文京区本郷１丁目のJR社宅跡地、ついに建築計画が出ました。
ご興味ある方、情報交換しましょう。
現在私の存じ上げている情報は以下の通りです。
○建築主：三菱地所、藤和不動産
○設計者・施工者：錢高組
○地域：近隣商業地域
○面積
・敷地面積 ：3,906.95㎡
・建築面積 ：2,889.29㎡
・総延床面積：22,049.53㎡
○用途：共同住宅 207戸
○構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上14階・地下1階 高さ47.40m
○予定工期：平成18年10月1日〜平成20年6月30日
販売開始は今年の秋〜冬くらいでしょうか…。
【正式名称が本郷パークハウス ザ・プレミアフォートに決定したようですので
スレタイを「（仮称）本郷１丁目計画」から変更させて頂きました。管理人】
[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/
[スレ作成日時]2006-07-26 20:47:00
本郷パークハウス ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）
| No.2 |
by 匿名さん 2006-07-26 21:00:00
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削除依頼
ラクーアの直ぐ近くですね。
騒音とか大丈夫なのかな、と心配になる。 あと、ちょうど坂になってるところなのかな。 でも本郷三丁目、後楽園、水道橋、全部徒歩圏内なので利便性はありそうですね。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
地下1階がある形になっていますが、斜面のせいでしょうか？
それとも地下室マンションなんでしょうか？ |
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| No.4 |
スレットを立ち上げた者です。
敷地は西側に若干傾斜してますが、たいしたことはありません。 地下１階は、いわゆる地下室マンションと考えて差し支えないものと思われます。 |
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| No.5 |
№02さん
たしかに、ラクーアからの叫び声が届きそう。 反対方向の、小石川後楽園Ｐハウスあたりまでは聞こえてきますから、ね。 神楽坂トワイシアみたいなコの字型で一面採光＆通風の場合、西側上層階はつらいかも。 いまある横断歩道は遠回り、毎日登るにはきつい坂、なので 丸の内＆大江戸線利用者は、実質“本郷三丁目”から帰るほうが楽ですね。 |
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| No.6 |
ここの落札価格はかなり高かったらしいので、やはり億ション級でしょうね。
にしても、建坪率と容積率がかなりたかいです。建坪率はパークコートの 2倍、容積率は1.6倍ですね。 これらから推測すると、あまり大きな部屋はないようですね。70〜80m2が 中心かもしれませんね。 |
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| No.7 |
数字からみると、多分容積率400%物件のようですので(地下階があるので実際には微かに
超えそうかな） 確かにパークコートよりはちょっと高めのようかもしれません。 敷地〜4000㎡からして、容積率対象面積 16000㎡ちょい上に207戸の収容ということだと、 1戸平均で 77-78㎡程度になるので、ファミリー向けサイズの 2LDK/3LDK で、70-80㎡級の 住戸を一杯いれてきそうですね。 やや東西に長いという理想的な敷地形状ですし、かなり 南面した部屋を沢山とることができそうですけれど、多分価格も高いのでしょうね。 平均では 1㎡ 100万超えいきますかね。 どなたら、入札価格（の噂）でもご存知ありませんか？？ |
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| No.8 |
価格は知らないんだけど、パークコートの所長さんに聞いた話だと、もちろん三井も入札したけどあんな価格ではとてもとてもって感じだったそうです。
ほとんど億ションになりますよ、あの入札価格だと、って言ってました。 聞いた話ですみません。 |
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| No.9 |
80㎡平均で殆ど億ションだと 10000/80*3.3 > 400万/坪 なんでそれはいくらなんでも
ないような気がするのですが。 南に面した部屋が多くなりそうですけれども 1㎡ 100万程度平均で収まりませんかね。 |
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| No.10 |
最近の傾向だと100万はきつそうじゃないですかね？
110万で360万というところじゃないでしょうか？ |
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| No.11 |
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| No.12 |
>>02
営業時間に関して周辺住民とラクーアで揉めていたみたいですがその後はどうなったのでしょうか？ http://homepage1.nifty.com/shobo/dates2003/030128d.html |
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| No.13 |
実際 黄色い声で賑やかですよね。 西側だと結構近そうです。
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| No.14 |
No.10さん
私もいい線だと思います。80㎡前半で8千万後半〜9千万半ばではないでしょうか。これで、坪365〜400万。昨年秋（？）から売り出されている三井のコートレジデントタワーで平均坪単価は330万くらいだと思うので。 販売時期が仮に12月頃からだとしたら、今ちまたでは噂になっている秋の新価格に対する買い手の動きを見る形もありそうですね。 |
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| No.15 |
本郷元町公園の歴史と未来を考える
http://park.geocities.jp/motomachinokaze2006/ |
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| No.16 |
三菱地所の方によると暮れから年明け頃に販売開始で，坪350は考えていると聞きます。
もしかしたらもっとあげてくるかもとも。 竣工が2年後なので，それまでにはもっとここら辺の地価が上がるから強気で攻めると社内の声があったそうな。 確かにしばらくここら辺で競合物件はありそうにないですしね。 文京区役所前の再開発もとんと動きがありません。再開発計画 対 某中堅デベとの訴訟も止まっているしなあ。 あとは年明けに予定されている国有財産売却に鐙坂の公務員官舎が対象になっているかですね。 |
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| No.17 |
PC 本郷真砂の抽選に外れて以来、色々探していましたが、やはりこの地域に住みたくて
ずっと我慢していました。という事でこの物件、期待していたのですが、どうも価格が..。 PC でも相当無理して決断したのですが、どうもそれ以上になりそうですね。こりゃダメか。 |
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| No.18 |
PC本郷真砂は、南向きあ非常に少なかったから㎡100万超えでしたけど、これだけ
南に一杯とれても、平均350万/坪超えかぁ... 地下まで使いたくなるわけですね。 |
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| No.19 |
>鐙坂の公務員官舎が対象になっているかですね
これ、対象になっているという資料を見たような記憶が…。 |
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| No.20 |
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| No.21 |
住まいサーフィンのほうは自分ではスレ立てられないですからねぇ...
