Brillia駒込染井

[近所をよく知る人]

百年以上前から山の手と呼ばれた本流の邸宅地に誕生
坪400万円以上か

所在地 　東京都豊島区駒込四丁目15番49(地名地番) 専有面積 　45.22m2 〜133.13m2
交通 　JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩4分
　JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩8分 総戸数 　88戸
間取り 　1LDK 〜 4LDK



※タイトルを「Brillia駒込四丁目プロジェクト」から「Brillia駒込染井」に変更させていただきました。

設計・監理：鹿島建設
施工：鹿島建設
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

[261: 匿名さん]

目白とならんで豊島区では別格だというのは本当だとおもうけど。
で、だいたい値段がわかったからやっぱり「豊島区の別格であってた」ということで退散したんじゃない？
別格があたったからってそれが買えるというのは別問題だし。
「ここは豊島区の別格だから坪400あるね。平均でも350以上だろ」
　　　　　　　　　　　　↓
「あたった。やっぱりここは特別だなあ。」　
　　　　　　　　　　　　↓
「でもこの価格じゃ買えないや。冬の砂埃もすごいしなあ。」
　　　　　　　　　　　　↓
「では退散しますか。とりあえず価格はあたってよかった。見る目はあったか」
こんな感じじゃね？
260さんは撤退ということでいいんじゃないでしょうか？
価値観は人それぞれですし。

[262: 匿名さん]

短所を我慢しても、この場所はこの価格に見合う、と思う人が購入するのが良いのでしょう。

　学校から10mでも離れて、こんなに横長な敷地ではない所に、例えば竹中施工なら、この価格より10％ぐらい高くなったと思うのがよいと思います。つまり、マイナスポイントで割安だと。

[263: 購入検討中さん]

南東向きは殆んど４００万／坪越えですね。５００万もあるんじゃない？
北西でも３５０万位。
ヤーメタ！

[264: 匿名さん]

>短所を我慢しても、この場所はこの価格に見合う、と思う人が購入するの>が良いのでしょう。
全てマンションそうだと思うが。
冬の砂埃を確認してからどうするか考えたいと思います。

[265: 匿名さん]

正確にはわかりませんが、中層階を見ると
全体の平均坪単価350万円くらいですかね、
ということは、300〜400万円強かな？
豊島区価格で思いの外高くないですね。

[266: 匿名さん]

>>263
別のメール見ているのかな？

スミフの護国寺は、平均で坪／450万円くらいですよね。

[267: 匿名さん]

＞２６５
その通りだと思います。３、４階ぐらい（地下が1階と表記なので、本当は2階と3階の高さ）の坪350前後の所がこの物件のおいしい所だと思いますね。豊島区だと、この場所でも、短所を考えると坪400以上出すのは？、と思いますが、15階建てのマンションの3階と6階建ての3階とは気分的に大分違いますからね。3階ぐらいの価格だとまだ納得して購入出来ると思います。高層で坪440ぐらいの部屋になると、短所が考慮されていない価格設定になっていると思います。私はこの物件は全体的に、もっと平均化した価格設定（上層階の価格を下げて、中層階の価格を上げる）にした方が簡単に売れたのでは？と思います。

[268: 匿名さん]

>>267
なぜか、駒込とか目白は高級志向の方も多い、高ければ高いほど
満足する購入層も少なからずいますから、トロ住戸（おいしい部屋＝高くても売れる）をわざわざ最初から下げるのは、事業としては無謀です。
同じ向きでワンフロアー違えば、この階数だと1.5〜3％位違っても
普通かなと思います。つまりざっくり100〜200万円違って当たり前。

この場所、便利じゃないけど閑静で、大きな屋敷が多いことは
事実ですからなかなか豊島区では、希少価値です。

スミフの目白なんて、建物は高級志向ですが街は昔は工場と
長家が多数あった、庶民的な町ですよ敷地も元々長家と工場でした。
それから比較すると、ここは街の雰囲気もよく言えば文京区テイストです。

