Brillia駒込染井

[近所をよく知る人]

百年以上前から山の手と呼ばれた本流の邸宅地に誕生
坪400万円以上か

所在地 　東京都豊島区駒込四丁目15番49(地名地番) 専有面積 　45.22m2 〜133.13m2
交通 　JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩4分
　JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩8分 総戸数 　88戸
間取り 　1LDK 〜 4LDK



※タイトルを「Brillia駒込四丁目プロジェクト」から「Brillia駒込染井」に変更させていただきました。

設計・監理：鹿島建設
施工：鹿島建設
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

[281: 匿名さん]

大和郷幼稚園はすむかいの駐車場も東京建物が＠５００で買ってますがまだ何も動きなし・・・。あの場所こそ真の「大和郷」！！・・・この言葉にいまどれほどの価値があるか疑問は残るが。賃貸は無いでしょうから・・

[282: 匿名さん]

相続で住んでいる没落住民、地方出身者で成金さんは大和郷に特別な
思井があるのでしょうけど、一般人は町並がきれいと思うけど割高で
不便で住みたいと思わないのでは？

大和郷は現金のあるお金持ちには確かに人気はあった（ある？）、
知人の神田の不動産業の社長がバブル紳士が予算数億円で2年間探したけど、
結局出なくて3億数千万円で成城学園に戸建てを建てたのを思い出した。

[283: 匿名さん]

＞一般人は町並がきれいと思うけど割高で
不便で住みたいと思わないのでは？

割高かどうかは？ですが、山手線・三田線・南北線３線徒歩圏、
一低層でけっこうな面積の緑（リクギエン）が隣接・・・ということで
文京区好きにアピールするポイントには事欠かない場所ですよね。

「ブリリア六義園」はいつ出るか・・・六義園を北にしょった中層、
豊島区アドレスだけど大和郷の２物件があったけど今回のは正真正銘
「大和郷×六義園」ですから楽しみですね。５００はすとばして
＠６００へ♪

[284: 匿名さん]

大和郷って利便性があるのに一種低層というところが売りだと思うんだが？
あと、あそこを買う人は一般人には別次元だよ。
とくに一種低層のところは。
一種低層を@500で買ったって、どんだけの値段にするつもりなんだ？
まあ坪600万〜でも全く驚きはないけど。

[286: 管理担当者]

☆いつもマンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

このマンションは、正式名称が決定したようですので、タイトルを「Brillia駒込四丁目プロジェクト」から「Brillia駒込染井」に変更させていただきました。

今後ともマンションコミュニティをなにとぞよろしくお願いいたします。

[287: 匿名さん]

ＭＲと建設予定地いきました。
結構いいとこに建つなあというのが第一印象。
プラウドうらやましかったですよ。

[288: 周辺住民さん]

HPが大分充実してきましたね。

一般的に1期の前にHPに出すのは比較的お勧めの（条件の良い）、部屋だとおもうのですが、やはり、さまざまな御指摘のように、廊下が長かったり、窓無しの部屋があったりして、いまいちですね。

ここは現地をご覧になって、287さんのように、良いとこと思う方には安いでしょうし、以前にも指摘があるように、学校、風俗、夜間の暗さなどの環境の負の部分を考慮して立地がいま一つと思う方には高いのだと思います。

[289: 匿名さん]

全然レス無いけど高過ぎてみんな引いちゃったのかな？
そうだよね！
ブリリア護国寺も一緒かな？

[290: 匿名さん]

東側駐車場あとの角地に建築計画があり、第1期の販売は南半分と西側住戸になるようです。
また、盛り上がらないからか？どうも若干ですが参考価格から下げてくるみたい。
まぁ、正直に対応されている感じはします。階数にもよりますが、坪単価どのあたりが落としどこなんでしょうかね〜？

[291: 匿名さん]

値段出たみたいですね。

[292: 匿名さん]

砂埃のリスクがある北西側、もう少し価格が低かったらな・・

[293: 匿名さん]