その間はここ使うしかないのかな。 |
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| No.22 |
平均350万円というのは、パークコートの南向きとあまり変わらない価格設定ですね。
自分は予算的に南向きは無理かな。 鎧坂は菊坂を北に見た、崖の上ですね。 静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。 |
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| No.23 |
＞静かな場所ですけど、反対運動がありそうです。
小石川ガーデンヒルズ http://www.google.com/search?q=cache:www.sumai-surfin.com/search/re_in... |
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| No.24 |
おいおい、サーフィンの別のマンションのスレに勝手にここのスレッド立ててるよ。ちょっとひどいんじゃない？
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| No.25 |
あそこ、常連の＊＊だね。
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| No.26 |
ＪＲ跡地ついにでるんですね。
1㎡110万の部屋なら買おうと思っています。 文京区を狙っている人にはたまらない物件では？ 真砂以上の抽選になりそうですね。 |
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| No.27 |
文京区内で200戸超の大規模物件って出ないですからね。
ここ以外だと、最近あったのが「アトラスタワー小石川」と「小石川ザ・レジデンス」くらいでしょうか。 |
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| No.28 |
>>23 小石川ガーデンヒルズはどうなってますか？
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| No.29 |
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| No.30 |
>28
ビニールシートが新しくなったそうですよ。 |
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| No.31 |
>>28 どうにもなっていないでしょう 計画としてお流れではないかな
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| No.32 |
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| No.33 |
1㎡ 100-110万だとファミリーが住んでそうで、120万だとそれがこなさそうってのも
なんか変な理屈のような気がしますけれども。 16000㎡程度に207戸なので、部屋のサイズは まぁファミリー用中心ではないんでしょうか。 ちょっと高収入によっていることは間違い ないのでしょうけれども。 |
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| No.34 |
パークコートもファミリーが多かったようですし、こちらもある程度お子さんのいるような層がいらっしゃるのではないかと思います。
うちもそうです。 |
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| No.35 |
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| No.36 |
文京区民なので、レスを立てられた方の
「ついに…出ました」って気持ち、すごくわかります。 待っていた人、ケッコウ多いですよね。 でも、この物件に、藤和も絡むとは知らなかったので 慎重かつ冷静に、物件を見極めたくなりました。 |
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| No.37 |
ここの地下階の存在が、傾斜地ゆえにととられるか、潜って地下室マンションとしている
ととられるか微妙かもしれませんね。 |
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| No.38 |
>>35
無理して地下住戸を作ったりするから・・・ |
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| No.39 |
地所は千石でも地下室マンションをつくってましたけど、あそこは傾斜地でしたから。
ここは若干傾斜はしていますが、どうなんでしょうね。 |
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| No.40 |
>>38
無理して作らないと、「買えない」人が増えるからでしょ？ いくら熱心に調べても、そもそも価格には相場があるのでそのあたりをよく自覚しておかないと、勘違いのがっかりってことになりますよ。期待が大きい分、しぼむのも早い。 ここ、相当に高くなると思いますよ。野村じゃなくてよかったかも。 |
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| No.41 |
野村の小石川はどうなったのでしょう？
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| No.42 |
>40
何がいいたいのかな？ |
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| No.43 | ||
| No.44 |
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| No.45 |
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| No.46 | ||
| No.47 |
千駄木がm2あたり100万（南はさらに10〜20％増し）なので、ここは
西向きでも110万くらいでしょうね。強気なら、南向きの中高層では 80m2で億に近いかもしれませんね。 予算ぎりぎりだな。。。 |
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| No.48 | ||
| No.49 | ||
| No.50 |
＞45さん 36です。
以前から、下記２ヶ所はチェックしています。 ◎ 三菱地所のマンションってどうですか？ ◎ 三菱地所のパークハウス ご親切に、ありがとうございました。 たしかに前に見た三菱物件は、詳細なパンフなどをもらえば事足りたので、 営業サンはなんのためにいるの？、という印象でした。 ただ、住友の外観がダメで、三井のヒトがキライ。 特に、三井系とはもう一生関わりたくない、もので…。 ひとそれぞれ、いろいろありますよ、ね。 |
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| No.51 |
やっぱり近隣とはちょっともめてるみたいです。
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| No.52 |
>>43
まあ自分の家の隣接地で地下掘られるのは気分は良くないだろうな。 |
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| No.53 |
>>35
地下室マンションの地盤面算定で都内初の判断 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38171/res/130 審査対象となったのは、三菱地所が同区代沢3丁目に建設中の「パークハウス代沢プレイス」。裁決書によると、西側道路に面した地下住戸6戸のバルコニーの先に、窓先空地を兼ねた奥行き約4mのからぼりがある。指定確認検査機関の都市居住評価センターが2005年10月17日付で下ろした建築確認では、からぼりの周壁の外側が地面に接する位置を「周囲の地面と接する位置」として地盤面を算定していた。 この計画に対し、周辺住民19人が「からぼりの規模が大きいので、地盤面の算定基準はからぼりの底面とすべきだ。地盤面の算定が誤っているために、区斜面地条例が定める階数制限に違反している」などとして建築確認を取り消すよう、昨年12月から今年1月にかけて区に審査請求した。 審査会は双方の言い分を聞いたうえで、窓先空地の奥行きは2mあれば都建築安全条例に適合すると指摘。周壁の外側を地盤面の算定基準とする扱いが奥行き 4m程度までみられるのは、安全条例が床面積に応じて奥行き2〜4mの窓先空地を求めていることが背景にあるとしたうえで、からぼりの奥行きは、4m までは必要ないと判断した。 |