坂を下ると庶民街、北区へ続きますからなおさら生活はしやすい
隣接学校も、昔はそれなりの生徒があつまり、運動が強いスポーツ学校
でしたが現在は中学を作って進学校の仲間入りですから、いいですよ。

[269: 匿名さん]

267と268

似た意見のようで、購入者側とブリリア側。おいしいというのを購入者として使うか、でべとして使うか？。

この物件の高層の価格を出せる人が砂埃、騒音を好んで買うか？ということですね。それこそ文京区の物件が買える価格ですからね。

唯一つ言えるのは、この地区がどうしても好きな人がいれば買うでしょうということだと思います。でも、本当に駒込が好きでお金持ちの人なら、ここを買わずに、大和郷を待つでしょう。そういう情報に疎い方が、早まって買っちゃうのかもしれませんね。

[270: 匿名さん]

金持ちにもランクがあるから・・・。
大和郷の場合ちょっとすごすぎる値段がつくかもしれない。
大和郷狙える人ならここを買っても、また大和郷が気に入ればそこを買うようなレベルでしょう。

[271: 匿名さん]

>>269
>>270
大和郷のいい場所で４階建て以上の物件が出る可能性はあるの
でしょうか？３階建てなら建ちそうな気もしますが、とても手が
出ない価格になりそうです。
何か情報があったらお知らせください。

[272: 匿名さん]

>271
大和郷幼稚園の前にある駐車場の件だろう。
賃貸かもしれんがね。3階だてだろ。

[273: 271]

>272
泉幸甫さんの賃貸マンション（本駒込プロジェクト）の件は
承知しています。この方は主義で凝った賃貸を作るのが得意
な方のようですね。「建築家がつくる理想のマンション」
講談社＋α新書　を参照。
このスレは分譲についてでしょうから、どこか他に予定がある
のかな？と探しています。

[274: 匿名さん]

大和郷、大和郷とおっしゃる方がいらっしゃいますが、大和郷と言われる地域でも格差があると思います。
駒込と本駒込では全く違います。ここは住所は駒込でも巣鴨です。
マンションへの近道は西友、パチンコ屋２件、居酒屋、ソープランド。
私自身はネオンキラキラ、おじさんの呼び込みは好きですが小さな子供を持つ家族の方はどうなんでしょうか？
こんな環境でも良いと言う人は沢山いると思いますが、ファミリータイプの部屋を８０００万以上出して購入するでしょうか。
高層マンションならともかく、４〜５階建で、防砂林が邪魔な北東向きはいかがなももかと思います。

[275: 匿名はん]

>274
基本的に同意します。しかし、今の相場では仕方ないのです。

山手線の駅まで徒歩数分の、場所に坪350で新築低層MS買える場所なんてそんなに無いという見方が今の相場では正しいのだと思います。
そのためには、学校の騒音、砂埃、ピンサロ、バルコニーなし、鹿島などを目をつぶろうという事です。それがいやなら北区に行くか？、中古買うか？と言う事なのです。そこの価値観で、ここを購入しようと思うかが違ってくるのだと思います。
本郷PHへの転居者の影響と言われてますが、小石川近辺の中古がこの夏から突然売り出されるようになりました。実際築浅中古が坪300ぐらいから文京区に購入可能です。そういうのと、この物件を比較してもここを選択する方はいらっしゃると思います。

[276: 匿名さん]

築浅中古で本郷や小石川で坪３００万で買えたら文京区へ流れていくのではないですか？
住友や三井の中古物件を見ていますが、築２〜５年で駅に近い良い物件は３５０〜４００していますよ。
私が希望していた部屋は南西で５５㎡位で７２００万以上。ビックリです。以前購入しようとして葬儀屋問題でキャンセルしてしまったＰタワー千代田富士見でさえお堀が見える２５階でさえ７２００万（５３㎡強）でした。

[277: 周辺住民さん]