平行して見ていたB文京小石川もかなり下げてきました。そろそろピークは過ぎたかなぁ。雑誌にもいろいろ書かれてるみたいだし。
B文京小石川に比べれば、この物件いいような気がするけど、、、。たしかにもう少し安かったらとは思います。

[294: 匿名さん]

ここも価格下げてきましたよ。一部正式価格のご案内が来ましたが、安くなっていますよ。坪４００万以下ですね。
ＭＲが閑散としていましたから、焦ってきたのでしょうか？
便利でも周りの環境と砂埃ではパスですね。

[295: 匿名さん]

予定価格の変更は大歓迎でしょ
本当に欲しい人が買い易くなるからね
予定価格の変更は値下げではなく水準形成に必要だよ
ここで、欲しい人が買うでいいんじゃないの？
下がる下がるは買えないんだから

[296: 匿名さん]

この価格が、豊島区で巣鴨駅の適正価格だと思います。

　つまり、グランド横の騒音と砂埃、バルコニー狭小、ピンサロを入れると、売れ行きの
　悪い今は、この価格では販売に難渋するでしょう。

　ここは、本当に条件の悪い部屋をどう売り切るか（値下げするか）ですよね。購入検討を
　する者としては、条件の良い部屋の価格は適正と思います。しかし、いつまでも売れ残りの
　部屋があるMSなんて誰も住みたく無いし、管理組合とか、駐車場の抽選をどうするかとかい　　う問題が発生しますから。

　豊島区から、文京区のマンションって売れ残りの部屋を相当数抱えているのが多い中で、
　この物件は特別悪条件の部屋があるのが、最後の問題点ですよね。あまり価格を下げてから
　購入する方が多くなってくると、いわゆるMS内格差が生じますから。自分だけ良い部屋が
　購入出来れば、MSは住みやすいという事は無いです。この辺がこのMSの本当の難点だと
　思っています。

[297: 匿名さん]

296さん、有難うございます。　素人の私にとってすごく参考になりました。

[298: 匿名さん]

悲惨な事になりましたね。1期で申し込みがあったのは17戸。たった２割。

これだけ、購入検討者の皆様がこういうスレでこの物件の問題点を検討して、価格設定まで考えて上げたのに、、、。

[299: 匿名さん]

第1期販売は平均約340でしたね。上層階はもう一声！頑張って欲しかったなー。
北西側約320でしたし、地下ありメゾネットは約290。それなりに割安感はありましたけどね。

[300: 匿名さん]

以前この場所にあったＪＴレジデンスに住んでいた方は
ここを見ていらっしゃいませんか？

以前は北西側、高校のグランドに面してベランダだったそう
ですが、実際、冬の北西の季節風の頃の砂ぼこりはどの程度
だったか、住んでらした方の感じ方をうかがいたいです。

北西側の間取りと価格を見て、検討していますが、学校と
グランドの騒音と、何よりも砂嵐がクリアできませんです。

[301: 周辺住民さん]

むしろこの値段で2割も売れてるのがびっくり。
かなりの善戦では？

[302: 匿名さん]

価格を下げたといっても売れそうもない下層階の部屋ばかり。
まともな部屋は坪４００以上。
もし２割売れていたとしても、角部屋の良い部屋でしょ！
２４時間換気があっても砂埃で、大変なことになるのでは？
鹿島は配管工事・換気の設置など細かいところは弱いからね。（下請けが悪いのかな？）

[303: 匿名さん]

でも１期販売で2割って、この辺でそんなMSみた事無いですよ。

傍若無人な値付けのスミフの護国寺は１割って話ですけど、ブリリアの相場の読みはスミフ並みに落ちたという事ですかね。

文京区、豊島区あたりのMSの売れ行きを考えると、近い将来、価格を下げて来る可能性は十分あるので、今買う必要無いもんね。金利も下がってるし。年度末の人事異動で住宅の売買が増える時期にどれだけさばけるかですけど、それにしても1期より売れるとは、、、。少なくとも来年の５月まで残っている部屋は間違いなく下げるでしょう。

[304: 匿名さん]