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| No.54 |
その後この物件どうなったでしょうか？販売時期いつごろでしょう。坪いくらぐらいと思われますか？
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| No.55 | ||
| No.56 |
「本郷パークハウス ＴＨＥ ＰＲＥＭＩＥＲ ＦＯＲＴ 」と名前も決まったようですね。
「何が何でもココ」という人はいっぱいいそうで、かなりの倍率になりそうな気がします。 |
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| No.57 |
南向き80ｍ２で一億はいくでしょう。西向きは小さい住戸ばかりで、60m2以下かな。
これなら6000万くらいで投資用にはいいかも。 |
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| No.58 |
買いたいなあ・・・７０平米でいくらくらいだろう・・・
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| No.59 |
名前にもひかれる。学生も多そうでやだけど。
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| No.60 |
７０平米で８０００万越は固いんじゃないでしょうか。
ひょっとしたら地下だと７０００万台であるかもね。 そのあたりを狙っている人はとっても多いよ。 |
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| No.61 |
シェルゼ千駄木が坪350万円。
実はこの物件は割安で大規模な広告を打つ前にすぐに売れた。 この物件は三菱のブランドもあるし立地もより都心。 平均で400-450万円行くと思いますよ。 |
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| No.62 |
一番小さい55㎡で5500万以下という予算欄はあるよ。
だから、小さい部屋で低層階（地下か2Fまで）で向きが悪ければ、坪330万はいかないんでは？ 70㎡だとなあ。 平均は400万いくと営業さんいってたから、8000万から8500万ってとこじゃないの？ |
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| No.63 |
今日現地行ってきたけど、あのジェットコースターの轟音と悲鳴
何とかならないの。えらい騒音だよ。 |
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| No.64 |
う〜ん、ちょっと高すぎだね。お金持ちの投資向き物件だね。庶民は退散します。
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| No.65 |
今は高すぎるかもしれんけど、
ＰＣ本郷真砂みたいに１年後には安く感じるんじゃない？ もうこの辺りには新築は出てこんのじゃないかなあ？。 |
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| No.66 |
目の前のプラウドのマンションを買っておけばよかった。
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| No.67 |
環境悪いよね、でもここ。
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| No.68 |
何で環境悪いの？
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| No.69 |
新聞の折込チラシが入っていたね。
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| No.70 |
錢●の施工物件は仕上げが手抜きです。気をつけましょう。
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| No.71 |
PC本郷真砂のカバーが取り去られて外観がうかがえるようになりましたね。冷静に自分の所得を考えて真砂に応募しなかったんですが、今となっては後悔ばかり。本郷が好きなので、この物件では後悔しないようによくよく考えてみようと思います。
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| No.72 |
「ラクーアの騒音、悲鳴が耐えられない」と近所の住人が言っている、というテレビ報道を
かなり以前に見ました。 木造やプレハブアパートの住人だったと思いますが、 鉄筋のこういうマンションでも室内までラクーアの騒音って聞こえてくるものなのでしょうか。 |
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| No.73 |
先日この辺りを散策しましたが、まず感じたのは本郷三丁目駅前は建物に統一感がなく、古い町だなぁといったもの。それと大学病院が近くに点在する為か、中小の医療機器会社が沢山ありました。都心へのアクセスは最高ですが、スーパーや公園などもなく、住環境としては今ひとつかなと思いました。
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| No.74 |
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| No.75 |
この先の古びた旅館も近々売りに出るうわさあります。周辺はすでに駐車場です。
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| No.76 |
この物件。自分が住むのはちょっと遠慮。ってかたおおいですよね。お金持ちの方の投資になるのかしら？私は、自分が住むために購入を考えているので、ちょっと、考えてしまいます。
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| No.77 |
さすがに9000万を超えてくるときつい・・・・・
南側でなければ大丈夫かどうかも不明だし。 |
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| No.78 |
現場を見てきたけど、
南側はすでに駐車場があり、いつマンションが出来ても全く不思議はない。 ラクーアの騒音は、日中だったので、工事や自動車の騒音と混ざり合っていたが、 夜になれば、ラクーアの騒音だけがきわだつだろうなあ。 夜にも現場へ行って確かめたい。 |
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| No.79 |
本郷の魅力って何ですか？町の雰囲気ですか？文教地区だから？都心だから？
私はここで働いていますが、マンションが出来る度にすぐ完売するので理由が知りたいです。 ちなみに駅前のフランス料理店は美味しいです。 |
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| No.80 |
私は地元だからですかね。
まぁ、以外に質素なところですが、慣れた土地なので。 |
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| No.81 |
>>79
交通の便利がいいことかな。 |
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| No.82 |
>79
確かにすぐ完売しますよね。 理由としてはマイナス要素が少ないからじゃないのかなあ。 具体的には以下の通りで、 ①交通利便性よし（路線は沢山あるし、主要駅に距離的にも近い） ②大きな病院が集結 ③高台であり、地震、水害に強い ④文京区なのでなんとなく犯罪が少なそうなイメージがある。実際防犯マップでも良好地域っぽい。 ⑤教育環境よし（国立幼稚園とかの通学範囲内、名門高多い、そして東大） ⑥第一の山手というブランド価値 ⑦歴史的建造物等が近くに多い（散歩にことかかない） ⑤から⑦は好き好きあるけど、①から④は住宅を購入する際にはほとんどがプラスポイントにあげる項目。 周辺環境にマイナス要素が少ないから、間取りが気に入れば即購入にいたり、即完売という流れ。 |
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| No.83 |
うーん、ここ狙ってるんだが、ライバルがいっぱいいそうだなあ。
倍率どのくらいいくんだろう？ |
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| No.84 |
人気部屋は2桁は固いな。
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| No.85 |
いや，昨日説明会に行ったけど，家族用は9000万からのような状態だから買えないひとだらけになってしまうのではないか
