Brillia駒込染井

[近所をよく知る人]

百年以上前から山の手と呼ばれた本流の邸宅地に誕生
坪400万円以上か

所在地 　東京都豊島区駒込四丁目15番49(地名地番) 専有面積 　45.22m2 〜133.13m2
交通 　JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩4分
　JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩8分 総戸数 　88戸
間取り 　1LDK 〜 4LDK



※タイトルを「Brillia駒込四丁目プロジェクト」から「Brillia駒込染井」に変更させていただきました。

設計・監理：鹿島建設
施工：鹿島建設
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

[221: 匿名さん]

あの西友ずっと続いてほしいです。別のスーパーになっても
いいですが。逆側のサミットに比べると空いているようで。

[222: 匿名さん]

良い物件とか悪い物件とか具体的なレスがないのですが、きっと良い物件なんですね。
多分１階からすべて日当たりが良いと思いますのですぐ売れるのではないでしょうか？
ＭＲも平日申し込んだら一杯で駄目ですと電話がかかってきました。
抽選なのかどうか解りませんが、先延ばしにされると良い部屋はなくなってしまうのが心配です。

[223: 匿名さん]

＞多分１階からすべて日当たりが良いと思いますのですぐ売れるのではないでしょうか？
窓が大きくてコレクションケースのようですから、低層階〜中層階まで
カーテンを閉めて生活するのは必至でしょう。

[224: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。
南東側はほどほどに日が当たると思いますが、前面の道路が４ｍなので思ったより前の家が近いです。電線がかなり邪魔な感じでした。北西側は４階ぐらいまで裏の学校の並木があるので、日差しは期待できそうにありません。
驚いたのは、地下１階に部屋があることです。もちろん明かり取りの穴は開いているのですが、半地下ではなく完全に地下。９０㎡ぐらいある部屋が設定されているのですが、誰が買うのでしょうか・・・。
もっとも驚いたのは価格です。
６５㎡の２ＬＤＫ（２階・北西側）＝６７００万
７２㎡の２ＬＤＫ（３階・南東側）＝８１００万
８２㎡の２ＬＤＫ（３階・通し）＝９２００万
駒込とはいっても豊島区ですし、ここまで上げてこないと思っていましたが、予想は悪いほうに裏切られました。巣鴨駅徒歩４分ですから、土地の仕入れ値が高かったのでしょうか。
入居時の修繕積立金と管理費の総額が４万円というのにもびっくりしました。１０年後、ローン以外にいくら払わされるのでしょうか。

買える方はどうぞ。私には無理です。

[225: 匿名さん]

>224
新々価格ってやつですか？
確かに豊島区ですよね、ここ。
ホント、びっくりですね。

[226: 匿名さん]

＞222
私の考える現状の情報での長所と短所
長所
１ 良い地域。学校の敷地（グランド）に接しており騒音、ボールが飛んでくるなどの短所があるが、駒込の高級住宅地のはずれで、地域としては良立地。南側購入すれば学校無関係。
２低層マンション。高層がたてられない地区のため、周辺にも将来も立たない。
３ 巣鴨の駅近。山手線の外側であるし、巣鴨ではあるが山手線の駅から徒歩圏の立地である。
４ 環境。昼間は学校と別のグランドの隣接地のため静かではないが、夜間は、怖いぐらい静か。グランドとの間の道を抜け道として利用するものもいるが交通量が多いとは言えない。スーパー、学校などは近くにある。
短所
１鹿島。これの問題点は、今週の読売weekly に出ます（というよりマンコミュを検索する方が詳しい）。本物件は施工のみでなく、設計、監理も鹿島のためdouble checkが効かない。単なる大手施工会社でない所が判断に困る。
２巣鴨。巣鴨駅周辺の風俗店。MSへの最短距離を歩くと風俗の目の前を通る事になる。巣鴨駅とその周辺は高級感漂う地域とは言いがたい。周辺に高級スーパーの一つも欲しい所。
３学校グランド。中高のグランドとスポーツセンターのグランドに囲まれる。日照は良好という長所がある一方で、当然通常の体育、運動会、学祭などの騒音がある。学校グランド敷地に道一本も無く隣接する高級マンションって？。
４ 間取り。グランド、横長な土地が影響して間取りが上手いとは言えない、ここも鹿島の限界か？。90平米程度の３LDKでも窓無しの中部屋がある。逆に道路側のガラス面をバルコニー無しに広く取とったため、カーテンを閉めざる終えない。全体にバルコニーが狭い。
５価格。平均坪単価390程度。最低が350ぐらい。これは本郷PHと同じぐらいですね。現在の値段は最終ではないと言ってたと思います。多分皆さんの反応で下がると思いますがおそらくそれほど変化無し。近隣の物件と同じで１年ぐらいかけて、おそらく来春の人事異動の時期にある程度売れればという感じでしょう。
結論。我が家はここは止めました。この価格にされたら巣鴨駅と山の手の外側に我慢する理由無し。比較検討していた、文京区の物件にします。倍率低下しました（倍率つかないか？）。

