年のプラウド壱岐坂の中古が売りにでていたので見に行ってきました。部屋のグレードも結構高く、なかなか良かった様な気がします。やはりこのマンション購入希望者らしき人が見にきていました。
この周辺全体がこのようなチョイ高級感のあるマンションがたくさんあるので、投資用にはならないですね。
永住するなら良いかとおもいます。
ここも中古になったら周辺のマンションと同じになると思います。
ただ２００戸の大型マンションというだけですので。
本郷という地名にあわせて赤レンガの重厚感あふれるマンションにするべきだったと思います。

[246: 匿名さん]

飯田橋のタワーとココ
登録期間、抽選日、すっごく接近するんじゃないの？！
登録開始日は同じ。
迷ってるよ、
「取らぬ狸の皮算用」だろうけど、両方当選したら？！

[247: 匿名さん]

南側の数軒の戸建がマンションに建て替わる
可能性は十分あると思うのですが、やはり
十数階の高さになるのでしょうかね？

接している賃貸は7階ですが。

[248: 匿名さん]

＞245さん、

＞本郷という地名にあわせて赤レンガの重厚感あふれるマンションにするべきだったと思います。

それいいですね!!
それだったら「欲しいっ!!」と思ったかも。
…でも、周りから浮くかな？
それもまた良し（笑）

何か、外観に魅力を感じないんですよね。今のデザイン。
最近、パッと見が似ているマンションが多い気がします。

それもあって私はパスしました。
近くをよく通るので、完成までを楽しく傍観させていただきます。

[249: 匿名さん]

物件至近の本郷真砂パークハウス。清水建設。。リセールバリュー高いのは確実？うらやましすぎ。。。