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| No.87 |
説明会、行きました。７０㎡台は８０００万〜です。しかも低層階で。
西向き、東向きも７０㎡は８０００万〜です。 南側には賃貸やら他の分譲マンションが立ち並んでおり、 ６階以上ぐらいにならないとまともな景観・日差しではありません。 そうなるともう億ション状態です。 全体的にかなり強気の価格設定だと思いました。パークコート本郷真砂とは比較になりません。 ここを読んで入札価格のことを知って、それで販売価格を高くするために、 免震やら何とか工法（正しい名前は忘れました。壁を太くして梁を無くす工法です）等の 付加価値をつけているのですね。 強気価格について営業担当者は「格差社会で（お金を）持っている人は持っている。 そういう人には売れるでしょう」というような話をしていました。 「本郷ブランドを愛する富裕層」がターゲットのようです。庶民は対象外のようですね。 私は本郷にはそこまで思い入れはないので撤退します。１億あったら港区のマンションが買えますし。 地下も高かったので驚きました。８０００万出してまで地下に住もうという人いるんですかね。 ちなみに７０００万円台だと６０〜６５㎡の低層階しかありませんでした。 東南側に位置する部屋で、前の建物との関係で冬場は夕方にならないと陽が差しません。 |
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| No.88 |
用賀程度で坪350万からですからね（あんまり売れてないみたいだけど）。
本郷ならこの程度になるかなと。 |
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| No.89 |
今回の説明会、３月までで２００人も予約が入ってると言ってた。
関心のある人は多いんだなあ。私もその内のひとりだけどさ。 |
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| No.90 |
平均坪単価400万円半ば。所謂、億ション。普通の人には手の届かない物件。
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| No.91 |
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| No.92 |
まあ、でも１億を超えなければ、
銀行が貸してくれる限界＋両方の親からの援助で、 一部上場企業の社員は手が届くんじゃないでしょうか？ 気に入ってしまえば、そのくらいつぎ込むひとはいるような気がします。 |
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| No.93 |
親からの援助ってそんなに一般的なの？うらやましい。
うちも3000万くらい援助してもらえれば億ションも余裕だけど、 現実は逆に親を援助してやらねばならない。 |
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| No.94 |
>91
山手線の外側は対象外なんで仕方ないです。 |
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| No.95 |
>92
ついでに億を超す物件でローンはあまり聞いたことないです。 というか一人も知り合いではいないです。 億を越える部屋だと修繕とか管理の金がそれ相応になるので、ローンぎりぎりで手が届く人はきつくなるんですよ。 |
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| No.96 |
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| No.97 |
この物件を買うような人はまずローンとか組まないと思います。またはローンの返済額を
気にすることがないような高給の人でしょう。ローンを組む、親からの援助をあてにする ような普通の人（もちろん私も含む）は、このような物件には住まないと思います。 |
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| No.98 |
>96
おっしゃるとおりだと思います。 5万以上かかり、10年たつともっとかかるって感じでしょうね。 パークコートは割安感ありありでしたね。 そのかわり本当にパークコートか？という質とあの断崖絶壁でしたが。 僕はあの立地が怖くてやめました。 今回は個人的に気に入っているので購入する予定です。 実は10で坪360万という予想を立てていたんですが、それより遥か上をいってしまいました。 地下住戸を思いっきり値を下げて平均を下げると思ったのですが、地下ですら380万とはすごいですね。 |
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| No.99 |
ＰＣの場合、申し込んでも（抽選で）買えない人の方が多かったですね。
ＰＣはもう直ぐ引渡しみたいですが、直ぐに売りに出せば、美味しいで しょうね。 |
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| No.100 |
PC，売る人でるかな？
いくらぐらい上乗せしてくるだろうか？ |
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| No.101 |
> 98
私はあの崖は全く気になりませんでしたね。 確かに質で言えば、真砂に期待して見送った曙橋のパークコートに比べて若干劣っているとは思いましたが。。。まぁ、結局資金的に断念してしまった私が何をいわんや、と言うところでしょうけど。PC本郷真砂を購入できた方が心底羨ましい。 |
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| No.102 |
ＰＣは坪いくらくらいだったのですか？
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| No.103 |
全戸平均322だったと思う
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| No.104 |
８０〜９０㎡だといくらくらいですか？
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| No.105 |
ここ（本郷）で80平米が1億2000万。90平米だと1億5000万くらい。
もうちょっとするかな。 |
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| No.106 |
ここは、平均単価400万中盤、地下住戸でも380万。
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| No.107 |
こういう、わりと高級感あるマンションの管理費ってどのくらいが相場なんですか？
部屋は高くても、一旦買ってしまえば終わりだけど、 管理費や修繕積み立て金は支払いが延々と、 年寄りになって無収入になっても続くのだから、心配だ。 管理費事情に詳しい方、教えてくださいませ。 |
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| No.108 |
平均坪単価（万円での数字)円/㎡/月ってことが多くないかな？
80㎡ 3万程度はいくら大規模とはいえいくでしょう。 |
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| No.109 |
普通ＭＲのオープンは心待ちにするものだと思いますが、むしろ
延期になって考える時間が欲しいという気がしています。買って 買えないことはない、と言いたいところですが、かなり無理しな いと、というは正直なところ。 ところで、用賀の某物件のスレで、ここの平均単価は？というと問 いに、＠５５０−６００万って答えている人を発見。ま、こてんぱ んにやられてましたが、いっそその位の値段で出してれた方が、 全く手でなくなるし、後は下がり相場期待で、素直に諦めて５年程 待とうという気になるんですけどね。 |
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| No.110 |
こんにちは。
場所的には悪くないかなと思っていたのですが、あのラクーアの騒音…。 １年ほど前に本郷の本の近くに住んでいたのですが、（５階）朝早く仕事に出て、夜帰ってくる、というような平日はよかったのですが、ラクーアとは反対側に窓があるにもかかわらず、休日の朝にジェットコースターの轟音、悲鳴で起こされるのがつらかったです。 知り合いの建築士に聞いてみたところ、あの騒音はかなりのものとのこと…。特に上層階では厳しいとのことでした。逆に音が響くのだそうです。本郷という土地は気に入っていただけに残念です。 買って住みはじめてから、騒音に悩まされるよりはよかったと思うことにします。 それにしても、あれだけの騒音がありながら「静かな環境」をうたっているのはちょっと納得がいかないような気もします。 それとも、かなり具体的な騒音対策をしているのでしょうか？ なんにしても、騒音込みで、あの値段はあまりに高すぎるかも。 PCのあたりならまだよかったんでしょうね。 ご近所さんの知り合いで、やはりこの物件を検討している方がいたのですが、やはり騒音がひどすぎるので、かなり迷っているとのことでした。 皆さんはどう思われますか？ |