[227: 匿名さん]

>224, 226
情報ありがとうございました。そうですか。高めですか。

[228: 匿名さん]

地下に住居？
マスタービューＲの二の舞いにならなければいいにですが。
崖っぷちの下からエレベーターで１階エントランスまで昇っていくマンションとは違いますから大丈夫でしょう。

[229: 匿名さん]

>驚いたのは、地下１階に部屋があることです。
半地下ではないとのことですが、最近の前面の掘りが広い
テラスのようなエリアありの地下住戸ですか？

[230: ご近所さん]

豊島区の洪水ハザードマップ
http://www.city.toshima.tokyo.jp/bousai/hazardmap/map/d-2.html
では　床下・床上浸水地域ですので
地下住戸はちょっと。

[231: 匿名]

確か、うまいラーメン屋が近くにあったと思います。

[232: 購入検討中さん]

ＭＲに行ってきました。大きなスクリーンでの物件紹介はなく個別の部屋で短時間の映像紹介でした。
ＭＲは１つしかなかったのでプレミアとか豪華版の部屋は造らないようですね。オプションは多かったですが、仕様は良かったと思います。
南東向きは高そうですね！値段がそこそこだったら倍率が高くなりそう。
北西向きは学校があり４階くらいまで銀杏の樹が沢山植えられて、目の前は銀杏の樹ですね。
地下の住居もありますが毎日換気をしていないとカビが生えそうな感じでした。
南東向きの部屋の価格次第です。
現時点の価格はすでに４００万／坪越えですね。

[233: 周辺住民さん]

>>2
ピンポン！
そばの角の会社の解体工事が始まっています。
その後、駐車場とつながって。。。。？
次の計画までは今のところ知るよしはありませんが。

[234: 匿名さん]

いやー、世の中お金持ちって多いんですね。
山の手外側地下部屋でも300以上出すお大尽がいるというのが私には信じられません。まだまだ日本も安泰ですね。

[235: 匿名]

豊島区でこの価格はどうなんでしょうか？

[236: ご近所さん]

価格に関しては、私は正直、予想通り、現在の相場の価格だと思いますね。

最近は価格が発表になるとほとんどの物件で予想より高いという書き込みが都心の物件では普通ですよね。ここも、特別な事ではありません。この値段なら、正直、私は1期で条件のよい部屋を中心に6割りぐらいは売れると思います。まあ1年先の入居の時期までに、人事異動の春がありますしね。

あれだけ高いと批判されたPH本郷も207戸もあるのに既に8割近く売り切ってますからね。少なくともここのブリリアの価格は住不がつけるようなむちゃくちゃな価格ではなく、想定範囲内の価格と思います。実際、このスレでも、この価格を予想されていた方は多いですしね。

[237: 匿名さん]

確かに最近どこも値段が高いので、そうだとは思うのですが・・・

[238: 匿名さん]

でもここは、問題の鹿島施工、地下住居ありでしょ。
今日、テレビで読売新聞にのっていたそうですが、学校の騒音問題があるそうですね。運動会・合唱の練習・放課後のクラブの叫び声等、区や市にクレームが沢山あるそうですね。

[239: 匿名さん]

騒音はそんなにひどいのですか、、、。
ここは今までも近隣住民と思われる人の書き込みでもそんなにひどいと言われてなかったのでそれほどでも無いのかと思ってましたけど、、、。
やっぱり高校のグランドに接した物件は無理ですよね。高級感落ちちゃいますもんね。
鹿島はもちろんだめですね。
ここは色んな情報が増えるにつれ、ダメダメになって行く珍しい物件でした。私にとっては。
まあ、私はここは間取りが下手だと思って止めたのですが、そんな基本的な問題があったとは、いままで考えていたのが、バカバカしくなってきました。

[240: 匿名さん]

