Brillia駒込染井

[近所をよく知る人]

百年以上前から山の手と呼ばれた本流の邸宅地に誕生
坪400万円以上か

所在地 　東京都豊島区駒込四丁目15番49(地名地番) 専有面積 　45.22m2 〜133.13m2
交通 　JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩4分
　JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩8分 総戸数 　88戸
間取り 　1LDK 〜 4LDK



※タイトルを「Brillia駒込四丁目プロジェクト」から「Brillia駒込染井」に変更させていただきました。

設計・監理：鹿島建設
施工：鹿島建設
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

[162: 匿名さん]

パンフレット見せてもらった第一印象は、ガラス張りの温室みたい。

棟内のプライバシーは2戸1EVでいいかもしれないけど、通りからは
部屋の中は丸見えということにならないでしょうか？
目白ガーデンヒルズも同様で、通り沿いの低層階は暮らしにくいのか
定かではありませんが、当所中古物件としていくつも売りに出てました。
でも、ガーデンヒルズの方がプライバシーには配慮したのか、まだガラス面積は小さい感じがします。
低層階は大きな窓で、昼も夜も常時カーテンを閉めて暮らすという感じかな。

やはり、ここも選ぶなら絶対に高層階ですね、都心のマンションは仕方ないのかな。

[163: 匿名さん]

でも高層階（５、６階）でも前に他のマンションがありますね。
少し離れてはいますが、ガラスのままにして暮せる感じは
しないのですが、人によるでしょうが。また、建物右側半分は
前の土地一帯がマンションになったらもっと直近になって
レースカーテンか何か締め切りになるのでは。

[164: 匿名さん]

おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億越えと、、、。

そうなってくるともっと便利でソープの無いとこもあるし、とか、文京区でも、とか、山手線の内側でもとか、、、となってしまうのがこの物件を選ぶ難しいとこですよね。

正直、倍率があがってももう少し安くしてくれれば多くの人が、申し込むとおもいますよ、東京建物さん。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[165: 匿名さん]

＞おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億越えと、、、。

角部屋なら500万円はいくと思いますよ。
か・・・豊島区ですから高層階でも400万円未満に抑えるかも
だって、買い手がいなけりゃ事業になりませんから。

＞文京区でも、とか、山手線の内側でもとか、、、となってしまうのがこの物件を選ぶ難しいとこですよね。

ちょうど、それに当てはまる住友のシティハウス文京護国寺の価格が
最近発表になりましたが50戸の小規模なのに、もっとすごかったです。

中層階で430万円前後、北向きでも同じくらい。
高層階なら500万円、プレミアムなら550万円くらいでしょうか。

[166: 匿名さん]

え、山手線外側でもそんなにするんですか。

私は300前後かなと思ってたんですが。
巣鴨近辺っていってもいろいろあるんですか。そうですか。

[167: 匿名さん]

＞おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億

豊島区のそれも山手線外側では、プレミアム住戸でもそこまでは
ないと思います。
山手線内の文京区ならそれくらいはあるでしょうけど、明らかに20％
豊島区の方が安いと思う。
平均して350万円でも、立地とグレードからして割高だと思います。

[168: 匿名さん]

いくらブリリアでも施工は鹿島。建物はしっかりしているにではないでしょうか。管理はわかりませんが？？？
でもあれほど優れた、都内ナンバー１マンションマスタービューも色々と問題があるみたいだし。
鹿島も何考えているかわかりませんね。
今住んでいるマンションも鹿島ですが、建物は立派で構造もしっかりしているけど、住んでいる人の立場になって考えていない仕様で、住みにくいです。
ここに買い替えをしようと思っているのですがＭＲが出来るまで静観です。

[169: 匿名さん]

大井町や大森で坪350で、ここが同じなんてちょっと考えにくいけど。

[170: 購入検討中さん]

