本郷パークハウス ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

[匿名さん]

文京区本郷１丁目のJR社宅跡地、ついに建築計画が出ました。
ご興味ある方、情報交換しましょう。
現在私の存じ上げている情報は以下の通りです。

○建築主：三菱地所、藤和不動産
○設計者・施工者：錢高組
○地域：近隣商業地域
○面積
　・敷地面積　：3,906.95㎡
　・建築面積　：2,889.29㎡
　・総延床面積：22,049.53㎡
○用途：共同住宅　207戸
○構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上14階・地下1階　高さ47.40m
○予定工期：平成18年10月1日〜平成20年6月30日

販売開始は今年の秋〜冬くらいでしょうか…。


【正式名称が本郷パークハウス　ザ・プレミアフォートに決定したようですので
　スレタイを「（仮称）本郷１丁目計画」から変更させて頂きました。管理人】

[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/

[2: 匿名さん]

ラクーアの直ぐ近くですね。
騒音とか大丈夫なのかな、と心配になる。
あと、ちょうど坂になってるところなのかな。
でも本郷三丁目、後楽園、水道橋、全部徒歩圏内なので利便性はありそうですね。

[3: 匿名さん]

地下1階がある形になっていますが、斜面のせいでしょうか？
それとも地下室マンションなんでしょうか？

[4: yo]

スレットを立ち上げた者です。
敷地は西側に若干傾斜してますが、たいしたことはありません。
地下１階は、いわゆる地下室マンションと考えて差し支えないものと思われます。

[5: 匿名さん]

№02さん

たしかに、ラクーアからの叫び声が届きそう。
反対方向の、小石川後楽園Ｐハウスあたりまでは聞こえてきますから、ね。
神楽坂トワイシアみたいなコの字型で一面採光＆通風の場合、西側上層階はつらいかも。

いまある横断歩道は遠回り、毎日登るにはきつい坂、なので
丸の内＆大江戸線利用者は、実質“本郷三丁目”から帰るほうが楽ですね。

[6: 匿名さん]

ここの落札価格はかなり高かったらしいので、やはり億ション級でしょうね。

にしても、建坪率と容積率がかなりたかいです。建坪率はパークコートの
2倍、容積率は1.6倍ですね。

これらから推測すると、あまり大きな部屋はないようですね。70〜80m2が
中心かもしれませんね。

[7: 匿名さん]

　数字からみると、多分容積率400%物件のようですので(地下階があるので実際には微かに
超えそうかな）　確かにパークコートよりはちょっと高めのようかもしれません。
敷地〜4000㎡からして、容積率対象面積 16000㎡ちょい上に207戸の収容ということだと、
1戸平均で 77-78㎡程度になるので、ファミリー向けサイズの 2LDK/3LDK で、70-80㎡級の
住戸を一杯いれてきそうですね。　やや東西に長いという理想的な敷地形状ですし、かなり
南面した部屋を沢山とることができそうですけれど、多分価格も高いのでしょうね。
平均では　1㎡ 100万超えいきますかね。

　どなたら、入札価格（の噂）でもご存知ありませんか？？

[8: 06]

価格は知らないんだけど、パークコートの所長さんに聞いた話だと、もちろん三井も入札したけどあんな価格ではとてもとてもって感じだったそうです。

ほとんど億ションになりますよ、あの入札価格だと、って言ってました。

聞いた話ですみません。

[9: 匿名さん]

80㎡平均で殆ど億ションだと 10000/80*3.3 > 400万/坪　なんでそれはいくらなんでも
ないような気がするのですが。　南に面した部屋が多くなりそうですけれども
1㎡ 100万程度平均で収まりませんかね。

[10: 匿名さん]

最近の傾向だと100万はきつそうじゃないですかね？
110万で360万というところじゃないでしょうか？

[11: 匿名さん]

>>10
いい線ですね。でも、南向きで高層階だと、80で1億近いかもね〜。
びっくりプライス。仕様にもよるでしょうけど、やっぱりそれはないか。

[12: 匿名さん]