区や市にクレームっていうのはクレームを言う人が悪いって話じゃないの？
ちょっと前にテレビでやっていたよ。
学校隣接にマンションたてて、そのマンション住民が学校行事とかチャイムの音に文句言うって。
もともと学校が先にあったのにね・・・。

[248: 匿名さん]

削除されましたね。

239を非難した人の自業自得だね。削除部分があるだけで何が起きたかわかりますからね。

ここは、いろんな意味でデべが見てそうなのは皆気付いてますよ。

[249: ご近所さん]

239擁護も含めてみな削除されましたね。
でも239さんはなぜ間取りでやめたのに、まだみてるほど暇なのかという意見にはちょっと納得というか笑ったけど。
あと、241さんだっけな？ご近所さんなのに「騒音はないんですか？」という意見も笑った。
だれが本当のご近所さんかもわからない・・・。
騒音はそんなにしないと思うよ。
それより問題は砂埃だ。

[250: 匿名さん]

マンションの目の前に防砂林があるじゃん！

[251: ご近所さん]

>250
冬場が結構すごいんだよ。
だから冬が注意なのさ。
と、書いてて思ったが、冬は窓を開けるってあまりないからいいのかも・・・。

[252: 匿名さん]

＞２５０
あれって防砂林だったのですか、、、。そういわれれば納得です。防砂林が必要だって事ですもんね。
この物件って、なんで今時のマンションでこんなにバルコニーが狭いのかと思ったら、設計が下手なのではなくて、砂埃で使い物にならない、洗濯物が干せないからなのかもしれませんね。それぐらい説明してくれれば良いのにね。

[253: 匿名さん]

学校側が親切につけてくれたんでしょ。
グランドをコンクリートにしてってたのんでも無理だよね。
野球もサッカーも出来なくなるし。
隣の別グランドも夜はいつもナイターで照明で明るいよ。

[254: 匿名さん]

>砂埃で使い物にならない、洗濯物が干せないからなのかもしれませんね。>それぐらい説明してくれれば
北西のバルコニーは洗濯物禁止らしいですよ。

[255: 匿名さん]

バルコニーでなくって室外機置き場じゃないの。
ＦＩＸの窓が多いけど年に４回位は窓掃除するんだよね。
砂埃りが窓にこびり付いて汚いよ。
北風ピューピューで冬は大変だ〜
担当者に聞いても何もかも後で調べますばかりだからね。

[256: 匿名さん]

やはり高校のグランド隣接という敷地は厳しいですよね。

当初、物件HPのライフインフォメーションにこの高校の存在を記載出来なかったのが良くわかりますよね。未だに、物件HPに掲載した地図にも物件の敷地の真横に高校がある事が分かる様には記載されてないですからね。
モデルルームの地図なんて、逆に高校の存在は書いてあって、物件の位置が示されていないなんて異常でしょ。
それなりの価格にすれば、こんなにこのスレも寂しくならなかったのに。
購入検討者から”安いですね”、と聞かれて、
”学校の隣接地なんで、この値段になってます”、みたいな会話がなされれば良かったのにね。
まあ、ガンバレ東京建物！。

[257: 匿名さん]

>やはり高校のグランド隣接という敷地は厳しいですよね。

でも、これが女子高だったらちょっと反応が違うと思う。
数年前に戸板女子高のグラウンド隣接地が売り出されましたが、
ものすごい人気でした。

[258: 匿名さん]

下心ある購入者が沢山いたんじゃない！
そんな女子高も体育の時間にはそのマンションのバルコニーを気にしないとね。だれかが望遠鏡で覗いていりかも。

[259: 匿名さん]

学校の近くもいいもんですね！

[260: 匿名さん]

どうやら販売開始前にスレが寂しくなってきましたね。
この辺は豊島区では特別の場所だという主張を一生懸命されていた方々はどこへ行ってしまったのですかね。特別な場所なら、このぐらいの価格は妥当と思います。

我が家だけではないと思うのですが、今日は一部の部屋の予定価格を記入したメールが来ました。この物件は大丈夫ですかね、さすがにスミフの護国寺みたいな事にはならないと思いますけど、学校のグランドと鹿島というネックがどう運んで行くのでしょうか？。そして、マンションでバルコニーを必要ないと思っている人って多数派なのでしょうか？。正直、価格は文京区より安いと思いました。でも、高校グランド、間取り、鹿島、風俗、バルコニー無しで、最終的に、我が家は、この物件の実態は山の手駒込の端という立地以外に長所は無く、逆にマイナスポイントが多すぎると判断し、撤退です。もし女子校でも同じですね。