現在まで、豊島区内で平均坪単価が400万円を超えてる物件ってありますか？

思いつく限りでは、
住友の高田のシティテラス目白は、プレミアム住戸は600万円もあるけど
ノーマル住戸の平均は多分390万円位です。（ＨＰでは370〜430万円）
あちらは、デベが財閥系で高層で大規模のプレミアムグレード分類です。、
山手線内＆明治通りの内側ですから、こことはレベルが若干違うのでは。
あまり環境が良いとも思えませんが、ここより都心エリアだとは思います。

マンション相場は利便性より人気なのかも、杉並とか世田谷なんて
それほど便利じゃないのに、駒込より高い物件も多い。
山手線北側は、安いエリアだからお買い得とも言えますね。

あまり無理して高額になると、文京区アドレスとは違いますからどうなんでしょう？

[171: 匿名さん]

まあ現実はもうすぐ明らかになります。

[172: 契約済みさん]

価格の話になると、何となく皆さんの本音が出てきますよね。

山手線の外側でもここは高級住宅地の一角であると言う主張があるし、その一方で（もしかしたら同じ人？）、場所的に、山手線の外側だし、北なので、値段は安めだろうという意見も出てくる。こういうのって、良いとこだけど、安く買いたいという本音ですよね、皆さんの。

しかし、今の世の中の流れはそんなに甘く無いと私は思います。多くの方が高級住宅地の一角と思う様な場所で、HPもそんな雰囲気で作ってるし、まあ、最低が坪380ぐらい（80平米で9000万。この値段は文京区の極めて条件の良い中古と同じです。）からというのが現実ではないですかね。ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。

[173: 匿名さん]

＞ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。

いくらなんでも、西武線の中井駅から遠いところと一緒にされてもね。
反対運動花盛りで、曰く付きのマンションですよ。

[174: 匿名さん]

＞　１６５　１７２　１７３

みなさん坪単価平均400前後と読んでる様ですね。

[175: 周辺住民さん]

ちなみに、プ○ウド駒込では488戸で駐車場213ですが、あまってますよ。

[176: 匿名さん]

＞175
多分予測はそうなのですが、駐車場の設置率はデベの
販売促進に有利というだけ。
あまり余ると、管理組合の財政を圧迫してお荷物になりそう。

[177: 匿名さん]

うちも山手線内の物件ですけど駐車場が余って困っています。
1台分余ると年間40万円の減収になりますし、一般の駐車場のように近隣に募集も
かけられない。
駅近の物件ならば足りないくらいがちょうどよいですよ。

[178: 匿名さん]

＞175/176/177

同感です。

あまった場合に一般に貸しだすいい方法は無いですかね。安全性を確保できるかは、この物件の駐車場と建物内との境界がどのようにできているかにもよるでしょうけど。

[179: 匿名さん]

＞178
その通りだと思います。
棟内駐車場だと、セキュリティーの問題で組合員の理解が得られない
でしょう屋外の機械式なら、外部貸しも比較的理解されやすいけど
1台でも外部に貸すと管理組合が、賃貸駐車場経営ということで
住民の分の駐車料金にも、課税される可能性があると聞いたことがあります。

実際に、友人の山手線徒歩圏の築5年の大規模マンションで駐車場設置率
が高過ぎて屋外の機械式が常時十台以上余っているところは、総会で
外部に貸すことにするという話しは聞いたことがあります。

機械式だと、将来のメンテも含めて1台あたり月1万円弱は費用が
かかるみたいですから、恒常的な空きは問題になります。
分譲時は特に郊外の人は自動車があるのが普通ですが、駅近だと
だんだん自動車を使わなくなって、ローンもきつくなり手放す人が
多いようです。
子供が大きくなると、家族全員で出かける機会も少なくなり
教育費もかさむので自動車やめると諸費用も考えると、子供1人分の
塾代や月謝になりますから。

[180: 周辺住民さん]

＞　１７９

極めて現実的で、ごもっともと思います。

マンションの設計者が、駐車場が余った場合に外部に安全に貸せる様に設計してくれると良いですよね。多くのモデルルーム見ましたけど、そこまで考えてるとこは無かったです。購入者がありがたいと思う設計ポイントだと思うのですけどね。