＞276さん
おそらく実際に中古物件の申し込みをされた事が無いのでは？と思います。
いわゆるチャレンジ価格のものが多く、文京区でも実際坪350以上の価格で取引されたものは未だに少ないですよ。おそらく、御指摘のアトラスとパークスクエアは坪380前後で出てますが、値引き前提の価格だろうし、文京区の中でも利便性が高く、高層の良条件の物件です、条件的にここと比較すること自体が無理。どこかの仲介業者に最近の取引事例の実際の取引価格を見せてもらったら如何ですか？。
余計なお世話ですが、275には（築浅中古が坪300ぐらいから文京区に）と記載されています、小石川と本郷に限定はしていません。ただ、私は、小石川や本郷でもここより条件のよい物件が坪350前後で入手できる可能性は十分あると思います。
その上、中古は今の金利で取引できるという大きなメリットがあります。この物件は1年以上先の話ですよね、金利がどうなっているかわからないのが怖いですよね。
プラウドタワーと文京区の中古を比較するのは無意味です。それから、文京区の中古でも90平米を超えた部屋がほしければ、これはほとんど出てきません。

[278: 匿名さん]

＞277さん
＞文京区でも実際坪350以上の価格で取引されたものは未だに少ないですよ。
不動産屋さんに聞いてごらんよ、レインズ調べればだいたいわかります。

文京区で利益ねらいで、チャレンジ価格で出している80㎡未満の低層階が
多いことは事実。
90㎡超、高層階角部屋、眺望良行、学区が普通なら　引く手あまたですよ。

＞ただ、私は、小石川や本郷でもここより条件のよい物件が坪350前後で入手できる可能性は十分あると思います。
現状で、売れ残り、低層会の不人気な部屋ならあるかもしれません。
坪単価350万円で豊島区の中以上を買うか、文京区の中以下を買うか？
元々同条件でも、文京区が豊島区より１０〜１５％は高いのは普通です。

[279: 匿名さん]

中古を検討に入れている方は、まともな仲介業者（分かりやすくいうと、お宅にチラシを入れていない様な会社）を入れて、正確な近隣の売買状況を調査しないと損しますよ。
ネットで見れる価格なんて、参考にしちゃダメ、売り主はチャレンジ価格で出してくる。本気で買う気があるのなら、購入希望者は、逆にチャレンジ購入希望価格を提示してみるべきですね。
中古は所詮、売り主が個人ですから、入居が始まっても、入居者の不便を考えずに、売り続けるデベと違って、売りたい時期がある物件ってありますからね。

[280: 匿名さん]

最近東京建物さん、業績良いですね！
護国寺駅３分のブリリア護国寺富士見坂が販売されるようですが、文京区だから坪４５０以上ですかね。住友のマンションより高くなりそう。

[281: 匿名さん]

大和郷幼稚園はすむかいの駐車場も東京建物が＠５００で買ってますがまだ何も動きなし・・・。あの場所こそ真の「大和郷」！！・・・この言葉にいまどれほどの価値があるか疑問は残るが。賃貸は無いでしょうから・・

[282: 匿名さん]

相続で住んでいる没落住民、地方出身者で成金さんは大和郷に特別な
思井があるのでしょうけど、一般人は町並がきれいと思うけど割高で
不便で住みたいと思わないのでは？

大和郷は現金のあるお金持ちには確かに人気はあった（ある？）、
知人の神田の不動産業の社長がバブル紳士が予算数億円で2年間探したけど、
結局出なくて3億数千万円で成城学園に戸建てを建てたのを思い出した。

[283: 匿名さん]

＞一般人は町並がきれいと思うけど割高で
不便で住みたいと思わないのでは？

割高かどうかは？ですが、山手線・三田線・南北線３線徒歩圏、
一低層でけっこうな面積の緑（リクギエン）が隣接・・・ということで
文京区好きにアピールするポイントには事欠かない場所ですよね。

「ブリリア六義園」はいつ出るか・・・六義園を北にしょった中層、
豊島区アドレスだけど大和郷の２物件があったけど今回のは正真正銘
「大和郷×六義園」ですから楽しみですね。５００はすとばして
＠６００へ♪

[284: 匿名さん]

大和郷って利便性があるのに一種低層というところが売りだと思うんだが？
あと、あそこを買う人は一般人には別次元だよ。
とくに一種低層のところは。
一種低層を@500で買ったって、どんだけの値段にするつもりなんだ？
まあ坪600万〜でも全く驚きはないけど。