>>02
営業時間に関して周辺住民とラクーアで揉めていたみたいですがその後はどうなったのでしょうか？
http://homepage1.nifty.com/shobo/dates2003/030128d.html

[13: 匿名さん]

実際　黄色い声で賑やかですよね。　西側だと結構近そうです。

[14: 匿名さん]

No.10さん
私もいい線だと思います。80㎡前半で8千万後半〜9千万半ばではないでしょうか。これで、坪365〜400万。昨年秋（？）から売り出されている三井のコートレジデントタワーで平均坪単価は330万くらいだと思うので。
販売時期が仮に12月頃からだとしたら、今ちまたでは噂になっている秋の新価格に対する買い手の動きを見る形もありそうですね。

[15: 匿名さん]

本郷元町公園の歴史と未来を考える
http://park.geocities.jp/motomachinokaze2006/

[16: 匿名さん]

三菱地所の方によると暮れから年明け頃に販売開始で，坪350は考えていると聞きます。
もしかしたらもっとあげてくるかもとも。
竣工が2年後なので，それまでにはもっとここら辺の地価が上がるから強気で攻めると社内の声があったそうな。
確かにしばらくここら辺で競合物件はありそうにないですしね。
文京区役所前の再開発もとんと動きがありません。再開発計画　対　某中堅デベとの訴訟も止まっているしなあ。

あとは年明けに予定されている国有財産売却に鐙坂の公務員官舎が対象になっているかですね。

[17: 匿名さん]

PC 本郷真砂の抽選に外れて以来、色々探していましたが、やはりこの地域に住みたくて
ずっと我慢していました。という事でこの物件、期待していたのですが、どうも価格が..。
PC でも相当無理して決断したのですが、どうもそれ以上になりそうですね。こりゃダメか。

[18: 匿名さん]

PC本郷真砂は、南向きあ非常に少なかったから㎡100万超えでしたけど、これだけ
南に一杯とれても、平均350万/坪超えかぁ... 地下まで使いたくなるわけですね。

[19: 匿名さん]

>鐙坂の公務員官舎が対象になっているかですね
これ、対象になっているという資料を見たような記憶が…。

[20: 匿名さん]

鐙坂はここより高そうですね。ぐっと静かですし。

>>17
あまり無理しない方が良いよ。金利も上がるし、二馬力だからって
借金背負っても一生返せる保証はないですからね。人生いろいろだし。

[21: 匿名さん]

住まいサーフィンのほうは自分ではスレ立てられないですからねぇ...
その間はここ使うしかないのかな。　

[22: 匿名さん]

平均350万円というのは、パークコートの南向きとあまり変わらない価格設定ですね。
自分は予算的に南向きは無理かな。

鎧坂は菊坂を北に見た、崖の上ですね。
静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。

[23: 匿名さん]

＞静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。

小石川ガーデンヒルズ
http://www.google.com/search?q=cache:www.sumai-surfin.com/search/re_in...

[24: 匿名さん]

おいおい、サーフィンの別のマンションのスレに勝手にここのスレッド立ててるよ。ちょっとひどいんじゃない？

[25: 匿名さん]

あそこ、常連の＊＊だね。

[26: 匿名さん]

ＪＲ跡地ついにでるんですね。
1㎡110万の部屋なら買おうと思っています。
文京区を狙っている人にはたまらない物件では？
真砂以上の抽選になりそうですね。

[27: 匿名さん]

文京区内で200戸超の大規模物件って出ないですからね。
ここ以外だと、最近あったのが「アトラスタワー小石川」と「小石川ザ・レジデンス」くらいでしょうか。

[28: 匿名さん]

>>23 小石川ガーデンヒルズはどうなってますか？

[29: 匿名さん]

>>26
120万くらいだと、落ち着いたコミュニティーになりそう。
他の掲示板を見てもいわゆるファミリーはマナーがひどそうなので、私はそのあたりを希望してます。

[30: 匿名さん]

>28
ビニールシートが新しくなったそうですよ。

[31: 匿名さん]

>>28 どうにもなっていないでしょう　計画としてお流れではないかな

[32: 匿名さん]

↓の計画は？

小石川二丁目マンション計画
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38220/

[33: 匿名さん]