[182: いつか買いたいさん]

ここの売主は東建ですよ。
加賀スレと間違ってます？

[184: 匿名さん]

マスタービューレジデンスのスレでは、関係のない東京建物の名前が挙がってますが、何が目的なんでしょう？

[186: 匿名さん]

そういえば、この物件のHPに以前は出ていなかった本郷高校までの距離が記載されるようになったの知ってます？。このスレで最初のころに話題になって、学校グランドに隣接した土地であることを隠そうとしているのではといううわさがあったのですが、今は記載されています。

　まあ、このスレを見て反省したって事は無いでしょうけど、、、やはり意識的に出さなかったのですかね。

　面白いのは距離が10ｍになってるんですよ、隣の土地まで10ｍって、どういう計測をするのですかね。我が家は隣の人の家までの距離を聞かれたら10ｍとは答えません。

[187: 匿名さん]

マンションの入口からじゃね？

[188: 購入検討中さん]

まあなんでもいいよ。
坪220万までまけてくれたら買いまーす。280以上ならあきらめまーす。
間だったら悩みまーす。低層階ならあるかな。え、絶対ないですか。そうですか。

[189: 匿名さん]

↑

　全く悩まなくて良いと思います。御安心下さい。

[190: 188]

>>189　

営業さんですか、そうですか。モデルルームに行くまでもなく＊＊＊お断りですと。

であればじゃあイニシアかサンセジュールあたりで検討かなぁ。。。
あとはここにスレがない要町あたりがいくらになるのか・・・

スミフの南大塚はここより高いだろうしなぁ。

建物なら加賀レジとかよさそうだけど、立地は微妙だしなぁ。。。

まあ今年は見送りでもいいか。

あと小規模マンションって大地震きたらひび割れ補修とかのレベルで済むのか死なないだけマシと思えなのかいまいちわからんが、その辺も気になるっちゃー気になるなぁ。。。。
どうなんすか、その辺の割り切り。っていろいろ書きすぎたか。

[191: 匿名さん]

>190
ここではなくて、サンセジュールとかイニシアのスレで聞いたほうがいいと思いますよ。
自分の購入できそうな範囲内のマンションで聞いたほうが、色々ためになることが多いと思います。
ひょっとしたら購入することになるのかもしれませんし。

[192: 匿名さん]

スミフの南大塚は値段出てますよ。坪400が最低（！）です。

　加賀レジは、ここもそうですが、マスタービューで最近悪名を高めた鹿島です。

　サンセは、坪330ぐらいからと読んでます。

　ここは私は、坪370からと読んでます。

　私は完璧な素人です。

[193: 190]

>>192

げ。南大塚はそこまでいきますか。
ちなみにサンセの安いところは予定価格ではそこまで高くなかったですよ。正式決定でも予定よりは上げてはこないと思ってます。

鹿島は確かにやっちゃいましたが、建物の構造の物理的瑕疵というより法律上の瑕疵なので、建築屋というより売主としての信頼を落としたという印象です。加賀レジの建物自体はやっぱり素直にいいなと思います。

[194: 匿名さん]

サンセは300万円未満のようですよ、スミフの南大塚は400万円？
大塚エリアで300万円以上は、見たことないな、東池袋のパークタワーだって
350万円未満です、新々価格ってそんなにすごい？

[195: 匿名さん]

> 192

南大塚じゃなくて護国寺じゃないかな？。

[196: 匿名さん]

＞195
住友の護国寺は、HPで価格が発表されましたがプレミアム住戸を
除いても平均440万円くらい。
（プレミアムは、きっと500〜600万円？）
やはり文京区価格というか、豊島区とは異次元の世界です(笑)

[197: 購入検討中さん]

デベは途中で施工を変えられないのかね。まだそんなにできてないし。マスタービューのスレ見てると、施工会社に問題あって、ここ悩む人出てくるでしょ。

[198: ご近所さん]

駅に行くには20mほど遠回りですが、線路側の経路のほうが
桜並木の日陰もあっていいと思いますよ。

[200: 匿名さん]