[261: 匿名さん]

目白とならんで豊島区では別格だというのは本当だとおもうけど。
で、だいたい値段がわかったからやっぱり「豊島区の別格であってた」ということで退散したんじゃない？
別格があたったからってそれが買えるというのは別問題だし。
「ここは豊島区の別格だから坪400あるね。平均でも350以上だろ」
　　　　　　　　　　　　↓
「あたった。やっぱりここは特別だなあ。」　
　　　　　　　　　　　　↓
「でもこの価格じゃ買えないや。冬の砂埃もすごいしなあ。」
　　　　　　　　　　　　↓
「では退散しますか。とりあえず価格はあたってよかった。見る目はあったか」
こんな感じじゃね？
260さんは撤退ということでいいんじゃないでしょうか？
価値観は人それぞれですし。

[262: 匿名さん]

短所を我慢しても、この場所はこの価格に見合う、と思う人が購入するのが良いのでしょう。

　学校から10mでも離れて、こんなに横長な敷地ではない所に、例えば竹中施工なら、この価格より10％ぐらい高くなったと思うのがよいと思います。つまり、マイナスポイントで割安だと。

[263: 購入検討中さん]

南東向きは殆んど４００万／坪越えですね。５００万もあるんじゃない？
北西でも３５０万位。
ヤーメタ！

[264: 匿名さん]

>短所を我慢しても、この場所はこの価格に見合う、と思う人が購入するの>が良いのでしょう。
全てマンションそうだと思うが。
冬の砂埃を確認してからどうするか考えたいと思います。

[265: 匿名さん]

正確にはわかりませんが、中層階を見ると
全体の平均坪単価350万円くらいですかね、
ということは、300〜400万円強かな？
豊島区価格で思いの外高くないですね。

[266: 匿名さん]

>>263
別のメール見ているのかな？

スミフの護国寺は、平均で坪／450万円くらいですよね。

[267: 匿名さん]

＞２６５
その通りだと思います。３、４階ぐらい（地下が1階と表記なので、本当は2階と3階の高さ）の坪350前後の所がこの物件のおいしい所だと思いますね。豊島区だと、この場所でも、短所を考えると坪400以上出すのは？、と思いますが、15階建てのマンションの3階と6階建ての3階とは気分的に大分違いますからね。3階ぐらいの価格だとまだ納得して購入出来ると思います。高層で坪440ぐらいの部屋になると、短所が考慮されていない価格設定になっていると思います。私はこの物件は全体的に、もっと平均化した価格設定（上層階の価格を下げて、中層階の価格を上げる）にした方が簡単に売れたのでは？と思います。

[268: 匿名さん]

>>267
なぜか、駒込とか目白は高級志向の方も多い、高ければ高いほど
満足する購入層も少なからずいますから、トロ住戸（おいしい部屋＝高くても売れる）をわざわざ最初から下げるのは、事業としては無謀です。
同じ向きでワンフロアー違えば、この階数だと1.5〜3％位違っても
普通かなと思います。つまりざっくり100〜200万円違って当たり前。

この場所、便利じゃないけど閑静で、大きな屋敷が多いことは
事実ですからなかなか豊島区では、希少価値です。

スミフの目白なんて、建物は高級志向ですが街は昔は工場と
長家が多数あった、庶民的な町ですよ敷地も元々長家と工場でした。
それから比較すると、ここは街の雰囲気もよく言えば文京区テイストです。

坂を下ると庶民街、北区へ続きますからなおさら生活はしやすい
隣接学校も、昔はそれなりの生徒があつまり、運動が強いスポーツ学校
でしたが現在は中学を作って進学校の仲間入りですから、いいですよ。

[269: 匿名さん]

267と268

似た意見のようで、購入者側とブリリア側。おいしいというのを購入者として使うか、でべとして使うか？。

この物件の高層の価格を出せる人が砂埃、騒音を好んで買うか？ということですね。それこそ文京区の物件が買える価格ですからね。

唯一つ言えるのは、この地区がどうしても好きな人がいれば買うでしょうということだと思います。でも、本当に駒込が好きでお金持ちの人なら、ここを買わずに、大和郷を待つでしょう。そういう情報に疎い方が、早まって買っちゃうのかもしれませんね。

[270: 匿名さん]

金持ちにもランクがあるから・・・。
大和郷の場合ちょっとすごすぎる値段がつくかもしれない。
大和郷狙える人ならここを買っても、また大和郷が気に入ればそこを買うようなレベルでしょう。