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| No.111 |
ラクーアの騒音、特に悲鳴は、ほんとにネックです。
窓サッシの防音レベルは、西向き（ラクーア向き）窓はT2、そのほかの窓はT1。 と説明会で言われました。 すべての窓をT2にしてほしい、と思います。 |
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| No.112 |
西向きだけ、T2なのですか…。差をつけるということは、当然、あの騒音については問題だとわかっているのでしょう。（当たり前ですね）
ほんと、全ての窓をT2にしてほしいですね。 それでも大丈夫かどうか、かなり怪しいですが…。 自力ではどうにもならないことだけに、この点はこの物件を購入するということになるとかなり二の足を踏みたくなる部分ですね。 壁の厚さは、それなりにあるようですが、それは防音効果という意味ではどうなのでしょうか、少しは効果があるのでしょうか？ しかし、あの轟音は、本当に最悪です。 |
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| No.113 |
正直、あの物件は騒音という点で、相当マイナスだと思うのですが。
（現地に行ってみれば、わかることですが） |
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| No.114 |
あと買い物はちょっと不便かな。
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| No.115 |
確かに買い物に便利とはいえない。
スーパーまで少し距離がありますね。 買い物に行くのが面倒になりそうな予感。 |
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| No.116 |
成城石井が近いけど、たまにおしゃれな輸入ワインやチーズを買うならいいけど、
毎日の買い物は、成城石井じゃダメダメ。芸能人じゃないもん。 |
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| No.117 |
>毎日の買い物は、成城石井じゃダメダメ。芸能人じゃないもん。
その生活レベルの人が坪平均450万のマンション狙うの？ |
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| No.118 |
まあ、普段のお買い物にどのくらい財布の紐を締めるかで、その人の資産状況がわかるものでもないですし。お金持ちの方でも、倹約家のかたもいらっしゃるでしょう。そうでなくても無謀な買い物をする人もいますし。
それはそれとして、このマンション、総合的にどうなんでしょうね？ いろいろな意見が出ているようですが…。 どのあたりのお部屋が人気がありそうでしょうね？ファミリー向けのお部屋は結構なお値段がするようですが。 |
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| No.119 |
ＭＲははじめの予定より遅れて、ゴールデンウイーク明けになるんだってね。
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| No.120 |
飯田橋のタワーと、ここと比べてるんだが、
飯田橋は４００軒にエレベータ４基、ここは２００軒にエレベータ５基。 非常階段は飯田橋タワー１箇所、ここは５箇所。 こっちに心が揺られつつあるかも。 価格はまあ大差ないので検討は不要だが、 管理費はここのほうが高くなりそうな感じ。 |
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| No.121 |
管理費は、「あくまで、予定としてですが、」との断りつきで、 ３４０円/平米 と聞いています。駐車場は、４万円前後（平置き・機械によっても違うとか）との情報を得ています。
確かに倍の戸数のプラウドは、３１０円/平米 との事でしたから、当然戸数の少ない本物件は割高なのではないでしょうか。 |
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| No.122 | ||
| No.123 |
>>121
３４０円？？ |
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| No.124 |
１平米あたり３４０円、だから、おかしくはないじゃん。
そんなところでしょ。 |
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| No.125 |
ＭＳの北側の家、４軒位に
「地所のマンション反対！」のノボリが立っていた。 前回現地に行ったときには無かったので、 こいのぼりの代わりに立てたのかな、とオモッタ。 |
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| No.126 |
>>124
３４０円のわけないだろーがｗ |
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| No.127 |
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| No.128 |
340円って別におかしくないのでは？
100平米で34000円。修繕費が7000円くらい。 で4万1000円くらい。平均より高めくらいだと思いますよ。 |
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| No.130 |
№１２１です。
平米あたり３４０円・と３１０円が、おかしい？か、おかしくない？か、判りませんが、両物件ともモデルルーム見学時に担当の方から直接聞いた数字です・・・。 参考までに知っている情報を書いたまでです。 |
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| No.131 |
むしろ、これだけの高額物件にしては安めかなと思ったくらい。
ま買えないけどね。 |
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| No.132 |
ＭＤ見学って、飯田橋はその通りだけど、
ここのＭＤは、５月１２日からじゃないの？ それとも121さんは、地所の上得意様か何かで先行見学したのですか？ |
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| No.133 |
121じゃないけど、事前説明会のときに管理費の予定金額は言ってたよ。
金額は正確に覚えてないけど、物件のわりにそんなに高くない印象だった。 |
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| No.134 |
★ 文教の地、本郷に、約４千㎡の敷地を擁する総戸数２０７戸の大規模マンションが誕生します。この地域では、道路を隔てて「パークコート本郷真砂」が住民の反対運動を経て２００５年秋に分譲、高額物件にもかかわらずあっという間に売れたのは記憶に新しいところです。
http://sanoji1416.jugem.jp/?day=20070129 |
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| No.135 |
MSの北側４軒さんに質問。
なんで今頃になって、「地所は太陽を返せ！」なあんていうのぼりを立てるのかな。 立てるならもっと早くから立てればいいじゃん。 |
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| No.136 |
今頃になって
デベと決裂したから？ |
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| No.137 |
この週末からＭＲオープンだね。
大勢押しかけるんだよね。 もっとも予約制だなあ。 |
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| No.138 |
この間の週末からＭＲオープンなんですよね。
もう行かれた方、いらっしゃるのかな？ 具体的な価格は発表されたのでしょうか？ 私もＭＲへ行く予定ですが、価格とても気になります。 |
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| No.139 |
事前説明会でしめされていた価格より少し下げていたよ。