線路沿いの道の方が近くないですか？
ネット上の距離計測やってみました。

[202: 匿名さん]

マスタービューは途中で世田谷区がイチャモンつけたんじゃないですか？建築許可が下りなかったら、着工できないのではないですか？
重要事項説明書にきちんと明記しないから大事になったのではないかと思われますが。
そんなチョンボをする鹿島は駄目ですが、崖っぷちに出来るマンションは結構同じような事はよくある話です。
建物に関しては、鹿島の物件は良いと思いますよ。
この物件に関しては、東京建物がデベだから大丈夫！
マスタービューは施工・売主が鹿島だから。

[203: 匿名さん]

施行だろうと売主だろうと、マスタビューでは会社としての鹿島が問題を起こして、同じ会社の顧客対応が問題なのです。会社としての体質に問題があるか否か、これが基本。売主がどこだろうと作るとこがまともな物作らなきゃ意味ない。全く逆ですね。

いわゆるブランド信仰みたいなもんでよく考えないと痛い目に遭う原因となる可能性がありますよね。三菱の作った車が、、、とか、雪印という会社が、、、とか、どれだけ最近一流企業のブランドを信仰したために顧客が痛い目にあって来たかという事です。マンコミュを見ている物として、マスタービューの購入者の皆様の御苦労を見て、鹿島という会社の顧客に対する対応を勉強して、ここの購入は検討したいと思います。

　マスタービューの購入者の皆様が、色々問題あったけど、ちゃんと対応してくれた、という事になれば、顧客の事を考えてちゃんと仕事する会社だと分かると思います。この物件の販売時期と今のマスタービューの経過を考えると、ここを購入検討している物として、逆に大きなチャンスだと思っています。

[204: 匿名さん]

このホームページをあちこち見てると、鹿○の問題点ってあちこちに書いてありますよね。まじめな購入検討者としては設計も施行も管理も鹿○というのが本当に心配で、施行だけでも変更できないのかなと思います。設計、施行、管理まで一社でやるってことは、ダブルチェックが出来ないというか、問題点が隠れやすいですよね（というかそのように指摘されています）。

正直、マンションコミュニティーを端から端まで見て、大分、購入意欲が減退してます。

[205: 匿名さん]

駒込駅から歩ける近く（北区）の別のBrilliaの価格チラシを
見ました。その価格は予想していたより高く、こちらの価格を
予想するのに使えました。８分、北区、道路沿い、別仕様で
あれだと、こちらはかなり行きそうです。予想しても仕方ない
ですが。まぁもう少し待ちましょう。

[206: 匿名さん]

北区の別のBrilliaって立地悪いですよね
建物にも高級感はないし
それでも、高いのですか…
ここは、かなり高いのでしょうね

[207: 匿名さん]

古河庭園前の方は、確かに建物に高級感はないですが（ごく普通）、
部屋からの眺望は素晴らしかったです。晴れていれば富士山も見えるとか。
思わず申し込みそうになりましたが、
「この景色も、窓を開けて見ることは難しいよなぁ…（窓を開けるとそれはそれはうるさいので）」と思うと、メリットもちょっと割引です。
古河庭園の2LDK価格が、駒込の1LDKくらいかもと聞きました。

[208: 匿名さん]

実際、古河庭園はいくらぐらいなのですか？。

古河庭園のブリリアより駒込駅に近い、本郷通り沿いにパークハウスの計画地があるんですよね。あれが出ると厳しいでしょうね。

[209: 匿名さん]

私も見ましたが、記憶はさだかでないですが、330とかだった
ように思いますが・・　この２割高だと400ですね。
もちろん幅があるでしょうが。

[210: ご近所さん]

大型ダンプがひっきりなしに出入りして
近辺の道路がガタガタのになってきましたが
（タイヤの黒いブレーキ跡も）
当然どうにかしてくれるのでしょうね！

[211: 匿名さん]

＞２１０

KJだから、あまり周辺住民への配慮している余裕ないので無理だと思いますよ。

売り主に交渉しましょう。