本郷パークハウス ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）

[匿名さん]

文京区本郷１丁目のJR社宅跡地、ついに建築計画が出ました。
ご興味ある方、情報交換しましょう。
現在私の存じ上げている情報は以下の通りです。

○建築主：三菱地所、藤和不動産
○設計者・施工者：錢高組
○地域：近隣商業地域
○面積
　・敷地面積　：3,906.95㎡
　・建築面積　：2,889.29㎡
　・総延床面積：22,049.53㎡
○用途：共同住宅　207戸
○構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上14階・地下1階　高さ47.40m
○予定工期：平成18年10月1日〜平成20年6月30日

販売開始は今年の秋〜冬くらいでしょうか…。


【正式名称が本郷パークハウス　ザ・プレミアフォートに決定したようですので
　スレタイを「（仮称）本郷１丁目計画」から変更させて頂きました。管理人】

[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/

[592: 購入検討中さん]

583の文章をみて、我が家と予算が同じと驚いたものです。
良く、年収の５倍はローンが安全って言いますよね。それも、年収が800万ぐらいでも。

年収が増えると当然、ローンの比率が上がっても良い訳で、
1500万の5倍と頭金2000万あれば　億ション検討すると思います。
それは、ちょうどこの物件の価格帯かと。

これってチャレンジャーなんですか？。みなさんどう思います？。私も予算の設定考え直した方が良いですか？。年収1500で、頭金2000で、35年ローン組めるとして、どのぐらいが無難な購入価格設定だと思いますか？。少なくとも何社かの銀行の人に全然余裕で貸せると言われました。

もしかして586さんはこの物件だとプレミアのみ見てる方ですか？
だと、厳しいかもしれないですけど、ここ見てる人もう少し庶民的な人もいますので。

[593: 匿名さん]

＞５８６
年収２０００万超えてる人はここは検討しないのでは？

＞５９２
年収１５００万あれば返済に年間５００万は当てられる。
８０００万のローンは２０年で返せるよ。

[594: 匿名さん]

年齢にもよりますし、年収５倍はひとつの目安で絶対ではないと思いますが
年収1500万なら、本当は7500万位が適正価格なのではありませんか？
頭金1500万、諸費用250万位、オプションや家具・家電の新調、引越費用に150〜200万かけて
5000万ローンを組むイメージ。
これなら金利の上昇もこわくないですし、元金均等返済にすることも可能なのでは？
8000万ものローンを組むのは、融資が通ったとしても将来の金利上昇を考えると確かにちょっとこわい気がします。
奥様も収入があるなら別ですが。

[595: 匿名さん]

>593
年間500万ローン返済にあてると、生活はけっこうゆとりがないものになりませんか？

わが家は世帯年収1800万で自己資金は4500万ですが、
（自宅を売却するとさらに手元に3000万程度残りますが）
やはり1億前後の物件を考えています。
ある程度手元に資金を残さないと、利殖もできないし、
次の買い替えが難しくなるのではと思っています。

[596: 匿名さん]

>595
1500万年収だと手取りは1100万ぐらい。
500万ローンに当てても、残りは600万。
4人家族でも住居費を抜いたら、生活費は月30万は行かないでしょ。

40歳であれば年収も、もう少しあがるだろうし。

確かに買い替えを考えれば、少しきついが、このマンション買う人は永住目的が多いのでは？

[597: 595]

ボーナス月もならして計算すると住居費以外の生活費、月30万以上いくんじゃないですか？
年収1500万の世帯の暮らし方なら。

私は子どもが乳幼児なので、教育費のことは詳しくはわかりませんが
習い事や私立の学費だけでもかなりかかるはずです。
（幼稚園ですら入学金30万、月４万とかですよ）
車の買い替えや、マンションのリフォームなど、不定期に大きな出費もあるでしょう。

[598: 購入検討中さん]

592です。

みなさま、御意見を頂戴致しまして大変ありがとうございました。
本当に参考になりました。

折角、御意見を頂きまして、もう少し正確に数字を出した方が良いかと思いました。
年齢はほぼ40歳。子供はまだ幼稚園、一人、妻は専業主婦で世帯年収が1600万ぐらいです。
頭金は2000万ですが、これで現金を1000万手元に残せます。御指摘の様に金利の上昇が怖いので長期の固定金利にしようと思っていて、今の流れだと１年半後の金利を4%と考えています。ローンシミュレーションでは（ボーナス無し）で月31万ぐらいになります。手堅い正確で
利殖などは一切しないです。
595さんに比べるとやはりちょっと予算を下げた方が良いかなと思っています。