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| No.140 |
どのくらい？？
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| No.141 |
事前説明会のほうにはいっていないですが、 83㎡のタイプ（HPにでているもの）
で5階(実際には地下があるので4階）あたりと、前の戸建ての高さを超えて ぎりぎり透明なバルコニー柵の意味がでてくるところで微かに 1億を下回る 程度ですので、坪390万程度から、バルコニーの大きな開口部の意味のある部屋が 購入可能ってとこです。 地下階は、まだ正面は自分の壁が見えるだけですが、 2階なんかは前の戸建と、5-6mほどで”こんにちは”状態になるので、実に 地下階のほうが値段が高いという価格設定でした。 予約制だけれども、MRはかなり盛況でした。 MRの営業さんは相当に、プラウドタワー を意識しているようで、説明になんども、タワーとかとは違って... ってのがでて きました。 |
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| No.142 |
飯田橋のタワーは当然意識してるよね。
事実「ここと、飯田橋とで検討中」って、担当者に話しといたもんネ。 そういう人は多いと考えている。 |
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| No.143 |
地下でも坪400万近い値段だから、プラウドタワー低層とは競合しそうにみえるけど、
実際には、ここでメインになっている80㎡ちょうどあたりの部屋ってのはプラウドの低層 はないので、二股をかけるのは難しいのではないかな |
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| No.144 |
この掲示板のタイトルですが、本郷パークハウスという正式名称が決まったので、「本郷一丁目計画」から変更することって出来ないのでしょうか？
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| No.145 |
６月９日からＭＲ完全一般公開がはじまるというのに、
ここ、さびしいねえ。 買う気がないのならイイけど、 ライバルを一人でも増やさない為に、あえてさびしい掲示板にしとくのかな？ おっそろしいーー。 |
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| No.146 |
>>145
その通りかと |
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| No.147 |
ＭＲ見に行ってきました。マンション全体の中で７０〜８０㎡代の間取りが多く用意されていました。間取りも平米数の割には広く感じる間取りが沢山あります。東側（プラウド側）の角部屋の８０Ａというタイプだったと思いましたが（間違っていたらごめんなさい。南東角部屋です）、７８㎡の間取りなのですが、お風呂が1418であることと、各個室が狭くなることを除けば、廊下の収納も充実していていいのかな〜と思います。この間取りなら、９０００万未満の部屋が何個かありました。南は、やはり５階以上が視界的にはいいと思います。けれど、４階以下でも、曇りガラスなので、お隣の民家はストレートに見えないような配慮はされているので、それでも大丈夫なら、４階以下なら９０００万前半で購入可能だった気がします。西はラクーアの騒音問題がありますね。営業の方も、騒音が気にならなければ西でもいいと思いますが・・・というような口調だったので、かなり騒音はネックになっているのだと感じました。静かさを求めるなら、プラウドが見えてしまいますが、東側がお勧めのようです。プラウドも、とてもきれいな外観なので、見ていて苦痛になることはないと思いますし。また、東はエントランスからも近いので、外出の際、マンション内の移動時間は少なくて済みそうです。マンション全体に見てみると、営業の方の話では、１０階以上は、どの部屋での日当たりがよく、視界も広いので、一番のお勧めは１０階以上という感じでした。１０階を越えると億を下る間取りはないと思いますが、商業地区でも、１０階を越えるとかなり快適な視界・風通しが期待できそうです。
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| No.148 |
ここに億の価値が見出せないのは私だけでしょうか？
今の相場と言われればそれまでですが。 買えない負け惜しみだったりもするんですけどねー。 |
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| No.149 |
高額マンションではありますが、高級とは言い難い点も数多くあるのには同意です。
同じく負け惜しみです。 |
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| No.150 |
野村のタワーには葬儀屋が入るって情報有り。珍しい情報だ。
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| No.151 |
？？ ここはタワーじゃないですし、野村でもないですよ どこかと
間違えての書き込みかな |
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| No.152 |
１４９さん、「高級とは言い難い点も数多くあるのには同意です」とありますが、具体的にどんな事を指していらっしゃるのか、教えていただけますか？お願いします。
私はマンション購入初心者なので、一体どんな事に気を付けて選んだらよいのか、判らないのです。 実際に、自分が希望する諸条件にも、どうやって優先順位を付けたら良いのか分からず、困っております。 こんなところを、注意してチェックした方がいいよ、等のサジェスチョン頂けるとありがたいです。 |
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| No.153 |
かなりの高級マンションなのに、駐車場が野ざらしというのが気になります。しかも、機械式？？雨の時、野外の機械式はかなり辛いです。
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| No.154 |
重厚感のあるマンションというより、白亜のマンション。実際完成してみないと解りませんが、高級感はあまり感じませんでした。
内装は他のマンションとチョッと違って私の好みでした。天井高が２４５㎝の割にサッシ高が２４０ｃｍ位で開放感があり、梁が少なくバルコニーには水道も付きガーデニングも出来透明なバルコニーで、良かったと思います。（物干しも付いています。） でもエレベーターの設置は各ブロック毎で西側の人は新聞を取りに郵便受に降りて行くのは大変そうです。 また、買い物も大きなスーパーはドーム内の成城石井くらい。 本郷というので閑静な住宅地と思っていましたが、中位のマンションが多くこのマンションと同じ高さのマンションや駐車場等もあり、個人的にはもう少し安かったら妥協して購入しますが、と言っても文京区内で大型マンションはこれから建つか解らないし、迷っております。 |
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| No.155 |
新聞を取りに、正面玄関まで下りていくのはイヤだな、と私も思っている。
寝起きのパジャマで取りに行けないでしょ。 ＭＳによっては、２４時間有人警備体制だと、 あらかじめ決められた新聞配達員は、オートロック解除してもらい 戸別配達する、というけど このＭＳみたいなエレベータ配置、オートロック配置で、そういうことはできるのかなあ。 無理そうに思うんだが。 |
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| No.156 |
２度も真面目に感想を書き込んでいるのに、途中で強制的にエラーでせっかく長々と書き込んでいるのに、消えてなくなってしまいました。
管理人が監視しているのでしょうか？ 嫌がらせ？ もうめんどくさいのでやめます。 購入する方のために書き込んでいるのに！（私も購入予定者） プンプン！ ＜資料をもらおう＞ですね。 もらって色々と営業マンに話を３時間も話をしているのですが！！！！！！！ |
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| No.157 |
１５６＞＞資料もらっています！
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| No.158 |
施工会社はどちらの会社ですか？
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| No.159 |
銭高組です。
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| No.160 |
地所設計はかんでいないみたいですね...