1㎡ 100-110万だとファミリーが住んでそうで、120万だとそれがこなさそうってのも
なんか変な理屈のような気がしますけれども。　16000㎡程度に207戸なので、部屋のサイズは
まぁファミリー用中心ではないんでしょうか。　ちょっと高収入によっていることは間違い
ないのでしょうけれども。

[34: 匿名さん]

パークコートもファミリーが多かったようですし、こちらもある程度お子さんのいるような層がいらっしゃるのではないかと思います。
うちもそうです。

[35: 匿名さん]

>>32
建築確認取り消しらしいです。

パークハウス代沢プレイス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43798/res/18

[36: 匿名さん]

文京区民なので、レスを立てられた方の
「ついに…出ました」って気持ち、すごくわかります。
待っていた人、ケッコウ多いですよね。

でも、この物件に、藤和も絡むとは知らなかったので
慎重かつ冷静に、物件を見極めたくなりました。

[37: 匿名さん]

ここの地下階の存在が、傾斜地ゆえにととられるか、潜って地下室マンションとしている
ととられるか微妙かもしれませんね。

[38: 匿名さん]

>>35
無理して地下住戸を作ったりするから・・・

[39: 匿名さん]

地所は千石でも地下室マンションをつくってましたけど、あそこは傾斜地でしたから。
ここは若干傾斜はしていますが、どうなんでしょうね。

[40: 匿名さん]

>>38
無理して作らないと、「買えない」人が増えるからでしょ？
いくら熱心に調べても、そもそも価格には相場があるのでそのあたりをよく自覚しておかないと、勘違いのがっかりってことになりますよ。期待が大きい分、しぼむのも早い。

ここ、相当に高くなると思いますよ。野村じゃなくてよかったかも。

[41: 匿名さん]

野村の小石川はどうなったのでしょう？

[42: 匿名さん]

>40
何がいいたいのかな？

[43: 匿名さん]

地下住戸の魅力
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38147/res/247

[44: 匿名さん]

>>35
１戸あたりの利用面積をふやす趣旨の地下利用緩和を
戸数を増やすために使っちゃいかんということでしょ。

[45: 匿名さん]

>36
三菱地所のマンションってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47306/res/211

[46: 匿名さん]

>>41 これかな？
http://sakura.web5.jp/

[47: 匿名さん]

千駄木がm2あたり100万（南はさらに10〜20％増し）なので、ここは
西向きでも110万くらいでしょうね。強気なら、南向きの中高層では
80m2で億に近いかもしれませんね。

予算ぎりぎりだな。。。

[48: 匿名さん]

>46さん、銅御殿横の件です。
たまに前を通りますが、工事がストップしたままのように見えます。
個人的には周辺環境に配慮したマンションが建築されるといいなと思いますが、
高層マンションの是非はともかく、木々の伐採などもしてしまった以上、
このまま放置されてしまうと小石川GHのようになりそうで心配です。

>47さん、千駄木というのはシェルゼですか？
もしあの物件なら、外断熱工法なので周辺物件より割高なのかなと思います。

文京区の公立小中学校は、今後統廃合で大きく変わる予定ですが、
本郷一丁目の学区である本郷小はその対象に入っていませんし、
まだ新しい校舎ですし良いですね。

[49: 匿名さん]

>46さん、銅御殿横の件です。
http://blog.goo.ne.jp/bigx1208/e/14fdcd89e4a3d4dd5c97ca18fc84bee1

[50: 匿名さん]

＞45さん　　36です。
以前から、下記２ヶ所はチェックしています。
　◎ 三菱地所のマンションってどうですか？
　◎ 三菱地所のパークハウス
ご親切に、ありがとうございました。

たしかに前に見た三菱物件は、詳細なパンフなどをもらえば事足りたので、
営業サンはなんのためにいるの？、という印象でした。

ただ、住友の外観がダメで、三井のヒトがキライ。
特に、三井系とはもう一生関わりたくない、もので…。

ひとそれぞれ、いろいろありますよ、ね。

[51: 匿名さん]

やっぱり近隣とはちょっともめてるみたいです。