[599: 匿名さん]

40歳　収入1600で、頭金2000ってのは今まで相当に贅沢な暮しを
してきたのでは？　どこかしぼらないと1億は厳しいでしょうね。
このあたりだと、子供は中学校から上は私立とかの可能性も
高くなるんでしょうし。　回りに合わせるのはかなり大変かも。

[600: 595]

>599
サラリーマンは経営者・自営業者と違って、節税できませんから。
東京で賃貸でそれなりの住居を借りていれば、そうなるかと思います。
（収入だって、勤続年数に応じて上がっているわけですし）

>598
資金を1000万残していらっしゃっるならいいですね。
ボーナス返済にしていないところも堅実ですね。
ただ、月の返済が31万だと、管理費等を含めると月額37万くらいの支出になるので
やはりちょっとキツいかと思います。
40才から介護保険料もかかってきますし、生命保険も更新ごとに値上がりするし、
今後収入が上がっても、手取りはそんなに増えないと思うんですよ。（日系企業なら。）
でも、今の物件価格を考慮すると、予算を落として妥協するよりは
多少無理して満足感の高い物件を購入したほうが、598さんにはいいような気もします。
（1億以下のほうがいいとは思いますが。）

わが家は今より収入が少なかった数年前に、余裕を残して今の物件を購入した結果
残債も少なく、貯蓄も殖やすことができましたが
不満に思う点もあるから、買い替えたくなったわけで・・・。
書き込みしながら、最初に背伸びをすることもアリだったかも、
今度はもう少し予算をあげてもいいのかもしれないと思い始めています。

[601: 匿名さん]

物件の話題が全く盛り上がらないせいか、
いつから資金計画スレに？？

この手の話なら何度も話題になってるけど、
なぜ住民板作らないの？？

[602: 匿名さん]

>>599
>40歳　収入1600で、頭金2000ってのは今まで相当に贅沢な暮しをしてきたのでは？
たしかに。
うちも年功序列の終身雇用のサラリーマンで、38歳、年収1700万ですが、
妻が同じ会社で出産後も働いているので、
それを加えると、8000万くらいの現金はあります。
6000万くらいを頭金にして、同額〜8000万くらいをローンにしようかと思ってます。

[603: 即断即決した無謀者]

うーむ、みなさん、稼いでますね。

雲の上の方が多いようで、ご一緒させて頂いてもいいのでしょうか？

ま、決めてしまったので、ついていきます。

いじめないでくださいね。

きっと、仲良しさんになれるお宅もあると思います。

ささやかでも希望は捨てずに、前向きに。

折角初めて新築に入るのですから、気持ちよく行きたいと思います。

宜しくです。

[604: ご近所さん]

４０歳＠年収１５００万で、年収５倍のローン背負ったら、プレミアなところに住めても、プレミアな生活するのはかなりしんどいと思う。

６５歳まで１５００万以上貰える人はかなり限られる。むしろ、５５歳で半減になってしまうことの方が、確率論として高いと思う。個人的には、プレミアな生活したければ、３倍までと思っている。
人生いろいろですので、ま、一意見と言うことで。

子供を時々物件前の保育園に送迎するので工事の進捗を見せてもらってます。私は、全体としては良い物件と思いますよ。ラクーアの件は、慣れると思います。それを理由に出て行く（引っ越す）人なんて聞いたことないし。都心物件は、何らかの騒音は付きものみたいなもの、という感じの割り切りがないと、やっぱ決断しにくいのと違うかな？

１億という値段の妥当性については、分らない。ただ、飯田橋の１億には妥当性があるのなら、ここの１億に妥当性を感じる人がいても、それは不思議ではないと思う。ただ、１億の物件となると、無理して買うもんじゃないじゃないの？って気はするけどね。

[605: しっかりもの？あわてもの？]

ご近所さんへ。私決めちゃったんです。

我が家には乳児がいるんです。ご近所の保育園・幼稚園に関心があるんです。やはり、近くが一番だと思うのです。

ちょっと、掲示板の趣旨に外れるかの知れませんが・・・。保育園は楽しそうですか？近くの小学校「本郷小学校」？の情報もご存知でしたら、お教えください。

どなたか、お詳しい方、いませんか？

[606: 購入検討中さん]