総ガラス張りのサッシって高層マンションならいいけど、２〜３階なんか道路から丸見えだよ。昼間はレースのカーテンでＯＫだけど、夜は早めに厚めのカーテン締めないと、プライバシー無しだよ。
バルコニーがあって道路から見えないんだけどね。
４階５階も危ないね。

[305: 匿名さん]

ここはリビングはバルコニー無いとこの方が多いですよ。

バルコニーが狭い（無い）上にガラス張りだから外から丸見えでカーテンを締めなければいけないのが設計上の問題ですからね。

私は、鹿島は高層ばかり作っていて、こういう設計が低層では問題あると分からなかったのかとか、それを止められなかった東京建物もどうしようもないと思ったのですが、まあ、細長敷地に砂埃防止という2大短所が明らかになってしまう部分です。

[306: 匿名さん]

バルコニー無し（or狭小）がそんなに不自由だと思いませんし、多少カーテン閉める生活も仕方ないかと思います。　　と言ってたらカミさんに「お父さん洗濯物干したりしないからね」と軽くイヤミ言われました。

財務省命令で撤退です？
まともな部屋も、もう少し初めから安かったら、、悔やまれます。

[307: 匿名さん]

＞３０６

正直笑いました。我が家も同じです。内のは古いので財務省というより大蔵省という感じ。

洗濯物のの事に加えて、学校の騒音の事に関しても、あんた昼間家に居ないでしょって感じです。あなたが帰ってくる時間時は中高生も家に帰ってるのって、、、。

[308: 匿名さん]

＞307

ウチの財務省が「大蔵省さんとはうまく行きそうな気がするわ〜」とのたまわっていました。ウチも笑わせていただきました。有難うございます。

中高生が帰っていれば、カーテン無しでもOKかもしれません。

[309: 匿名さん]

鹿島って今度は脱税だって。

[310: 匿名さん]

今週通りかかったら、スミフのシティハウス南大塚ほ
植物も植えられていたので、ほぼ完成したみたいでした。
山手線内側で、13階の高層でブラック系の外壁で都会的な感じ
こことは対照的でした。
閑静な住宅地の一角で公園の前、丸ノ内線、山手線の駅にも近いし
買い物、医療機関と利便性はとてもいい、価格次第ではここのライバルになるかも。
出来上がっているのに、何も発表しないところはスミフらしい。

[311: 匿名さん]

スミフは目白（雑司ヶ谷）と護国寺が全然売れてないから売り出し送らせてんでしょ。でも他が売り出しちゃうからおんなじなのにね。

スミフの物件はここと価格で競合しないと思いますよ。どうせバ　カ　高いから。

[312: 匿名さん]

１０年以内に再販する場合、市況に左右されないプラスαの価値がこの物件から見出すことが出来ますか？
どなたかご教示ください。

[313: 匿名さん]

周囲の雰囲気はいいと思うんだよね。
巣鴨駅の雰囲気がよくなればプラスαになると思うんだけど。

[314: 匿名さん]

市況に左右されない　物件ってかなり特殊な物件だと思うのです。現実的には滅多にない訳で、そのような物件は当然販売当初の評価も高いはず。マンション購入者の目はそんなに捨てたもんではないと思います。ここは、現状で1期で販売対象になったのが17戸しかなかった事を考慮すると、そのような物件には該当しないと思います。

この物件の中で、売り主がもっとも好条件の部屋と思う様な部屋（坪単価が一番高い）に限定して考えると、そのような部屋もあるかもしれません。

10年後には巣鴨の駅は今より奇麗になると思います、でも、学校って10年後も間違いなくありますよね。そこが厳しい所だと思います。

313さんがおっしゃられる様なMSで、学校のグランドに隣接した物件ってあるでしょうか？。

[315: 匿名さん]

>314
まあ、麻布とか松濤とかあるにはあるけどね。
ここは巣鴨駅の雰囲気と、冬場の学校の砂嵐が許せるかということだろう。
駒込使うなら少しは違う気がするが、巣鴨つかうよなあ。
ＪＴに住んでた友達は別に気にならなかったらしいが、社宅で安いなりの気にならないだろう。