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| No.161 |
私は、関東圏の人間なので、銭高組って初めて聞きました。大型マンションが得意な施工会社なのでしょうか？
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| No.162 |
銭高の本社はうちの会社のすぐ隣なんだが。半蔵門なんだが。（本店は大阪だけど）
住不の東陽町プロジェクトも銭高です。 |
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| No.163 |
みなさん、ラクーアの騒音問題はどうなりましたでしょうか？
あきらめるか、やめるか、どちらかということでしょうか？ |
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| No.164 |
ドームの騒音はありますか？
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| No.165 |
絶叫マシーンのキャーキャー叫ぶ音は西側が影響するのでは。
騒音問題で訴えたマンションも西側１０ｍ先に見えます。 音の問題よりエレベーターが５基ありエレベーター毎に区分けされていることです。 西から南を通って東への長い廊下は無く、吹き抜けで分けられています。 エントランス、各階のエレベーターホール毎にセキュリティーがあり、永遠に新聞は１階のポストに取りにいかなくてはなりません。 西側の人は永遠と新聞を取りにいかなくてはなりません。 何故こんなつくり方をしたのか不可解です。 理事会は一緒だそうです。 |
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| No.166 |
訂正＞＞西側の人は永遠と----->東側より歩く距離が長いという意味です。
パンフレットが豪華すぎて取り出すのに大変なので見直してないので、東と西を間違えているかも！ |
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| No.167 |
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| No.168 |
今日、現地に行ってきました。
騒音はやはり気になります。電車がすぐそばを通り感じの騒音が１０分に１回延々と続きます。 西向きはサッシが防音性が高いそうですが、窓を開けられない生活が待ってます。 また、南向きのサッシはかなりしょぼいので、南向きでも西寄りは相当うるさいでしょうか、 あと周囲の住宅との境界が狭すぎです。ジェットコースターが走らないときは閑静なので、逆に相当不気味な感じがしました。 さらに、北側の民家数軒が、１０本ぐらい「三○地○が太陽を奪った」とかなんとかのノボリを掲げています。紛争物件だったのですか、ここは？ |
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| No.169 |
文京区物件にしては、ないのは珍しいなとか思っていましたが、やっぱりでてきましたか。
もともと揉めるだろうってのは予想済みで、文京区あたりではその費用も最初から計上済み なんじゃないかな。 あんまり気にしてもしょうがないですよ。 |
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| No.170 |
現地を視察に行ってきました。
同じ時間帯に立っていた人168さんでしょうか。 168と同じ意見です。 あの閑静な住宅地にゴー！キャー！は異様な」雰囲気です。 住宅地の割に１戸建てが少なくマンションばかりでした。 近くに古い徳川家ゆかりの寺もありました。 しかし、あの急な坂道や階段を上るのは大変です。 |
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| No.171 |
確かに本郷は坂が多いです。けれど、最寄駅を本郷三丁目にすれば、そんなに急な坂ではないと思います。
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| No.172 |
私も現地に行きました。
白山交差点に降りる坂なら多少雰囲気がいいかなぁと期待しましたが、 逆にすこし寂しくないですかね。 よくわからないビルが軒を並べていて、ちょっとなぁ、というのが 素直な感想でした。 また、ラクーアをじっくり見てきましたが、まぁ正直萎えました。 雑然としてます。 では今度は本郷３丁目方面に期待してまた視察に行きますか。 でも近隣住民とのトラブルだけはごめんですけど。 |
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| No.173 |
少し前までは、本郷三丁目の駅も汚かったですが、何年か前に改装工事をして、本郷三丁目駅はかなりきれいになりました。丸の内線利用の方でしたら、後楽園を最寄り駅にするより、本郷三丁目を最寄にしたほうがよい気がします。後楽園は、ドームがあったり場外馬券売り場があるので、やはりゴミゴミした雰囲気の駅であります。
ラクーアですが、成城石井は、結構品揃えが良いと感じます。温泉は、年に数回入りに行くぐらいですかね・・・。あと、ムーミンのパン屋さんが入っていますが、美味しいパンがそろっています。あともう一つカフェっぽいパン屋さんがありますね。今も本郷に住んでいますが、ラクーア内で日常的に利用するお店って、そのくらいです。雑貨や洋服なんて、そう毎日買うものでもないし。本郷のメリットとしては、やはり丸の内線沿いということになります。都内でも、こんなに便のいい地下鉄ってあまりない気がしますから。 それにしても、西側の騒音、結構響きますよ。日曜日なんかに歩いてみると実感すると思います。訴訟になるだけのことはあります。 |
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| No.174 |
自動車やバイクの騒音は今までの生活でも沢山経験しているから
「慣れ」「耐性」みたいなものが多少は出来ている。 けど、ラクーアの悲鳴というのは、これほど日常的に体験するってことが 今までは全く無かった騒音であり、しかも「悲鳴」というのは 音源のなかでも、とくに不愉快な音だ。 たまに遊園地へ遊びに行って女の子の悲鳴を聞く、というくらいで十分です。 毎日朝から夜まで悲鳴を聞かされるのは、拷問じゃないのかね。 |
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| No.175 |
環境のことばかり言われていますが、建物の事は全く心配毎は無いのでしょうか？
ＣＧやパンフレットではわかりませんが、実際図面を見るとエントランスの中が非常に狭く貧弱の様におもいます。普通は広々としたエントランスホールに大きなソファーとかあったりしますが、ここは、エントランスを入って狭い右の入り口に入るとラウンジになっているので、エントランスを入った感じの開放感がないように思われます。 本気に購入希望の方、どう思われますか？ 新聞も取りに行かなくてはいけない現状を踏まえて。 |
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| No.176 |
本気で購入を検討している者です。エントランスへの近さや、ラクーアの騒音問題を考えると、東側がかなりいいのでは？と思っています。けれど、東側は、あまり大きい間取りはなく50〜70平米の間取り中心だった気がするので、ファミリータイプで80㎡以上を希望の我が家としては、南側か西側を選択することになりそうです。やはり、西側は騒音問題がありますし、そうなると南側80㎡代に人気が集中すると思われます。80G・80Fあたりは、抽選で高倍率になりますかね？外れても仕方がないくらいに思って、南側の80㎡代を申し込んでみます。十数個あるプレミアム住戸は別として、それ以外だと11階からとそれ以上の階で若干間取りが変わるものもあるし（上に行くにしたがって狭くなる？？）、億以上を余裕で出せる人には、プレミアム住戸か、逆に11階が一番お勧めになりますね。
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| No.177 |
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| No.178 |
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| No.179 |
南側でも日当たりが悪い部屋が多く、道路を挟んで反対側の建物の幅は６ｍくらいしかありません。
上層階は値段が高すぎるし、悩むところですね。 日当たり関係なし、値上がり関係なしでファミリータイプだったら、南の低層階でもいいんじゃないですか。 これから先、本郷で２００戸以上のマンションはなかなか出てこないと思います。 本郷にこだわるなら。 |