592 です。

みなさま、貴重な御意見を頂きまして本当にありがとうございます。

心から御礼申し上げます。

602さんのお話を御伺いすると、確かに、無駄遣いしていたのだと思います。正直に申し上げると、少し驚いて、反省しました。もし、この物件を購入するのであれば、階を下げるなど無理しない様に検討したいと思います。

[607: 匿名さん]

>>無謀者さん　このマンション購入する方は皆さん年収１５００万円以上。高収入の方ばかり。私なんか働き過ぎて体調悪くし年収ゼロ！
年金もらうまで１０年以上。一応現金で購入したのですが、最近の株安！
残金払えるか不安ですよ。
私こそ無謀者というより馬鹿者ですね。
今住んでるマンションを買った価格で売ったら６０００万円になるけど来年の１０月には築２年の中古になっちゃうし。

[608: ご近所さん]

＞６０５
現在文京区にお住いならいいのだけど、区外からの転居で、お向かいの公立保育園を考えておられるという前提で（同じ境遇の検討中の方へのご参考も兼ねて）；

詳しくは文京区役所で聞いて頂くとして、基本的に年度の途中で空きが出ることは極めて稀なので、入園は、入居直前の４月か、入居後の翌年４月か、ということに基本的にはなる。

お向かいへの入園希望者は定員オーバーしているので、文京区の基準でポイント付けがされて、さらに家庭訪問による状況調査を経て、順位付けがされる。年収よりも、夫婦両方がフルタイムの仕事している、重介護の親と同居など、そういった事情が重視される。

１月になってから、その４月に入園希望者の募集が開始される。１月に文京区民である必要はないが、４月には区民でなくてはならず、申込時点で、４月１日には区内に住居を確保している証明が必要（賃貸契約や引き渡しが４月１日以前の売買契約の写し等）。
問題は、１月に４月の賃貸契約をどうやって用意するか？

次は、４月〜６月の３ケ月の賃貸。ファミリータイプのをこの周辺で借りると、２０万くらいか？　礼金と手数料とられると、実際６ケ月分必要。引っ越し費用も２回分必要。なので、礼金・手数料要らないところを事前に探しておく必要あり。

小学校は、いいらしいと聞いているが、詳しくは知らない。

そんな感じですかね。

[609: ご近所さん]

605さんへ
我が子は大和郷幼稚園卒です。歴史ある幼稚園である事は本当です、しかし、ここの評価は善し悪し、自由過ぎるとも言われます。そこそこ幼稚園としてはお金がかかる事もあって、途中から他の幼稚園受験する方がいたり、小学校受験も普通。いわゆるこの辺の教育熱心な方が多いです。入学もそんなに大変じゃありません。少なくとも国立、難関私立の滑り止めとしてはお勧めですよ。例によって車通学ダメで、バスも無いので、ここを購入された方なら三田線ですね。まあ、内緒で車で通っている人が多いんですけどね。参考になればと思います。

[610: 匿名さん]

近隣住民ですが、本郷、結構良いとおもうよ。

ラクーア騒音は、気にならない。（慣れもあるかも。）

　平日は、乗客も少なく間隔があくし悲鳴は少ない。
　休日でも、うちは風通しのため毎日空けてるが、慣れた。
　気になる時は、サッシを閉めれは聞こえない。

　日中は、こちらもあちこち出かけて、家にコモラナイのも理由かも。
　深夜は、歓楽街じゃないので大騒ぎはない。普通に寝られる。

ラクーアに近いのは、水準の高いスポーツクラブに、電車に乗らずに
行き帰りできるから、個人的にはメリット大と思う。

それから、白山通りに、朝昼タクシーが多いのも、便利だよ。
地下鉄でも、三田線２駅で大手町、３駅で日比谷だし。

[611: ご近所さん]

年収１５００万で、年収５倍のローン組んでここ買って、車維持して、お受験して、難関私立に合格したら、、、その後、キャッシュ回るか？

まじめに答えたけど、保育園と幼稚園並べて考えるって、あんまりないよね。

なんか、浜田山のなにわ阪神の臭いが、、、