[286: 管理担当者]

☆いつもマンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

このマンションは、正式名称が決定したようですので、タイトルを「Brillia駒込四丁目プロジェクト」から「Brillia駒込染井」に変更させていただきました。

今後ともマンションコミュニティをなにとぞよろしくお願いいたします。

[287: 匿名さん]

ＭＲと建設予定地いきました。
結構いいとこに建つなあというのが第一印象。
プラウドうらやましかったですよ。

[288: 周辺住民さん]

HPが大分充実してきましたね。

一般的に1期の前にHPに出すのは比較的お勧めの（条件の良い）、部屋だとおもうのですが、やはり、さまざまな御指摘のように、廊下が長かったり、窓無しの部屋があったりして、いまいちですね。

ここは現地をご覧になって、287さんのように、良いとこと思う方には安いでしょうし、以前にも指摘があるように、学校、風俗、夜間の暗さなどの環境の負の部分を考慮して立地がいま一つと思う方には高いのだと思います。

[289: 匿名さん]

全然レス無いけど高過ぎてみんな引いちゃったのかな？
そうだよね！
ブリリア護国寺も一緒かな？

[290: 匿名さん]

東側駐車場あとの角地に建築計画があり、第1期の販売は南半分と西側住戸になるようです。
また、盛り上がらないからか？どうも若干ですが参考価格から下げてくるみたい。
まぁ、正直に対応されている感じはします。階数にもよりますが、坪単価どのあたりが落としどこなんでしょうかね〜？

[291: 匿名さん]

値段出たみたいですね。

[292: 匿名さん]

砂埃のリスクがある北西側、もう少し価格が低かったらな・・

[293: 匿名さん]

平行して見ていたB文京小石川もかなり下げてきました。そろそろピークは過ぎたかなぁ。雑誌にもいろいろ書かれてるみたいだし。
B文京小石川に比べれば、この物件いいような気がするけど、、、。たしかにもう少し安かったらとは思います。

[294: 匿名さん]

ここも価格下げてきましたよ。一部正式価格のご案内が来ましたが、安くなっていますよ。坪４００万以下ですね。
ＭＲが閑散としていましたから、焦ってきたのでしょうか？
便利でも周りの環境と砂埃ではパスですね。

[295: 匿名さん]

予定価格の変更は大歓迎でしょ
本当に欲しい人が買い易くなるからね
予定価格の変更は値下げではなく水準形成に必要だよ
ここで、欲しい人が買うでいいんじゃないの？
下がる下がるは買えないんだから

[296: 匿名さん]

この価格が、豊島区で巣鴨駅の適正価格だと思います。

　つまり、グランド横の騒音と砂埃、バルコニー狭小、ピンサロを入れると、売れ行きの
　悪い今は、この価格では販売に難渋するでしょう。

　ここは、本当に条件の悪い部屋をどう売り切るか（値下げするか）ですよね。購入検討を
　する者としては、条件の良い部屋の価格は適正と思います。しかし、いつまでも売れ残りの
　部屋があるMSなんて誰も住みたく無いし、管理組合とか、駐車場の抽選をどうするかとかい　　う問題が発生しますから。

　豊島区から、文京区のマンションって売れ残りの部屋を相当数抱えているのが多い中で、
　この物件は特別悪条件の部屋があるのが、最後の問題点ですよね。あまり価格を下げてから
　購入する方が多くなってくると、いわゆるMS内格差が生じますから。自分だけ良い部屋が
　購入出来れば、MSは住みやすいという事は無いです。この辺がこのMSの本当の難点だと
　思っています。

[297: 匿名さん]

296さん、有難うございます。　素人の私にとってすごく参考になりました。

[298: 匿名さん]

悲惨な事になりましたね。1期で申し込みがあったのは17戸。たった２割。

これだけ、購入検討者の皆様がこういうスレでこの物件の問題点を検討して、価格設定まで考えて上げたのに、、、。

[299: 匿名さん]