[316: 匿名さん]

周辺環境は、庭のある大きな戸建てが点在する閑静な住宅地です
ただそれだけですから、マンションの住み心地とは無関係でしょう。

閑静な住宅地＝夜は寂しい＝生活するには多少不便
これって、どこでもそうだけど表裏一体です。

ただ、駅から10分程度で閑静な住宅地というのは希少でしょう
駅近は、開発が進みやすいから普通は閑静な住宅地は残らない。
駒込というイメージ先行で近年まで乗り継ぎもなかった
マイナーな駅だから残された、目白とか新大久保と似ているね。

[317: 匿名さん]

>316
開発は駅近の地権者達が断ったんだけどな。
20年くらい前に。
昔から住民が生活してきて発展してきた地域だから、いろいろ難しいのよ。
でもだからこそ山手と下町風情が残っていたり、文化的なものと猥雑なものが残っていたり、東京の縮図が駒込にあって、そういうの好きな人も結構いるんだけどね。

[318: 匿名さん]

おじいちゃん、おばあちゃんは地蔵通りに行っちゃうけど、夜は安い居酒屋で競争し合っているから、大学もないのに何処からかガキが集まって西友近辺は大変！
また近くに創価学会の大きな講堂があって何か催し物があると待ち合わせで改札出たところは人ごみ。
購入される方は土・日の昼間でなく平日を含め、夕方から１１時くらいの様子をご覧下さい。

[319: 匿名さん]

平日の朝、夕方は女子高生だらけなんだよね。
まあ、どの駅でも朝昼夜、平日、土日、色々な面をもっている。

[320: 匿名さん]

駐車場跡地にできる建物、高さが気になりますけど、どなたか情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[321: 匿名さん]

情報ほしいですね。
今日第一期の登録締切でしたが、どうだったんでしょうね？

[322: 匿名さん]

厳しい。

17戸しか出さなかったのに、8戸（10％以下）しかまとまらず、まだ9戸が1期２次の形で出ましたね。

ここは、スミフでないし、現状厳しいのでかなり早めに２期から価格下げて来るだろうね。

[323: 匿名さん]

閑静な周辺環境以外に、価格に見合った魅力が
ないからではないでしょうか。
間取りやバルコニー、エントランス、プライバシーに欠ける配置・・・・

[324: 匿名さん]

東京建物サンは大変なんですよ。
本駒込６丁目の坪６００万
巣鴨ＰＡＲＴ２が坪４００万
大塚が坪３００万以上
とかこのエリアの供給めじろおしだから。

ここでしこっちゃうと後が続かない

[325: 匿名さん]

自分は15戸契約と聞きました。
第1期2次には、新規の広い部屋など要望入っている住戸で合計9戸だそうです。登録が1日だけなのでNo.322さんの予想は間違っているかもしれません。
駐車場跡地物件の影響（日影図）を確認して残りは出してくるのでしょう。もちろん少しは下がると思いますけど。

[326: 匿名さん]

どちらにしろ売れてないという事ですね。15＋9でも24戸。全体の3割以下。

[327: 匿名さん]

３２４です。

ココは序の口ですよ・・豊島文京エリアで。客がついてくるかは別にして凄い値段で買っちゃってるし。砂ぼこりが云々〜も確かになんだけど十文字学園そばのあの物件とか大塚の警察前タワーとかどないすんねん、と。プラウド駒込の中古、だいたい瞬殺ですが、狙っていきましょう♪

[328: 匿名さん]

そのプラウド駒込も売出し当時はあの立地で坪300万はありえないと超高額物件扱い。中古で1割プレミアつけてホイホイ売れるなんて、少なくともこの掲示板では誰も考えてなかったんですけどね。

[330: 匿名さん]

プラウド駒込に限らず、２００４−２００５時点でいまのＭＳ市況を
予知できたひとは・・・・いないでしょ・笑
この物件は東京建物が今後、巣鴨・大塚・本駒込で売る物件と比べれば
割安になると思います！