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| No.180 |
実際に、要望書を出された方って、どのくらいいるのでしょうか？
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| No.181 |
出しましたよ！（向きは倍率に関係するかもしれないので内緒）
後でキャンセルも出来るし。 Ｐタワーを辞めてこちらにしました。 |
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| No.182 |
プラウド千代田富士見に比べればこちらがまだ良さそうですね。
でも水道橋はやはり水道橋。飯田橋とあまり品のなさでは変わらない・・・。 要望書どうしようかなぁ。 |
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| No.183 |
ここは、本郷三丁目が便利です。
駅前もナチュラルローソンがあったり、結構綺麗です。 また、駅まで坂はないし。 |
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| No.184 |
うちも、要望書出しました。人気が出そうな部屋を選んでしまったので、おそらく抽選になるだろうと思います。ドキドキです。
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| No.185 |
ここ、飯田橋タワーより１週間登録が早いよね、多分ね予想だけど。
ここの抽選にあたったら、タワーの抽選前に契約金振り込まされるのかな。 |
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| No.186 |
登録したのですが、このレス全く閑散としているので人気がないのでしょうか？
シティテラス目白と検討してこちらに決めたのですが、やはり交通の便よりマンションの高級感でしょうか？ 本郷３丁目、水道橋（ＪＲ・三田線）が利用でき、利便性でこちらに決めたのですが、いまいち高級な感じ（外観）がないのが不満です。 |
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| No.187 |
もう登録したの？
要望書提出じゃなくて、登録？ |
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| No.188 |
ドーム前にはラブホもあるし・・・、高級ってのはどうでしょうね。
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| No.189 |
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| No.190 |
銭高組って…めちゃくちゃチープですね。
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| No.191 |
間違いなく飯田橋のタワーを意識した日程ですね。
大京の根津が外れ本郷ＰＨが外れ、その後飯田橋に行く人も多いのでは私は本郷の当選を祈るだけです。 |
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| No.192 |
やはり西側の騒音は最悪のようです。先日ＭＲに行って、私は南向きだけの検討ということで内緒の話しということで担当に聞きましたが、サッシが西側だけＴ２相当とのことですが、あのジェットコースターの際の「悲鳴」は特殊な高音の為、Ｔ３以上のサッシでも音は貫通するそうです。毎日、悲鳴の中での日常生活、、ちょっと精神的に良くなさそうです。。
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| No.193 |
不動産関係者です。ライバル他社の妨害ではないので
あしからず。 仕事柄、土地仕入れの仕事をしているので、土地の数年後の 展望には詳しいです。 この物件は「今」はすごくいいです。立地も交通も セキュリティも躯体、免震構造、ＴＷＦＳも確かありました よね。 ただ、 この物件の周囲の建物の築年数、特に周囲の土地所有者の 年齢（軒並み８０〜９０代）を考えると、建て替えや相続が ５〜１０年以内に間違いなく発生します。 その場合、用途地域、建蔽率・容積率の観点から考慮しても、 この物件とほぼ同じ階層の建築物が建ち、ほぼ囲まれます。 閑静な立地とセールスしているでしょうが、大通りから １本入ったのが仇になる超危険立地です。 土地不足で今や大手デべも土地仕入れに必死ですから、 相続による土地売却を虎視眈々と狙っています。 本郷アドレスは高く売れますからね。 南向き西向き共に、東向き真正面のプラウドと同じ ように眺望皆無の状態になる可能性高いです。 「今のまま」なら同業的にもすごく欲しいんだけど、 数年後を考えると、、、残念！というか危険！ 安い買い物じゃないですからね、みなさんもよく考えてね。 決して嫌がらせではなく、これは「事実」ですから。 |
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| No.194 |
この物件の売りは、やはり利便性です。本郷三丁目は、以前住んでいましたが、すごく高級感のある地域ではないです。また、本郷三丁目から東大方面に向かう歩道は、狭くデコボコで、いまいちです。何年住んでも、あの歩道の狭さには慣れませんでした。また、日曜日には本郷付近の商店街はお休みするお店が多いので、休日、本郷で外食や買い物って、難しいかも。一度、散策されると雰囲気は分かると思いますが・・・。けれど、やはり丸の内線が通っている＆山手線の内側＆文京区となると、本郷はかなりのベストポジションだと思います。本郷三丁目駅付近に、大型のスーパーがないのがちょっと不便ですが、平日は、まあまあ外食もできるお店がありますし、いざとなったら、丸の内線に乗って、ちょっと出かけてしまえばいいですもんね。東京都内に住んでいる方ならきっと分かると思いますが、丸の内線はかなり快適路線です。本数も多いし、乗り換え便利だし。この物件は、商業地区だし、ラクーアの騒音ありで、決して閑静とは言い難いですが、とにかく利便性という方にはもってこいだと思っています。
予算的に折り合いがつくなら、ぜひとも欲しい物件ですね。 |
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| No.195 |
本郷の魅力ってなんですか？
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| No.196 |
>>195
立地 |
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| No.197 |
本郷って聞くと東大キャンパスがあるというイメージがあるけど、ここはそのキャンパスから遠い。
文京区と聞くとやはり文教地区・徳川家ゆかりの庭園・お屋敷と思いますが周囲を色々探索しましたが、水道橋へ降りていく途中に学校が２件くらいありましたが、普通の住宅地（高級さが感じられない）のイメージです。 文京区の代表する地区ってどこなのでしょうか？ 公示価格が一番高いのは後楽地区。 西片はお屋敷町。 小石川とか湯島とかあるけど、どこがいいのでしょうか？ 当マンションを購入するにあたって、文京区のどの位置を占めるのか知りたいのですが。 |
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| No.198 |
はやり文京区のお屋敷町といえば、大和郷(本駒込６丁目）や西片でしょうか。でもこの地域はマンションは建ちにくいですね。あとは千駄木の須藤公園の近くと白山４丁目の一部も良い町並みです。
本郷は商業地域であり、お屋敷町ではありません。 でも本郷パークハウスの利便性はとても魅力的ですね。 |
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| No.199 |
文京区で、閑静な感じがするのは、やはり本駒込、小日向、小石川でしょうか（私の知っている範囲で）。本郷は、お屋敷街ではないですし、庶民的な雰囲気です。ただ、車を持っている人は、お屋敷街でも快適ですが、普通に都心で車なしで生活するなら、やはり交通の便のいいところを選ぶということになるでしょう。そういった意味で、本郷はすごいということになるでしょうか。
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| No.200 |
ここへきてやっと活気がでてきましたね。
要望書出しましたか。 |
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