第1期販売は平均約340でしたね。上層階はもう一声！頑張って欲しかったなー。
北西側約320でしたし、地下ありメゾネットは約290。それなりに割安感はありましたけどね。

[300: 匿名さん]

以前この場所にあったＪＴレジデンスに住んでいた方は
ここを見ていらっしゃいませんか？

以前は北西側、高校のグランドに面してベランダだったそう
ですが、実際、冬の北西の季節風の頃の砂ぼこりはどの程度
だったか、住んでらした方の感じ方をうかがいたいです。

北西側の間取りと価格を見て、検討していますが、学校と
グランドの騒音と、何よりも砂嵐がクリアできませんです。

[301: 周辺住民さん]

むしろこの値段で2割も売れてるのがびっくり。
かなりの善戦では？

[302: 匿名さん]

価格を下げたといっても売れそうもない下層階の部屋ばかり。
まともな部屋は坪４００以上。
もし２割売れていたとしても、角部屋の良い部屋でしょ！
２４時間換気があっても砂埃で、大変なことになるのでは？
鹿島は配管工事・換気の設置など細かいところは弱いからね。（下請けが悪いのかな？）

[303: 匿名さん]

でも１期販売で2割って、この辺でそんなMSみた事無いですよ。

傍若無人な値付けのスミフの護国寺は１割って話ですけど、ブリリアの相場の読みはスミフ並みに落ちたという事ですかね。

文京区、豊島区あたりのMSの売れ行きを考えると、近い将来、価格を下げて来る可能性は十分あるので、今買う必要無いもんね。金利も下がってるし。年度末の人事異動で住宅の売買が増える時期にどれだけさばけるかですけど、それにしても1期より売れるとは、、、。少なくとも来年の５月まで残っている部屋は間違いなく下げるでしょう。

[304: 匿名さん]

総ガラス張りのサッシって高層マンションならいいけど、２〜３階なんか道路から丸見えだよ。昼間はレースのカーテンでＯＫだけど、夜は早めに厚めのカーテン締めないと、プライバシー無しだよ。
バルコニーがあって道路から見えないんだけどね。
４階５階も危ないね。

[305: 匿名さん]

ここはリビングはバルコニー無いとこの方が多いですよ。

バルコニーが狭い（無い）上にガラス張りだから外から丸見えでカーテンを締めなければいけないのが設計上の問題ですからね。

私は、鹿島は高層ばかり作っていて、こういう設計が低層では問題あると分からなかったのかとか、それを止められなかった東京建物もどうしようもないと思ったのですが、まあ、細長敷地に砂埃防止という2大短所が明らかになってしまう部分です。

[306: 匿名さん]

バルコニー無し（or狭小）がそんなに不自由だと思いませんし、多少カーテン閉める生活も仕方ないかと思います。　　と言ってたらカミさんに「お父さん洗濯物干したりしないからね」と軽くイヤミ言われました。

財務省命令で撤退です？
まともな部屋も、もう少し初めから安かったら、、悔やまれます。

[307: 匿名さん]

＞３０６

正直笑いました。我が家も同じです。内のは古いので財務省というより大蔵省という感じ。

洗濯物のの事に加えて、学校の騒音の事に関しても、あんた昼間家に居ないでしょって感じです。あなたが帰ってくる時間時は中高生も家に帰ってるのって、、、。

[308: 匿名さん]

＞307

ウチの財務省が「大蔵省さんとはうまく行きそうな気がするわ〜」とのたまわっていました。ウチも笑わせていただきました。有難うございます。

中高生が帰っていれば、カーテン無しでもOKかもしれません。

[309: 匿名さん]

鹿島って今度は脱税だって。

[310: 匿名さん]

今週通りかかったら、スミフのシティハウス南大塚ほ
植物も植えられていたので、ほぼ完成したみたいでした。
山手線内側で、13階の高層でブラック系の外壁で都会的な感じ
こことは対照的でした。
閑静な住宅地の一角で公園の前、丸ノ内線、山手線の駅にも近いし
買い物、医療機関と利便性はとてもいい、価格次第ではここのライバルになるかも。
出来上がっているのに、何も発表しないところはスミフらしい。